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alex_122
Contributeur débutant
France
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 Posté - 09 août 2010 : 16:48:12
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Bonjour,
Je loue actuellement un appartement en meublé.
Loyers perçus pour l'année 2010 : 15000€ (1250€/m charges comprises).
Merci pour votre aide ci-dessous, ce doit être simple, mais après avoir épluché le forum, je ne suis toujours pas sur de moi même!
Si j'ai bien compris, j'ai le choix entre :
- abattement forfaitaire de 50%
Je dois donc déclarer 7500€ en case NO de la 2042C. Cette somme vient donc s'ajouter à mes revenus imposables, donc non négligeable.
- 2ème possibilité : déclaration frais rééls (besoin d'aide!)Je déduis donc :
- assurance garantie impayé + gérance : 360€
- taxe foncière : 590€
- intérêt d'emprunts : 8675€
Soit au total 9625€, à déclarer si j'ai bien compris dans les formulaires 2031, 2033.
J'ai donc plus de 50% de charges par rapport au loyer perçus.
Je crois savoir que je pourrais déduire, en plus, l'amortissement du bien, mais je ne veux pas, car ce serait alors à déduire lors de la future eventuelle revente.
=> donc 15000-9625 soit 5375€ à déclarer. Dans quelle case?
J'ai entendu dire qu'étant en bénéfice, ce chiffre était à majorer de 25% sur la déclaration : vrai?
Qu'est ce qui est le plus avantageux dans mon cas?
Merci pour vos éclaircissements!
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 10 août 2010 : 07:29:19
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Bonjour,
Pour les 50% c'est Ok.
Pour les frais réels , tu déduis les frais réel que tu retranches de tes revenus locatifs et ensuite c'est la somme que tu déclares en plus de tes revenus , ton calcul est juste par contre la notion d'amortissements ne se déduis pas pour une future revente donc tu peux amortir à raison de 80% de la valeur du bien sur 20 ans.
Pour ce qui est des 25% , il s'agit non pas d'être en bénéfice ou pas mais d'être inscrit dans une CGA ( centre de gestion agréé ) qui évite cette majoration.
Cela te coute environ 300 euros et tu ne payes pas de majoration ( c'est aussi déductible )
Pour être au frais réel pour l'année 2010 , il aurait fallu prévenir les services fiscaux avant le 1 février 2010 mais tu as le temps pour 2011.
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 10 août 2010 : 14:49:47
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Merci pour la réponse.
Pour l'amortissement du bien, on m'a deja dit, sur ce forum, que ce serait ensuite à déduire (la partie amortie) du prix de revente, en cas de revente -> où est la vérité? Parce que dans ce cas, j'imagine que tout le monde le ferait (déduire l'amortissement du bien), on est presque sur d'avoir alors un bilan négatif et donc de ne pas payer d'impots.
L'inscription dans une CGA, 300€, est à faire une seule fois, ou bien doit être renouvelée chaque année? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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3
Posté - 10 août 2010 : 18:22:10
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Bonjour,
Pour le CGA , il s'agit d'une cotisation annuelle mais j'ai entendu dire que cela pouvait être compensé par l'utilisation d'un comptable ce qui éviterait les 125 % et les 300 euros.
En meublé , au réel tu peux déduire l'amortissement sans impact sur la vente car le notaire ne va pas te demander si tu as loué en meublé pendant 12 ans et ensuite en nu pendant 3 ans alors dans ce cas l'amortissement serait à prendre sur 12 ans ....on s'en fout , tu déduis fiscalement par amortissement et ensuite basta ceci dans un cadre d'utilisation personnel et non dans le cadre d'une societé ( SCI IS ) qui dans ce cas est totalement diffèrent car suivi comptablement pour l'amortissement.
Si tu as vu la contraire sur le site , remonte le mien vers ce post.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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 Posté - 10 août 2010 : 21:32:55
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De toutes facon, si vous êtes au réel, soit vous porter votre local a votre bilna soit vous ne le portez pas.
Dans le second cas, pas d'amortissement, mais pas non plus de déduction possible des frais liés a l'immeuble, entretien, syndic, assurance d'immeuble, etc... Vsu sen pouvez déduire que ce qui a trait a la gestion.
SI vos portez au bilan, chaque année vous allez devoir indiquer dans votre 2033 l'évolution de votre actif, et les impots vont trouver bizarre qu'il n'y ait pas de perte de valeur, vous seriez la seule société au monde dans ce cas...
Comptablement ce n'est pas exact donc pas acceptable.
Fiscalement en revanche, personne ne s'en plaindra. |
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alex_122
Contributeur débutant
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5
Posté - 11 août 2010 : 16:43:26
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Merci.
Si j'ai bien compris, première étape, déclarer auprès des impots l'activité, via un formulaire P0.
Je crois savoir qu'en théorie j'aurais du déposé ce formulaire avant le 1er février, si je veux déclarer en réel pour cette année. Au pire ce sera pour l'année d'après. Au mieux, j'ai cru comprendre aussi que c'était parfois négociable avec les impots pour que ce soit ok pour cette année (?).
Ci-dessous un formulaire P0, en esperant que ce soit le bon.
J'ai essayé de le pré-remplir, pouvez vous me dire si je ne me suis pas trompé?
En particulier :
cadres 1 et 2 : ce doit être ok
cadres 2bis et 3 : je n'ai pas rempli, ok?
cadre 4 : j'ai mis "entreprise de domiciliation" : ok ?
cadre 5 : je dois mettre l'adresse de la location? et le nom du locataire? cocher la case? il y a un numero a remplir?
cadre 5 bis : rien?
cadre 6 : je mets quoi comme date? je loue depuis 09/2009, je mets cette date, meme si j'ai declaré jusque ici en micro BIC? ou je mets la date de début 2010 si c'est pour cette année? Le reste est ok, rien à cocher?
cadre 7 : pas à remplir?
cadre 8 : je dois remplir quoi? J'ai mis "location gérance", je dois mettre les dates du contrat de location?
cadre 9 : j'ai mis "non"?
cadres 10 et 11 : je ne remplis pas?
cadre 12 : je remplis quoi hormis mon numéro de sécu?
cadre 1" : réel simplifié ou réel normal? je coche quoi pour TVA?
Par avance merci! |
Édité par - alex_122 le 11 août 2010 17:50:38 |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 11 août 2010 : 17:54:31
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Je n'arrive pas à mettre la pièce jointe!
Si quelqu'un peut/veut m'aider, je lui enverrai par MP.
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philippe30
Contributeur vétéran
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7
Posté - 12 août 2010 : 07:19:06
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Bonjour,
1°)
Le formulaire P0 permet de te déclarer auprès des services fiscaux pour une activité de loueur de meublés ( LMNP ) non professionnel.
2°)
A cette activité tu peux soit déclarer au micro bic soit au réel si tu veux que cela soit effectif pour l'année en cours , il prendre l'option réel auprès des impôts avant le 1/02 , l'option du réel est non modifiable pour 3 ans ensuite tu peux repasser au micro bic si tu le souhaites.
Le régime réel est obligatoire si tes revenus en meubles sont supérieur Ã
32.000 € / ans
Philippe
P.S pour insérer une pièce jointe , il faut cliquer sur le trombone, vérifie toutefois que la taille de ta pièce ne soit pas trop importante.
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Investisseur immobilier
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 12 août 2010 : 15:23:48
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Je n'arrive pas à envoyer une pièce jointe, j'ai pourtant réduit la taille au maximum!
Philippe, est ce que je peux me permettre de t'envoyer mes 2 captures d'ecran du formulaire P0 par mail?
Par ailleurs, j'hesitais à confier la question à un specialiste (qui doit être comptable), et qui me demande pour cela 300€.
Si j'ai bien compris, ca eviterait de devoir declarer au CGA, qui coute aussi 300€, donc je pense que ca vaut le coup de prendre un comptable? (ce qui n'excluera pas que j'aimerais auparavant comprendre par moi meme!)
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 12 août 2010 : 18:46:35
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Bon j'ai parcouru le forum, il reste encore pas mal d'informations à exploiter de mon côté.
Je continue donc ma réflexion, et je reviendrai vers vous en cas de besoin d'éclaircissement.
En revanche, si vous connaissez un bon comptable qui fait ce genre de bilan, sur Paris, je suis preneur!
Merci en tout cas pour vos réponses. |
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BAILBAIL
Contributeur actif
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Posté - 12 août 2010 : 19:39:30
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le comptable ne dispense pas du CGA ( qui est là pour vérifier la véracité des chiffres du premier)
dans votre premier tableau, il faut déduire les amortissements du bien.
Donc, vous avez tout intérêt à travailler au réel |
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 12 août 2010 : 21:28:20
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Ha oui!
Donc ça fait 300€ à payer au comptable, et 300€ à payer au CGA!!! |
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Posté - 13 août 2010 : 06:14:10
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300 euros au comptable, ce n'est pas cher...
Il n'y a pas obligation d'avoir un comptable et un CGA... On peut n'avoir que l'un des deux, mais le bon.
Ca m'étonne que le CGA soit aussi à 300 euros, ou lors vous êtes dans un coin de France rêvé... |
Édité par - ribouldingue le 13 août 2010 06:16:36 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 13 août 2010 : 06:32:40
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Bonjour Alex,
Le CGA est la pour éviter de payer une majoration de 25 %.
Le comptable est la pour éviter les erreurs de déclaration fiscale et chacun à son métier.
Les deux paiements sont déductibles de tes revenus locatifs.
En fonction de ta déclaration tu seras peut être avec des revenus locatif à déclarer dont le montant sera infime ce qui pourra t'éviter de payer 300 , tu prendras juste la majoration dont la valeur sera inferieure au 300 €.
Ca coute de devenir riche et rentier ....
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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alex_122
Contributeur débutant
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Posté - 13 août 2010 : 09:53:23
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Je ne comprends pas bien ce qu'est le CGA finalement.
Grossièrement, je vois ça comme un centre à qui il faut payer 300€ pour éviter que ton bénéfice soit majoré de 25% vis à vis des impôts.
Mais j'imagine qu'ils ont une autre utilité?
- ils vérifient ma déclaration d'impôt? ce qui veut dire qu'il faut leur envoyer avant de l'envoyer aux impôts? donc comptable -> CGA -> impôts?
-> Ribouldingue, pourquoi dis tu qu'on peut n'avoir que l'un des 2?
Le comptable qui me demande 300€,je l'ai trouvé sur Internet, Aid'Patrimoine Conseil. Ca te parait pas cher?
Par contre, ok c'est déductible de mes revenus locatifs, mais donc de mon revenu fiscal de référence, je ne récupère donc pas les 300€ de comptable et 300€ de CGA à la fin. Si le fait de déclarer en réel me fait passer en négatif, je n'aurai donc pas d'impôt supplémentaire à payer, mais j'aurai quand même du payer au préalable ces 600€. On est d'accord?
Pour votre info, si je suis en microBIC, j'aurai à payer 2000€ environ. Si je passe en réel, j'ai l'impression que je pourrai payer 0, en amortissant le bien. Ce qui reviendra à 600€ avec CGA+ comptable. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 14 août 2010 : 04:59:44
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Bonjour,
Effectivement la grande question est à quoi sert le CGA ?
citation:
Un centre de gestion agréé (CGA) est une association qui assiste et surveille l'entreprise adhérente dans sa gestion. Il lui fournit ainsi chaque année un dossier de gestion caractérisant sa situation économique et financière. Il peut également établir des déclarations fiscales. Il joue enfin un rôle de prévention des difficultés de l'entreprise en analysant des informations économiques, comptables et financières.
Pour plus de détails
http://www.lejournaldesentreprises....09-68828.php
Ça sert surtout à ne pas prendre 25 % de pénalités , moi je les ai vu une fois et tous les ans je paye car dans mon cas avec 4500 de locatifs déclarés ( comptable et cga déduis ) je prendrais 1125 € de pénalités donc le calcul est vite fais...
Maintenant si t une prend pas de comptable , le CGA peut te servir dans ce cas mais il faut les solliciter pour t'aider dans tes déclarations.
Je te conseil d'éviter les comptables sur internet mais de passer par un comptable local que tu peux facilement aller voir sur place.
En ce qui concerne le prix du comptable , quel est le contenu des ses prestations pour 300 €uros ?
J'ai payé 600 l'année dernière , j'ai eu un beau bilan , les infos ont été envoyé aux impôts je n'ai eu que le report à faire sur ma déclaration , quand j'ai un problème il s'occupe de tout et je n'ai rien de plus à payer , c'est une sorte de forfait annuel.
Si tu déclares à ce jour 2000 €uros de locatif , c'est que tu en perçois 4.000 sur ces 4.000 combien de charges tu peux déduire ( assurance , intérêt emprunt etc ....) , je suppose que tu as un seul bien ?
Pour l'amortissement , tu prends 80% de la valeur d'achat de ton bien et ensuite tu prends 3.33% pour connaitre le montant d'amortissement que tu peux déduire annuellement
Quand tu auras fais ces calculs , repasse nous voir avec les résultats
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
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BAILBAIL
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Posté - 14 août 2010 : 09:40:07
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Ne pas oublier que le CGA ne sert à rien fiscalement si on est en déficit. |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 14 août 2010 : 19:26:35
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alex 122 citation: abattement forfaitaire de 50%
Je dois donc déclarer 7500€ en case NO de la 2042C. Cette somme vient donc s'ajouter à mes revenus imposables, donc non négligeable.
non , vous devez porter 15000 Euros sur votre déclaration et le fisc pratique lui même l'abattement.
citation: Ribouldingue, pourquoi dis tu qu'on peut n'avoir que l'un des 2?
Difficile car les comptables et les centres de gestion ont établi une sorte de deal entre eux et la plupart des comptables ne se font pas agréer pour avoir le droit de dispenser leurs clients des cga. Ils considèrent que ce n'est pas leur rôle de controler. Les comptables sont souvent membres du conseil d'administration des CGA et n'ont aucun intéret à se faire agréer. |
Édité par - gregor le 14 août 2010 19:38:28 |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 14 août 2010 : 19:31:10
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Ribouldingue citation: Ca m'étonne que le CGA soit aussi à 300 euros, ou lors vous êtes dans un coin de France rêvé...
Dans une grande ville de province je paie 170 euros et ceci ouvre droit en plus de l'abattement à plusieurs formations par an et un super repas gastronomique. Ajoutez y un voyage à l'étranger par an payant mais subventionné par le cga déductible de votre revenu pour frais de recherche  |
Édité par - gregor le 14 août 2010 19:31:57 |
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gregor
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Posté - 14 août 2010 : 19:43:18
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philippe 30 citation: Ça sert surtout à ne pas prendre 25 % de pénalités , moi je les ai vu une fois et tous les ans je paye car dans mon cas avec 4500 de locatifs déclarés ( comptable et cga déduis ) je prendrais 1125 € de pénalités donc le calcul est vite fais...
La majoration de 25% s'applique sur le revenu imposable mais ne donne pas 25% d'impot en plus car vous n'êtes pas imposé à 100%; |
Édité par - gregor le 14 août 2010 19:45:25 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 15 août 2010 : 06:36:32
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