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 Posté - 22 sept. 2010 : 12:27:54
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Je voudrais avoir votre avis sur ce point. Notre résidence doit faire face à de nombreux frais de travaux de réparation ou de réfection concernant les terrasses ou balcons, toitures.
Le règlement de copropriété précise que les copropriétaires possédant l'usage exlusif de terrasses, balcons ou jardins auront personnellement la charge de la réparation des dégradations qu'ils leurs occasionneraient.... sous cette réserve, les dépenses de réparation et de réfection y afférentes, dont notamment les dépenses d'étanchéité, sont à la charge de l'ensemble des co-propriétaires à titre de charges générales.
Lors de la présentation du budget de cet exercice, le syndic a fait apparaître le montant estimatif des devis (environ 140 000 €) non pas dans les charges communes générales, mais dans les charges par batiment.
Notre règlement de copropriété précise pour les charges de l'Immeuble :
les charges générales et les charges spéciales aux garages.
Puis nous avons une section : dépenses diverses dans lesquelles on retrouve la précision donnée ci-dessus concernant "les terrasses, balcons et jardins", les dépenses afférentes aux ascenseurs collectifs, les dépenses concernant les casiers d'armement.
Il n'y a rien d'autre dans le règlement de copropriété.
Les dépenses concernant les travaux de réfection et d'étanchéité des terrasses, balcons doivent-ils faire partie :
- des charges communes générales, (réparties entre tous les copropriétaires)
- des charges par batiment. (répartition des frais entre les seuls copropriétaires du bâitment.
Merci.
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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1
Posté - 22 sept. 2010 : 13:47:49
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Il est difficile de répondre avec certitude sans connaître l'intégralité de votre règlement de copropriété.
Il est curieux, si vous avez plusieurs bâtiments, de ne pas avoir de charges spécifiques "bâtiment."
Veuillez voir dans votre règlement ce qui est dit concernant les charges communes: communes à tous les copropriétaires, communes aux copropriétaires de chaque bâtiment.
Vous devriez également avoir dans votre règlement de copropriété un tableau récapitulatif des charges par catégories. Vous dites: le syndic a fait apparaître le montant.... non pas dans les charges communes générales, mais dans les charges par batiment. |
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 2
Posté - 22 sept. 2010 : 16:11:27
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Dans la première partie, il est écrit : cet immeuble comprendra des villas en bordure du port et des bâtiments de plusieurs niveaux édifiés en arrière des villas, à usage principal d'habitation, et éventuellement, un bâtiment à usage commercial, un parking.
Il ya un paragraphe sur les servitudes et charges. (ne concerne pas ma question)
Chapitre 2 : descrriptions des parties communes et parties privatives.
en fin de chapitre : il y a "par exception aux principes précédemment énoncés, il est précisé que les éléments constitutifs des terrasses, des balcons, logias et assimilés, même s'ils sont en tout ou en partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, conformément aux spécificiations du présent règlement, n'en sont pas moins des parties communes.
Ensuite, c'est l'Etat Descriptif de Division.
"chaque copropriétaire a donc un droit indivis sur les parties communes du groupe d'immeubles et un droit exclusif et particuliers sur les parties de celui-ci compris dans son lot.
Le lot 2300 a fait l'objet de subdivisions ultérieures.
En outre, chaque copropriétaire possède un droit indivis dans les parties communes de l'ensemble immobilier, telles que définies dans le réglèment générale sus-énoncé pour une quote part indiquée dans le présent EDD.
Les spécifications du présent EDD "avec terrasses" ou "avec balcon" ou "avec jardin privatif" indiquent l'usage exclusif de l'un ou de l'autre de ces éléments se trouvant compris dans la désignation du lot correspondant et qu'il appartiendra de ce fait à son propriétaire.
Suit la désignation des lots...
Ensuite pour les CHARGES DE L'IMMEUBLE
Principes :
Les charges de l'immeuble sont ventilées en charges générales et en un certain nombre de charges spéciales.
D'une façon générale, et sous réserve des règles expresses ci-après fixées, la ventilation des dépenses entre charges générales et charges spéciales, et à l'intérieur des charges spéciales, la ventilation des frais pour la détermination des comptes particuliers incombant aux diverses catégories de propriétaires, en application des règles ci-après stiulées, pourront être effectuées forfaitairement par le syndic, aprs consultation, s'il y a lieu, de tous techniciens, sauf aux copropriétaires intéressés statuant par voie de décision collective, à décider si cela est possible l'installation de tous compteurs en location et à leurs frais exclusifs.
Charges générales : cf ce que j'ai écrit dans le post précédent.
puis charges de garages, et dépenses diverses.
Après le règlement de copropriété, ne parle plus de charges..
Je suis très surprise, car je pose la question à propos des frais concernant les terrasses, compte tenu du montant, il nous appartient de savoir si ces frais sont répartis entre tous les copropriétaires ou batiment par batiment.
Mais, de façon plus générale, nos dépenses et nos budgets, sont présentées avec des charges communes et des charges par batîment.
Dans un post précédent, je m'en étais déjà inquiété ne trouvant pas clairement les réponses dans le règlement de copropriété.
Peut-il y avoir eu des décisions prises en AG ? sans que le règlement de copropriété ait été modifié ?
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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3
Posté - 23 sept. 2010 : 00:04:29
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Compte tenu de la composition de votre copropriété:
"cet immeuble comprendra des villas en bordure du port et des bâtiments de plusieurs niveaux édifiés en arrière des villas, à usage principal d'habitation, et éventuellement, un bâtiment à usage commercial, un parking."
Il est curieux que votre règlement de copropriété ne soit pas plus précis sur les charges spéciales et laisse au syndic la détermination des clés de réparttition:
" la ventilation des dépenses entre charges générales et charges spéciales, et à l'intérieur des charges spéciales, la ventilation des frais pour la détermination des comptes particuliers incombant aux diverses catégories de propriétaires, en application des règles ci-après stiulées, pourront être effectuées forfaitairement par le syndic"
Le syndic peut donc déterminer des charges spéciales bâtiment, votre budget est d'ailleurs établi dans ce sens.
Il est normal que seuls les copropriétaires d'un bâtiment avec terrasse participent seuls à leur réfection. Les copropriétaires des autres bâtiments ne sont concernés que par la réfection de leur propres terrasses, les copropriétaires des "villas" ne sont pas concernés si celles-ci n'ont pas de terrasse.
En général le gros oeuvre des terrasses et balcons est partie commune, seul le revêtement superficiel est privatif.
Normalement la détermination des tantièmes "bâtiment" est déterminé en prenant les tantièmes de chacun des lots du bâtiment que l'on traduit en 10.000 e, par exemple:
Lot 10.... 210 /10.000
Lot 11.... 120 /10.000
Lot 12.... 60 /10.000
Lot 13.... 110 /10.000
Total...... 500 /10.000
Transformation en charges spéciales "Bâtiment X=
Lot 10.....210 / 500 * 10000 = 4.200 / 10.000
Lot 11.....120 / 500 * 10000 = 2.400 / 10.000
Lot 12.......60 / 500 * 10000 = 1.200 / 10.000
Lot 13.....110 / 500 * 10000 = 2.200 / 10.000
Total...................................10.000 / 10.000 |
Édité par - JB22 le 23 sept. 2010 00:06:24 |
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