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alex41
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 Posté - 26 août 2010 : 19:21:15
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Si d'autres banques rémunèrent les fonds des mandants en CBS, la mienne va m'entendre...
Je disais plus haut qu'on allait peut être assister à de nombreux bouleversements dans le secteur "syndic/ADB" des banques, je ne pouvais pas mieux dire.
Désolé, mon propos semble un peu décousu mais ce que je viens d'apprendre, si c'est vrai, me laisse pantois à plus d'un titre. |
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 82
 Posté - 26 août 2010 : 19:29:55
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Quels mensonges?
- Les copropriétés touchent-elles les intérêts ? Non, d'ailleurs vous trouvez cela anormal comme si cela vous était dû.
-Les syndics facturent-ils le compte séparé ? Oui, en moyenne 20% de plus si ma mémoire est bonne.
Enfin, depuis quand la Société Générale s'intérêsse t'elle aux administrateurs de biens? parce que des banques ayant des départements spécifiques y'en a que 3 ! |
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83
Posté - 26 août 2010 : 19:43:26
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citation: Les copropriétés touchent-elles les intérêts ?
Elles peuvent en recevoir sur un livret A et il est "facile" par exemple de placer les appels de fonds travaux et l'ex fond de roulement sur ce type de produit bancaire, non ? |
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84
Posté - 26 août 2010 : 20:05:33
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Je ne parlais que des comptes courants, la convention signée avec la banque excluant toute rémunération sur d'autres comptes.
Pour le fonds de réserve, je ne vois pas l'intérêt pour une copropriété de le placer. Soit il est utilisé et reste sur le compte courant, soit il ne l'est pas et alors il est plus simple de le restituer.
Mais votre remarque sur le Livret A m'a fait penser que beaucoup de syndics demandent une rémunération pour le placement des fonds destinés aux travaux. Ces résolutions sont-elles rejetées comme philippe388 se plait à le croire? Non, en plus de 15 ans, je n'ai jamais vu une copropriété refuser ces honoraires supplémentaires (d'ailleurs proportionnels aux fonds placés), le cas n'est pas si rare et exceptionnel que cela puisqu'il concerne non le premier mais le deuxième syndic de France. |
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Posté - 27 août 2010 : 08:42:29
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links : que vous ayez que des nouveaux " clients" ou des anciens, la même loi s'applique pour tous. Il n'y a qu'une réalité, le respect de la loi de la copropriété!!!
Il me semble que vous n'avez pas lu les dépêches sur l'affaire Urbania, ou la société générale est prise pour des dizianes de millions d'euros !!!
Attendons la réponse de la banque d'alex41 sur les intérêts perçus sur des CBS !!!!
Vous mélangez honoraires supplémentaires et intérêts sur des fonds placés ?? Etes vous réellement un syndic pro ???
Si le SDC vote d'appeler des fonds pour des travaux futurs, ravalement par exemple, le livret A pour le compte du syndicat et non sur un compte du syndic sera choisi par l'AG. Nous faire croire le contraire est idiot !!!
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JPM
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86
Posté - 27 août 2010 : 09:33:03
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Il faut revenir aux fondamentaux, comme disent les sportifs :
L'article 66 du décret Hoguet définit les modalités de rémunération du syndic de copropriété.
L'un des défauts majeurs de la rémunération du syndic sur les fonds déposés est qu'elle génère la tardiveté des paiements aux créanciers des syndicats.
Enfin les syndics professionnels ne retrouveront un niveau de considération convenable que s'ils cessent de fouiller dans les poubelles.
Conclusions simples :
les syndics doivent envisager de vivre exclusivement de leurs honoraires + remboursement de débours.
les copropriétaires doivent admettre la nécessité de leur verser des honoraires décents
Il convient de prohiber toute forme de rémunération, directe ou indirecte, allouée par les établissements financiers aux syndics de copropriété, professionnels ou non.
Il parait pour l'instant plus opportun de prévoir un " Grenelle de l'informatique dédiée à la copropriété " que d'autres Grenelles, seraient-ils écologiques, bioéthiques, laïques ou autres tendances bienfaisantes.
Les syndics, les banquiers, les experts comptables et les informaticiens pourraient plancher sur l'inventaire de ce qui a existé (ne jamais oublier les bonnes solutions anciennes), de ce qui existe et de ce qui pourrait très facilement exister.
Il n'y a pas grand chose à créer !
Il suffit de grappiller par-ci par là (notamment en proviince) ce qui est utilisé par tel ou tel, de généraliser ce qui est manifestement bénéfique, de normaliser les procédures, et de modifier en conséquence les logiciels en place. Cela est possible sans grande difficulté.
Il ne serait pas interdit d'étendre à l'autogestion ces travaux pour sortir enfin quelques logiciels réellement adaptés à ce mode de gestion. Des concurrents pour les professionnels ? Peu importe. Les pro seraiet bien contents de trouver des compte corrects quand ils reprennent une copropriété après un syndic bénévole.
Il conviendrait de placer ce Grenelle sous la patronage de la Chancellerie pour ce qui relève de sa compétence (notamment la comptabilité, la répartition des charges, la tenue des assemblées, etc...
ET sous le patronage du Ministère du logement (ou ce qui en tient lieu) pour ce qui concerne la technique : la tenue de carnets d'entretien dignes de ce nom, la gestion technique prévisionnelle, les descriptifs techniques d'immeubles, etc
Il ne faudrait pas oublier de veiller à la compatibilité des logiciels afin de faciliter la transmission des fichiers entre syndics sortants et syndics entrants. A cet égard, et compte tenu des progrès de l'informatique, la situation actuelle est ubuesque et scandaleuse.
J'ai pu constater ces derniers temps, sur le terrain, que beaucoup de syndics sérieux (et leurs informaticiens) ont pris l'initiative de remédier d'autorité aux lacunes du plan comptable. Un exempla parmi d'autres : rétablir des comptes 58 pour les virements internes, ce qui est indispensable pour assurer la fiabilité des comptes financiers.
Hier encore j'ai pu constater qu'un syndic consulté à l'improviste, a pu sortir en trois minutes une balance classique arrêtée à la date du jour. C'est une réponse claire à une question évoquée dans le forum. La plupart des logiciels en place permettent de faire cela. Une balance classique est le seul moyen fiable permettant aux CS de suivra facilement l'évolution des comptes et même de la gestion administrative dans certains cas : recouvrements, mutations, préfinancement approprié.
Si un logiciel ne permet pas l'édition immédiat d'un balance classique, il faut donner un mois à son concepteur pour le modifier.
Amen !
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JB22
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Posté - 27 août 2010 : 09:51:00
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"j'ai pu constater qu'un syndic consulté à l'improviste, a pu sortir en trois minutes une balance classique arrêtée à la date du jour. C'est une réponse claire à une question évoquée dans le forum. La plupart des logiciels en place permettent de faire cela."
Et quand un syndic ne le fait pas, ce n'est pas le logiciel qui est en cause, mais sa comptabilité qui n'est pas à jour.
Effectivement l'absence s'un compte 58 est regrettable, mais il est facile d'y remédier en utisant le compte 47 compte d'attente, puisque par nature les mouvements sont soldés. |
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88
Posté - 27 août 2010 : 11:09:26
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citation: Un exempla parmi d'autres : rétablir des comptes 58 pour les virements internes, ce qui est indispensable pour assurer la fiabilité des comptes financiers.
JPM pouvait vous en dire plus : virements internes et fiabilité des comptes financiers ? excusez moi je n'ai pas compris ....  |
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JPM
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89
Posté - 27 août 2010 : 11:19:02
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Oui ! Bien sur !
Mais passer des virements internes dans un compte de tiers, c'est un peu cocasse.
D'autre part, oublier le compte 58 dans un régime qui impose la tenue d'une comptabilit en partie double, c'est plus cocasse encore.
Enfin, bien que non comptable de formation, j'ai toujours entendu parler de la nécessité, de l'autonomie et de l'exclusivité du compte 58.
J'ai aussi constaté que c'est souvent le premier compte vérifié par des contrôleurs avant même de s'asseoir.
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Posté - 27 août 2010 : 11:57:55
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au secours jpm, je n'ai pas la réponse à ma question ....  |
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JB22
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91
Posté - 27 août 2010 : 12:24:57
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"J'ai aussi constaté que c'est souvent le premier compte vérifié par des contrôleurs avant même de s'asseoir."
La vérification est vite faite: le compte est soldé:O.K., il ne l'est pas il y a anomalie.
Il ne faut pas oublier qu'il n'y a nécessité de l'usage d'un compte 58 que s'il y a pour une entité comptable au moins deux comptes financiers et que ceux-ci effectuent des transferts entre-eux.
Comme le décret interdit l'usage de comptes qui ne sont pas dans le plan j' utilse le 48 comme compte de "liaison", "c'est un peu cocasse" mais quelle importance puisque ce compte doit être soldé.
Si les "contôleurs" n'ont que cela à relever dans la comptabilité on pour douter de leur compétence. |
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JPM
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Posté - 27 août 2010 : 14:51:18
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Pour Rambouillet :
JB 22 a indiqué que le compte 58 est nécessaire dès lors qu'une entité a au moins deux comptes financiers. EXACT.
Mais une entité a quasiment toujours au moins deux comptes financiers : une compte bancaire et .... la caisse, ne serait-ce que que pour 20 € de timbres et une ramette de papier payés en espèces.
Le syndic vire 2000 € du 512 Banque vers un compte de placement 502
Il doit passer :
2000 au crédit du 512 (sortie de fonds) par le débit du 58
2000 au débit du 502 (entrée de fonds) par le crédit du 58
Comme dit JB 22 le 58 est soldé et doit toujours être à zéro. Oui, mais la comptable peut être dérangée pendant son opération. Elle aura sorti 2000 du 512 et passé la contrepartie, mais ensuite elle aura oublié qu'il fallait boucler l'opération et entrer 2000 dans le 502.
Le 58 permet de vérifier que tous les virements internes ont été parachevés.
Il permet aussi de passer les contreparties dans chacun des journaux de banque (journal du 502 et journal du 512). S'il n'y a pas de compte 58, il n'y pas de contrepartie correcte dans chacun des journaux.
Si le placement correspond à une avance déterminée, il n'y a pas lieu de mouvementer le compte 10 correspondant car le montant du ou des appels de fonds a été enregistré à ce compte.
Il serait bon que le système permette de contrôler l'abondement d'un compte de placement par comparaison au montant décidé par l'assemble et effectivement appelé. Il y avait une pratique ancienne sur ce point qui n'était rien d'autre, en some, qu'un engagement interne.
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Posté - 27 août 2010 : 15:01:27
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merci, ce que je n'avais pas intégré c'est "la caisse"..... qui pour moi en copro ne devrait pas exister. |
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Posté - 27 août 2010 : 15:05:02
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JPM : citation: Hier encore j'ai pu constater qu'un syndic consulté à l'improviste, a pu sortir en trois minutes une balance classique arrêtée à la date du jour. C'est une réponse claire à une question évoquée dans le forum. La plupart des logiciels en place permettent de faire cela. Une balance classique est le seul moyen fiable permettant aux CS de suivra facilement l'évolution des comptes et même de la gestion administrative dans certains cas : recouvrements, mutations, préfinancement approprié.
On y arrive doucement. Il est assez surprenant que cette profession soit si sous équipé en informatique. Ce que vous écrivez existe depuis très très longtemps dans toutes les PME !!!! et avec le plan comptable que les syndics commencent seulement à appréhender !!!!
Mais la réponse des syndics est souvent la même ( alex41 nous l'a encore expliqué) : vous n'êtes pas comptable, ni syndic, pour comprendre la comptabilité et lire un grand livre !!!
Il me semble que c'est plutot l'inverse; peu de gestionnaires connaissent la comptabilité !!!! Ils ne répondent que très rarement aux questions comptable lors des AG , et souvent " je n'ai pas les documents sous la main !!!, pas très crédible pour un syndic qui doit rendre compte de sa gestion et de la situation financière du syndicat à l'AG. !!!
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JPM
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Posté - 27 août 2010 : 15:51:40
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La caisse existe toujours, quitte à être vide.
Quand une avance permanente au gardien est constituée, elle est en espèces. Elle figure en caisse.
Le gardien tient un carnet de caisse dont les éléments sont repris périodiquement dans la comptabilité du syndicat.
Il y a alors un véritable mécanisme de compte reflet
Il est vrai que beaucoup de gestionnaires ne sont pas vraiment capables de comprendre les annexes, et c'est aussi vrai pour une balance classique.
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JB22
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Posté - 27 août 2010 : 17:33:16
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"Il serait bon que le système permette de contrôler l'abondement d'un compte de placement par comparaison au montant décidé par l'assemble et effectivement appelé. Il y avait une pratique ancienne sur ce point qui n'était rien d'autre, en some, qu'un engagement interne."
Dans le plan comptable général, non applicable en copropriété, il y a en fin de de bilan place pour ce que l'on appelle des "engagements hors bilan"
Suivre les engagements "internes" (JPM) reviendrait à créer deux comptes l'un débiteur, l'autre créditeur du même montant, pas sùr que les copropriétaires comprendraient, ils ont dejà du mal à comprendre le compte 12 Solde en attente sur travaux: (En contradiction avec l'article 9 du décret:"Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur". |
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JB22
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Posté - 27 août 2010 : 17:55:06
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"Quand une avance permanente au gardien est constituée, elle est en espèces. Elle figure en caisse."
C'est une mauvaise pratique, les fonds ne sont plus dans la caisse du syndicat.
Il est préférable de débiter un sous compte du 42 personnel et de faire signer une reconnaissance d'avance par le gardien.
Périodiquement le gardien présente les notes payés par lui et qui lui sont remboursées et comptabilisées en charges. Ainsi le gardien n'a pas à faire d'avance.
En entreprise nous procédions ainsi, pour les avances aux commerciaux.
La reconnaissance d' avance étant remplacée chaque année par une nouvelle.
J'ai connu un grand groupe de syndics qui procédait ainsi sans problème.
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JPM
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Posté - 27 août 2010 : 18:36:59
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Je suis bien d'accord avec JB 22 (message de 17 h 33) et particulièrement sur le monstrueux compte 12 qui d'ailleurs ne présente aucun aucun intérêt alors surtout qu'il n'intègre pas les fonds qui dorment en 102.
Il ne se présente pas mieux d'ailleurs quand le syndic a suivi les instructions des plus hautes instances, selon lequelles mieux vaut passer tout ce qui est appelé en 702 directement. Joli cafouillage !
Par contre je ne suis pas d'accord avec le message de l7 h 55.
Les fonds, d'un montant modeste -, détenus par le gardien appartiennent au syndicat. Il convient donc d'ouvrir un sous compte "caisse gardien" et de passer le détail des paiements un peu importants. Les dépenses correspondantes doivent être passées dans les charges. Les pouboires ou menues sommes diverses peuvent être groupés en frais divers.
Il s'agit bien d'un compte reflet au sens propre du terme.
Les avances aux commerciaux, aussi bien que les avances éventuelles sur salaire du gardien, passent en 42. C'est la bonne règle, mais une avance sur salaire devient bien la propriété du salarié, alors que la petite caisse lui est confiée pour utilisation au nom du syndicat et maniement des espéèces.
Ce mécanisme est ancien et subsiste dans les copropriétés moyennes ou importantes.
Pour revenir à la caisse du syndicat lui-même, il faut rappeler que le syndic ne peut pas refuser le paiement en espèces d'un copropriétaire, dès lors que le plafond légal est respecté. Il est tenu de lui donner reçu de la somme versée.
Celle ci doit être enregistrée dans le compte caisse et le syndic doit ensuite enregistrer le dépôt des fonds qu'il fait à la banque.
Heureusement ce mode de paiement n'est pas souvent utilisé !!!
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JB22
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Posté - 27 août 2010 : 21:11:58
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"Par contre je ne suis pas d'accord avec le message de l7 h 55."
C'est votre droit.
Je vous fait remarquer que le syndicat ne detient plus les fonds, mais un tiers, le gardien, même si celui-ci est sous la dépendance du syndic, les fonds ne sont pas non plus dans les locaux du syndic et sous sa garde.
"Les avances aux commerciaux, ...., passent en 42. C'est la bonne règle"
Dans le sujet il n'est pas question "d'avances sur salaires" mais "d'avances sur frais."
En général on verse plus souvent des "acomptes sur salaires" que des "avances sur salaires. |
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JPM
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Posté - 27 août 2010 : 23:45:44
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Dans le PCG et plus particulièrement dans le PC des adminitrateurs de biens, le compte 4250 est intitulé : Salaires Avances et acomptes.
L'acompte est versement sur une somme due ; Par exemple le paiement au 15 septembre du demi mois écoulé, payable normalement à fin septembre.
L'avance est en quelque sorte un prêt : paiement le 1er septembre d'une somme équivalent à deux mois de salaires récupérable sur septembre et octobre ou plus souvent par demi-mois sur les quatre mois suivants.
Comme indiqué plus haut la petite caisse du gardien est détenue et maniée par celui ci. Elle reste la propriété du syndicat.
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