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JPM
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 Posté - 25 août 2010 : 13:56:08
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Je n'ai pas mentionné les chaouias comme les meilleurs !!
Il se trouve simplement que j'ai vécu en pays chaouia et que je n'ai fait que de brèves
incursions dans les Kabylies, la grande et la petite. Dans un des plus vastes " quartiers " d'Algérie, j'ai beaucoup randonné mais, à tous les bouts, j'étais encore en pays chaouia.
Par contre, en Métropole, j'ai eu des Kabyles et beaucoup fort dégourdis. Il existe une culture kabyle de grande qualité.
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 62
 Posté - 26 août 2010 : 10:37:34
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Oui Alex, je suis syndic et contrairement à ce que vous avez l'air de penser, je n'ai pas négocié spécifiquement les intérêts sur les CBS. Cela fait partie de l'offre! J'ai donc signé une convention intitulée « fréquence pro ADB ».
La rémunération est la suivante « les produits financiers à verser seront calculés sur la base du solde moyen créditeur de la période, multiplié par la moyenne de l'EONIA de la même période, moins une marge de 1,30% dès lors qu'aucun autre placement n'est effectué à partir de la trésorerie mandants... »
Donc nul besoin d'être une gros cabinet, le mien ayant été crée ex-nihilo à la fin 2008, pour percevoir des intérêts.
Pour vos exemples, JPM, vous décrivez diverses situations qui ne mettent pas, à mon sens, en lumière le lien entre baisse des coûts et ponctualité des paiements. Car finalement de quelle ponctualité parlons nous? À réception, 7 jours, 15 jours, 30 jours, 30 jours fin de mois?
A titre d'exemple, je m'entretenais récemment avec le responsable d'une entreprise de portes automatiques et il m'indiquait que chez lui 95% des syndics payaient à 30 jours et cela lui convenait parfaitement.
De plus, vos exemples ne me semble traiter que des seuls travaux, or de mon point de vue, les flux sont beaucoup plus importants avec les dépenses courantes (contrats et interventions ponctuelles).
Et, si effectivement certaines entreprises ont black-listé certains syndic, force est de reconnaître qu'il s'agit toujours d'entreprises moyennes (pour ce que j'en ai vu) jamais de petits artisans qui sont trop dépendant du CA généré par les syndics ni des grosses qui ont une tendance naturelle à la bureaucratie et qui payent leurs propres fournisseurs avec des délais encore plus longs. Bref, des entreprises dont on peut facilement se passer.
Les pénalités doivent être prévues au contrat, ce qui est rare, et leur mise en œuvre n'est jamais à réception des travaux. Quant à l'assignation, elle n'interviens qu'après maintes relances et mises en demeure diverses.
Enfin, l'action oblique est utilisée très rarement et pour ma part je ne l'ai vu, non pas à cause d'une rétention du syndic, mais plutôt pour un manque de trésorerie des copropriétés. |
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Posté - 26 août 2010 : 11:25:45
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Pour alex41, convaincu que l'ordre professionnel sera le "sauveur" du "peuple syndic", en guise de clin 
citation: http://www.ledauphine.com/hautes-al...-concitoyens“Je ne suis pas une délinquante qui met en danger ses concitoyens” En colère. Voilà le sentiment que ressent Hélène Robert-Buira, kinésithérapeute depuis 1986. « Je ne suis pas une délinquante qui met en danger ses concitoyens » rage-t-elle car cette professionnelle est poursuivie en justice pour exercice illégal de sa profession. Tout ça car elle n’a pas voulu s’inscrire à l’ordre (Voir DL du 19 août). Ce procès, très rare en France puisqu’il s’agit seulement du 4 e, se tiendra ce matin devant le tribunal correctionnel de Gap. Retour sur une affaire qu’elle n’a pas prise au sérieux. Enfin, au début. Ses ennuis ont débuté en 2009. Elle reçoit plusieurs courriers en recommandé de la part de l’Ordre. Elle laisse courir. Mais le 8 avril dernier, elle est auditionnée au commissariat de Gap avant d’être convoquée au tribunal. « Je n’en revenais pas quand j’ai appris cela. Je ressens aussi de l’incompréhension car c’est une perte de temps et d’énergie pour tout le monde. » Colère et incompréhension Installée à Gap depuis 1992, elle travaille en libéral. Puis en 1997, elle cumule le libéral et le salarial. Le 30 juin dernier, elle arrête le libéral à cause de toutes ces histoires et s’inscrit à l’ordre. « En plus, maintenant, je suis salariée à l’Association des paralysés de France et une loi va faire, qu’automatiquement, tous les kinés salariés seront inscrits à l’ordre. » Alors elle pensait que la machine s’arrêterait. Mais non car même si l’Ordre a retiré sa plainte, l’affaire est toujours inscrite au rôle de l’audience de ce jour. Ce procès sera une tribune pour Hélène Robert-Buira, comme pour de nombreux kinés qui sont contre l’ordre. D’ailleurs, pour la soutenir divers syndicats comme Alizée ou la CFDT ont déposé un préavis de grève. Une fois inscrits à l’ordre, les masseurs-kinésithérapeutes payent 280 € par an pour les libéraux et 130 € pour les salariés. Finalement, « C’est pieds et poings liés que je me suis inscrite car je risquais le droit d’exercice » confie celle qui est finalement rentrée dans le rang. Non par conviction mais par peur de perdre son emploi.
A priori, et pour avoir quelque peu suivi la mise en place de celui des Kiné, je ne suis pas convaincu que cela soit partagé par tous !
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 11:52:34
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 11:57:34
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citation: contrairement à ce que vous avez l'air de penser, je n'ai pas négocié spécifiquement les intérêts sur les CBS. Cela fait partie de l'offre! J'ai donc signé une convention intitulée « fréquence pro ADB ».
Bonjour Links, bonjour jeune confrère !
En l'occurrence, je vous faisais un compliment. J'ai négocié moi aussi quelque chose de la sorte mais sur uniquement les fonds qui n'étaient pas en CBS.
Si vous êtes sûr que votre rémunération porte sur l'ensemble des fonds de vos mandants y compris ceux logés dans un CBS, bravo.
Ceci dit, si vous êtes rémunéré à l'eonia moins 1.30%, vous ne touchez pas beaucoup de produits financiers actuellement, car l'eonia ce jeudi 26 août est à 0,410%... |
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 12:01:48
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Vous êtes un fouineur de génie, Quelboulot ! Où avez vous été dénicher ce texte ?
Ceci dit, il y aura toujours dans notre beau pays des indépendants désireux de le rester et ne pouvant envisager une quelconque contrainte !
Mais il faut bien mettre en place un minimum de règles pour éviter la chienlit, non ? |
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JPM
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Posté - 26 août 2010 : 13:11:41
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Comme indiqué plus haut, je pense qu'il y a quelque chose à faire avec les banquiers pour la rémunération des fonds déposés sur CBS.
Ceci étant, en l'état des textes, le syndic ne peut conserver pour lui-même de telles rémunérations que s'il a été préalablement autorisé par une décision d'assemblée explicite.
Une clause du contrat de syndic n'y suffit pas puisqu'elle est réputée abusive.
Il y aurait beaucoup à dire sur les positions de la Commission des clauses abusives mais il faut appuyer cette instance lorsqu'il s'agit de la nécessaire transparence des rapports juridiques entre les professionnels et les clients.
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JB22
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Posté - 26 août 2010 : 13:42:53
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De JPM
"Ceci étant, en l'état des textes, le syndic ne peut conserver pour lui-même de telles rémunérations que s'il a été préalablement autorisé par une décision d'assemblée explicite."
J'attendais votre réaction de juriste, elle est venue.
La principale raison des comptes uniques au nom du syndic étant la possibilité de percevoir des rémunérations de ce compte. |
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Posté - 26 août 2010 : 13:45:25
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Disons force de l'age; jeune c'est flatteur, mais malheureusement plus d'actualité. |
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 13:58:41
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Links, on est toujours un jeune par rapport à quelqu'un. Par rapport à moi par exemple. Tout est relatif, donc. |
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Posté - 26 août 2010 : 14:35:28
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Vous avez raison, mais notre métier est envahi par ces jeunesses et je fais figure de dinosaure. même pour les directeurs d'agence des grands groupes.
Il est vrai que j'étais moi-même devenu directeur il y a bientot dix ans... Un autre temps...
Pour JPM, je confirme la nécessité d'une décision d'AG que l'on obtient très facilement; question de présentation et de communication sans doute (cf le sujet du fil). |
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Posté - 26 août 2010 : 14:57:36
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links : citation: Pour JPM, je confirme la nécessité d'une décision d'AG que l'on obtient très facilement
Vos interventions furent très interressantes jusqu'à celle-ci.
Pour avoir l'autorisation, il faut une résolution à l'ODJ. Ayant eu comme syndic le 1er de France, IL N' A JAMAIS DEMANDE CETTE AUTORISATION.
Il me semble que la majorité des syndics ne demandent rien à leur l'AG. Cette phrase n'engage que vous, mais elle très loin de la réalité.
links : votre banquier a t'il exigé l'accord de toutes les AG de tous vos syndicats pour vous payer des intérêts sur des fonds de vos mandants ???? Avez vous fourni spontanement la totalité de ces accords à votre banquier ???
Il est si facile de jouer avec l'argent des autres !!!!  |
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JPM
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Posté - 26 août 2010 : 15:40:08
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Links : citation: Pour JPM, je confirme la nécessité d'une décision d'AG que l'on obtient très facilement; question de présentation et de communication sans doute
Là, je ne suis pas d'accord du tout !!!!
Quand il s'agit de la perception de rémunérations bancaires en cas de compte unique pur et simple, avec sous-comptes précisées ou avec sous comptes présentés comme équivalant à des comptes séparés, les autorisations de perception sont obtenues assez facilement avec un projet de résolution baratin, et parfois même un projet clair et transparent.
Mais je n'ai, pour ma part, jamais vu l'adoption d'une résolution autorisant le syndic à percevoir une rémunération bancaire dans le cas de gestion par vrai compte séparé.
Cela ne veut pas dire qu'il n'y en a aucune en France dans une année. Mais le cas est certainement rarissime.
En l'état actuel, une telle résolution serait d'ailleurs contre nature, dès lors que la gestion par CBS s'accompagne d'honoraires décents au titre de la gestion courante.
Par ailleurs il est exact que le banquier doit exercer un contrôle sur les ouvertures de sous-comptes.
La demande d'ouverture doit être accompagnée du PV comportant la dispense. Peu de banquiers effectuent ce contrôle. De plus la plupart des résolutions mentionnent que l'AG a adopté le système des sou-comptes mais ne disent pas un mot de la dispense ni de sa durée.
Or ces deux mentions sont indispensables. Le banquier doit donc refuser l'ouverture d'un sous-compte.
Dans le cas de la gestion par compte unique pur et simple, le banquier n'a rien à faire car il ne dipose d'aucun moyen de contrôle.
Par contre le contrôleur délégué par le garant financier doit pinailler ce point important.
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Édité par - JPM le 26 août 2010 15:48:49 |
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Posté - 26 août 2010 : 16:31:15
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merci JPM, je crois que links a rejoint le camp de la désinformation. Je ne crois pas qu'il demande cet accord à l'AG, il n'aura que très peu de chances de l'obtenir, contrairement à ses dires.
Je doute également que la banque puisse ouvrir des comptes mirroirs sur le montant des fonds des mandants déposés sur le compte spéaré au nom du syndicat.!!!
De jour en jour, cette situation de comptes individualisés apparait comme totalement anormale et très dangeureuse pour les coprorpiétaires. Espérons vivement que le législateur arrête ce grand cirque avec l'obligation du compte séparé.
Ce sera peut-être la première pierre pour une régularisation de la manière de faire des syndics.
Tant d'opacité dans ces manoeuvres nuit d'abord à la profession de syndic !!!!
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Posté - 26 août 2010 : 18:19:00
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Nulle désinformation.
1/ Les copro sont toutes en comptes séparés (des vrais j'insiste)
2/ Non l'autorisation de percevoir les intérêts n'est pas difficile à obtenir
3/ La BRED pratique le compte reflet sur les séparés.
Donc merci d'en prendre note et de cesser de voir des sous-comptes là où il n'y en a pas.
Quand à mes arguments en AG ils sont très simples:
Les syndics facturent le CBS c'est qu'il perçoivent des intérêts avec un compte unique ou un sous compte. Pour ma part je ne facture pas le CBS mais je demande à perçevoir les intérêts.
Et bien, croyez le ou non, ça marche. Et vous savez pourquoi?
Peut-être parce que les copropriétaires qui travaillent avec ma société ont compris qu'avec tous mes confrères, ils ne touchent pas non plus les intérêts mais payent le CBS fort cher.
Pourquoi voulez-compliquer des choses simples?
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Posté - 26 août 2010 : 18:43:15
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Désolé Philippe388, je n'avais pas lu votre premier post.
Je suis embarrassé pour vous répondre, car lors de la première élection, l'ordre du jour est fait par d'autres syndics. Immanquablement, le point sur la dispense y figure.
Comme je ne travaille qu'avec des comptes bancaires séparés, je modifie en séance le projet de résolution pré-établi et le fais voter sous une forme négative (je sais certains y sont opposés mais parfois c'est plus parlant) et j'inclus le fait que les frais et intérêts seront à la charge ou au profit du syndic.
L'année suivante, comme le CBS est permanent, je ne pose plus la question de la dispense et donc celle des intérêts.
A l'ouverture du CBS, ma banque me demande le PV.
Vous dire que c'est pour vérifier qu'elle peut me verser les intérêts, j'en doute sincèrement. |
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 18:43:53
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citation: Comme indiqué plus haut, je pense qu'il y a quelque chose à faire avec les banquiers pour la rémunération des fonds déposés sur CBS.
Ceci étant, en l'état des textes, le syndic ne peut conserver pour lui-même de telles rémunérations que s'il a été préalablement autorisé par une décision d'assemblée explicite.
S'agissant de mon compte professionnel qui concerne la plupart des copropriétés de mon cabinet principal, je n'ai jamais demandé une quelconque autorisation autre que la phrase convenue selon laquelle le syndic que je suis prend à sa charge les agios ou à son profit les produits du compte concerné...
Pour le second cabinet, je n'ai rien demandé pour les sous comptes.
Quant aux CBS dans les deux cabinets, je n'ai rien demandé non plus, pensant ne pas pouvoir en obtenir de rémunération.
Bien entendu, s'il est possible d'obtenir une rémunération sur les CBS en demandant l'autorisation aux copropriétaires, je pense que ceux ci seront ravis de me la donner en échange d'honoraires inchangés ! Et les associations ne devraient pas y voir d'inconvénients non plus.
Si donc cette solution est viable, le problème posé par les CBS disparaît pour tout le monde !! Et on peut alors se demander pourquoi, à propos des CBS, autant de bruit, depuis si longtemps et finalement pour si peu...
Ce doit donc être un peu plus compliqué que cela ! Messieurs les spécialistes, vous avez la parole. |
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alex41
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Posté - 26 août 2010 : 18:56:05
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Je suis épaté que des confrères puissent percevoir des intérêts sur un CBS. je reste donc un peu sceptique mais ne demande qu'à être convaincu comme chacun le comprendra !
Ma banque me demande aussi le PV d'AG systématiquement pour s'assurer de la nature exacte du compte à ouvrir ou à transformer le cas échéant. |
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Posté - 26 août 2010 : 18:57:46
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links : citation: je ne facture pas le CBS
Voilà un super argument, typique des syndics. !!! Désinformation totale.
Je ne crois pas un seul mot de votre prétendu unanimité lorsque vous demandez de toucher les intérêts sur les CBS !!!
links : citation: Peut-être parce que les copropriétaires qui travaillent avec ma société ont compris qu'avec tous mes confrères, ils ne touchent pas non plus les intérêts mais payent le CBS fort cher.
Pourquoi voulez-compliquer des choses simples?
Vous nous prenez vraiment pour des imbéciles !!!
Je vois que vous êtes dans la même ligne que la majorité de vos confrères : de gros mensonges pour faire avaler des couleuvres à vos mandants !!! "maitre" gedehem vous aurait déjà parlé du " roulage dans la farine"; vous avez l'air de la pratiquer parfaitement.
alex41 : téléphonez dès demain matin à votre banquier pour demander de toucher les intérêts sur les CBS de certaines de vos copropriétés. Si celui-ci accepte sans problèmes, alors vous êtes sauvés !!!!!
J'ai posé la question à mon banquier,la société générale, petite banque de quartier, qui a totalement dementi cette éventualité. Peut-être à cause du petit souci Urbania ??? |
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Posté - 26 août 2010 : 19:15:51
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Vraiment ce n'est pas plus compliqué que cela...
Mais pour avoir dirigé 2 cabinets par le passé (en tant que salarié), je puis vous dire que les intérêts pour un compte unique étaient largement supérieurs à EONIA -1.3% qui devraient tirer 2,3% à 2,4% cette année.
D'où d'ailleurs ma remarque sur la nécessité de ne pas inclure les intérêts dans son "modèle économique".
Maintenant, c'est beaucoup plus simple dans une société récente comme la mienne qui a été créee après l'avis du CNC, en tenant compte des sujets qui divisent syndics et copropriétaires, pensée suffisamment en amont pour répondre à ce type de problématique et n'a finalement que de nouveaux clients, qu'avec un cabinet plus ancien et une clientèle installée et fidelisée.
A cet égard, j'ai parfaitement conscience de ne pas être représentatif de la "réalité" de Philippe388. |
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