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Tomtom66
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 Posté - 16 sept. 2010 : 11:12:50
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J’envisage d’acheter un appartement F4 afin de le diviser en 2 appartements F2 distincts, totalement indépendants. Bon nombre de posts sur ce forum parlent des démarches administratives ou des démarches vis-à -vis des concessionnaires, ou encore du mur séparatif à créer, mais 2 problèmes restent encore opaques :
• L’appartement ne possède qu’une seule place de parking. J’ai cru comprendre, au travers des posts, que certaines réglementations pouvaient imposer un nombre minimum de place de parking par appartement. Quelles réglementations ? Où me renseigner ? Dans le cas où une place de parking par appartement est obligatoire, puis-je avoir un recours via un vote en AG ? Quelles seraient mes autres recours ?
• Le problème de la porte palière est complexe :
o Soit création d’une porte palière donnant sur la circulation, ce qui signifie ouverture dans un voile porteur, pose d’un bloc porte identique aux autres, et probablement réfaction des peintures et peut-être même réfaction du sol dans les communs… tout cela bien sur dans le cas ou on ne coupe pas de câble électrique, ce qui pourrait être fâcheux. Beaucoup d’amusement en perspective.
o Soit création d’un sas dans l’appartement, qui délimite la porte palière (donnant sur la circulation commune) de 2 entrées nouvellement créées. Cette solution est-elle viable ? Sachant que les 2 appartements doivent être indépendants, le sas ne saurait appartenir à l’un des deux propriétaires. Ce sas peut-il appartenir aux 2 à 50-50 ? Si non, la seule solution serait alors de céder ce sas à la copropriété pour en faire un espace commun : cela est-il possible ? Si oui, quelles caractéristiques doivent respecter ce sas et les 2 blocs portes nouvellement créées ?
Beaucoup de questions, je vous remercie d’avance de vos conseils avisés.
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:06:39
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à propos du parking et si rein n'est prévu au RDC et en particulier la vente avec passage obligatoire auprès des proprios, il n'y a donc pas obligation à avoir un parking.
à propos de la porte palière, le mieux est de préparer le meilleur dossier technique (si le palier n'est pas trop important, profitez en pour glisser pa écrit que le palier sera entièrement repeint par vos soins à cette occasion  ).
reste en suspens : faut-il diviser le lot à l'EDD ou non ? A partir du moment où vous etes le seul proprio, je ne vous le conseille pas : en effet lorsque vous revendrez, vous pourriez être tenté de revendre un F4 dans ce cas, cela ne posera pas de pb : pas de frais de EDD et nouveau RDC. Dans le cas contraire si vous divisez maintenant, vous payez maintenant le chgt du RDC et EDD puis à la vente, soit 2 fois ! |
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Tomtom66
Nouveau Membre
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 Posté - 21 sept. 2010 : 17:51:06
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Déjà merci de ta réponse Rambouillet.
Si je comprends bien pas de nombre de places de parking imposable. C’est une bonne chose.
Pour le cas de la porte palière, je suis pas vraiment convaincu par ta réponse Rambouillet. Déjà , venir faire un trou dans un mur porteur, c’est un coup à voir toute la copropriété te tomber dessus pour des fissures qui datent. Après, les bloc-portes palières doivent plus être les mêmes maintenant qu’avant, pareil pour la quincaillerie. Enfin les travaux de peinture ca coute. Toutes ces raisons me font espérer qu’une autre solution existe.
Pour l’EDD, pas de problème, je le changerai peu après achat, étant donné que je veux séparer la surface en 2 pour 2 propriétaires distincts (dont moi).
LA question que je pose, c’est peut-on se faire un sas derrière la porte palière, qui débouche sur 2 portes d’entrées, et passer ce sas dans le règlement de copropriété en partie commune spéciale, dans le sens qu’elle n’appartient qu’aux 2 copropriétaires ? Si oui, c'est quoi la démarche, c'est quoi les écueils ?
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Posté - 21 sept. 2010 : 18:32:34
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Bonjour "Rambouillet
Pourquoi pas de places de parkings à créer....ou autres obligations de remplacement proposées par le code de l'urba ?
Si la "copropriété" crée un logement de plus, elle doit satisfaire aux règles d'urbanisme indépendemment de l'EDD ou du règlement de copro, non ?
Je parle de la copropriété et non du lot "F4", bien sur!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 21 sept. 2010 : 19:09:13
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En effet, c'est bien un problème d'urbanisme, pas simplement de copropriété...
Il faut donc aller consulter votre PLU (plan local d'urbanisme) à la mairie ou a l'endroit qu'ils vous désignerons.
Si le sas perdu ne pose pas de porblème majeur, c'est ce que je ferais, et en ce sens, c'est transparent pour la copropriété. Sinon, changement de l'EDD et du rgélement, travaux sur les parties communes, et en effet pas mal de porblèmes en vue. Retse a obtenir une seconde boite aux lettres, |
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Posté - 21 sept. 2010 : 21:25:54
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Re-bonsoir
En fait, un peu pris par le temps, je n’ai pu développer d’avantage dans mon post-précédent.
Je souhaitais juste attirer l’attention sur ces créations de logements dans une copropriété existante.
Selon les cas, Rambouillet a aussi raison. (Il manque de plus ample renseignements sur cette porte pallière à crer qui donne sur "une "circulation"....(modif de façades ou pas ?)
Il convient juste d’avoir toujours et le regard « copro », droit prive et …..les autres codes, à commencer par celui de l’Urbanisme.
L’article L123-1-2 du curb impose …..un certain nombre d’obligations en matière de réalisations d’aires de stationnement ou de solutions de remplacement et dans des cas bien précis.
Toutefois, ces obligations doivent découler des stipulations du PLU mais EGALEMENT d’une demande d’autorisation d’urbanisme, déclaration préalable ou permis de construire !
A défaut (et c’est peut-etre le cas, ici,)…..pas d’obligation de respecter le dit-article…..
Je reste par contre, dubitatif, et c’est plus une réflexion qu’une affirmation sur la totale liberté de procéder à la multiplication des « petits pains » en matière de création de logements nouveaux aux regards d’autres règles d’urbanisme, peut-être ou d’autres codes.
Sur le fond, si une simple transformation intérieure sans changement de destination ou de modifications de façades, permet de créer 50 logements alors qu’il y en avait 10…me laisse…rêveur et peut ouvrir la porte à certains abus et tout état de cause de règlera pas les problèmes liés au stationnement dans nos milieux urbains.
Est-ce que l’article L160-1 du code de l’urbanisme ne suffirait pas à lui tout seul à imposer le strict respect du PLU, si celui-ci impose X stationnements par logement ?
Est-ce que des règles de sécurité d’autres législations qui ont pu conduire à accorder un PC pour X logements ne seraient pas bafouées par des subdivisions ultérieures ?
Accessoirement……les communes ont l’impression de se faire « avoir »
Donc plus de questions que de réponses….et je sens qu’Emmanuel ne va …..tarder !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 sept. 2010 : 08:57:31
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Le sénat est venu .......préciser la question et a mis fin ...à mes réflexions...dans le sens que nous pensions.
Même si cette réponse a été proposé dans un autre post, je me permets de la remettre pour "Toltom66"s'il n'en a pas eu connaissance.
Les praticiens: Notaires-architectes-Géomètres-Experts et autres doivent impérativement s'imprégner de cette réponse avant toutes mises en copropriété ou modificatif d'un EDD existant.
Selon la rédaction d'un POS/PLU la division, au regard du code de l'urbanisme , n'est donc pas libre loin s'en faut en matière de possibilité de création de logements nouveaux.
Il convient également de savoir qu'une autre réponse du sénat du même jour, toujours sur cette création de logement, vient préciser les possibilité de contrôle de l'administration.
Sur le fond, restera tout de même une dichotomie entre la volonté de l'Etat de créer des logements et celle dans le même temps de ne pas agraver les problèmes de stationnements.
C'est à mon sens dans la rédaction des PLU que ces choix devront être réalisés.
1ere réponse:
Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat
publiée dans le JO Sénat du 23/09/2010 - page 2492
La transformation d'un immeuble d'habitation en plusieurs logements entraînant seulement un réaménagement intérieur sans changement de destination, ni création de surface supplémentaire, ni modification de façade, n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. La participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement exigée des constructeurs qui ne peuvent satisfaire aux obligations imposées par le plan local d'urbanisme en matière de réalisation de stationnement est prévue par les articles L. 123-1-2 et L. 332-7-1 du code de l'urbanisme. En vertu de l'article L. 332-28 du même code, le fait générateur de la participation est le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente, à l'occasion d'une déclaration préalable. En l'absence de fait générateur, les travaux qui ne sont soumis ni à permis de construire, ni à déclaration préalable, ne rendent pas exigible la participation. En revanche, en vertu de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, les travaux dispensés de toute formalité au titre du droit de l'urbanisme doivent néanmoins être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives notamment à l'utilisation des sols. Les travaux de transformation d'un immeuble en plusieurs logements doivent, par conséquent, respecter les règles relatives au stationnement des véhicules, fixées par le plan local d'urbanisme, et prévoir la création des places prescrites par nombre de logement. À défaut de pouvoir réaliser les places nécessaires, le constructeur est tenu de limiter son réaménagement en fonction du nombre de places qu'il peut effectivement réaliser et il ne peut être tenu quitte de ses obligations par le versement de la participation prévue à l'ar- ticle L. 123-1-2 du code de l'urbanisme. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme tombe sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme. L'autorité compétente, qui peut notamment avoir connaissance des travaux de transformation par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. La commune ne pouvant recouvrer des sommes au titre de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, faute de fait générateur, peut cependant demander la réparation du préjudice subi devant les juridictions judiciaires (Civ. 3e, 23 novembre 2005, n° 04-18 528, Bull. III n° 227 p. 208). L'évaluation du montant des dommages et intérêts pouvant être alloué à la commune relève bien sûr de l'appréciation souveraine des juges du fond, en fonction du préjudice réellement subi par la commune. Néanmoins, dans l'arrêt précité, la commune avait chiffré son préjudice en référence aux dispositions du code de l'urbanisme relatives à la participation pour non-réalisation d'aire de stationnement, sans encourir la censure de la Cour de cassation.
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2eme réponse:Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat
publiée dans le JO Sénat du 23/09/2010 - page 2481
Une déclaration minimisant le nombre de logements afin de réduire le nombre de places de stationnement à construire ou le montant de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement à acquitter expose le constructeur à plusieurs risques. Il encourt tout d'abord des risques sur le plan contentieux, à la fois sur le plan pénal et sur le plan civil. L'administration dispose du droit de visite et de communication pendant toute la durée des travaux et jusqu'à trois ans à compter de leur achèvement, ainsi que du droit d'effectuer un récolement des travaux pendant trois mois à compter de l'achèvement (art. 461-1 et 462-2 du code de l'urbanisme). Elle peut ainsi aisément découvrir la tentative de détournement du constructeur. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme en matière de réalisation de places de stationnement constituant des infractions pénales et tombant sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme, l'autorité compétente doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. Le constructeur peut également faire l'objet de poursuites civiles. Le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement étant constitué par le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente à l'occasion d'une déclaration préalable, le procès-verbal d'infraction n'a pas pour effet de rendre la participation exigible. En revanche, la commune peut demander au constructeur la réparation du préjudice subi du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme en matière de stationnement devant les juridictions judiciaires (Civ. 3°, 23 novembre 2005, Bull. III n° 227). En outre, la jurisprudence postérieure à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme a confirmé le principe selon lequel une autorisation obtenue par fraude, n'étant pas créatrice de droits, peut être retirée à tout moment par l'autorité compétente (CAA Marseille, 5 mars 2010, req. n° 09MA03975).
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 sept. 2010 : 09:17:41
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jean-michel toutes ces remarques sont intéressantes, mais je ne suis pas sur qu'elles s'appliquent à tomtom66. En effet, dans son cas, on parle de division d'une habitation et non de création supplémentaire.
Dans son cas, il n'a pas besoin de permis de construire et s'il n'y a pas d'ouverture créée, il n'y a pas autorisation de travaux. Seules subsistent les déclarations fiscales pour TF, TH, etc... Tout ceci n'a pas à générer une obligation de parking.
Quant au sas, s'il devait être créér, il faudrait au moment de la vente le mettre en indivis aux deux acheteurs, mais quid de l'assurance : il faudra que chacun des deux le déclare bien à leur assureurs respectifs. Vis à vis du syndicat, il conviendra d'en faire un lot avec ses tantièmes afin que le SDC puisse impurter les charges aux 2.
A voir avec un notaire, si ce sas peut être propiétaire de l'un d'eux avec une servitude de passage. |
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Posté - 26 sept. 2010 : 10:20:44
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Rambouillet, regardez bien la seconde réponse ministérielle
point n est besoin de pc ou dp pour avoir a respecter le plu'
et la subdivision d' un t 4 en 2 t2 est bien tout de même une création de logement supplémentaire!
Peu importe les histoires de sas!
Qu en pensez vous? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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