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 Sujet  |
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 Posté - 16 oct. 2010 : 15:02:24
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bonjour Ă tous,
je suis président d'un conseil syndical de copropriété, il s'agit d'un ensemble de 40 logements sur une dizaine de pavillons.
le syndic n'est autre qu'une filiale ou une division du promoteur, qui ne s'en cache mĂŞme plus puisque le nom est maintenant le mĂŞme.
pour diverses raisons, le conseil syndical souhaite renvoyer le syndic, et en trouver un autre.
la question est :
à votre avis, sur ce type de copropriété, y-a-t-il des ententes entre syndics, qui feraient qu'un autre syndic refuserait de se positionner sur une copropriété construite par un syndic promoteur ? du type "je ne me positionne pas sur tes copropriétés si tu ne te positionne pas sur les miennes"
ou au contraire, est-ce facile de trouver un syndic qui serait ravi de chiper une copropriété qu'on lui propose sur un plateau ?
quelle stratégie adopter ?
merci
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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1
Posté - 16 oct. 2010 : 17:03:18
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Le syndic de promotion doit réunir une A.G. dans le délai de un an.
Il est vivement conseillé de ne pas garder le syndic désigné par le promoteur.
Vous devez donc rechercher des candidats et faire une demande de mise Ă l'ordre du jour de la prochaine A.G. (LRAR) de la candidature de vos candidats en joignant les projets de contrats. |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 2
 Posté - 16 oct. 2010 : 17:07:00
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Le problème est surtout difficile lors des premières années..... On pourrait supposer que le syndic "maison" obtiendrait plus "rapidement" les "finitions".....
Qu'en est-il pour votre cas????
Votre copropriété "horizontale" est -elle récente????
Après rien ne vous empêche de chercher et de trouver un nouveau syndic et de le proposer lors d'une A.G. comme déjà évoqué dans les différentes rubriques dans ce forum....
Pour vos problèmes liés au promoteur, rien d'extraordinaire, le premier syndic est souvent (quasiment toujours) issu de la "manche" du promoteur...Cela n'a rien, à priori, d'une entente plus ou moins licite, c'est un fait Et parfois cela permet d'obtenir de bons résultats.....car le promoteur détient les % de garantie pour "activer" les différents prestataires intervenus sur votre copro...
ou bien les garanties s'appliquent... ou non.... Mais malheureusement il |
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manu91
Nouveau Membre
France
13 message(s)
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3
Posté - 16 oct. 2010 : 17:36:23
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Bonjour
Nous venons de changer de syndic. Nous avons procédé de la façon suivante :
- nous avons contacté plusieurs syndics. Aucune réponse négative, ils sont tous venus. Sans commentaire positif ou négatif sur notre syndic de l'époque. Ils font leur boulot tout simplement. Ils ont besoin de clients, ils en perdent, ils en gagnent, c'est leur vie de tous les jours.
- nous leur avons donné RDV sur la copro, et profité pour leur montrer ce que l'on voulait changer et voir comment ils comptaient gérer la copro. Cela a permis de déceler ceux qui étaient dynamiques en demandant à voir nos contrats et proposant des axes d'amélioration (qualité et prix), qui étaient dans le sens du travail que le CS menait depuis plusieurs mois
- à réception des propositions de contrat, nous les avons toutes comparées. Attention le moins cher n'est pas forcément le meilleur, et il faut limiter les prestations particulières
- nous avons privilégié un syndic de proximité, ouvert le samedi (AG pendant les heures ouvrables, vérification des comptes régulière facilitée car pendant la semaine on travaille) un gestionnaire dédié à la copro et facile à joindre et surtout très important, un compte séparé.
- en réunion de CS nous avons choisi deux contrats qui nous paraissaient avoir le meilleur compromis qualité/prix.
- nous avons préparé le courrier au syndic (à envoyer en LRAR) pour déposer ces candidatures à notre prochaine AG. Afin d'être sûr que tout était correct nous avons fait vérifier cette lettre par les deux syndics.
- envoie de cette lettre avec copie intégrale des deux contrats au syndic avant l'établissement de l'ordre du jour de l'AG.
- réunion CS/syndic pour valider l'ordre du jour et bien vérifier que toutes nos demandes de résolution étaient bien inscrites
- petit courrier dans les BAL des copro pour présenter notre travail et que chacun puisse se faire une idée avant l'AG et surtout motiver les copro à venir à l'AG ou alors de remettre leurs pouvoirs en cas d'absence.
- tenue de l'AG, le Président du CS prend la présidence de la séance, les autres membres du CS ont pris le secrétariat et la feuille de présence. Ainsi même si notre syndic quittait la salle, nous avions tous les documents en main pour valider l'AG.
- les syndics se présentent individuellement et répondent aux questions
- ensuite on vote.
C'est un travail long et sérieux, mais c'est nécessaire pour avoir un syndic qui corresponde à ce que l'on recherche. Une fois le syndic élu, il ne faut pas le lâcher, car aussi bien soit il, rien ne vaut un contrôle régulier du CS. Les échanges entre syndic et CS sont importants, et il ne faut pas hésiter à intervenir si les résultats ne conviennent pas. Nous avons fait résilier plusieurs contrats (entretien, ménage, ascenseur...) en proposant d'autres sociétés qui avaient un meilleur rapport qualité/prix et qui respectaient notre cahier des charges. Pour l'instant c'est tout neuf, notre nouveau syndic est réactif pour la reprise des comptes et dossiers. Comme nous avions déjà bon nombre de copies (devis pour travaux à venir, contrats), les échanges par email ou tel sont rapides. Chaque demande fait l'objet d'une réponse. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 16 oct. 2010 : 20:49:18
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Posté - 16 oct. 2010 : 21:03:36
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merci pour ces infos
mais, je vais reformuler plus précisément
j'ai une certaine expérience des syndics, mais dans des immeubles parisiens, dans de l'ancien, où en effet seules la force de l'habitude et la mollesse de certains copropriétaires constituent des obstacles au renvoi d'un syndic...
là c'est différent
c'est une résidence, c'est en région, c'est du neuf, commercialisé en robien, avec à la clé le package promoteur + syndic + gérance
je me suis débarrassé de la partie "gérance" mais j'avoue alors avoir eu du mal à trouver une agence dans la région qui accepte de prendre l'appartement en gestion. certaines m'ont même répondu tout simplement "nous ne souhaitons pas nous positionner sur la résidence xxx"
cela m'a alerté sur de possibles ententes entre les syndics , dans le contexte que j'ai expliqué : région donc moins de concurrence, etc
je précise que la situation n'est pas un "robien poubelle", mal situé et impossible à louer. la résidence elle-même ne pose pas de problème. il y a pas mal de turn-over, notamment pour les studios, mais là c'est inévitable, pour le reste la résidence est ok
ph. |
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manu91
Nouveau Membre
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Posté - 17 oct. 2010 : 03:04:15
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J'ai du mal à croire qu'en Province il n'y ait pas d'agences immobilières qui prennent des gestions de résidence. Les syndics ce ne sont pas uniquement des grandes enseignes. Faites le tour de toutes les agences immobilières, il doit bien y avoir quelques petits cabinets, votre résidence n'a pas trop de lots et cela ne devrait pas leur poser de problème. Au besoin contacter les résidences autour de la vôtre pour savoir qui les gèrent et contacter leurs syndics, ils seront peut être intéressés. Nous avons utiliser cette technique, cela nous a permis d'avoir des témoignages et de nous aider dans la sélection des syndics.
Notre résidence est récente, le syndic était celui du promoteur, nous avons mis le temps pour changer malgré la mauvaise gestion, mais on a eu chaud aux plumes avec l'actualité de notre syndic. Aujourd'hui on réalise qu'on aurait dû changer beaucoup plus tôt au lieu de croire que la situation s'arrangerait et que le CS pouvait remettre le syndic dans le droit chemin. La gestion d'une résidence c'est 50/50, et si il n'y a pas une confiance mutuelle on ne peut pas travailler correctement et un jour ou l'autre on se mords les doigts. Avec le recul si je devais me retrouver dans la même situation, je ferai le nécessaire pour proposer immédiatement un autre syndic. Garder le syndic du promoteur c'est accepter de payer les malfaçons, car le syndic n'attaquera pas celui qui lui donne à manger. |
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