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 Sujet  |
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goodbeans
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 Posté - 08 sept. 2010 : 13:12:18
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Bonjour,
Je suis encore une fois surpris de la pertinence et l’implication des membres de ce forum (j’avais déjà éexposé un cas de problème d’urbanisme et de changement de destination), bravo !
J’ai un problème de faisabilité en LMNP sur un projet d’acquisition immobilière pour faire des Chambres d’hote et meublé touristiques sur paris.
Je n’attends nullement que vous fassiez les budgets et compte prévisionnel à ma place, mais juste (!!!) que vous m'indiquiez les problèmes, erreurs ou dangers à éviter. Ce site étant un puits sans fond de connaissance je vous serais fort reconnaissant de mettre des liens vers les topic existant répondant au differents aspect de ce projet.
Le bien : 400 m² en triplex (Sousol, RDC et 1er) dans vieil immeuble parisien dans le 13
Destination actuel bureaux, état très délabré impropre à l’habitation pas de cuisine, pas de S d’eau acquisition disons 1 000 K€ (hélas un peu plus)
Destination et recettes projeté :
- 100 m² de bureau ; 30 000€/an
- 100 m² en un studio pour faire du meublé touristique (MdT) de haut standing; 50 000 €/an
- 100 m² appartement meublé loué en habitation principale à un ami sur du long terme (M); 15 000 + 10 000 avantage en nature €/an
- 100 m² en 3 chambres (sans cuisine) pour faire chambre d’hôte tenu par ce même ami mais pas loué a lui; 55 000€/an.
Travaux réhabilitation (mise au norme sanitaire) 200 K€,
Rénovation rafraichissement (amélioration mise aux normes de confort) 200 k€
Mobilier pour l’ensemble des Meublé et CH = 45 000 €
Les grandes lignes de l’exploitation :
Frais et charge :
Frais d’exploitation des Mdt et CH (eau chauf et elect + pub +label +drap et petit dej+ divers) 15 000 dont 3 000 de ptit dej
Salaire et charge patronale (Femme de ménage et mon ami exploitant) = 15 000 (y compris charge avantage en nature).
Il manque certainement de nombreuse précision, que je completerais au fur et à meeure de vos questions/réponses/commentaires.
Bien ciordialement,
Goodbeans
PS : dans cette évaluation je n'ai pas décomposer les immobilisations car je ne connais pas encore la repartition exact des composants et des travaux, mais j'ai bien pris note de ces deux topic cité dans celui ci :
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=387 .
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Édité par - goodbeans le 08 sept. 2010 13:39:08 |
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nefer
Modérateur
14615 message(s)
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 Posté - 08 sept. 2010 : 14:38:29
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la réglementation sur les chambres d'hôtes n'impose t elle pas que le propriétaire habite sur place et s'occupe lui même de ses hôtes ? |
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goodbeans
Nouveau Membre
17 message(s)
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 2
Posté - 08 sept. 2010 : 15:12:09
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Non, du moins c'est ainsi que je le comprends :
"L’activité de location de chambres d’hôtes consiste
à accueillir des touristes à titre onéreux dans des
chambres meublées chez l’habitant, pour une ou
plusieurs nuitées, avec des prestations obligatoires.
Cette activité est limitée à un nombre maximal de cinq
chambres pour une capacité d’accueil de quinze
personnes.
Elle donne lieu à la fourniture groupée de la nuitée et du
petit-déjeuner.
Les chambres se situent dans la résidence principale de
l’habitant ou dans sa résidence secondaire (bâtiment
principal ou attenant), l’accueil devant, en tout état de
cause, être assuré physiquement par l’habitant."
Il faut donc que ce soit une habitation (Quelle est la définition légal ?)
Mon ami qui habitera le duplex de 200 m² mais ne m'en louera qu'une partie assurera la gestion et donc l'accueil. et sera rémunéré pour cela.
Je suis certains de l'aspect "l'habitant peut ne pas etre propriétaire", nettement moins sur le fait que la partie chambre d'hote soit considéré comme meublé de tourisme du point de vue fiscale. |
Édité par - goodbeans le 08 sept. 2010 15:14:49 |
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Posté - 08 sept. 2010 : 22:31:27
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Il ne s'agit pas de louer des logements, mais des chambres.
citation: chambres meublées chez l’habitant De plus ces chambres doivent etre chez vous.
Il faut que VOUS founrissiez le petit déjeuner, sinon vous risquez une requalification en exploitation hotelière, et ce ne serait plus du tout intéressant pour vous, sans compter les problèmes infiinis (TVA,...)
Il me semble que vous devez obtenir un agrément de la municipalité pour des chambres d'hote....
citation: Destination actuel bureaux, état très délabré impropre Dans Paris, conernantl'(uatre logement loué en meublé, il y a un changement de destination a obtenir donc, puis une autorisartion préfectorale quasiment impossible a avoir normalement pour une location meublée qui ne serait pas au titre de la résidence principale des locataires
Je serais vous, je ferais mon montage avec un avocat spéciliste du LMP - LMnP avant de commencer, parce qu'il me smeble que vous prenez quelques risques. |
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goodbeans
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4
Posté - 09 sept. 2010 : 03:01:24
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Merci de ces réponses.
Je me suis mal exprimé en présentant les composant en fontion de la nature du revenu. l'appartement en meublé fera deux cents metres carré dont la moitié servira de chambre d'hote. Ce sera la résidence principale du locataire occupant : l'hote, il ne paira de loyer que pour la partie réelement habité par lui et touchera un salaire pour son travail. Que l'hote ne soit pas propriétaire du lieu n'est pas un probleme d'apres M. Conseil Gite de france (et la loi précise "des chambres meublées situées chez l'habitant" ) Je vais tout de meme re-verifier. Pour la mairie une simple déclaration suffit
L'autre point concernant le changement de destination. Je n'ai pas bien compris quel est le probleme et de quel meublé vous parliez ! S'agit t'il du changement de destination bureau => habitation ? Bureau => meublé, mais ce dernier n'est pas il me semble une des 9 destinations definies à ce jour ? Le meublé de tourisme ? Il s'agit d'un gite, qui a pour but d'etre habiter, je ne comprend pas comment les services de l'urbanisme peuvent influer sur le type de contrat de location d'un logement.
peut etre parlez vous d'une autre autorisation que celle concernant le changement de destination ?
Bien sur je comptais faire intervenir un spécialiste (je pensais me contenter d'un cabinet d'expert comptable), mais il me semble bon de (beaucoup) mieux maitriser ces aspects.
J'attends votre Ă©clairage avec impatiente... |
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Posté - 09 sept. 2010 : 07:10:26
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Ce n'est pas un problème si c'est lui qui est le loueur. Or ici, dans ce cas c'est votre salarié.
Sur le second point, côté urbanisme, il y a un changement de destinatin, côté meublé, il y a un changement d'utilisation. Ce sont deux types différents.
Ce ne sont pas les meublés de tourismes qui posent problèmes, puisqu'ils font par nature partie d'un logement de type habitation. C'est l'autre meublé loué au titre de résidence non principale.
citation: peut etre parlez vous d'une autre autorisation que celle concernant le changement de destination ? Oui, il s'agit d'une autorisation préfectorale pour les villes de plus de200 000 habitants, pas d'une autorisation d'urbanisme.
Dans votre cas, le montage ne pose pas de porblème comptable, le comptable sait ce qu'il doit faire assez facilement, il pose des problèmes fiscaux, et de type entreprenerial, aussi je pense qu'un comptable ou un expert comptable n'est absolument pas le bon interlocuteur. |
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goodbeans
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Posté - 09 sept. 2010 : 10:13:45
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Donc si j'ai bien compris, Une solution est de lui louer la totalité de l'apartement, charge à lui d'exploiter (encaisser) les chambres d'hotes. Je ne suis que son Bailleur, et n'ai plus rien a voir avec les chambres d'hotes.
Je ne louerai donc plus que 3 biens :
des bureaux en bail commercial traditionnel ;
Un Grand apartement loué meublé en résidence principale,
Un Grand sudio loué meublé en meublé de tourisme ?
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Édité par - goodbeans le 09 sept. 2010 10:18:03 |
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