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muriel
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 Posté - 22 sept. 2010 : 20:28:32
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Bonjour,
Nous avons le projet de faire l'acquisition d'un bâtiment, immeuble, afin de le diviser et le louer en plusieurs studios !
Seulement, d'après le service d'urbanisme de la ville, il faut créer une place de parking pour chaque studio créé, tout en sachant qu'il existe déjà une place de comprise pour l'immeuble.
Le problème est qu'il n'y a pas la place physiquement pour créer ses places de parkings, et le service de l'urbanisme nous dit que l'acceptation de remplacer les places de parking par une taxe n'est pas toujours accepté !
Nous voudrions créer des studios meublés pour étudiant, qu'ils soient autonomes une fois la porte fermée (salle de bain, cuisine, wc, lit...)
Je me posais alors quelques questions :
- est ce vrai qu'ils ne sont pas obliger d'accepter la taxe pour les places de parking ? (ce qui reviendrait à ne pouvoir réaliser le projet de division de l'immeuble)
- est il possible de diviser tout de même en studio meublé et de donner comme dénomination pour chaque studio : "chambre meublée" ?
- nous avions prévu de meubler les studios, et je pense savoir que la différence entre studio et chambre est que le wc est à extérieur de la chambre ! est ce exact ? mais y a t-il des contrôles ? que risque t on si l'on déclare un studio en chambre ?
- peut être aussi déclarer une maison avec des colocataires ! mais la aussi, on aménagerait de façon à ce que l'étudiant ai tout dans sa pièce privée ! est ce possible ? et comment si oui ?
Voilà , j'espère que vous pourrez m'éclairer, m'expliquer, peut être me raconter votre façon de voir ou autre façon de procéder ? me donner des pistes !
D'avance, je vous en remercie.
Muriel
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 Posté - 22 sept. 2010 : 20:47:21
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La différence entre un studio et uen chambre, c'estqu'une chambre n'a ni cuisine ni salle de bain ni wc.
Un studio est un appartement, pas une chambre. |
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muriel
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Posté - 22 sept. 2010 : 23:02:02
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Bonsoir,
JE vois pourtant dans des annonces de location que les chambres sont parfois équipées d'une cuisinette, parfois même d'une douche, mais encore jamais vu le wc privé pour la chambre !
Alors je me posais cette question ! une chambre peut elle contenir les mĂŞmes accessoires que le studio ?
Ainsi que toutes les questions précédentes !
Merci |
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Posté - 23 sept. 2010 : 09:10:37
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citation: chambres sont parfois équipées d'une cuisinette, parfois même d'une douche, Bah oui, ce n'est pas parce que ce n'est pas obligatoire que c'est interdit.
Mais atenttion a ne pas tangenter la chambre d'hotel....
Si vous faites de la location meublée dans une ville de plus de 200 000 habitants vous devez logoiquement une autorisation préfectorale pour changement d'utilisation sauf si c'est la résidence principale du locataire. |
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angelle
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Posté - 23 sept. 2010 : 11:07:52
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: chambres sont parfois équipées d'une cuisinette, parfois même d'une douche, Bah oui, ce n'est pas parce que ce n'est pas obligatoire que c'est interdit. Mais atenttion a ne pas tangenter la chambre d'hotel.... Si vous faites de la location meublée dans une ville de plus de 200 000 habitants vous devez logoiquement une autorisation préfectorale pour changement d'utilisation sauf si c'est la résidence principale du locataire.
Qu'entendez vous par "tangenter la chambre d'hotel" ?
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angelle
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Posté - 23 sept. 2010 : 11:12:14
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muriel citation: une chambre peut elle contenir les mĂŞmes accessoires que le studio ?
Oui mais on la dénomme "studette", terme employé fréquemment sans caractère juridique.
Cela dépend plus de la superficie.
Par exemple, une "chambre" peut faire 25 M2 si elle n'a pas de sanitaires et cuisine et une "studette" peut faire 13 M2 et être équipée de sanitaires et cuisine.
Si vous ne modifiez pas l'aspect extérieur de l'immeuble, pourquoi faire une demande à la mairie ?
Seul le fisc doit être informé pour la révision des bases locatives imprimé H2
Si vous faites du meublé vous pouvez organiser l'agencement intérieur comme vous l'entendez mais le problème se posera pour les compteurs électriques. La solution c'est le compteur général et charges forfaitaires réparties sur les locataires.
La question de la résidence principale n'a jamais posé aucun problème (sauf paris). A aucun moment une administration n'est venue controler les baux (Grande ville universitaire de province plus de 200 000 habitants) VOus pouvez aussi cocher résidence principale sur le bail et le locataire en fait ce qu'il veut, c'est le cas des étudiants qui rentrent chez leur parents le week end et qui sont fiscalement à charge des parents. |
Édité par - angelle le 23 sept. 2010 11:25:37 |
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Posté - 23 sept. 2010 : 19:08:33
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citation: A aucun moment une administration n'est venue controler les baux (Grande ville universitaire de province plus de 200 000 habitants) Pas plus à Paris qu'ailleurs il n'y a eu a ma connaissance de redressement (mais je n'ai pas une tres grande connaissance du sujet), mais la loi est la loi, il vaut mieux la connaitre, quitte a ne pas la respecter après.
Rien ne dit que demain l'administration sera aussi compréhensive envers les contrevenants. |
Édité par - ribouldingue le 23 sept. 2010 19:13:48 |
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muriel
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Posté - 23 sept. 2010 : 23:29:09
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donc, d'après vous, je peux louer à des étudiants des chambres ou studios de cet immeuble , sans avoir fait de déclaration quelconque à la maire !
pourtant le H2 doit ĂŞtre transmis Ă la mairie il me semble ?
nous sommes sur Roubaix !
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angelle
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Posté - 24 sept. 2010 : 05:37:28
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citation: Initialement posté par muriel
donc, d'après vous, je peux louer à des étudiants des chambres ou studios de cet immeuble , sans avoir fait de déclaration quelconque à la maire !
pourtant le H2 doit ĂŞtre transmis Ă la mairie il me semble ?
nous sommes sur Roubaix !
L'imprimé doit être transmis au centre des impots fonciers.
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angelle
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Posté - 24 sept. 2010 : 06:09:36
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Vous devez respecter les règles d'urbanisme si vous faites des travaux nécessitant une autorisation de travaux mais si vous ne touchez pas à l'aspect extérieur, c'est inutile à moins que vous soyez dans un quartier protégé.
Toutefois il y a possibilité de poursuites par la mairie, c'est toute l'ambiguité.
Comme vousles avez déjà contactés, ils risquent de vous avoir à l'oeil 
J'ai beaucoup divisé mais je n'ai jamais été poursuivie
http://www.paperblog.fr/641471/divi...ationnement/
L'imprimé doit être transmis au centre des impots fonciers.
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Édité par - angelle le 24 sept. 2010 06:29:39 |
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Posté - 24 sept. 2010 : 07:04:43
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non Angelle, on respecte les règles d'urba même quand l'opération n'est pas soumise à autorisation (L160-1 du Code de l'urba).
sur la question des places de parking, voir aujourd'hui http://www.senat.fr/questions/base/...0613699.html et http://www.senat.fr/questions/base/...0312315.html
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 24 sept. 2010 : 08:16:57
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Intéressant, votre article, Angelle.
En fait, en effet, les mairies n'ont aucun manière simple de savoir qu'il y a maintenant trois logements la ou il y en avait un seul auparavant. |
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muriel
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Posté - 24 sept. 2010 : 09:26:20
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Merci pour vos réponses !
Y aurait il alors aucune solution pour créer 4 logement dans cette immeuble sur Roubaix ?
Il y a déjà un garage, donc un parking, une place sur la rue est aussi comptée, donc il me manque 2 parking.
Le fait de louer en chambre ou en colocation serait un bon moyen ?
J'aimerai faire des logement de qualité ! spacieux, clair, avec tout le nécessaire à l'intérieur (sanitaire, coin cuisine, coin chambre, le tout meublé) par locataire.
Y a t il une solution ?
Concernant les travaux, nous ne faisons aucune transformation en façade, juste des fermeture de porte ou ouverture de porte dans des cloisons intérieures.
Merci de votre aide |
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angelle
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Posté - 24 sept. 2010 : 11:18:21
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citation:
Oui justement c'est la réponse à une question d'un sénateur car la situation est ambigue mais est ce que les sénateurs ont procédé à une modification de la loi pour rendre la réponse ministérielle opérente ?http://www.anil.org/en/analyses-et-...e/index.html
COmment voulez vous que les services de l'urbanisme interviennent quand il n'y a pas de récolement suite à une DP ou à un PC ?
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Édité par - angelle le 24 sept. 2010 11:39:12 |
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Posté - 24 sept. 2010 : 15:43:06
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vous confondez récolement et visite domicilaire dans le cadre d'une procédure pénale. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 24 sept. 2010 : 16:14:09
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
vous confondez récolement et visite domicilaire dans le cadre d'une procédure pénale.
Non je ne confonds pas, je sais que le récolement fait suite à une autorisation de travaux ou à un PC mais la visite domiciliaire dans le cadre d'une procédure doit faire suite à une constatation d'effraction, à partir de quoi est elle déclenchée s'il n'y a pas eu de demande de travaux ?
Hors sujet :Les mairies se sont attribuées beaucoup de pouvoir mais heureusement il y a un contre pouvoir elles ne vont plus pouvoir matraquer les propriétaires fonciers
http://www.jurisprudentes.net/Cessi...ain-a-l.html |
Édité par - angelle le 24 sept. 2010 16:17:32 |
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Posté - 24 sept. 2010 : 16:22:12
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la visite sert à constater l'infraction : elle ne vient donc pas après... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 24 sept. 2010 : 16:23:14
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
la visite sert à constater l'infraction : elle ne vient donc pas après...
Avec quel mandat ? sur quelle base ?
http://www.bdidu.fr/archive/2009/10...29ca7c6.html
citation: En effet, les projets n'étant pas soumis à autorisation d'urbanisme, il est dans ces conditions très difficile pour les autorités locales d'intervenir et d'imposer quoi que ce soit. De même, en cas de non-conformité avec les règles du PLU de sa commune, le maire peut dresser un procès-verbal afin de constater l'infraction et le contrevenant s'expose à des sanctions pénales. Dans les faits, les poursuites engagées n'aboutissent pas. Il existe donc une lacune juridique
citation: La division d'immeubles en petits appartements n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement. L'autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d'urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu'une commune pouvait demander la réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution comparable peut toutefois être appliquée à une division d'immeubles non soumise à autorisation de construire.
La ministre a répondu à la question par une pirouette , il faudrait pour celà que les textes suivent 
En fouinant avec google je trouve ceci
http://argusdulogement.com/forum/to...PIC_ID=73292
Vous sembliez dire que la procédure n'aboutira pas
citation: vous avez maintenant compris que la particpation de 12000 euros ne peut pas légalement être exigée.
passons maintenant Ă la question que vous n'avez pas comprise :
les règles du POS/PLU sont opposables à tous les travaux, qu'ils soient ou non soumis à autorisation préalable (PC/DP).
l'article 12 de règlement de votre PLU/POS prévoit un certain nombre X de places de stationnement par logement ? vérifiez le .
si tel est le cas, des travaux intérieurs non soumis à autorisation mais entrainant par exemple la création de 2 logements justifient que vous deviez créer 2X places de stationnement nouvelles.
si vous ne les réalisez pas, la commune ne peut pas compenser le manque par l'exigence d'une participation de 12000€ (cf précedemment).
le maire doit alors constater une infraction aux règles du POS et engager une action pénale... c'est ce que rappelle le ministre dans cette réponse à une question du député Léonard.
mais que se passe-t-il dans les faits ?
la commune constate la division et exige le versement d'une participation.
vous laissez 1 mois et demi passer puis attaquez cette demande municipale, par recours gracieux... puis recours contentieux, en ayant demandé une aide juridictionnelle... tout ça pour qu'avant même d'aller au TA, plus d'un semestre soit passé !
le TA va mettre 18 mois à juger de l'illégalité de la somme exigée...
et le temps que la commune se retourne... trois ans seront passés depuis la fin des travaux, rendant trop tardive donc irrecevable toute procédure pénale !!!
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Très belle conclusion
citation: tout à fait d'accord avec vous : c'est l'immense faiblesse des articles 12 des règlements de POS/PLU quand il est fondé sur le nombre de logement... A mon humble avis, la règle est... inapplicable pour la collectivité.cordialement
Emmanuel Wormser
Conclusion : on respecte ou on ne respecte pas ?????
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Édité par - angelle le 24 sept. 2010 18:07:52 |
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Posté - 24 sept. 2010 : 23:08:11
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comment ça, quel mandat et quelle base ???
le maire est OPJ et le L160-1 fait loi pénale. |
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Emmanuel Wormser
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seborga
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Posté - 25 sept. 2010 : 08:03:35
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citation: Le problème est qu'il n'y a pas la place physiquement pour créer ses places de parkings, et le service de l'urbanisme nous dit que l'acceptation de remplacer les places de parking par une taxe n'est pas toujours accepté ! Cela est parfaitement exact car la commune a pris des décisions dans son PLU dont l'impact vas plus loin que le Code de l'Urbanisme. Le PLU, il est là pour avoir également un impact sur les transports, un impact social, un impact sur l'environnement, un impact sur le développement durable et j'en passe ! Donc, si dans le quartier de votre projet, il y a une tendance forte à lutter contre la multiplication des petites logements car on veut équilibrer la mixité sociale et implanter des familles d'au moins 3 ou 4 personnes, le mieux à faire, pour chaque citoyen est de s'inscrire dans cette tendance. Ce sera un petit geste en faveur de la lutte contre les problèmes sociaux et la délinquance.... Si on refuse de s'inscrire dans ces stratégie, il ne faut pas pleurer ni accuser les pouvoirs public lorsque les incidents se produisent.
Je me refuse à expliquer comment faire pour ne pas respecter la loi sans se faire pincer mais je veux bien expliquer comment réussir à faire son projet en respectant la loi alors qu'à première vue, il s'en écarte. Je n'apporterai rien au débat sur les risques de représailles qui est nourri par des gens plus au fait que moi sur ce sujet.
La question initiale de Muriel porte sur la faisabilité de la réhabilitation d'un bâtiment pour y faire des studios destinés à être loués meublés. Sa solution passe par la définition de son programme. Son public visé est "les étudiants". Ses futurs locataires seront éventuellement étudiants mais, normalement, elle ne peut pas écarter les jeunes travailleurs, les célibataires (endurcis ou géographiques), des retraités et je ne sais qui encore qui aurait besoin de vivre en meublé. Ses futurs locataires peuvent ne pas conclure le bail avec elle au motif d'absence de stationnement. Donc... le problème de stationnement, il faut peut-être l'analyser sous toutes ses facettes ! (mais c'est un autre sujet).
L'idée de Muriel, pour éviter d'être soumise à l'impact "parking" pour création de logement est de concevoir un immeubles de studios qui ne seraient pas au sens du Code de l'Urbanisme des "logements créés". L'idée est bonne car si, effectivement, elle ne crée pas de logement... si elle garde le nombre initial de logement, tout en réussissant à offrir à chaque "locataire" une intimité et une indépendance assimilable à celle d'un logement identifiable en tant que tel, son objectif sera atteint.
Moi, je préfère la démarche intellectuelle qui consiste à réussir à présenter des "presque studios", c'est à dire qui consiste à conserver le nombre initial de logement, donc à rester dans les clous de la loi; plutôt qu'une démarche qui incite à ne pas respecter le Code de l'Urbanisme au motif de l'absence de nécessité de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme assortie d'explications pour ne pas se faire pincer.
Il est comment, cet immeuble au départ car la solution de le re-conditionner en "presque logements" commence par la prise en compte de l'état des lieux initial ==> combien de logements actuellement ?
citation: Il y a déjà un garage, donc un parking, une place sur la rue est aussi comptée, donc il me manque 2 parking. J'aimerai des détails sur cette place sur la rue... A ma connaissance, pour qu'elle soit comptée, il faut impérativement qu'elle soit sur la parcelle d'assiette du bâtiment (même si son apparence peut laisser penser qu'elle est sur le domaine public).
Je vois que vous voulez faire 4 studios... Si vous pouvez déjà prouver qu'il y a 2 logements... ça va vous simplifier la vie.
Euh... même si vous voulez faire de la rentabilité, si vous voulez acquérir de la tranquillité, vous avez intérêt à prévoir de la place pour "les accessoires au logement"... (espace dédié pour les poubelles, quelques vélos et/ou poussettes...).
Décortiquez également les différences entre studios e chambres (dans une direction un peu différente de celle que vous avez déjà abordée). En fait, elle est où, la différence entre chambre et studio ? La réponse que j'ai trouvée est la suivante :
- un espace comprenant 1 pièce principale + coin cuisine et pièce WC-salle d'eau est un studio mais aucune loi n'interdit de l'appeler chambre
- un espace comprenant 1 pièce principale mais dépourvu (dans sa propre enceinte privative) de tout service (ni espace cuisine, ni espace pour l'hygiène) ne peut s'appeler que chambre et ne peut pas prendre la dénomination "studio".
Votre projet, pour respecter l'urbanisme sans vous imposer de créer des places de stationnement, va ressembler aux maisons internationales d'étudiants qu'on peut trouver au USA ! avec quelques astuces d'articulation en plus ou à ce qu'on trouve en Suisse.
Mon idée serait la suivante :
- 4 "cellules" comprenant espace chambre + espace hygiène + mini coin cuisine.
- 1 local commun (ou plusieurs) dénommé "service" avec ce qu'on n'a jamais la place de trouver dans son studio ==> contenant un four et un lave linge voir un sèche linge !
==> et vous gérez cela en colocation non "solidaire". Et chacun se sent bien chez lui.
Et votre bâtiment réhabilité aura parfaitement le droit d'être dénommé 1 logement de 4 chambres meublées avec pièce (s) de service (s) commune (la pièce avec le four et le lave linge + la pièce pour garer vélos/poussettes + éventuellement un placard commun pour aspirateur balais ==> pas de limite à l'imagination). Et pour que cela marche bien, il vous faut un peu de disponibilité pour bien gérer et surtout bien faire appliquer le règlement intérieur pour la pièce de service commune... Au fait... vous pouvez parfaitement déclarer ainsi votre bien qui aura réellement cette physionomie, mais décider de ne pas vous encombrer la vie avec l'exploitation réelle de tout ou partie des pièces communes que vous laissez "fermées" et que vous ne mentionnez pas dans les baux.
Au fait, puisque vos "chambres" seront dans un logement en colocation et pas "chez l'habitant", les locataires bénéficiant de l'allocation logement auront l'allocation intéressante (pas l'allocation réduite qui s'applique pour les chambres chez l'habitant).
Je vous laisse hors forum mes coordonnées personnelles pour vous donner mon n° de RIB et vous me verserez les honoraires dont vous déterminerez vous-même le montant à condition qu'il s'agisse d'un nombre composé d'au poins 5 chiffres |
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angelle
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Posté - 25 sept. 2010 : 11:21:45
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
comment ça, quel mandat et quelle base ???
le maire est OPJ et le L160-1 fait loi pénale.
Oui mais ceci lui donne t'il le droit de pénétrer sans mandat judiciaire dans un espace privé de sa propre initiative pour vérifier l'agencement d'un immeuble en monopropriété ?
Vous avez dit dans un autre fil :
citation: tout à fait d'accord avec vous : c'est l'immense faiblesse des articles 12 des règlements de POS/PLU quand il est fondé sur le nombre de logement... A mon humble avis, la règle est... inapplicable pour la collectivité.cordialement
Emmanuel Wormser
Pourquoi le maire ne peut donc pas faire appliquer les règlements selon vous ?
Emmanuel wormser ditcitation: car la règle est inapplicable au vu les dispositions du R431-34.
Etes-vous toujours d'accord ou y a t'il eu des modifications règlementaires depuis votre intervention ?
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Édité par - angelle le 25 sept. 2010 13:20:05 |
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