|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 20 sept. 2010 : 00:56:01
|
Bonjour,
J'espère que vous avez passé de bonnes vacances d'été.
Je loue depuis 2008 (année d'acquisition) un appartement en bail 1989. Cette année, je considère passer en location meublée à partir d'octobre, en statut LMNP. J'aurais les questions suivantes. Merci pour votre aide.
A) En 2008 et 2009, la location nue (déclaration au réel) de cet appartement a généré un déficit foncier, que j'ai imputé partiellement (l'autre partie étant reportée) sur le revenu foncier provenant d'autres locations nues.
1/ Comment est-ce que la règle de "mise en location obligatoire au moins pendant 3 ans après la déclaration du déficit" s'applique dans mon cas ? Autrement dit, le fait que je continue à louer, mais sous un autre régime, vient-il en contravention à cette obligation ? Si oui, quel est l'impact rétroactif sur le déficit déduit en 2008 et 2009 sur mes autres revenus fonciers ?
2/ Par ailleurs, qu'en est-il du stock de déficit généré par la location nue (en 2008, 2009 mais aussi de jan à sep 2010) non encore imputé ? Est-ce que le fait que je passe en meublé me fait perdre ce déficit reporté ou généré en 2010 ?
B) Je compte passer en meublé LMNP en octobre.
- de jan à sept 2010 : je déclare en 2044 ce que je perçois en loyer, et impute au prorata temporis mes charges dans le calcul du revenu foncier (TF, charge copro, régul charge ...)
- de oct à dec 2010 : je déclare en micro-bic (ou en réel sur option) les revenus (et charge / amortissement .... etc)
1/ Est-ce correct ?
2/ Pour la location meublée, je compte opter pour le régime réel simplifié. Me conseillerez-vous de déclarer au réel dès 2010 ? Ou de déclarer au micro-bic en 2010 (3 mois de revenu) puis passé au réel en 2011 ?
Vous remerciant,
Juliette
|
 |
|
 |
 |
 |
| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Juliette M le 20 sept. 2010 00:56:49 |
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 20 sept. 2010 : 07:24:57
|
|
citation: 1/ Comment est-ce que la règle de "mise en location obligatoire au moins pendant 3 ans après la déclaration du déficit" s'applique dans mon cas ? Autrement dit, le fait que je continue à louer, mais sous un autre régime, vient-il en contravention à cette obligation ? Oui.
citation: Si oui, quel est l'impact rétroactif sur le déficit déduit en 2008 et 2009 sur mes autres revenus fonciers ? Je suppose qu'il y a recalcul des deux impositions des années précédentes.
citation: 2/ Par ailleurs, qu'en est-il du stock de déficit généré par la location nue (en 2008, 2009 mais aussi de jan à sep 2010) non encore imputé ? Est-ce que le fait que je passe en meublé me fait perdre ce déficit reporté ou généré en 2010 ? Si vous n'avez plus de biens en foncier nu pendant la durée d'usage de ces reports, vos déficits sont perdus
En foncier, on perd souvent ces reports la.
citation: B) Je compte passer en meublé LMNP en octobre.
- de jan à sept 2010 : je déclare en 2044 ce que je perçois en loyer, et impute au prorata temporis mes charges dans le calcul du revenu foncier (TF, charge copro, régul charge ...) Oui.
citation: - de oct à dec 2010 : je déclare en micro-bic (ou en réel sur option) les revenus (et charge / amortissement .... etc) Pas les revenus, mai les recettes (loyer et provisions pour charge et régularisations)
citation:
2/ Pour la location meublée, je compte opter pour le régime réel simplifié. Me conseillerez-vous de déclarer au réel dès 2010 ? Ou de déclarer au micro-bic en 2010 (3 mois de revenu) puis passé au réel en 2011 ?
on ne peut pas conseiller, tout cdépend de votre situation.
[/quote] |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 20 sept. 2010 : 08:53:12
|
D'accord avec Riboulingue.
Je suppose que votre locataire vous a donndé un préavis de départ, sinon vous ne pouvez pas changer de régime aussi facilement.
Pourquoi changer en cours d'année, vous vous compliquez l'existence ?
Pourquoi ne pas attendre les trois années ?
http://www.cbanque.com/immobilier/d...fonciers.php
citation: Déductible du revenu, mais...
Attention toutefois à l'article 156-I-3 du CGI. Celui-ci prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus.
Cette règle n'a aujourd'hui aucune exception, et, bien des simulations des professionnels de l'investissement immobilier défiscalisant oublient ce point dans le scénario de revente.
Si cette règle n'est pas respectée, l'imputation sur le revenu sera remise en cause.
|
Édité par - angelle le 20 sept. 2010 08:56:20 |
|
|
|
3
Posté - 20 sept. 2010 : 23:54:14
|
Merci Ribouldingue et Angelle pour vos réponses.
Je comprends bien ce que vous dîtes, mais je ne vois pas si c'est clairement écrit que changer le régime de location (meublée au lieu de nue) est en contracdiction avec une location "effective et permanente".
Autre point :
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Si oui, quel est l'impact rétroactif sur le déficit déduit en 2008 et 2009 sur mes autres revenus fonciers ? Je suppose qu'il y a recalcul des deux impositions des années précédentes. citation: 2/ Par ailleurs, qu'en est-il du stock de déficit généré par la location nue (en 2008, 2009 mais aussi de jan à sep 2010) non encore imputé ? Est-ce que le fait que je passe en meublé me fait perdre ce déficit reporté ou généré en 2010 ? Si vous n'avez plus de biens en foncier nu pendant la durée d'usage de ces reports, vos déficits sont perdus En foncier, on perd souvent ces reports la.otre situation.
Ribouldingue : si je peux continuer à reporter mon stock de déficit généré en 2008 / 2009 / jan-sep 2010 (2ème point ci-dessus), pourquoi est-ce que mes impôts des 2 années précédentes seraient susceptible d'être recalculés (1er point ci-dessus) ?
Angelle : je change de régime en cours d'année pour, comme vous l'avez remarqué, suivre la date de départ de mon locataire. Par ailleurs, faire un prorata n'est pas trop compliqué. C'est plus ces questions de passage d'un régime à l'autre qui me pose problème.
Merci encore pour votre aide précieuse.
Juliette |
|
|
|
|
|
| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
yarol
Contributeur actif
320 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 21 sept. 2010 : 00:42:19
|
|
citation: Je comprends bien ce que vous dîtes, mais je ne vois pas si c'est clairement écrit que changer le régime de location (meublée au lieu de nue) est en contracdiction avec une location "effective et permanente".
passer de la location nue à la location meublée, est assimilé à un cas de rupture de location. c'est pas le même type de revenu : l'un relève du foncier, l'autre du commercial.
si vous voulez une preuve, un écrit, il faudra aller chercher du coté de la jurisprudence, à mon avis. même les BOI ne cite pas ce cas (en tout cas, je n'ai pas trouvé cette trace).
citation: Ribouldingue : si je peux continuer à reporter mon stock de déficit généré en 2008 / 2009 / jan-sep 2010 (2ème point ci-dessus), pourquoi est-ce que mes impôts des 2 années précédentes seraient susceptible d'être recalculés (1er point ci-dessus) ?
procédons avec un exemple :
imaginez l'année 2008. elle génère 15700 € de déficit foncier (soit 10700€ imputable sur le revenu global ; et 5000€ de déficit reportable sur le revenu foncier des 10 ans à venir). vous déclarez 30700 € de salaire .... votre revenu global = 20 000 €.
en 2010, rupture de location. il faut recalculer l'impot de 2008. les 10700 € ne sont plus imputables sur le revenu global.
votre revenu global de 2008 devient égal à 30 700 € (au lieu de 20 000 €) et votre déficit imputable sur les revenus foncier pour les 10 ans s'élève à 15 700 € (au lieu de 5000).
Si en 2012 vous achetez un autre appartement et qu'il génère des revenus foncier (un "bénéfice" foncier), vous pourrez déduire votre "ancien" déficit.
edit : rayure des partie probablement erronées. |
|
|
|
|
|
| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
|
|
|
|
|
|
Édité par - yarol le 21 sept. 2010 19:27:25 |
|
|
|
5
 Posté - 21 sept. 2010 : 07:43:12
|
Oui, comme dit ci-dessus, louer, ce n'est pas obligatoirement faire du foncier, ce peut etre aussi faire de la location en meublé, de la location équipé, et soumis par conséquent a d'autres règles fiscales.
Quand vous passez de foncier a location meublé, vous changez totalement de mode fscal, vous créez une exploitation, certes sans etre forcément en société, mais c'est une entreprise.
citation: Par ailleurs, faire un prorata n'est pas trop compliqué Attention, ce n'est pas si simple que cela, car les charges déductibles ne sont pas les mêmes.
Les recettes ne sont pas les mêmes non plus puisque en meublé, les recettes incluent les provisions et régularisation des charges.
Vous déduisez 20 euros forfaitaires pour le foncier pour un logement, vous déduisez les frais réels (achats des enveloppes, des timbres, paiement des recommandés, des chronopost s'il le faut) pour la location en meublée.
Vous pouvez imputer les frais et les couts d'achats éventuels de votre matériel informatique en meublé, impossible en foncier. |
Édité par - ribouldingue le 21 sept. 2010 07:45:32 |
|
|
|
angelle
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 21 sept. 2010 : 09:05:09
|
|
JUliette M citation: Angelle : je change de régime en cours d'année pour, comme vous l'avez remarqué, suivre la date de départ de mon locataire. Par ailleurs, faire un prorata n'est pas trop compliqué. C'est plus ces questions de passage d'un régime à l'autre qui me pose problème.
Je suis totalement d'accord avec les autres intervenants mais vous avez raison de dire que ce n'est pas indiqué dans les textes.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006069577
C'est la notion d'activité qui est prise en compte et donc de régime fiscal.
citation: Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s'applique pas en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune.
Un contribuable ne peut pour un même logement ou une même souscription de titres pratiquer les réductions d'impôt mentionnées aux articles 199 undecies ou 199 undecies A et imputer un déficit foncier sur le revenu global.
C'est implicite mais si vous n'êtes pas convaincue vous pourriez écrire au fisc et demander une réponse écrite "rescrit fiscal"
|
Édité par - angelle le 21 sept. 2010 09:14:54 |
|
|
|
yarol
Contributeur actif
320 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 21 sept. 2010 : 19:39:47
|
J'ai édité mon message. Après différentes lectures (dans le but de chercher une source officielle concernant la rupture de location induite par la passage de nue à meublée), il semble que le déficit foncier "reportable" généré par un immeuble est perdu suite à la cessation de location.
cf rescrit 2010/35 (FP) sur impot.gouv.fr |
|
|
|
|
|
| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
Posté - 22 sept. 2010 : 09:01:28
|
Chers Angelle, Ribouldingue et Yarol,
C'est très clair ! Je comprends bien ce que vous dîtes :
- En fiscalité, on ne regarde pas la "réalité des faits", mais le régime : le nu relève du foncier, le meublé s'apparente à une entreprise, d'où absense de continuité quand on passe de l'un à l'autre.
- Changer de régime en cours d'année n'est en effet pas évident.
Merci beaucoup pour votre aide ! Je vais continuer à louer en nu jusqu'à la fin d'année N+3 et repousser la joie de découvrir la déclaration LMNP au réel ...
Cordialement,
Juliette
|
|
|
|
|
|
| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9
Posté - 22 sept. 2010 : 09:09:44
|
Un coup de chapeau et un merci a Yarol pour ses précisions importantes.
Attention Juliette, il s'agit non pas de trosi ans apres le déficit de l'année 2009, mais de trois ans apres le dernier déficit... |
|
|
|
10
Posté - 28 sept. 2010 : 09:37:01
|
|
|
|
|
11
Posté - 28 sept. 2010 : 10:06:49
|
Le type fiscal de le recette vient de la déclaration fiscale que vous faites.
La P0 est obligatoire, mais si vous déclarrez en microbic, le SYSTEME fait que personne ne s'apercevra du manque, et que la taxe pro et sa successeur ne vous serons pas demandés.
citation: J'ai l'impression que l'administration considérant que le meublé est plus avantageux que le nu, les personnes oubliant leur P0 se voient "pénalisés ? Impression? QUi vient de ou, de quoi, de qui?
l'admnistration des impots n'a pas ce genre d'état d'ame normalement.
citation: Donc est-ce que je peux quand même louer en meublé (ce qui m'arrange car le locataire sortant m'a laissé des meubles) tout en restant fiscalement en foncier, simplement en "oubliant" d'envoyer un P0 ?
Que vulez-vous que l'on vous réponde?
Est-ce que je peux tricher simplement en oubliant?
Vous ne 'restez pas simplement en meublé' par le fait de ne pas envoyer la P0 par oubli, comme vous dites.
Vous déclarez des revenus ou des recettes que vous certifiez foncières ou BIC en les mettant dans la bonne case d'une déclaration (microbic 2042 ou bine 2031+2033 ou microfoncier ou 2044) que ce sont des meublés ou du foncier.
Les revenus ne sont pas qualifiable par négligence, leur qualification est faite sous votre PLEINE et ENTIERE responsabilité. |
|
|
|
12
Posté - 28 sept. 2010 : 10:09:27
|
Un ajout:
La délcaration P0 n'est pas uen déclaration FISCALE.
La déclaration P0 est le formulaire d'accès au GUICHET UNIQUE pour une déclaration d'immatriculation d'entreprise.
Dans le cadre des procédures administratives simplifiées, pour déclarer votre entreprise, vous envoyez un formulaire unique au CFE (Cente de Formation des entreprises) qui dispatche aux autres (impots, impots professionels pour la taxe, RSI, complémentaires, insee, etc....) |
|
|
|
13
Posté - 28 sept. 2010 : 11:14:56
|
C'est compris ! Merci.
|
|
|
|
|
|
| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
