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pirlololo
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 Posté - 06 oct. 2010 : 11:02:32
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Bonjour à Tous,
je suis nouveau sur ce forum. J'ai essayé de lire tous les sujets mais je dois vous avouer que c'est un peu dur c'est une des raisons pour laquelle je vous fais part de ma nouvelle expérience.
J'ai 26 ans et je gagne 1850 euros mensuel. Je vais realiser mon premier investissement locatif de 215 000 euros en LMP + 15 000 de frais divers (notaires courtages,....).
Je rentre en possession de mon immeuble le 1 er janvier 2011. Mais déja j'anticipe plusieurs points notament les impôts.
L'immeuble comporte
12 chambres meublées d'un loyers mensuels total cc de 2700 euros donc loyers annuels cc = 32400 euros.
+ un local commercial loué 750 euros*12 = 9000 euros.
J'ai essayé de faire un tableau de charges et de recettes
Recettes 41000
Charges
- Edf, eau, gaz 6000 / an
- Int Emprunts 7800 / an
- Taxe Foncière 2800 / an
- Asuurances impayés 1600/ an
- Entretien de l'immeuble 7200/an
-Pour le moment pas d'éventuel travaux. et je peux déduire la première année les 15000 de frais de notaire et autre.
Donc je suis toujours bénéficiaire.
Pouvez vous me venir en aide?
Comment puis je faire?
Merci
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 Posté - 06 oct. 2010 : 11:17:09
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Le local commercial ne fait pas partie de l'exploitation LMP normalement
Comptez-vosu faire faire la comptabilité a un comptable?
Connaissez-vous les dotations aux amortissements?
41 000 euros de revenus pour moins de 300 000 euros investis, c'est un énorme rendement de plus de13% , ca ne m'étonnerait pas que quelque soit la manière de faire, vous soyez 'bénéficiaire'...
Des travaux d'entretien sont déductibles, des travaux de nouvelle construction seraient amortissables.
La taxe foncière fait en général pas loin de un mois de loyer, voire les dépasse. Etes vous certain que la votre ne dépassera pas les 2 800? Vous devriez payer la successeur de la taxe professionelle, sauf la premeière année..
Savez-vous si votrre inscription au RCS risque d'etre refusé par le greffe du tribunal, sinon vous paierez des charges sociales, au RSI en particulier, et comme vous êtes bénéficiaire, cela va aller assez vite assez haut. |
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pirlololo
Nouveau Membre
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:14:32
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Merci Ribouldingue pour votre réponse.
Comme je vous ai dit plus haut c'est mon premier investissement. donc je ne connais pas encore toutes les subtilités que vous avez su acquérir au fil de votre expérience.
Pour les Amortissements aucune idée. j'ai lu que c'était 0,8* 215000 /20. car je compte l'amortir sur 20 ans.
Pour le comptable je ne sais pas encore. si c'est trop compliqué à gérer soi même peut etre que oui j'en prendrais un.
Je ne pense pas qu'elle risque d'etre refusé sachant que j'habite à lille et que l'immeuble se situe dans la dordogne. Mais à voir j'entame les demarches en début novembre.
Donc d'apres ce que vous dites, quoi que je fasse (sauf travaux énormes) je serai beneficiaire et donc paierait des impôts en plus?
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:23:14
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http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5310 ou comment mon RSI me scie
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3495 La comptabilité c'est simple (comme un long fil)
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=387 Amortir: Vite un mur!
citation: j'ai lu que c'était 0,8* 215000 /20. car je compte l'amortir sur 20 ans. Non.
La base amortissable est en effet 0,85 fois votre actif, le reste étant le terrain non amortissabel sauf si vos exploitez une mine de plomb.
Amortir sur 20 ans, ce serait un batiment industriel. Lisez le fil cièdessus, il faudra décomposer en composants.
citation: Je ne pense pas qu'elle risque d'être refusé sachant que j'habite à lille et que l'immeuble se situe dans la dordogne ce n'est absolument pas le raisonnement.
Vous allez remplir une déclaration de début d'exploitation de type P0 pour votre exploitation en Dordogne, donc la question est:
Le tribunal de commerce de (? Périgueux) accepte t-il les louers en meublés comme commercant, oui ou non?
Peu importe ou vous habitez, vous.
citation: Donc d'apres ce que vous dites, quoi que je fasse (sauf travaux énormes) je serai beneficiaire et donc paierait des impôts en plus?
Les travaux énormes ne seront pas déductibles, mais amortissables, sauf a ce que vous ayez des frais d'entretien énormes...
Il vous faut calculer, et non pas discuter au sujet de. On ne peut pas savoir exactement... Utilisez les fils que je ovus ai iniqué, et vous pouvez faire vous même de la recherche. |
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:27:31
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citation: Initialement posté par pirlololo
Je vais realiser mon premier investissement locatif de 215 000 euros en LMP + 15 000 de frais divers (notaires courtages,....).
.../...je peux déduire la première année les 15000 de frais de notaire et autre. Attention au choix comptable et fiscal des options, et à la permanence de la méthode.
Vous exercez donc ici une option de déduction immédiate des frais d'acquisition de votr eactif, cela implique que si vous achtez un nouvel immeuble dans trois ans (du moins c'est ainsi que j'ai compris la chose) vous devrez encore déduire l'année de l'achat, vous ne pourrez pas exercer une option différente, par exemple amortir sur 5 ans, ou encore assimiler (= ajouter au) au cout d'acquisition de l'immobilisation et amortir sur la même durée que l'immeuble. |
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pirlololo
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Posté - 07 oct. 2010 : 11:40:30
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Bonjour,
Merci pour toutes ces précisions. Je vais faire la demande dans ce cas la et je verrai bien ce qu'ils me diront. L'ancien propriétaire est bien en LMP lui aussi.
Je prefere amortir ses frais la première année sinon mon bénéfice va exploser. je cherche des charges déductibles malheureusement je n'ai pas beaucoup de solution.
Mon idée est d'en acheter un autre d'ici 6 mois à 1 an si tout se passe bien pour le premier.
Je vais essayer de me rapprocher d'un expert comptable. Savez vous combien ca coûte?
Connaissez vous le taux d'imposition au vue des éléments donnés plus haut? je sais que ca change tout le temps. juste une idée.
Merci pour votre aide et tous vos liens. je vais continuer de les lires |
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