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manuel40
Contributeur débutant
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 Posté - 20 sept. 2010 : 06:31:54
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bonjour,
suite à un bornage à l'amiable avec mes voisin ( en vue d'une demande de pc ) un plan de bornage a été rédigé par le géomètre et contre signé par toutes les parties.Il apparait que la cloture d'un des voisins empiète sur ma parcelle. Je souhaiterai connaître la procédure à suivre pour lui demander de rétablir sa cloture au bon endroit. Se sujet à du déja être abordé dans un fil, si vous le connaissez pouvez vous me donner le lien
merci
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 Posté - 20 sept. 2010 : 07:51:11
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mise en demeure de déplacer la cloture, en LRAR puis recours contentieux au TGI.
s'agissant d'un recours nécessitant la présence d'un avocat, autant lui faire rédiger la première lettre de mise en demeure lui même.
attention : le bornage n'emporte pas à lui seul transfert de propriété : si le voisin est teigneux, ça peut durer. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 20 sept. 2010 : 08:24:00
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merci emmanuel,
avant de faire intervenir les avocats et les juges, je souhaiterais faire les démarches amiables moi même comme je l'ai fait pour le bornage.
existe t'il un certain formalisme en la matière? je me pose des questions quand au contenu du LRAR.
merci par avances de vos réponses :
1/: Sur quels articles de loi se fonder ?
2/: La cloture du voisin est un mur de plaques de bétons de 2m de hauteur, lui demander de refaire à l'identique est il envisageable ( création de vue )?
3/: Quelle type d'arrangement lui demander raisonnablement si je veux lui proposer d'entrée un règlement à l'amiable rapide ?
4/: Quels timmings demander pour les réponses ? Le bien qui empiète chez moi est actuellement à la vente .
5/: Les protections juridiques sont elles d'un grand secour dans ce genre de démarches?
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Posté - 20 sept. 2010 : 09:02:14
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1/articles 544, 545, 1382 du code civil
2/non; en revanche si création de vue il y a par exhaussement du terrain ou présence d'une overture type fenêtre à moins d'1,9m. de distance, la cloture devra faire pare-vue. si pas de vue, rien ne l'oblige à clore sauf si vous habitez en ville, alors cloture à frais partagés (663 du code civil)
3/qu'il rachète la bande d'empiètement (valeur du m2 de terrain à comparer à frais de démolition de la cloture plus nouvelle construction de cloture éventuelle) mais il ne voudra peut-être pas ; n'hsitez pas à user des services du conciliateur de justice
4/à l'oral, immédiat ! par écrit : laissez 15 jour pour la réponse, un mois pour démolir et ne pas préciser de délai pour reconstruire une cloture puisque ce n'est pas obligatoire.
5/ une fois le bornage réalisé, elles peuvent aider : relisez votre contrat. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 20 sept. 2010 : 10:12:04
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Bonjour,
Si votre voisin a signé un bornage amiable par lequel il est visible que sa clôture empiète, je pense qu'il doit être dans de bonnes dispositions pour continuer tout ça à l'amiable, sinon en toute logique il aurait dû (et pu) commencer l'obstruction avant.
Dans ces conditions, peut-être qu'en discuter autour d'un apéro sera peut-être le plus efficace.
Si vous proposez la vente du terrain sous-jacent, calculez bien, non pas seulement financièrement mais au sens urbanistique pris au sens large, ce que vous perdez. Par exemple, si votre terrain est "droit" dans la continuité du mur de votre maison, et que vous souhaitiez plus tard prolonger celle-ci, un "décroché" sera laid et sources d'ennuis de construction éventuellement (selon l'importance et la forme de l'emprise).
En résumé :
- votre voisin devra calculer le prix d'un terrain vs le coût lié à la destruction puis reconstruction de la clôture,
- vous devrez considérer la perte de terrain et les coûts au sens large qui pourront être induits un jour (extensions etc), selon vos projets.
Cordialement
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 20 sept. 2010 : 11:05:42
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gloran vous mettez dans le mille,
en effet le bornage est en rapport avec une demande de pc pour construction en limite de propriété. Cet empiètement me prive "d'angles droits" et génère des contraintes de construction. C'est dans ce cadre donc que je m'intéresse aux empiètements.
Un conseil sur ce qu'il paraît résonnable sur les points à aborder ?
Objectif : réaliser ma construction dans les délais les plus rapides et dans un cadre législatif ( urbanistique? ) le plus "carré " possible.
merci |
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Posté - 20 sept. 2010 : 15:54:22
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 20 sept. 2010 : 16:20:03
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bonjour,
je ne connait pas encore sa position car le lrar vient de partir.
qu'entendez vous par "possession"?
ce mur a été construit par les soins de son prédécesseur suite a un échange de parcelle entre ce dernier et mon vendeur, ce point revet il un caractère majeur?
salutations |
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Posté - 20 sept. 2010 : 16:24:33
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avant la LRAR, avez vous engagé une simple conversation ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 20 sept. 2010 : 16:51:29
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jusqu'a l'heure présente, je n'ai vu que l'agence immobilière en charge de la vente du bien. C'est elle qui représentait ( en juin ) le propriétaire lors du bornage contradictoire à l'amiable. Lors du bornage le point à été soulevé et l'agence immo en lieu et place du propriétaire à fait savoir que ce dernier ne semblait pas contre une remise à plat des limites et c'est proposé de faire l'intermédiaire pour un règlement à l'amiable. Mais depuis plus de nouvelles, et l'agence me fait trainer en longueur me semble t il !! ( nombreux appels sans réponses )
C'est le pourquoi de ce fil.
Ou puis je trouver de l'info concernant les points décrits par J.M Lugherini? |
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Posté - 20 sept. 2010 : 16:57:29
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le bornage a été signé ou pas ?
et l'agence a pu réellement signer à la place du propriétaire ??? avec un mandat ad'hoc ?
vérifiez ce bornage. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 sept. 2010 16:57:50 |
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 20 sept. 2010 : 17:11:55
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excusez de n'avoir été plus précis plus haut, oui le bornage à été signé par le propriétaire, j'ai le plan de bornage établi par le géomètre et signé par toutes les parties....
L'agence avait un bon de pouvoir signé par le propriétaire et accepté par le géomètre.
Ou puis je trouver de l'info concernant les points décrits par J.M Lugherini?
merci |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 20 sept. 2010 : 17:25:14
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N'attendez pas trop de l'agence. Une fois le bien vendu, elles ne risquent pas de s'activer pour résoudre ces problèmes. C'est avec votre voisin, directement ou par l'intermédiaire d'un avocat, qu'il faudra régler ceci.
Cordialement
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Posté - 20 sept. 2010 : 19:36:33
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A la lecture de vos dires, Emmanuel se fait l’Echo de nos incertitudes.
Il est juridiquement impératif que :
- le bornage ait bien été signé par l’ensemble des propriétaires de la parcelle limitrophe
-que ces échanges dont vous parlez soient antérieures à ce bornage, à défaut ce sont eux qui feront la loi en la matière
- qu’il soit certain que ce mur n’est pas été construit sur la bonne limite résultant du bornage ou des échanges
Si tous ces points sont vérifiés, (à titre personnel) il me semble toujours dommage de commencer un dialogue avec son voisin par une lettre recommandée qui peut venir immédiatement après en cas d’inertie ou de mauvaise volonté à solutionner la question.
Concernant mon message précédent, vous avez apporté une réponse qui évite de trop s’y appesantir.
S’il est prouvé que votre voisin a fait son mur chez vous, …….ou de gré ou de force il le cassera, Emmanuel vous a donné la marche à suivre. Ou vous réalisez ensemble une cession de cette bande ou tous autres échanges qui vous conviendraient.
Vous seriez en position de force, mais ……la justice est longue et couteuse
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 21 sept. 2010 : 08:01:20
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bonjour,
1/, oui le bornage est signé par tout le monde ( y compris la mairie !! )
2/, les échanges sont antérieur au bornage, c'est d'ailleurs en "exument" les actes d'échanges qui comportaient des plans d'un géomètre de l'époque que le géomètre actuel à "décelé" l'empiètement
3/, grâce à ces plans, il est clairement établi que le mur n'est pas construit sur la bonne limite.
Je suis d'accord avec vous, mais de bonne foi j'ai entrepris les demarches pour contacter moi même le voisin mais sans résultat, le LRAR que j'ai envoyé est on ne peut plus courtois et invite à la discussion, je me suis bien privé d'être agressif et de lui injoncter quoi que ce soit sous l'étendar de notre CC. J'espère être en face de quelqu'un de bon sens.
Cependant n'ayant pas titre de résident du "pays de candy, ou tout le monde il est gentil", dans mon cas à quel type de procédure judiciaire je m'expose au cas ou mon voisin fait de la résistance? Quelqu'un à t'il un vécu similaire à partager? Une "vague" notion de quels types de frais seront engagés? Une idée de la longueur de ce type de procédure?
merci de vos réponses |
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Posté - 21 sept. 2010 : 08:18:30
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à voir avec un avocat.
de quelques semaines à dix ans si ça passe en cassation.
au fait, à quel titre la commune a t elle signé ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2010 08:19:31 |
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 21 sept. 2010 : 08:45:08
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ok emmanuel, je vais tacher de me renseigner sur cette voie, l'objectif n'étant pas de faire durer le plaisir mais d'avoir un résultat qui satisfasse tout le monde. Etant l'initiateur de la chose en cour, cette position m'embarrasse autant qu'elle me plait car me permet de m'interesser au joyeux monde de la propriété immobilière et ce qu'il en incombe.
je reviens sur un point que vous citez
2/non; en revanche si création de vue il y a par exhaussement du terrain ou présence d'une overture type fenêtre à moins d'1,9m. de distance, la cloture devra faire pare-vue. si pas de vue, rien ne l'oblige à clore sauf si vous habitez en ville, alors cloture à frais partagés (663 du code civil)
Nous sommes en centre d'un ville de 20000 âmes, si je vous comprend bien on est obligé de se clore mais avec quel type et dimensions de cloture?
La mairie dixit le géomètre à signé en rapport avec une histoire d'alignement. Vous souhaitez plus de précisions? |
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Posté - 21 sept. 2010 : 08:59:35
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la question relative à l'alignement, c'est juste pour le fun, si vous avez un peu plus de temps.
en ville, on n'est pas obligé de se clore, mais on peut forcer le voisin à édifier une cloture à frais commun... dont la hauteur est fixée -dans cet ordre- soit par le POS/PLU, soit par les usages locaux, soit à 2,6m. minimum (voir article 663 du code civil) |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 21 sept. 2010 : 09:50:41
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le bornage réalisé concernait la totalité de la parcelle, et le géomètre avait convoqué la mairie car il y avait deux bornes à définir avec elle puisque le terrain est en limite de rue. C'est a ce stade qu'il à été parlé d'alignement avec le géomètre. Pour info la mairie ne s'est pas déplacé le jour du bornage mais elle à signé le plan de bornage définitif soumis par le géomètre.
merci pour la précision sur la cloture je vais voir de ce côté là |
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Posté - 21 sept. 2010 : 10:01:01
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en fait, on ne place pas de "borne" avec une commune, la limite du domaine public étant décidée unilatéralement par l'administration... d'où, normalement, pas de signature d'un quelconque PV de bornage... mais bon, sachant que ce n'est pas cette limite qui est en cause... ce n'est pas très important. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 21 sept. 2010 10:01:30 |
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manuel40
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Posté - 21 sept. 2010 : 10:13:40
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vous me rassurez.... merci
effectivement les "bornes" avec la voie publique sont les angles des murs de l'enceinte du terrain, représentés sur le plan de bornage par le géomètre.
Dans le cas que vous expliquez, mon géomètre a t'il fait preuve d'un excès de zèle ou d'une preuve de conscience professionnelle ou autre chose????????? |
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