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Imogène
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 Posté - 01 sept. 2010 : 18:53:12
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Je suis actuellement demandeur d’emploi indemnisé mais je doute de retrouver dans les deux ans qui viennent une activité salariée. Par ailleurs, ma femme travaille.
J’envisage donc de me reconvertir en acquérant et en exploitant personnellement des studios meublés, en combinant une clientèle d’étudiants (9mois) et une clientèle touristique (3 mois). L’objectif est de générer des revenus, des trimestres de cotisation retraite et une couverture sociale tout en optimisant, comme tout le monde, ma fiscalité.
En lisant les autres discussions, j‘ai imaginé qu’il était logique de faire cela en plusieurs étapes … Mais comme je commence j’imagine que je fais des erreurs et j’aimerai donc bien avoir vos avis sur ce phasage. Le voici :
1/ Phase 1 (tant que je suis demandeur d’emploi) : j’exerce en LMNP car je n’arriverai pas à générer des loyers supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer.
2/ Phase 2 : A la fin de ma période indemnisée, je passe alors en statut d’auto-entrepreneur dans la catégorie des prestations de services si je ne génère pas plus de 32,1k€ de loyers TTC (le salaire de ma femme étant de 40k€ je ne peux pas encore faire du LMP). En tant que prestation de service BIC, je suis couvert socialement, on me comptabilise 4 trimestres de cotisation retraite si mes loyers TTC sont supérieurs à 14176€. Selon les loyers perçus, j’opte ou non pour le versement libératoire de l’impôt au taux de 1,7%
3/ Phase 3 : Dès que j’ai acquis suffisamment de studios pour dépasser les 50% de revenus professionnels du foyer, je fais une demande d’inscription au RCS auprès du CFE. S’il me l’accorde cela implique affiliation au RSI, donc cotisation utile pour les couvertures maladie et retraite. Mais si je n’obtiens pas l’inscription au RCS, d’après la nouvelle jurisprudence, je suis pas affilié au RSI ce qui dans mon cas pose pb car j’ai besoin d’une couverture. Peut-on demander quand même l’affiliation au RSI ?
4/ Dès que j’arrive proche de la liquidation, j’anticipe que je ne vais peux plus bénéficier du LMP. Soit je revends les studios en essayant d’être exonéré sur les plus-values éventuelles (-90k€ de CA), soit je demande ma dés inscription du RCS, et je repasse en LMNP.
En dehors du phasage j’ai aussi quelques questions mais peut-être que j’abuse.
Si on opte pour le réel simplifié en LMNP ou en LMP, j’ai compris qu’on pouvait amortir l’immeuble (certes après décomposition complexe…) même si on achète pas du neuf. Ai-je bien compris ?
Avec le phasage décrit précédemment, je pense que je pourrai les déduire du résultat d’exploitation tant que je suis en LMNP mais je sais que ce n’est pas possible avec le statut d’ auto-entrepreneur. Alors pourrais je le re comptabiliser et surtout les déduire du résultat fiscal quand je deviens LMP ... ? Bonjour le casse-tête.
Le mélange des type de locations meublés que j’exploiterai moi-même (et donc que je donnerai pasà une société d’exploitation) il compatible si on combine des baux meublés étudiants et des baux meublés touristiques » ? Faut il impérativement se faire agréé en temps que meublé touristique ?
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1
 Posté - 02 sept. 2010 : 07:56:54
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Pour la pahse 2, je ne connais pas donc je ne commente pas
Pour la Phase 3, c'est la roulette russe, la mort en moins.
Non vous ne pouvez pas demander une inscription volontaire.
Si vous vou smettez au réel, oui, vous pouvez amortir A CONDITION de porter vos logements a l'actif, ce qui se fait:
1/ comptablement en constatant les entrée en compta et en find'année les amortissments
2/ En déclarant dans la liasse 2033 page 2033D l'augementtation de l'actif ET les dotations aux amortissements.
POur le statut d'autoentrepreneur, je ne sais pas répondre.
Le mélange des locations meublées au titre de résidence principale et des locations saisonnières complique le montage mais ne le rend pas impossible. Les meublés saisonniers sont soumis a la limite non réduite (autour de 80 000 euros au lieu de 32 100). |
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Imogène
Nouveau Membre
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 2
Posté - 02 sept. 2010 : 09:16:45
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Merci Ribouldingue.
Pour la Phase 3, c'est la roulette russe, la mort en moins.
Non vous ne pouvez pas demander une inscription volontaire.
Donc si le RCS me refuse l'immatriculation, pas de RSI et donc ni couverture sociale ni trimestre de retraite. Reste plus qu'Ã prendre une couverture volontaire.
Le mélange des locations meublées au titre de résidence principale et des locations saisonnières complique le montage mais ne le rend pas impossible. Les meublés saisonniers sont soumis a la limite non réduite (autour de 80 000 euros au lieu de 32 100).
Merci de cette précision très intéressante.
En autoentrepreneur, la mixité d'activité est apparemment possible sous condition. Dans mon cas, je comprend que la condition se traduirait par - "il faut que le total "meublés étudiants + meublés saisonniers" reste inférieur à 80300€ et que le sous-total "meublés étudiants" reste inférieur à 32100€."
Mais y a t'il un texte de référence que vous connaissez qui catégorise clairement les meublées saisonniers dans la catégorie des activités de vente de marchandises ? C'est clair pour les chambres d'hôtes (pas mon cas) mais je ne trouve rien de clair pour les meublés saisonniers ?
J'ai aussi quelques doutes vraiment basiques que je souhaiterai lever :
Q1/ Il est possible d'exploiter soi même, en LMP, des meublés étudiants et des meublés saisonniers. Vrai/Faux ?
Le statut fiscal LMP est accordé si le total des recettes TTC est supérieur à 25000€ et représente plus de 50% des revenus du ménage.
Q2/ Quelle est la définition des recettes TTC : S'agit il des loyers TTC (mais pas de TVA en dehors de la location para hotelière) ?
S'agit il des loyers TTC + Charges ? Autre ?
Q3/ Quelle est la définition de "revenu du foyer" ? S'agit uniquement des revenus professionnels (salaires, retraites, ...) ou est-ce que cela englobe également les revenus du capital (actions,....)
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Posté - 02 sept. 2010 : 10:44:40
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Il y a une instruction fiscale qui aprle de tour cela. Je ne suis pas sur de pouvoir la retrouver avant de repartir, mais j'essaierais.
citation: Q1/ Il est possible d'exploiter soi même, en LMP, des meublés étudiants et des meublés saisonniers. Vrai/Faux ? Il n'y a aucune raison que ce ne soit pas possible. Dans 99% pourcent des cas a mon avis, le propriétaire est son propre exploitant.
C'est mon cas.
citation: Le statut fiscal LMP est accordé si le total des recettes TTC est supérieur à 25000€ et représente plus de 50% des revenus du ménage. 23 000 pas 25 000.
Il faut que le total des recettes soit supérieur aux revenus. Attention, vous pouvez avoir 30 000 euros de recettes LMP et zero revenus LMP. On compare donc des RECETTES d'un coté a des REVENUS de l'autre.
citation: Q2/ Quelle est la définition des recettes TTC : S'agit il des loyers TTC (mais pas de TVA en dehors de la location para hotelière) ?
S'agit il des loyers TTC + Charges ? Autre ? On ne parle pas de TVA, parce que tant que c'est du logement a titrre principal en particulier, mais pas seulemen, c'est éxonéré de TVA.
REcettes =) tout ce qui est recu.
Ici, recettes = loyers plus provisions de charges plus régularisations mais pas remboursement divers le cas échéants (casse, etc..) qui sont des revenus exceptionnels
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Imogène
Nouveau Membre
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4
Posté - 02 sept. 2010 : 13:34:10
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En autoentrepreneur, la mixité d'activité est apparemment possible sous condition. Dans mon cas, je comprend que la condition se traduirait par - "il faut que le total "meublés étudiants + meublés saisonniers" reste inférieur à 80300€ et que le sous-total "meublés étudiants" reste inférieur à 32100€."
Mais y a t'il un texte de référence que vous connaissez qui catégorise clairement les meublées saisonniers dans la catégorie des activités de vente de marchandises ? C'est clair pour les chambres d'hôtes (pas mon cas) mais je ne trouve rien de clair pour les meublés saisonniers ?
J'ai trouvé l'instruction fiscale 4F309 du 28 juillet 2009. Elle stipule en effet au chapitre III article que les meublés touristiques (il faut donc avoir l'agrément), contrairement aux autres meublés, continuent de relever, dans le régime des micro-entreprises du seuil de "80 000 € et de l'abattement de 71 %, étant précisé qu'il n'est nullement requis que le local loué soit situé dans une zone de revitalisation rurale ou que d'autres prestations soient fournies ou proposées concomitamment à la location".
Ceci dit cela ne me dit pas si cela marche aussi en auto-entrepreneur. Je me méfie... Et d'ailleurs je ne suis pas au clair non plus sur la différence entre les deux. |
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Posté - 02 sept. 2010 : 14:04:43
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En autoentrepreneur, sauf erreur de ma part, vous payez les charges sociales ET les impots sur les revenus au premier euro, et proprotionellement aux recettes.
En revanceh je pense que vous devez d'abord arreter votre activité, vous réinscrire en autoentrepreneur, puyis apres la fin de votre passage en autoentrepreneur vous réinscrire a nouveau en créant uen nouvelle noouvelle entreprise, et en repartant de zero pour les amortissmeents.
Le tout estde savoir si en faisant ainsi, il n'y a pas abus de droit sur deux points:
1/ fermeture et ouverture d'exploitation contenant la meme activité avec les memes biens simplement pour des raisons sociales
2/ Ré-ouverture de droit d'amortissment a partir de zero a trosi ou quatre ans d'intervalle simplement pas le fait d'un passage en autoentrepreneur.
C'est le genre de amnipulation avec laquelel il convient sans doute d'etre prudent, et je ne suis meme pas certain que du fait qu'interviennet des questions d'ouvertures a droits et contisations socaiules, un simple rescrit fiscal convienne pour une pré-validation... |
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Imogène
Nouveau Membre
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Posté - 02 sept. 2010 : 16:16:55
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Effectivement je me suis mal exprimé. Il n'est en effet pas possible de déduire quoique ce soit en auto-entrepreneur. Je pensais juste que vu la différence faite entre meubles touristiques et meublés non touristiques dans le cadre de la microentreprise, il serait logique de l'avoir aussi en auto-entrepreneur.
- pour imputer les recettes de meublés touristiques dans la catégorie des activités commerciales avec plafond de 80,3k€ et
- pour imputer les recettes de meublés non touristiques,dans la catégorie des prestations de services avec plafond à 32,1k€
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2010 : 19:23:18
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Bonjour Imogene,
Je te souhaite bienvenue sur le forum , tu commences fort avec ton post...
Je voudrais juste te poser une question comment en tant que demandeur d'emploi tu vas financer l'achat et convaincre une banque pour le prêt des fonds pour les achats de tes studios.
As-tu des accords de banques ?
Tu envisages l'achat de combien de studio ?
As-tu déjà gérer des biens locatifs ?
La location est une belle aventure qui s'imagine facilement mais se vit pus difficilement au jour le jour , as-tu pensé au risque d'impayés etc ....
Philippe
P.S : Il ne s'agit pas de te décourager mais de mieux te faire appréhender les risques , je suis étonné que Ribouldingue n'est pas réagit au vue de la situation que tu évoques. |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 02 sept. 2010 : 20:07:53
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En effet, je n'y ai pas preté attention, mais c'est un problème autrement plus insoluble que de pouvoir emprunter a une banque quand on est demandeur d'emploi. A moins d'avoir un capital a gager et une tres bonne rentabilité, cela peut s'avérer impossible. |
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Imogène
Nouveau Membre
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9
Posté - 02 sept. 2010 : 20:33:52
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Merci pour le message de bienvenue et pour vos mises en garde.
Je vous rassure, j'ai tout ce qu'il faut en terme de capital et aussi une petite expérience en matière de location.
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 02 sept. 2010 : 21:23:04
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citation: Donc si le RCS me refuse l'immatriculation, pas de RSI et donc ni couverture sociale ni trimestre de retraite. Reste plus qu'Ã prendre une couverture volontaire.
Pour la couverture maladie ce n'est pas nécessaire, vous pouvez bénéficier de la couverture sécurité sociale en qualité d'ayant droit de votre épouse lorsque vos droits seront terminés mais vous avez le temps car vous serez couvert trois années après la fin de votre indemnisation.
Pour vos trimestres retraite effectivement il vaut mieux cotiser si vous voulez augmenter vos trimestres.
Cela mérite réflexion car vous aurez vos loyers au moment de votre retraite et le versement des cotisations pour obtenir une retraite c'est un "puit sans fond "avec des droits qui diminuent comme "peau de chagrin" à chaque réforme.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 sept. 2010 : 07:04:48
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Bonjour,
Je suis rassuré sur tes capacités financières , je vais te donner mon avis sur la partie LMP.
J'avais regardé cette possibilité , la loi a changé il y a 2 ans je crois passant de l'obligation de disposer de + 23.000 €uros de revenus et que cela représente 50% de tes revenus ( c'était une niche fiscale parait il).
Mon avis à titre personnel et au vue de l'évolution des régimes des retraites , c'est qu'il ne faut pas cotiser en tant que LMP pour une hypothétique retraite , il faut rester en LMNP.
Je m'explique , tu vas acheter des biens immobilier ( dans 15 ans tu pourras les revendre donc pas de plus value immobiliere )
Du fait que tu disposes de fonds propres , tu peux avec un bon montage financier recevoir des revenus locatifs en LMNP qui ne seront pas grevés par des cotisations.
La législation étant par nature très mouvante , tu envisages un montage qui peux être amoindri dans ces avantages si le législateur rogne encore les niches fiscales.
A ce jour , nous sommes en train d'enterrer le régime des retraites , de la sécurité sociale etc par des solutions de types plan épargne retraite et mutuelle complémentaire dans le domaine privé donc pour moi je ne cotiserais pas.
concernant le statut d'auto entrepreneur , il y a eu un grand engouement pour ce statut mais j'ai entendu qu'au bout de 2 ans , il fallait passer sous forme de société
Philippe
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Investisseur immobilier
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Imogène
Nouveau Membre
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Posté - 03 sept. 2010 : 18:02:57
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En ce qui concerne l'intérêt et les risques de cotiser socialement, l'équation vaut la peine d'être posée : comme j'ai cotisé longtemps et beaucoup je peux m'attendre à une retraite très correcte à l'age de 62 ans si j'arrive à cotiser sans discontinuer. Ceci me permettrait de toucher ma retraite à taux plein cinq ans avant l'hypothèse où je choisirai d'éviter les cotisations (en prenant en cause les probables futures mesures).
Le calcul à faire est simple : 60 mois de retraite gagnés (-l'imposition correspondante) à comparer à environ 7 ans de cotisation sociales. Faisons la et dites moi si je me trompe :
En ce qui concerne le régime de l'auto-entrepreneur, j'y vois maintenant clair.
Les vrais nouveautés concerne le régime social :
- le régime social qui s'applique est le "micro social simplifié". Il est obligatoire même si le régime d'autoentrepreneur n'implique pas inscription au RCS. Il fixe des taux forfaitaires de cotisations sociales par nature d'activité. Dans mon cas, je suis à peu près sûr (mail il faut vérifier auprès du RSI) qu'il s'agirait de 11% sur les loyers+charges des meublés touristiques et 23,1% des loyers+charges des meublés étudiants.
Sous réserve de respecter le plafond de revenus du foyer fiscal, on peut :
- opter pour un nouveau régime dit "micro-fiscal simplifié" qui fixe un taux d'imposition forfaitaire entre 1% et 2,22% suivant la nature des activité
- ou opter pour le plus ancien régime de la microentreprise aussi appelé "micro-fiscal (BIC).
Dans mon cas, le régime micro fiscal simplifié n'étant pas applicable, il me faudrait opter pour le régime "micro fiscal BIC".
Donc, sur la base d'une hypothèse de CA de meublés touristiques de 35KE et de CA de meublés de 35 KE, une petite simulation simple donne :
Les charges sociales annuelles :
11%*35K€ + 23,1%*35K€ = 11,5 K€
Donc en cotisant 7 ans je je paye environ 80k€ de cotisation en euros constants. Cette somme est largement inférieure à 5 ans de pensions de retraite (y compris complémentaires)
D'un point de vue fiscal, les revenus imposables après abattement seraient de 35K€*0,29% + 35K€*35KE : 27,65K€. A un taux marginal d'imposition 30% cela fait environ 8,2K€ d'impôts, à un taux marginal de 14% cela fait environ 4k€
Si je me trompe ou si vous pensez qu'on peut faire mieux, je suis preneur.
A bientôt
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 04 sept. 2010 : 07:17:36
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Bonjour,
Je t'ai donné mon avis par rapport à ma situation , j'ai une marge de 20 ans avant le futur age légal de la retraite donc beaucoup de choses pourront changer.
Maintenant en fonction de ton age , il peut être intéressant de cotiser effectivement pour ne pas perdre le bénéfice de tes cotisations précédentes , attention toutefois au modalité de prise en compte des dernières meilleures années qui peuvent te faire baisser le montant de ta retraite.
Je n'ai pas regardé dans le détail ton calcul par contre tu peux très bien cotiser pour la retraite en LMP après déclaration au RCS sans être auto entrepreneur , est-ce que je me trompe ?
Car cela sous entend deux cotisations distinctes
Philippe |
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"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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Imogène
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Posté - 04 sept. 2010 : 08:10:42
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Bonjour,
Effectivement le raisonnement doit tenir compte de la durée des cotisation et du niveau de pension attendue.
En ce qui concerne le LMP, on ne cotise socialement qu'à condition d'avoir été enregistré au RCS (cf discussion spécifique sur le cas de Ribouldingue).
La jurisprudence fait que si le RCS refuse l'inscription, on ne cotise plus socialement tout en bénéficiant fiscalement du statut LMP. Appremment Ribouldingue a même réussi à se faire rembourser du RSI les cotisations indument versée compte-tenu de cette jurisprudence.
Donc comme dit Ribouldingue, dans mon cas c'est la roulette russe. Tout dépend du bon vouloir du CFE local.
Ceci dit, je peux toujours essayer de m'inscrire au RCS en tant que loueur meublé professionnel puis prendre le statut de micro entrepreneur ou auto entrepreneur ensuite si l'inscription est refusée.
Quelqu'un a t-il une simulation simplifiée de son cas en régime fiscal LMP, y compris le calcul pour les charges sociales, cela me permettrait de comparer.
A bientôt
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