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 Posté - 11 oct. 2010 : 00:19:21
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Bonjour, je reprends un poste de cet été. Quelques éléments nouveaux depuis:
avec ma compagne, nous venons d'acquérir un terrain dans le but de construire une maison.
Le bornage avec avis contradictoire a été fait (juste avant l'acte de vente) et grosse surprise: notre terrain qui n'est déjà pas très large (88Ocm sur les plans du cadastres) est rogné de 25cm sur sa partie Est par le mur du pignon de la maison de notre voisin. Ce pignon est prolongé par un mur de pierre de clôture maçonné sur 3 m de long. Ce pignon et ce mur datent des années 1930. Enfin, dans le prolongement de ce mur, les voisins ont fait construire une clôture qui empiète de 25cm sur notre terrain. Cette clôture date d'il y a 20 ans. Sur le plan de bornage (contradictoire donc signé par notre voisin aussi), il est bien précisé que le pignon, comme le mur en prolongement et la clôture sont la propriété entière de notre voisin. Par contre, ils empiètent bien sur notre terrain. La limite de notre propriété passe au milieu du mur de pignon de 50cm d'épaisseur.
Dans un premier temps, nous avons demandé à notre voisin d'acquérir la mitoyenneté du mur en prolongement du pignon, pour pouvoir le détruire avec son accord et le rehausser pour pouvoir construire notre maison en limite de propriété et avoir ainsi une partie de notre maison qui profite de la pleine largeur du terrain (avec l'idée de reconstruire de son côté à l'identique le mur maçonné en pierre pour qu'il n'ait pas de préjudice esthétiques).
Ce voisin après avoir écarté toute idée de destruction du mur, a finalement consenti à nous proposer un prix pour l'acquisition de la mitoyenneté, à savoir 10 000€ et la reconstruction de la clôture (mal placée à notre désavantage) à nos frais!
Nous l'avons mis en demeure de détruire le prolongement du mur de leur pignon et leur clôture considérant que c'est un empiètement.
Il nous a répondu que désormais le terrain sur lequel le mur était construit lui appartenait car il bénéficiait de l'usucapion.
J'ai écumé les forums et j'ai noté que l'empiètement n'est pas prescriptible. J'ai joint une avocate qui, après moultes recherches (600 € de factures) me dit qu'en effet, mes voisins sont dans leur droit (même pour la clôture édifiée il y a 20 ans!). Je lui ai fait part des arrêts de la cour de cassation concluant à la détestation du droit français pour l'empiètement (cf. Article de Laurent Jacques sur le site de la cour de cassation). Elle ne m'a toujours pas répondu.
J'ai aussi vu qu'une fois le bornage signé et validé, il ne peut plus être contesté. Donc, mon voisin pour bénéficier de l'usucapion aurait dû l'invoquer au moment du bornage et le contester?
Je dois voir mes voisins pour une conciliation ce mardi 12/10. J'espérais avoir un courrier argumenté de mon avocate envers mon voisin pour amorcer cette conciliation avec un avantage. elle n'a toujours rien fait (à part la facture)!
Que puis-je espérer?
Dois-je repousser cette conciliation et m'expliquer plus avant avec l'avocate?
Merci d'avance pour vos avis éclairés.
julien Cousança.
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| Signature de juliencousanca |
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 Posté - 11 oct. 2010 : 08:46:24
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pour l'historique de l'échange, voir http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=59251
je vous avais clairement indiqué en juillet que ce serait difficile...
pour les éléments de moins de 30 ans, l'action en démolition est certaine d'aboutir, ne serait-ce que parce qu'en signant le PV de bornage, le voisin a reconnu l'empiètement, interrompant la prescription.
pour les éléments de plus de 30 ans, ce sera plus difficile mais vous avez de fortes chances de réussir à l'issue d'années de procédures, le deal démolition contre acquisition gratuite de la mitoyenneté étant nettement préférable en termes de délais.
la prescription ne court qu'à compter du moment où vous ou votre auteur -le vendeur- avez eu connaissance de l'irrégularité vous portant préjudice (article 2227 du code civil) : dans votre cas, à compter du bornage !
en outre, en acceptant ce bornage, comme dit précédemment, le voisin ne se comporte pas en propriétaire exclusif ; un cas proche là : Cour de cassation, 3ième Civ., audience publique du mardi 14 septembre 2010, n° de pourvoi: 09-16086 où une maladresse du possesseur -proposition d'achat- a rendu juridiquement inutile sa possession.
je vous rappelle enfin que le conciliateur ne dit pas le droit : il concilie. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 11 oct. 2010 09:07:14 |
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Posté - 11 oct. 2010 : 20:02:12
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HUm!
Je n'ai pas lu tout le fil et les discussions antérieures mais si un PV de bornage signé par tous a reconnu comme limite la clôture (que vous considérez comme un empietement), je ne vois pas en quoi c'est le voisin qui parle d'usucapion.
Certes l'on peut prescrire au dela de la limite, mais la limite étant la clôture, ce serait à vous de prouver que cette bande de 25 cms ferait l'objet d'une possession de votre part....et avec la clôture posée...c'est jamais facile.
Je ne dois pas comprendre quelque chose.....Emmanuel me corrigera si nécessaire |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Sujet |
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