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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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Milky
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 Posté - 12 oct. 2010 : 20:28:12
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Bonjour à tous,
Depuis 2008, je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble avec jardin.
Un propriétaire situé au rez-de-chaussée (appelons-le Monsieur Y) bénéficie d’un droit de jouissance exclusive d'une terrasse considérée comme partie commune.
Il souhaite y construire une extension (c'est à dire une véranda) de plus de 20 m2 dans la continuité de son appartement.
Le règlement de copropriété autorise Monsieur Y à aménager sa terrasse sous les conditions suivantes :
« Les copropriétaires dont les appartements disposent de balcons ou terrasses, pourront, sous réserve de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou celle de l’article 25 – 1, fermer ceux-ci pour les transformer en vérandas, mais seulement postérieurement à l’obtention du certificat de conformité de l’immeuble objet des présentes, et sous la condition toutefois d’en avoir reçu les autorisations de toutes administrations concernées et du syndic … ».
Lors de la dernière AG, la copropriété s'est opposée au projet de Monsieur Y pour les motifs suivants :
- Ce projet est source de préjudices : détérioration de l'esthétique de la façade, altération de la vue sur le jardin depuis les fenêtres des autres appartements, perte de luminosité dans le hall de l'immeuble, source d'insécurité pour l'appartement au 1er étage situé au-dessus, risque financier de dévalorisation des biens, ...
- Monsieur Y utilise son appartement comme local professionnel, la copropriété craint que le projet d'extension ne génère par la suite plus de passage dans le hall de l'immeuble du fait d'une augmentation de l'activité professionnelle.
De plus :
- l'étude présentée lors de l'AG qui détaille le projet de construction n'a pas été réalisée par un architecte agréé.
- la demande d'un permis de construire n'a pas encore été faite.
Mécontent de la décision prise par la copropriété lors de l'AG, Monsieur Y a assigné le syndicat des copropriétaires.
Son argument est le suivant : un autre propriétaire, Monsieur X, occupant un autre lot au rez-de-chaussée a obtenu il y a quelques années l'autorisation de la copropriété pour construire une véranda de même type que celle envisagée par Monsieur Y. La copropriété ne peut donc refuser à Monsieur Y ce qu'elle a accordé à Monsieur X.
Au sujet de la véranda de Monsieur X, il faut savoir que :
- celle-ci a été construite en 2003 avant même d'avoir obtenu l'autorisation de la copropriété. Les copropriétaires mis devant le fait accompli ont autorisé la construction de la véranda de Monsieur X lors d'une AG en 2004.
- Monsieur X n'a pas de permis de construire pour sa véranda.
- la véranda de Monsieur X porte préjudice à l'harmonie de la façade : il s'agit d'un véritable bunker. Les copropriétaires n'ont donc pas envie que Monsieur Y construise à son tour un bunker.
- Monsieur X a acheté à la copropriété la terrasse dont il avait la jouissance exclusive pour 1€
- La véranda de Monsieur X n'a pas fait l'objet d'un acte notarié
- Une nouvelle répartition des tantièmes a été votée en AG en 2004 et est appliquée depuis 2004
- Le règlement de copropriété n'a toujours pas été mis à jour de la nouvelle répartition des tantièmes
A mon avis, la copropriété en 2004 s'est montrée bien naïve et s'est fait "rouler dans la farine". Les copropriétaires n'ont pas réalisé qu'ils avaient le droit de désapprouver la construction de Monsieur X. De plus, ils pensaient que Monsieur X disposait d'un permis de construire comme indiqué dans les résolutions d'AG mais en réalité tel n'était pas le cas.
Mes questions sont les suivantes :
- Pensez-vous que les arguments de la copropriété soient suffisants pour s'opposer au projet de Monsieur Y ?
- Aujourd'hui, en 2010, la composition du syndicat des copropriétaires est différente de celle de 2004 : il ne reste peut-être que 40% des copropriétaires de 2004. Devons-nous subir à présent les conséquences des décisions prises en AG il y a quelques années par une copropriété alors négligente ?
- La copropriété doit-elle se retourner contre Monsieur X pour contrer Monsieur Y ? Peut-on demander l'annulation de la résolution qui autorisait Monsieur X à construire une véranda (la construction date de moins de 10 ans) ? Peut-on invoquer un vice de consentement en raison de l'absence de permis de construire ? Ou peut-on annuler la résolution pour le motif de l'intérêt collectif des copropriétaires ?
- Avez-vous d'autres arguments qui pourraient plaider en faveur de la copropriété ?
Le conseil syndical doit bientôt rencontrer l'avocat chargé de défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires. En attendant des avis, des conseils seraient le bienvenu.
Merci par avance.
Bien cordialement.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 12 oct. 2010 : 22:43:59
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Pensez-vous que les arguments de la copropriété soient suffisants pour s'opposer au projet de Monsieur Y ?
A mon avis OUI . Les motifs avancés par M. Y ne sont pas bons. L'AG dispose en la matière d'un pouvoir quasi discrétionnaire pour dire si elle autorise ou non, même s'il est nécessaire ou prudent de motiver un refus. En particulier ici où l'aspect esthétique de l'immeuble semble accessoire en raison d'un précédent bunker ....
Le juge ne peut que statuer sur la conformité de la décision (dans sa forme), et sur UN cas particulier. Ce n'est pas à lui de juger si la véranda est belle ou non .
Pour autant il y a un risque, car le RDC précise bien que les copropriétaires pourront fermer balcons et terrasses, ces travaux étant conformes à la destination de l'immeuble (habitation + prefessions lbérales).
Dans la mesure où M.Y a déja obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires et de conformité, le juge peut estimer qu'il y a abus de droit si l'AG refuse ces travaux sans motifs légitimes.
- Aujourd'hui, en 2010, la composition du syndicat des copropriétaires est différente de celle de 2004 : il ne reste peut-être que 40% des copropriétaires de 2004. Devons-nous subir à présent les conséquences des décisions prises en AG il y a quelques années par une copropriété alors négligente ?
OUI : vous (le syndicat) avez accordé un droit à M. X, vous ne pouvez le lui retirer .....
Vous parlez de la vente du terrain. Que dit le PV d'AG, en particulier sur le fait qu'il y a création d'une partie privative par retrait des parties communes ?
Il ne fait pas oublier que le sol est "partie commune", serait-il grevé d'un droit de jouissance. Le droit de construire, réservé au syndicat, impose donc d'aliéner la surface à construire et d'aliéner partie du droit à construire au profit de ce copropriétaire.
La construction doit faire l'objet d'une autorisation administrative qui, selon votre RDC est un préalable à la réalisation effective, aux travaux..
S'il ne me semble pas possible de revenir sur la ou les décisions d'AG de 2004, qui devait être prise sur un dossier précis, M. X devait préalablement obtenir un permis de construire.
Il y aurait ici carence du syndic qui n'aurait pas veillé à ce point (aidé du CS !!), syndic qui aurait du faire suspendre les travaux en l'absence des autorisations administratives.
Selon le RDC, c'est le syndic qui donne le feu vert final, après qu'AG et administrations se soient prononcées.
Ce n'était pas le cas.
- La copropriété doit-elle se retourner contre Monsieur X pour contrer Monsieur Y ? Peut-on demander l'annulation de la résolution qui autorisait Monsieur X à construire une véranda (la construction date de moins de 10 ans) ? Peut-on invoquer un vice de consentement en raison de l'absence de permis de construire ? Ou peut-on annuler la résolution pour le motif de l'intérêt collectif des copropriétaires ?
Vous ne pouvez vous "retourner" sur M. X : la décision d'AG non contestée est devenue définitive.
Pour autant, il n'existe toujours pas d'autorisation administrative. C'est en particulier un problème pour ce qui concerne les surfaces habitables créées, le fisc étant généralement très attentif sur ces constructions non autorisées.
Vous (le syndic) devez l'obliger à "régulariser" par le dépot d'un permis de construire, le litige étant ici lié au délai des 10 ans de L.art.42.
Il ne faudra pas oublier non plus, lors de votre prochaine AG, d'inscrire les questions nécessaires pour que soient modifiés EDD/RDC afin de tenir compte des modifications intervenues sur ce lot..... et en particulier pour bien préciser que les frais nécessaires à ces modifs seront à charge du bénéficiaire de l'autorisation/construction.
- Avez-vous d'autres arguments qui pourraient plaider en faveur de la copropriété ?
Non, mais l'affaire sera sans doute rude, di moins sur les éléments que vous avancez ici.
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Édité par - Gédehem le 12 oct. 2010 22:46:31 |
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Milky
Nouveau Membre
2 message(s)
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 2
Posté - 13 oct. 2010 : 11:22:34
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Bonjour Gédehem,
Merci beaucoup pour votre aide !
Je souhaiterais réagir par rapport à vos réponses :
Pensez-vous que les arguments de la copropriété soient suffisants pour s'opposer au projet de Monsieur Y ?
Pourriez-vous détailler pourquoi vous pensez que les motifs avancés par M. Y ne sont pas bons ? M. Y semble dire qu'il existe une jurisprudence selon laquelle il doit exister une "égalité" entre copropriétaires. Si le syndicat accorde un droit à un copropriétaire, il ne pourrait refuser ce même droit à un autre copropriétaire. Apparemment toute sa plaidoirie reposera sur cet argument.
Le RDC précise effectivement que les propriétaires peuvent fermer les terrasses pour les transformer en vérandas. Je me pose à présent la question : peut-on considérer la construction de M. Y comme une véranda ? En termes d'urbanisme, qu'entend-on par véranda ?
Comme je le disais précédemment, la construction de M. Y serait plutôt du type bunker c'est à dire une maison massive en béton avec 2 fenêtres. Dans le PV d’AG présentant le projet de M. Y, ce n’est d’ailleurs pas le mot véranda qui est utilisé mais le mot extension.
Pourrait-on alors dire à M. Y que le RDC prévoit certes la possibilité de construire une véranda mais non celle d'une extension ou d’un bunker ? Peut-on jouer sur la définition des mots ?
- Aujourd'hui, en 2010, la composition du syndicat des copropriétaires est différente de celle de 2004 : il ne reste peut-être que 40% des copropriétaires de 2004. Devons-nous subir à présent les conséquences des décisions prises en AG il y a quelques années par une copropriété alors négligente ?
M. X bénéficiait comme M. Y d'un droit de jouissance exclusive d'une terrasse considérée comme partie commune. Le PV d'AG mentionne la création d'un nouveau lot, les tantièmes de ce lot (document d'un géomètre à l'appui) et l'acquisition de ce lot pour 1€. Il est écrit que la modification du RDC est à la charge de M. X.
A ce jour, M. X n'a toujours pas fait modifier le RDC. Dans le PV d'AG, il n'a pas été fait mention de l'EDD.
- La copropriété doit-elle se retourner contre Monsieur X pour contrer Monsieur Y ? Peut-on demander l'annulation de la résolution qui autorisait Monsieur X à construire une véranda (la construction date de moins de 10 ans) ? Peut-on invoquer un vice de consentement en raison de l'absence de permis de construire ? Ou peut-on annuler la résolution pour le motif de l'intérêt collectif des copropriétaires ?
Selon vous, le fait que la copropriété ignorait que M. X ne disposait pas d'un permis de construire ne constitue pas un motif suffisant pour annuler la résolution adoptée ?
Si à la prochaine AG le syndicat demande à M. X de régulariser sa construction par le dépôt d'un permis de construire, cela ne signifie-t-il pas quelque part que la copropriété cautionne définitivement l'extension de M. X ?
Même question si on demande à M. X de faire le nécessaire pour que soient modifiés EDD / RDC ?
Merci une nouvelle fois du temps et de votre aide.
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