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cyrilvi
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 Posté - 25 sept. 2010 : 22:11:36
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Bonjour à tous,
J'envisage d'acheter un bien en zone NDa, dont la parcelle a une superficie de 2700 m2, et dont le COS est de 0.15.
Une maison a déjà été construite d'une superficie de 120 m2.
Il est précisé dans le POS (ou PLU) que chaque parcelle doit être d'au moins 2500 m2. Une division dans ce cas est donc impossible.
Voilà ce que j'envisage, pouvez-vous me dire si cela est possible:
- 1) construction d'une 2ème maison sur la parcelle pour mon usage personnel (non contigue à la première) d'une superficie de 200 m2 (d'après le COS il me resterait 285 m2).
2) Le COS me permet-il d'avoir au maximum 405 m2 de SHON ou de SHOB?
3) si la réponse à la question 1 est oui, la possibilité de louer l'une ou l'autre des 2 maisons en prenant le soin de faire une déclaration H2, tout en habitant en résidence principale dans celle qui reste
4) si la réponse à la question 1 est oui, la possibilité de vendre l'une ou l'autre des maisons, voire les 2 séparemment si je réalise un règlement de copropriété notifié chez le notaire
Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.
Bonne soirée
Cyril
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 Posté - 25 sept. 2010 : 23:18:29
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est-il précisé que les parcelles, même déjà baties et sur lesquelles il n'est pas prévu de construire, issues de divisions doivent avoir les 2500m2 ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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cyrilvi
Nouveau Membre
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 2
Posté - 26 sept. 2010 : 08:31:05
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Bonjour,
Voici ce qui est écrit, je ne sais pas comment l'interpréter?
Je vous joins également en pièce jointe le POS de la zone ND concernée, car ce que je vous ai copié ne suffit peut être pas pour répondre à cette question.
Merci
Cyril
"DANS LES SECTEURS NDa ET NDb :
Dans le cas de division d'un propriété bâtie, la parcelle créée ne sera constructible que si
toutes les conditions suivantes sont réunies:
a) La superficie de la parcelle créée, augmentée de la superficie résiduelle de la partie
construite devra être au moins égale au double de la superficie minimale fixée ci-dessus
pour l'octroi d'un permis de construire.
b) la superficie résiduelle de la parcelle construite devra être au moins égale au 2/3 de la
superficie minimale fixée ci-dessus pour l'octroi d'un permis de construire.
c) la limite séparative créée à l'occasion de cette division devra respecter la marge de
reculement par rapport à la construction, fixée à l'article ND.7.
En cas de division entraînant la création de plus d'une parcelle nouvelle, les dispositions cidessus
s’appliqueront mutatis-mutandis.
En cas de lotissement, pour être constructible, un terrain devra présenter une superficie au
moins égale à 2 500 m² et une dimension au droit de la construction à édifier qui ne sera pas inférieure
à 30 mètres.
Les règles de superficie ou de dimensions énoncées ci -dessus ne s'appliquent pas :
- aux équipements publics d'infrastructure ou de superstructure,
- à la reconstruction d'un bâtiment existant détruit en tout ou en partie à la suite d'un sinistre,
- aux aménagements et extensions des constructions visés à l'article ND .1."
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cyrilvi
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2010 : 08:38:08
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Voici avec la pièce jointe (POS) car je crois qu'elle n'est pas passée au message précédent
 Document: ND.doc ( 24320 octets ) |
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Posté - 26 sept. 2010 : 08:44:26
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Posté - 26 sept. 2010 : 08:59:54
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il est clair que vous ne pouvez pas diviser : seuls les terrains de plus de 2500+2/3*2500 = 4166 m2 peuvent l'être.
la mise en copro envisagée en 4° solution est donc impossible, du moins au départ de l'opération car elle vaudrait division en jouissance.
la solution envisagée en 3 est elle possible, un projet de mise en location de biens distincts n'étant pas considéré comme une division et sa réalisation n'étant pas qualifiée de lotissement.... mais si vous lisez l'article 8 du règlement, vous verrez que ça n'est pas possible non plus.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 26 sept. 2010 : 09:15:09
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cyrilvi
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2010 : 09:15:27
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Merci pour les éclairages. J'ai bien fait de vous envoyer le POS car en effet, je n'avais pas interpréter l'article 8, et en le lisant une deuxième construction à usage d'habitation ne peut être crée, cela semble clair.
Je suppose que la seule solution est de construire en contigûe en extension initialement, et voire par la suite faire un règlement de propriété (mais en seconde intention).
J'abandonne donc l'idée de cette deuxième construction. en revanche, est-ce que j'ai le droit de construire un garage de 50 m2, non contigue à la maison? il ne sera pas aménagé. Est-ce considéré comme un 2ème batiment à usage d'habitation?
Sinon, pour la question 2), le COS multiplié par la superficie du terrain nous donne t il le SHON? ou le SHOB?
Enfin dernier point, lorsqu'il est précisé maximum 10% d'emprise au sol, donc pour nous 270 m2, est ce que les superficies des terrasses couvertes, terrasses non couvertes et piscines extérieurs en font partis?
Merci |
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Posté - 26 sept. 2010 : 10:00:23
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oui, l'extension, elle, sera possible.
le COS fixe la SHON -pas la SHOB- qui vous reste disponible...
l'emprise inclut les piscines et les surfaces couvertes sauf précision dans le POS...
Jean-Michel, en l'espèce, la règle n'est sans doute pas illégale car parfaitement justifiée -au sens de sa légalité, pas de son opportunité !- dans le chapeau du règlement de zone et entrant de surcroit dans le cadre du L123-1 12°. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 26 sept. 2010 10:02:02 |
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cyrilvi
Nouveau Membre
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Posté - 26 sept. 2010 : 13:48:45
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Merci Emmanuel pour ces préciuses informations. Je vous souhaite un excellent dimanche.
Cyril |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 26 sept. 2010 : 23:32:41
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Sujet |
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, et j'en passe, la conséquence est assez simple : les gens passent à l'acte "sans solliciter les services instructeurs"
. Quand les règlements deviennent 
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