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cocopops
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 Posté - 25 août 2010 : 10:30:51
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Bonjour
Je viens d'acheter un appart dans une residence .
Je voudrais savoir si le syndic doit me remettre un minimum de doc notemment comptable pour faire office de livret 'acceuil.
En effet comme cadeau d'arrivee je viens de recevoir deja une facture me demandant de payer le fonds de roulement sans justification alors que cette somme je l ai deja rembourser au notaire .
Quel article de loi je peux leur avancer pour les soumettre à communiquer un minimum sur les differents appels de fonds futurs. Je pensais notemment a tous les travaux votés et non encore payer de la derniere AG qui a eu lieu avant la signature notaire et qui sont a la charge du vendeur.
Merci pour la reponse.
Tchuss
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Posté - 25 août 2010 : 11:16:59
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cocopopc : le syndic n'a rien Ă vous remettre en tant que nouvel arrivant, pas de documents compatables npon plus.
Vous pourrez vous rapprocher du conseil syndical ou de vos voisins si vous désirez des informations sur votre résidence.
Lors de la signature vous avez du recevoir le réglement de copropriété.
Avant de signer, vous avez du demander les PV des AG précédentes afin de connaitre les résolutions votées, dont celles des travaux avec les dates des appels de fodns.
Ce n'est pas le vendeur qui paie les appels de fonds de travaux votés avant la signature, mais le nouveau copropriétaire à la date de ces appels.
Le notaire a du vous aviser la dessus; et vous avez peut-être signé un accord avec votre vendeur sur les appels de fonds travaux. Le notiare demande également au syndic un état daté de la situation de votre vendeur vis à vis du syndicat.
Dans les 2 cas, accord ou pas accord avec le vendeur, le syndic ne connait que vous, il vous appelera donc les appels de fonds. Ce sera bien Ă vous de les payer. |
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Posté - 25 août 2010 : 11:20:00
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c'est très simple, demander à votre notaire de vous faire une copie de l'état daté qu'il a reçu du syndic : toutes les sommes à payer par l'acquéreur (connues du syndic) sont inscrites.
citation: En effet comme cadeau d'arrivee je viens de recevoir deja une facture me demandant de payer le fonds de roulement sans justification alors que cette somme je l ai deja rembourser au notaire .
attention : le syndic ne connait pas les arrangements que vous avez fait avec le vendeur chez le notaire, et il n'a pas Ă les connaitre. |
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nefer
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 Posté - 25 août 2010 : 11:22:54
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il faut d'abord demander au notaire la copie de l'état daté sur lequel apparaissent certains éléments comptable
et notamment la modalité choisie par le syndic pour le financement de l'avance de trésorerie: soit par remboursement au vendeur soit par appel du syndic
aviez vous pris VOTRE notaire pour cet acte ?
il aurait du vous expliquer le fonctionnement des appels travaux et notamment depuis le changement applicable au 1er septembre 2004
j'ai l'impression que le ( ou les) notaire a inscrit une clause conventionnelle dérogatoire dans l'acte concernant le paiement des appels travaux
avez vous pensé à demander une copie du document que vous avez signé chez le notaire,avant de recevoir l'acte autenthique ? |
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Posté - 25 août 2010 : 11:23:08
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citation: Je pensais notemment a tous les travaux votés et non encore payer de la derniere AG qui a eu lieu avant la signature notaire et qui sont a la charge du vendeur ceci ne peut être qu'un arrangement entre vendeur et acquéreur et n'a pas à être connu du syndic :
citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
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felix1930
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Posté - 26 août 2010 : 16:12:34
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petit +
citation: Ce n'est pas le vendeur qui paie les appels de fonds de travaux votés avant la signature, mais le nouveau copropriétaire à la date d'exigibilité de ces appels.
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cocopops
Contributeur débutant
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Posté - 27 août 2010 : 01:39:00
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Bonjour
Merci pour toutes ces reponses.
Pour poursuivre :
citation: Vous pourrez vous rapprocher du conseil syndical ou de vos voisins si vous désirez des informations sur votre résidence.
je n ai pas les coordonnées du conseil syndical ; elles n apparaissent nul part;
les voisins peuvent etre une solution mais il n y a que de la loc'
citation: Lors de la signature vous avez du recevoir le réglement de copropriété. oui mais les notaires (acheteur et vendeur) m ont remis celui de la residance voisine ; il s'agit d'une erreur lié au fait que les espaces verts sont communs aux residences mais geres par des syndics differents
citation: Avant de signer, vous avez du demander les PV des AG précédentes afin de connaitre les résolutions votées, dont celles des travaux avec les dates des appels de fodns.
pour 2010 je n'avais pas de PV ni d'odj de l'AG ; donc aucune visibilite sur les futurs travaux
citation: il faut d'abord demander au notaire la copie de l'état daté sur lequel apparaissent certains éléments comptable
dans l etat date il n'y a pas beaucoup d'info ... juste les appels de fonds pour charges
citation: et notamment la modalité choisie par le syndic pour le financement de l'avance de trésorerie: soit par remboursement au vendeur soit par appel du syndic
la modalite n apparait pas ; la derniere ligne de l etat date fait juste apparaitre le solde lié a l avance de tresorerie
citation: aviez vous pris VOTRE notaire pour cet acte ?
oui mais MON notaire a eu ZERO valeur ajoutee et m a donne zero conseils malgre mes tentatives d approche ... le jour de la signature il a decouvert le compromis signe auparavent chez l' AI , l etat daté ... une veritable improvisation
citation: j'ai l'impression que le ( ou les) notaire a inscrit une clause conventionnelle dérogatoire dans l'acte concernant le paiement des appels travaux
c'est moi qui l ai prevu lors de la signature du compromis chez l AI : tout ce qui est voté avant RDV notaire est à la charge du vendeur; la clause n apparaissait pas sur l acte athentique car MON notaire n a meme pas pris le temps de relire celui ci ; j'ai du lui faire modifier en live son acte authentique standardisé ...
citation: avez vous pensé à demander une copie du document que vous avez signé chez le notaire,avant de recevoir l'acte autenthique ?
non ; j etais completement depité par le travail du notaire; il aurait pu me le proposer spontanement
En tout cas je suis vraiment decu par tout ce monde lĂ ; ou est le devoir de conseil ? heureusement qu il y a des gens bien et competents dans les forums 
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Posté - 27 août 2010 : 08:01:49
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citation: dans l etat date il n'y a pas beaucoup d'info ... juste les appels de fonds pour charges
s'il n'est pas inscrit d'appel de fonds pour travaux, c'est que des travaux avec les appels de fonds correspondants n'ont pas été votés.citation: la modalite n apparait pas ; la derniere ligne de l etat date fait juste apparaitre le solde lié a l avance de tresorerie
cela signifie que le syndic vous appelle le fonds de trésorerie comme prévu par la loi. Si votre notaire l'a déjà réclamé, il y a problême : demander au notaire le certificat art 20 qu'il a du recevoir.citation: Article 20
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
normalement le notaire bloque les fonds vers le vendeur si tout n'a pas été payé...citation: c'est moi qui l ai prevu lors de la signature du compromis chez l AI : tout ce qui est voté avant RDV notaire est à la charge du vendeur; la clause n apparaissait pas sur l acte athentique car MON notaire n a meme pas pris le temps de relire celui ci ; j'ai du lui faire modifier en live son acte authentique standardisé ...
cette clause n'est pas opposable au syndic qui réclamera les sommes exigibles à celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité. Mais si rien n'apparait sur l'état daté et que le syndic vous réclame quelque chose sur des travaux, vous n'avez pas à payer, c'est une faute professionnelle du syndic. |
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Posté - 27 août 2010 : 08:31:08
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cocopops : avez vous contacté le syndic pour lui demander des explications ??
Les noms des membres du conseil syndical figurent sur le PV de l'AG. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 août 2010 : 08:57:46
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le syndic doit adresser au notaire avec l'état daté les diagnostics ET le dernier PV d'AG
si vous avez eu le PV de 2009, appelez le syndic pour savoir Ă quelle date celle de 2010 aura lieu
et si elle a eu lieu avant la date de signature, contactez le notaire pour lui demander la copie qu'il a du recevoir! |
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JuJu75
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2010 : 21:33:17
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Information de l’acquéreur d’un lot :
- Sur le carnet d’entretien de l’immeuble :
Il résulte de l’article 18 de la loi du 10/07/1965 :
« […] le syndic est chargé, […] d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret »
Pour connaître le minimum légal devant apparaître dans ce carnet d’entretien, vous pouvez vous référer au Décret n° 2001-477 du 30/05/2001
En qualité de futur acquéreur et avant le transfert définitif de la propriété des lots à votre profit, il vous était possible d’obtenir la copie du carnet d’entretien :
1. Par le syndic :
Afin de permettre à un acquéreur potentiel d’éclairer sa décision d’achat, l’article 45-1 de la loi du 10/07/1965 prévoit que :
« Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic […]»
Attention, l’expression « prendre connaissance du carnet d’entretien » implique une simple possibilité de consultation. L’acquéreur ne peut exiger du syndic qu’il lui fournisse copie des documents.
Vous pouvez donc prendre rdv avec votre gestionnaire pour le consulter au cabinet et en faire une copie.
2. Par le vendeur :
Il résulte de l’article 4-4 du décret du 17/03/1967 :
« Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique. »
Pour ce faire le vendeur doit alors le demander au syndic pour vous le transmettre.
Le propriétaire vous ayant cédé les lots se trouvait alors dans votre position actuelle et se pose alors la question de savoir sur quelle base vous pouvez obtenir des informations du syndic.
- Sur les autres documents détenus par le syndic pour le compte de la copropriété :
Il résulte de l’article 33 du décret du 17/03/1967 :
« Le syndic détient les archives du syndicat, […].
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble […]. »
Sur la base de cet article, il est aujourd’hui considéré par la doctrine qu’à défaut d’être membre du Conseil Syndical, le syndic n’a pas l’obligation de délivrer d’autres documents que ceux visés par l’article 33 notamment si :
- leur communication pouvait porter un préjudice quelconque à la copropriété ou à des copropriétaires
- si elles ont un caractère confidentiel
- si le demandeur ne justifie d’aucun motif légitime
Conclusion
Il résulte de ces dispositions qu’il est difficile d’imposer à un syndic que soit transmis à un copropriétaire (non membre du Conseil Syndical) des documents concernant la copropriété. Pour autant, cela n’est pas impossible et cela dépendra beaucoup du gestionnaire en charge de la gestion de votre immeuble.
Il est très fréquent que les syndics ne tiennent pas à jour le carnet d’entretien et rechignent pour cette raison à le transmettre. Comme vous l’ont conseillé les autres membres du forum tenter de l’obtenir avec l’appui du CS.
Mais qu’en est-il d’informations individuelles ?
- Sur les informations individuelles :
Il résulte d’une jurisprudence constante que c’est au syndicat (et donc au syndic) qu’il appartient de rapporter la preuve qu’un copropriétaire est effectivement débiteur des sommes réclamées en produisant notamment des états détaillés des divers comptes dont résulte sa dette (en ce sens Cass 3ième CIV 16/12/1987).
Conclusion
Sur ce seul fondement votre syndic n’est juridiquement pas en droit de vous refuser une explication sur le détail des sommes réclamées.
Si le détail des sommes réclamées fait apparaître le fond de roulement, je vous conseille de vous rapprocher du notaire s’étant chargé de la vente afin d’obtenir une attestation qu’il a été reconstitué par vos soins lors de la vente par le remboursement du montant correspondant directement au vendeur.
Au vu de votre message sur le forum, j’en déduis que vous avez tenté d’obtenir des précisions auprès de votre syndic mais sans succès. Je peux vous recommander :
1. d’insister auprès de votre syndic en tentant de joindre l’assistante ou le comptable si le gestionnaire ne vous répond pas ou a défaut de tenter de contacter le directeur de l’agence qui peut être plus à l’écoute et mettre la pression sur son salarié (mais pas possible dans les petites structures où il n’y a que le patron qui gère les dossiers).
- Vous pouvez demander un extrait de votre compte de charges
- Le dernier PV d’AG
2. à défaut d’envoyer une LRAR à votre gestionnaire en mettant en copie le directeur en rappelant les dispositions légale ci-dessus.
3. dans le cas extrême, ou le 1. et le 2. n’ont pas abouti, de ne pas payer la somme dont vous ne comprenez pas le montant. Attention pour autant de ne pas bloquer toutes les sommes qui vous seront par la suite demandées. A défaut vous vous exposeriez à une action en recouvrement de charges.
Espérant avoir apporté un complément d’information pouvant vous être utile.
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2010 : 22:02:47
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citation: Les noms des membres du conseil syndical figurent sur le PV de l'AG.
à part sur le PV de l'AG au cours de la quelle le CS a été élu pourquoi ces noms devraient il apparaître???
pour le "livret d'accueil " (payant ) il est prévu dans le contrat de certains syndics; donc à vérifier
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JuJu75
Nouveau Membre
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Posté - 28 août 2010 : 13:18:37
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citation: Initialement posté par felix1930
pour le "livret d'accueil " (payant ) il est prévu dans le contrat de certains syndics; donc à vérifier
Je souhaite corriger le propos de felix1930 sur le livret d'accueil. Il résulte de l’article 18 de la loi du 10/07/1965 que : « […] le syndic est chargé, […] d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret »
Pour connaître le minimum légal devant apparaître dans ce carnet d’entretien, vous pouvez vous référer au Décret n° 2001-477 du 30/05/2001 http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
De plus l'arrêté du 19/03/2010 précise que « Les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.»
L'annexe précitée vise le "carnet d’entretien : établissement et mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001." (texte complet sur le lien suivant http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte)
Le carnet d'entretien de base ne peut donc être facturé par AUCUN syndic.
Ce n'est que si une assemblée décidait d'intégrer dans le carnet d'entretien des mentions complémentaires à celles exigées par le décret précité que le syndic pourait demander des honoraires. Mais il faut:
- une décision d'assemblée générale
- que les honoraires soient clairement indiqués dans le contrat de syndic
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nefer
Modérateur
14592 message(s)
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Posté - 28 août 2010 : 13:59:38
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l'Ă©tablissement et la mise Ă sont sans frais
mais la transmission est payante |
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Posté - 28 août 2010 : 16:36:00
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livret d'accueil et carnet d'entretien sont deux choses différentes... |
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JuJu75
Nouveau Membre
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Posté - 28 août 2010 : 20:04:16
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Il est vrai que j'aurai dû apporter cette précision dans ma réponse. Mea culpa.
Mais il est malheureusement triste de constater que nombreux sont les syndics qui ne font pas la distinction.
Sous prétexte d'envoyer le livret d'accueil, ils communiquent en réalité le carnet d'entretien + le dernier PV + un petit courrier de bienvenue.
Il s'agit donc d'une façon détournée de facturer le carnet d'entretien.
Automatiquement quand j’entends livret d'accueil je pense carnet d'entretien facturé d'où ma réponse. Le livret d'accueil comme le carnet d'entretien n'ont donc pas à être facturés. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2010 : 14:08:12
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citation: Je souhaite corriger le propos de felix1930 sur le livret d'accueil. Il résulte de l’article 18 de la loi du 10/07/1965 que : « […] le syndic est chargé, […] d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret »
le livret d'acueil "mis en page" par qq syndics n'a rien à voir avec le carnet d'entretien et ce livret d'accueil aucun texte n'interdit au syndic de le facturer sous réserve que cela soit clairement "affiché" et accepté lors d'une AG
Pour le carnet d'entretien il doit être mis en place -depuis 2001- gratuitement sauf si une décision de l'AG décide que des infos complémentaires à celles prévues par les articles 3 et 4 du décret du 30.05.2001>>> article 5
l'ARC avait,dès 1997,édité un carnet d'entretien diffusé gratuitement auprès de ses adhérents.
Avec une nouvelle version "étendue" en 2002 intitulés "carnet d'entretien et de maintenance" ;ce "document" très complet (sous réserve de mises à jour régulières) et un outil de travail pour le CS.
En mars 2002 il a coûté à notre copropriété 33,00€ y compris frais d'envoi et classeur>> sa tenue à jour est assuré par le Pt du CS |
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JuJu75
Nouveau Membre
France
17 message(s)
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Posté - 29 août 2010 : 18:24:30
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A mon sens, la facturation d’un livret d’accueil telle qu’elle est pratiquée aujourd’hui par la très grande majorité des syndics est contestable à trois points de vue :
Point de vue juridique:
Le fait que la copropriété ait autorisé en assemblée le syndic à facturer un tel document n'autorise pas le syndic à imposer cette dépense aux nouveaux propriétaires.
Il a été constamment jugé que le syndic ne peut se prévaloir des clauses du contrat de syndic pour la perception d’honoraires particuliers imputables directement à un copropriétaire - en l’occurrence le vendeur -, parce que le syndic est le mandataire du syndicat et non celui des copropriétaires. Le contrat de mandat ne peut donc stipuler que des honoraires imputables au syndicat.
Cette solution a été confirmée par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005 (04-17.178) http://www.legifrance.gouv.fr/affic...3&fastPos=1:
« Sur le premier moyen qui est recevable :
« Vu l'article 1165 du Code civil ;
« Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;
« Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générale ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ; »
Dans la pratique, les difficultés de paiement d’une rémunération par le vendeur sont rares. Ils ne portent quasiment jamais sur son principe, mais seulement sur son montant.
Il en va différemment pour la rémunération éventuellement réclamée à l’acquéreur. Elle ne trouve aucune justification satisfaisante.
Mais rien n'empêche les copropriétaires de confier au syndic un mandat dans leur intérêt personnel (Cass 3ième Civ 16/07/1996)
Point de vue financier:
Il faut voir le montant auquel certains syndics le facture: un grand groupe national le facturait Ă plus de 100 euros par exemple (parfois en oubliant mĂŞme de l'envoyer  )
Point de vue commercial:
Même l'ARC considère qu'il s'agit et je cite "d’une « vente forcée », donc illégale.". En effet ce document est envoyé et facturé sans que le nouveau copropriétaire ne l'ait demandé (ou commandé). Imaginez que l'on vous livre une machine à laver en vous demandant de la payer sans que vous n'ayez rien demandé. Et si vous ne payer pas, on engage à votre encontre une action en recouvrement. Cela vous paraîtrait acceptable????
Pour ma part je pense que malgré tout ça une facturation peut pour autant se justifier mais sous certaines conditions. Il faudrait :
- Une décision d'assemblée générale votant la facturation du livret d’accueil
- Une décision d'assemblée votant le contenu du livret d'accueil pour qu'il soit adapté à chaque résidence. C'est l'occasion d'un échange de plus avec le Conseil Syndical
- Que les nouveaux copropriétaires soient informés de la possibilité qu'ils ont d'obtenir ce document moyennant le paiement d'un prix d'X euros + formulaire de commande joint
Conclusion
Je ne suis pas là pour dire qu'il faut systématiquement s'opposer à toute facturation d'un syndic, mais seulement faire attention à ce que l'on nous demande de payer (le montant) et au service correspondant (plus-value apportée pour le syndicat et le copropriétaire).
Il faut faire attention au piège du titre du document. Dans ma réponse du 28/08/2010 20H04 je visais les livrets d'accueil qui correspondent souvent au carnet d'entretien accompagné de quelques artifices . Dans ce cas la facturation reste illégale même si elle a été votée en AG.
Voila voila  |
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