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maoyann
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 Posté - 26 août 2010 : 11:45:42
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Bonjour,
J’en appelle à vos expériences pour me dire ce que vous pensez de cette situation :
Enorme erreur de jeunesse en décembre 2005. Mis en relation avec une boîte d’investissement immobilier à un moment où j’avais de l’épargne à faire fructifier, j’achète un bien en De Robien et 2 maisons anciennes « très rentables » mais de qualité très médiocre. L’objectif étant de faire disparaître les revenus fonciers des 2 maisons anciennes avec le déficit créé par la défiscalisation du Robien. La société s’occupe « de tout ».
Je fais donc une confiance aveugle et naïve à mes « conseillers » et concernant le bien dont je vais parler, j’en fais une visite de 5 minutes top chrono. « Il y aura 7000 euros de travaux à faire mais après ce sera impeccable » me disent-ils. La gestion en est assurée par une filiale de la société qui au bout de quelques mois d’incompétence jette l’éponge. Au lieu d’accepter que le relais soit pris par un « grand du secteur », je décide de m’y investir et de prendre le relais. Je découvre alors différentes choses en voyant le dossier locataire.
Revenus 400 euros /mensuels pour …4 personnes, plusieurs mises en demeure, un commandement de payer par huissier … Une fois que j’ai repris la main, les locataires ont payé assez régulièrement le solde de ce que la CAF ne payait pas (150 euros/mois).
Lundi : état des lieux de sortie. Je découvre l'intérieur de la maison.
La maison était épouvantablement sale. Les travaux qui avaient été faits avant l’entrée des locataire sont une arnaque totale. J’avais prévu avant de voir la situation sur place de remettre en état et de relouer.
Devant l’importance des travaux, je ne sais plus si je dois continuer à mettre de l’argent dans cette affaire.
Au RDC :
- pièce principale : refaire tous les murs (une peinture à effet très épaisse horrible les recouvre entièrement et je ne sais pas bien ce qu’il y a dessous), remplacer carrelage au sol constellé de trous
- coin cuisine : tout enlever, refaire carrelage, murs, installer évier, enlever chauffage
Au 1er :
- chambre : refaire les murs, changer portes de placard et l'habiller
- SDB : refaire carrelage mural, changer tous les sanitaires, corriger la VMC installée n‘importe comment, fermer une cloison.
Au 2ème :
- refaire les murs, consolider escalier
Je n’ai ni le temps ni les compétences pour faire plus que de l’enduit, de la peinture, de l'habillage de placard et des petites réparations. Je connais bien des gens pour le faire au black mais je ne le souhaite pas. Je ne connais pas de pros dont je connaisse les compétences et le délai sera probablement long. Enfin, et c’est là ce qui me gêne le plus, je ne vois pas bien même en y mettant le prix comment rendre cette maison sympa.
Pourtant la rentabilité y était :
Mensualités du prêt de 584 euros pour un loyer à 613 euros. Je ne pense pas que même une fois rénovée dans son intégralité, le loyer pourrait rester aussi élevé.
J’ai refait le point des entrées/sorties d’argent pour ce bien depuis son acquisition :
Achat : 84000
Frais d’agence : 8120
Prêt de 92120 euros sur 20 ans, TEG 4,666
Sorties :
Frais de notaire : 7226
Frais d’intermédiaires de banque : 250
Assurance PNO : 426
TF – TEOM : 773
Travaux : 9302
EDF-GDF : 170
Prêt : 32972
Impôt : 0 du fait du déficit foncier créé par le Robien.
Total : 51120
Entrées : 25384
Si on considère que je signe la vente fin d’année, il me restera en comptant les pénalités de remboursement anticipé environ 79453 euros à rembourser à la banque.
Au final, si je veux sortir de cette affaire sans avoir perdu d’argent il faudrait que le net vendeur de la vente soit de 79453 + 51120-25384=105189, ce que je ne vais certainement pas obtenir.
J’ai demandé à une relation que j’ai fait depuis, qui fait de l’investissement immobilier d’évaluer le prix de vente et le montant des travaux à faire pour rendre le bien seulement correct.
Le bien est situé dans un agglomération de 25000 habitants dans un quartier populaire mais au calme.
Toutes les réflexions dont le seul objectif sera de dire que j'ai géré cette situation comme un bleu sont inutiles, j'en suis pleinement conscient.
Par contre, remettriez vous 10 à 12000 euros de travaux (je pense que c'est ce qui est nécessaire pour avoir quelque chose de correct) où vous diriez-vous comme je le pense actuellement que c'est remplir un tonneau percé ?
Merci de vos avis.
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poupix4
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Posté - 26 août 2010 : 12:11:58
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bonjour
ete vous dans une ville où le marche locatif est encore favorable aux propriétaires? (ville" dynamique")
si oui peut être: consulter anah si vous passez une convention avec eux en social, voir tres social, ils vous financeront vos travaux, et pour les locataires , "le solibail" garantit les loyers et les dégradations éventuelles des locataires,
à voir , à calculer , si vous pouvez mieux vous en sortir,
car vendre, c'est aussi perdre le bien...
une convention anah c'est 9 ans max...
mais ce n'est que mon opinion.... |
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maoyann
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Posté - 26 août 2010 : 12:16:35
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Poupix, merci pour ce premier commentaire.
citation: ete vous dans une ville où le marche locatif est encore favorable aux propriétaires? (ville" dynamique")
Correct sans plus.
Etant donné que je fais de la gestion en direct dorénavant, je n'ai pas envie de faire du social, j'en fais assez dans ma vie professionnelle.
C'est pour ça que je me dis peut-être me séparer de ce bien, quitte à faire une mauvaise affaire financière et réinvestir dans quelque chose de meilleure qualité, même si c'est au prix de la rentabilité. |
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Édité par - maoyann le 26 août 2010 12:17:29 |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 26 août 2010 : 12:31:36
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dans ce cas alors, laisser en l'état (pas de frais en plus ) et voir à vendre.
parfois en effet il vaut mieux perdre une main qu'un bras 
moi même , en 2002, j'ai vendu un bien ancien à Perpignan, car je en voulais pas faire du social, j'ai donc vendu très correctement par rapport à mon prix achat
et franchement, vu l état minable du marche immo las bas ( ville où plus de logements vides que de locataires et prix m2 en baisse. ville mollassonne pour l'industrie..)
je ne regrette rien!
avec l'argent de cette vente j'ai solde mon pret sur ce bien , et place le reste ... je garde en reserve en cas de coup dur sur mon bien que j'ai sur le 94 ... |
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Édité par - poupix4 le 26 août 2010 12:32:43 |
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nefer
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 Posté - 26 août 2010 : 12:59:24
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si vous recherchez une déduction fiscale il faut faire de travaux qui seront déductibles en cas de relocation
il faut faire vos calculs sur la globalité de votre patrimoine et vos revenus professionnels
peut être pouvez vous faire une simulation sur le site de la DGI ...; |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2010 : 13:16:31
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Merci Nefer.
citation: si vous recherchez une déduction fiscale il faut faire de travaux qui seront déductibles en cas de relocation
Même si la réalisation de travaux importants me permet de diminuer encore mes revenus fonciers (je suis sans eux déjà en négatif pour 4 ans du fait du Robien), ce n'est pas pour moi un argument financier suffisant pour les envisager (TMI à 30%).
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Posté - 26 août 2010 : 18:15:53
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citation: Prêt de 92120 euros sur 20 ans, TEG 4,666
Dans un premier temps, avez- vous essayer de renégocier le TEG ?
citation: Par contre, remettriez vous 10 à 12000 euros de travaux (je pense que c'est ce qui est nécessaire pour avoir quelque chose de correct) où vous diriez-vous comme je le pense actuellement que c'est remplir un tonneau percé ?
Bien difficile de donner un conseil éclairé. C'est ou envisager de "perdre" combien ?
10, 15, 20 000 euros en cas de vente en l'état, enfin en fonction de ce que votre connaissance vous indiquera comme prix de vente "réel" envisageable. Et cela vous ne le savez pas aujourd'hui...
Ou alors, remettre "au pot", je dirai plutôt dans la fourchette haute de 12 000 euros (vous ne parlez pas de l'état de l'électricité !!!), voir +
Tout est facteur de l'état du marché immo et du prix de location que vous pourrez en tirer une fois rénové... qui vous permettra d'estimer le "retour théorique" sur investissement envisageable !
Comme l'écrit Poupix4 : "parfois en effet il vaut mieux perdre une main qu'un bras "
Indiquez-nous ce que vous dit votre relation
citation: J’ai demandé à une relation que j’ai fait depuis, qui fait de l’investissement immobilier d’évaluer le prix de vente et le montant des travaux à faire pour rendre le bien seulement correct.
ajout :
Important. Quel est le devenir du quartier. Si la mairie envisage une réhabilitation il peut être intéressant de conserver ce bien, enfin, il faut connaître ce qui est envisagé et voir si le bâtiment peut s'insérer dans ces projets, s'il y en a...
L'argent n'est perdu que lors de la vente en fait. Et tout dépend si vous pouvez conserver ce bien, sans location pendant les travaux, avec un rendement faible mais une chance de réévaluation ultérieure... Pour cela il n'y a que vous qui pouvez obtenir les éléments nécessaires. |
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Édité par - quelboulot le 26 août 2010 18:20:57 |
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Posté - 26 août 2010 : 18:23:38
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2010 : 18:37:56
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Merci Quelboulot.
citation: Dans un premier temps, avez- vous essayer de renégocier le TEG ?
Non.
citation: Quel est le devenir du quartier. Si la mairie envisage une réhabilitation il peut être intéressant de conserver ce bien, enfin, il faut connaître ce qui est envisagé et voir si le bâtiment peut s'insérer dans ces projets, s'il y en a...
Le quartier est un quartier modeste mais avec des maisons qui d'extérieur apparaissent plutôt en bon état.
Je ne vois pas quel projet d'envergure la mairie pourrait avoir qui ait un impact sur ma situation.
citation: L'argent n'est perdu que lors de la vente en fait. Et tout dépend si vous pouvez conserver ce bien, sans location pendant les travaux, avec un rendement faible mais une chance de réévaluation ultérieure...
Je peux conserver ce bien 6 ou 12 mois ou plus si nécessaire, sans entrée de loyer, sans mettre en péril mes finances personnelles.
Une fois les travaux faits, je pense que je pourrais louer au mieux au prix actuel de 620 euros.
Une fois loué, avec les mensualités bancaires, ça devrait rouler.
Etant donné les qualités intrinsèques du bien, qui quelque soient les travaux faits ne vont pas vraiment être modifiées, est-ce une bonne idée de continuer à essayer de l'améliorer sans véritable impact sur le montant du loyer et sans considérer in fine que le prix de vente (dans le cas où je le conserve) en serait augmenté ?
citation: Indiquez-nous ce que vous dit votre relation
Personnellement, j'estime le prix de vente actuel autour de 85000 euros.
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Posté - 26 août 2010 : 19:13:44
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citation: Personnellement, j'estime le prix de vente actuel autour de 85000 euros.
Soit 20 000 euros de "perte sèche" d'après vos calculs
citation: Etant donné les qualités intrinsèques du bien, qui quelque soient les travaux faits ne vont pas vraiment être modifiées, est-ce une bonne idée de continuer à essayer de l'améliorer sans véritable impact sur le montant du loyer et sans considérer in fine que le prix de vente (dans le cas où je le conserve) en serait augmenté ?
La réponse à votre question se trouve dans sa formulation...
Essayez la vente "en l'état" avec peut-être, et encore, un coup de rafraîchissement, mais peu évident à réaliser à moindre coût tel que vous décrivez le bien...  |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 26 août 2010 : 19:27:38
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pardon pour le solibail ... ce n'est pas partout c'est vrai..
si vous investissez env 12000E de travaux même deductibles si relocation, sans espérer augmenter les loyers en conséquence à cause du marche assez moyen dans votre ville , moi perso ca me ferait peur...
c'est alors récupérer sa mise sur du très long terme..et qui sait ce qui peut arriver ..ou vouloir conserver ce bien vraiment.
voyez ce que l'on vous propose pour l'acheter...et faite vos calculs.
si vous pouvez récupérer à peu près vos billes au final dans la vente...
ca permet de repartir eventuellement sur un meilleur projet..
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Édité par - poupix4 le 26 août 2010 19:33:26 |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2010 : 20:31:15
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De Quelboulot :
citation: Essayez la vente "en l'état" avec peut-être, et encore, un coup de rafraîchissement, mais peu évident à réaliser à moindre coût tel que vous décrivez le bien...
2 possibilités :
- soit je vise le marché des particuliers qui souhaitent s'acheter une RP et dans ce cas, il faut faire ledit rafraîchissement sinon c'est invendable.
- soit un investisseur et dans ce cas, il sera peut-être intéressé par faire ces travaux lui même pour défiscaliser.
Ce d'autant que si je fais des travaux, ce n'est plus dans le cadre de l'amélioration avant relocation et je ne peux donc rien déduire. |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 26 août 2010 : 20:52:01
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l'investisseur est évidement moins tatillon sur l'état du bien (donc plus vite vendu)que le particulier , mais il "casse"le prix..
le particulier qui veut habiter va discuter le prix aussi devant les travaux..sauf si vous trouvez un gars du bâtiment
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philippe30
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Posté - 27 août 2010 : 07:11:00
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Bonjour,
Maoyann essaye de le mettre en vente en l'état afin de voir si tu des acheteurs intéressés ; il sera toujours temps ensuite de faire des travaux si tu veux le vendre à un particulier.
Si tu es sur place , occupe toi des visites , c'est toujours ça de gagner sur les agences.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
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Posté - 09 sept. 2010 : 15:43:06
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pour estimer si votre bien est un "tonneau percé" (pour reprendre votre expression il me semble que tout d'abord il faut évaluer l'état du gros oeuvre (toiture charpentes murs )
si déjà ces points sont ok tout n'est pas perdu ensuite j'ajouterais une réflexion sur (huisserie électricité plomberie)
ce dont au premier abord vous ne parlez pas non plus
en fait vous ne parlez que de peinture carrelage et finitions diverses en gros si je comprends bien :
c'est moche...
10 à 12 000 euros de déco ça commence à faire beaucoup pour de la déco sauf bien sur s'il s'agit d'un T5 ou 6, mais dans ce cas vous devriez pouvoir en tirer un meilleur loyer
à mon avis la déco n'est qu'une partie tres accessoire de la valeur d'un bien, et pourtant elle est l'atout majeur à une revente ou une location
quoi qu'il en soit si vous ne voulez pas faire une mauvaise affaire il faudrait avant tout la rendre attrayante
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maoyann
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Posté - 09 sept. 2010 : 16:08:37
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BailleurX,
citation: pour estimer si votre bien est un "tonneau percé" (pour reprendre votre expression il me semble que tout d'abord il faut évaluer l'état du gros oeuvre (toiture charpentes murs )
si déjà ces points sont ok tout n'est pas perdu ensuite j'ajouterais une réflexion sur (huisserie électricité plomberie)
ce dont au premier abord vous ne parlez pas non plus
Toiture, charpente et murs sont en état.
Les huisseries sont anciennes et de mauvaise qualité.
Les escaliers sont très endommagés.
Pour la plomberie, il n'y a pas de fuite visible, mais la baignoire, les WC, le lavabo et l'évier sont en piteux état.
Pour l'électricité, je suis tombé en soulevant le revêtement PVC sur des dominos qui ne m'ont pas fait très bonne impression.
citation: en fait vous ne parlez que de peinture carrelage et finitions diverses en gros si je comprends bien :
c'est moche...
Ah ça oui.
citation: 10 à 12 000 euros de déco ça commence à faire beaucoup pour de la déco sauf bien sur s'il s'agit d'un T5 ou 6, mais dans ce cas vous devriez pouvoir en tirer un meilleur loyer
C'est une maison de 55m2 sur 3 niveaux avec 2 chambres.
citation: à mon avis la déco n'est qu'une partie tres accessoire de la valeur d'un bien, et pourtant elle est l'atout majeur à une revente ou une location
Je suis d'accord avec vous.
PS : je viens de signer un mandat pour une vente dirigée vers les investisseurs à 85000 euros. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 sept. 2010 : 17:27:31
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