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jeanravin
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 Posté - 16 oct. 2010 : 15:25:06
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Bonjour,
Le 28/09/2009, l'AG a désigné à nouveau notre syndic (gros groupe bien connu) avec la résolution suivante:
citation: "L'AG désigne à nouveau en qualité de syndic, la société XXX, SA au capital de XXX €, dont le siège social est situé à XXX, pour une durée d'un an.
Le contrat de mandat de syndic entrera en vigueur le 29/09/09 et prendra fin le 30/06/10.
Conformément à la proposition jointe à la convocation, les honoraires sont fixés à XXX€ HT, soit XXX € TTC au titre des prestations invariables de gestion courante pour la période de l'exercice comptable du 01/01/09 au 31/12/09. A l'issue de celle-ci, les honoraires dus jusqu'au terme du mandat seront calculés au prorata de la période."
J'en ai conclu que notre syndic n'était plus vraiment notre syndic.
De plus, le PV de cette AG ne nous a jamais été envoyés, malgré que j'ai voté "CONTRE" certaines résolutions.
Le 08/10/10, j'ai reçu une convocation pour notre AG qui aura lieu le 25/10/10.
J'ai cru comprendre que déjà les délais légaux n'étaient pas respectés.
Dans cette convocation, il y a la proposition d'un nouveau syndic et de notre syndic actuel.L'ordre du jour est rédigé ainsi:
citation: 6. Désignation L'immobilière de XXX en qualité de syndic et approbation du contrat
7. Désignation à nouveau de la société XXX en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat et transmission universelle du patrimoine de la société XXX à la société YYYY.
La proposition de résolution pour le nouveau syndic, que beaucoup de copropriétaires souhaitent élire est libellé ainsi:
citation: L'AG désigne en qualité de syndic, l'immobilière XXX
Conformément à la proposition jointe à la convocation, les honoraires sont fixés à XXX € HT ,soit XX € TTC au titre des prestations invariables de gestion courante pour la période de l'exercice comptable du 01/01/10 au 31/12/10. A l'issue de celle-ci les honoraires dus jusqu'au terme du mandat seront calculés au prorata de la période.
Ayant eu plein d'autres préoccupation cette année, j'avoue être un peu perdu dans ce contexte, et je me demande quoi penser du libellé de la nouvelle résolution, et de la situation actuelle.
Ma question serait donc, que faire dans cette situation, et à quoi faire attention lors de l'AG, pour que cela se passe au mieux pour nous.
Merci par avance.
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Édité par - jeanravin le 16 oct. 2010 21:06:22 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 16 oct. 2010 : 16:51:19
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"Le 28/09/2010, l'AG a désigné à nouveau notre syndic"
N'est ce pas le 28/09/09
Désigné pour la période du "29/09/09 et prendra fin le 30/06/10".
Vous êtes actuellement sans Syndic, mais il est curieux que le mandat été voté pour moins de un an ?
"Le 08/10/10, j'ai reçu une convocation pour notre AG qui aura lieu le 25/10/10.
J'ai cru comprendre que déjà les délais légaux n'étaient pas respectés."
Effectivement le délai de convocation n'est pas respecté, mais à moins d'aller au tribunal ce sera sans effet.
"Dans cette convocation, il y a la proposition d'un nouveau syndic et de notre syndic actuel.L'ordre du jour est rédigé ainsi:"
Il y a là une présentation trompeuse. (Spécialité des grands groupes)
En fait la société XXX a vendu son cabinet à la société YYY (transmission universelle du patrimoine de la société XXX à la société YYYY).
et on vous demande d'entériner le changement de syndic.
Comme vous n'avez pas d'autre proposition vous êtes piégée... |
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Gédehem
Pilier de forums
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 2
Posté - 16 oct. 2010 : 19:43:43
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La précision sur les dates est importante.
Dans la mesure où un syndic a été désigné le 28.09.2009 avec échéance au 30.06.2010, ce qui est pour le moins déja curieux (mandat de 9 mois !!!), cela a pour effet de démontrer que depuis le 1.07.2010 votre syndicat est dépourvu de syndic.
Autrement dit, nul n'a plus qualité pour passer aucun acte au nom de votre syndicat depuis ce 1.07.2010, et que bien entendu toute convocation d'AG est par avance entachée de nullité....
Le vice dans le délai de convocation est ici tout à fait accessoire !
Si ces dates sont le bonnes, ce que semble acréditer la résolution AG de 09.2009 que vous transcrivez, tout copropriétaire, et en premier lieu le CS, devrait sans attendre faire déposer requête en désignation d'un administrateur provisoire.
La présentation du PV d'AG mentionnant la fin du mandat du syndic au 30.06.2010 suffit, qui plus est en rappelant qu'aucune AG n'a été convoquée afin de désigner un syndic avant cette date échéance.
L'AG convoquée pour le 28.10 ? on s'en moque : elle n'a pas de validité.
Dès lundi, il faut contacter un avocat pour déposer requête. Au besoin groupez-vous à qques uns. Les frais engagés seront remboursés par le futur syndic : "Frais d'administration du syndicat".
Au travail !!
PS : que fait votre CS pour ne pas avoir relever toute cette magouille ?
PS 2 : le CS, mais aussi tout copropriétaire, peut diffuser une note aux copropriétaires rappelant :
- que le syndic désigné le 28.09.2009 avait une échéance de mandat au 30.06.2010.
- Que depuis le 1.07.2010 notre syndicat est dépourvu de syndic.
- que cela a pour conséquence que depuis cette date nul ne peut se prévaloir de la qualité de syndic et qu'il ne peut donc être passé aucun acte au nom de notre syndicat ni recevoir ou utiliser des fonds.
- que la convocation d'une AG pour le 28.10 est irrégulière.
- que doit être désigné sans délai par le président du TGI un administrateur provisoire, ce qui sera fait dans les jours qui viennent."
Vous devez prendre contact rapidement avec le CS, qui doit se remuer, votre syndicat étant dans l'illégalité.
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Édité par - Gédehem le 16 oct. 2010 20:27:11 |
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jeanravin
Nouveau Membre
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Posté - 16 oct. 2010 : 21:22:38
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citation: N'est ce pas le 28/09/09
En effet, erreur de frappe, j'ai corrigé dansle sujet d'origine.
citation: et on vous demande d'entériner le changement de syndic.
Comme vous n'avez pas d'autre proposition vous êtes piégée...
hmm !! Désolé mais il y a bien 2 proposition de syndic, mais peut être vous ai je induit en erreur avec mes XXX.
La résolution 6 porte sur le nouveau syndic que l'on souhaiterai, et la 7 sur notre syndic actuel pour son renouvellement.
Gedehem, je comprends bien que légalement les choses devraient se passer comme cela (administrateur provisoire), mais quel en serait réellement l'intérêt pour nous de payer des frais d'avocat + administrateur provisoire, tout cela pour aboutir à l'éléction d'un nouveau syndic nécessaire, sans compter le temps que l'on perdra avec un administrateur provisoire.
citation: PS : que fait votre CS pour ne pas avoir relever toute cette magouille ?
Et bien je ne sais pas, mais avant d'invectiver le CS, ne trouver vous pas que c'est tout d'abord le syndic qui se doit de respecter les règles, n'es ce pas son rôle de veiller à la bonne marche de notre copropriété.
La faute est tout d'abord celle du syndic, le CS lui est composé de gens comme moi, bénévole, et ayant aussi certainement des préoccupations personnelles. Je ne trouve pas que ce soit à ces gens là de combler les lacunes du syndic professionnel que l'on paie.
citation:
- que la convocation d'une AG pour le 28.10 est irrégulière.
D'accord, mais à partir du moment ou personne ne la conteste (cela n'irait dans l'interet de personne), celle ci sera valide au bout de 2 mois il me semble et enterriné.
Merci dans tous les cas pour vos réponses, précises. |
Édité par - jeanravin le 16 oct. 2010 21:25:50 |
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Gédehem
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Posté - 16 oct. 2010 : 22:28:28
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Pardon, mais il ne s'agit pas d'invectiver qui que ce soit !
Vos propos montrent la confusion qu'il y a dans de nombreux syndicats, dont la faute ou la responsabilité n'incombe pas au seul syndic !
Certes, c'est au syndic de faire tourner la boutique.
Mais c'est au CS de le controler.
Sauter cette élément incontournable, ou vouloir le minimiser, n'est pas sérieux : à quoi sert-il s'il ne veille pas au strict minimum ????
Pas besoin d'être juriste ni même lettré pour savoir que le controle technique de votre véhicule tombe le 15 avril, que l'échéance de votre assurance habitation est au 25 septembre, et qu'il fallait régler la taxe foncière avant le 15 octobre.
J'ose esperer qu'une occupation professionnelle, même prenante, n'a pas pour effet de faire oublier ces dates !
C'est du B A BA pour un CS de savoir que l'échéance du mandat du syndic est au 30 juin 2010, et que le 25 avril il faudra le contacter pour préparer avec lui la convocation de l'AG qu'il devra convoquer avant ce 30 juin.
A la rentrée de septembre, personne ne s'est soucié de ce point ???
Il ne s'agit pas de jeter la pierre à quiconque, mais ce n'est pas raisonnable de parler de "faute du syndic", alors que la responsabilité première incombe aux copropriétaires, la "faute", si faute il y a, incomberait au CS qui n'a pas fait son travail de controle du syndic et du fontionnement du syndicat.
Le fait de "payer le syndic" n'exonèrent en rien la responsabilité du syndicat, donc des copropriétares, toujours pleine et entière (L.art.14)..
Si une "faute" est relevée sanctionnée par le juge, aurait-elle pour origine une 'faute' du syndic, c'est le syndicat qui sera sanctionné. Pas le syndic !
Un CS ayant en charge, de par la loi, la conformité des choses, il ne peut cautionner des pratiques déviantes.
Depuis le 30.06.10 tous les actes effectués par votre ex-syndic sont irréguliers, ce qu'un CS digne de ce nom ne peut cautionner.
Comprenez qui si vous (le CS, les copropriétaires) passez par dessus l'illégalité de la position dans laquelle se trouve votre syndicat maintenant, vous (collectif) n'aurez plus aucun poids pour imposer demain à votre syndic le respect de la légalité des choses ...!
A la première remarque il va vous envoyer ballader .... 
L'argument du coût n'est pas sérieux : votre syndicat "a fauté", il doit en assumer la charge.
Sur les questions inscrites :
"6. Désignation L'immobilière de XXX en qualité de syndic et approbation du contrat
7. Désignation à nouveau de la société XXX en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat et transmission universelle du patrimoine de la société XXX à la société YYYY."
Les X et Y sont effectivement ambigues.
- La question 7 laisse à penser que votre ex-syndic (mettons XXX), que vous désigneriez syndic, vendrait ensuite son partimoine à la Ste YYYY, laquelle deviendrait alors syndic sans passage par votre AG ???
Vous comprenez qu'il y a là une magouille.
- La question 6 voudrait dire qu'il s'agit là d'un tout autre cabinet (Immobilière ZZ), étrangère aux ste XXX et YYYY ?
Sans occulter les réserves exprimées plus haut sur cette attitude qui consiste à ignorer des actes illégaux et à cautionner ces pratiques détestables, j'ose espérer que vous (le CS) avez bien préparé votre affaire, afin de ne pas avoir à vous en mordre les doigts plus tard.
Pour vous y aider, voyez ce sujet et la "fiche" au sujet de la préparation et du déroulement de l'AG.
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=7611
Et n'oubliez surtout pas que la Ste XXX qui vous gérait jusqu'au 30.06.2010 est pour votre syndicat devenu un tiers, un étranger, qui n'a AUCUNE fonction.
C'est à vous, copropriétaires, de vous débrouiller pour tenir cette AG, en tenat à l'écart cet ex-syndic, en particulier pour procéder aux opération d'émargements (quoi que tout étant illicite dans votre affaire, vous (le CS) ne semblez pas à ça près ......)
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Édité par - Gédehem le 16 oct. 2010 22:35:34 |
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jeanravin
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Posté - 16 oct. 2010 : 22:49:51
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Désolé pour l'ambiguïté, voici comment il faut comprendre les 2 résolutions:
citation: 6. Désignation L'immobilière de XXX en qualité de syndic et approbation du contrat ===> le nouveau syndic celui qu'on voudrait
7. Désignation à nouveau de la société YYYY en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat et transmission universelle du patrimoine de la société YYYY à la société ZZZZ. ====> YYY étant le fameux syndic qui a convoqué l'AG au 25/10/10
Gedehem, je comprends votre discours, mais je ne peux l'accepter à un tel point.
Tout d'abord car si j'ai bien compris un CS n'est pas obligatoire, or si nous étions dans ce cas (pas de CS), qui donc incrimineriez vous ?
citation: Si une "faute" est relevée sanctionnée par le juge, aurait-elle pour origine une 'faute' du syndic, c'est le syndicat qui sera sanctionné. Pas le syndic !
C'est bien ce que je trouve très critiquable, les syndics peuvent en toute impunité exécuté tel ou tel abus, ne pas tenir leur responsabilité que la lois leur incombe, au final le coupable est le syndicat !!!
C'est tout de même un fonctionnement très étranges !!
Le syndic est tout de même le mandataire de notre copropriété, ce qui implique tout de même une notion juridique différente d'une relation fournisseur-client. Non ???
Et pour info, mon assurance auto ,mon garagiste, m'envoient toujours un petit courrier pour me signifier l'échéance. :) |
Édité par - jeanravin le 16 oct. 2010 22:51:26 |
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JB22
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Posté - 16 oct. 2010 : 23:13:51
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"7. Désignation à nouveau de la société YYYY en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat et transmission universelle du patrimoine de la société YYYY à la société ZZZZ. ====> YYY étant le fameux syndic qui a convoqué l'AG au 25/10/10"
En votant piur le syndic YYYY vous allez vous retrouver avec ZZZZ, le syndic qui a fait l'acquisition du cabinet YYYY
Et comme vous l'a dit Gédéhem, depuis le 01/07/10 vous êtes sans syndic. |
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jeanravin
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Posté - 17 oct. 2010 : 00:41:42
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citation: Initialement posté par JB22
"7. Désignation à nouveau de la société YYYY en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat et transmission universelle du patrimoine de la société YYYY à la société ZZZZ. ====> YYY étant le fameux syndic qui a convoqué l'AG au 25/10/10"
En votant piur le syndic YYYY vous allez vous retrouver avec ZZZZ, le syndic qui a fait l'acquisition du cabinet YYYY
Et comme vous l'a dit Gédéhem, depuis le 01/07/10 vous êtes sans syndic.
C'est bien pour cela que nous comptons voter pour:
citation: 6. Désignation L'immobilière de XXX en qualité de syndic et approbation du contra
En venant sur ce forum j'espérai avoir des réponses sur ce qui était le mieux à faire (par exemple sur le libellé de la résolution de ce point), et non ce qui aurait dut être fait ou des critiques sur ce qui a été fait (même si cela est toujours bon à prendre)
Merci tout de même pour vos interventions |
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Gédehem
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Posté - 17 oct. 2010 : 10:59:39
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Encore une fois, désolé de vus chagriner à ce point !
Il ne s'agit pas de critiquer, mais permettez moi de vous "remuer" (c'est fait) et de mettre le doigt où cela fait mal, ici à lire !
Ce que je tente, sans doute avec brusquerie, c'est de vous ouvrir les yeux sur le dysfonctionnement le plus total de votre syndicat !
Mais il faut bien que vous compreniez que le fait de confier la gestion de votre copropriétéà une personne rémunérée (ou non !!), n'exonère en rien les copropriétaires, dons leur groupement "syndicat", de la pleine et entière responsabilité de tout, y compris si le syndic effectue des actes qui portent préjudices aux copropriétaires ou à des tiers au syndicat.
C'est ici un principe de base (précisé L.art.14) qu'un CS doit avoir enête en permanence : nous, copropriétaires pris collectivement, sommes responsables de A à Z de tout ce qui se passe.
Le syndic licencie abusivement l'employé qui va au Prud'hommes, c'est le syndicat qui est condamné, pas le syndic.
Une tuile tobe du toit et blesse un passant, c'est le syndicat qui est condamné, pas le syndic en charge de l'entretien.
"Tout d'abord car si j'ai bien compris un CS n'est pas obligatoire,..."
NON : le CS est obligatoire (L.art.21), même si l'AG, par délibération spéciale, peut ne pas le former
"or si nous étions dans ce cas (pas de CS), qui donc incrimineriez vous ?"
Moi, je n'incriminerais personne ! Mais s'il y a des dommages à réparer, une condamnation du juge à assumer, CS ou pas, ce sera au syndicat, donc à chacun des copropriétaires d'en assumer la responsabilité et la réparation.
Pardon d'insister, sans que ce soit là une critique et encore moins un jugement : vous êtes comme de trop nombreux CS, et donc copropriétaires, dans la méconnaissance des règles qui s'appliquent dans un syndicat de copropriétaires.
Vous n'ignorez pas (du moins en gros) que le controle technique de votre véhicule passé en avril 2009 sera à repasser en avril 2011.
De la même façon un CS se DOIT de savoir que le syndic désigné le xxxx est à échéance de son mandat le 30.06.2010.
Et comme en plus il ne devrait pas ignorer qu'il lui appartient de controler la gestion du syndic, et donc la conformité de ses actes, vous comprendrez sans doute qu'il est une sorte de rempart, ou un élément d'alerte après controle, qui devrait protéger les copropriétaires des agicements déviants ou illégaux du syndic.
Ici, votre syndicat est dans un dysfonctionnement total, le syndic jouant de vous, ce dont il se moque puisqu'il n'est pas responsable au premier chef !
Et au second chef non plus, puisque nous pouvons être quasi certains que votre syndicat lui donne quitus à chaque AG (sans savoir ce qu'est le quitus, comme dans bien des syndicats).
Une phrase dans votre question initiale montre que vous aviez tout de même une petite idée que l'affaire était tordue :
"J'en ai conclu que notre syndic n'était plus vraiment notre syndic."
Il ne l'est plus du tout depuis le 1.07.2010, avec toutes les conséquences qui ont été relevées plus haut sur l'illégalité des actes.
Il faut donc vous (le CS) former : il existe de la doc qu'il vous (le CS) avoir sous la main.
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Édité par - Gédehem le 17 oct. 2010 11:03:41 |
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jeanravin
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Posté - 17 oct. 2010 : 11:19:41
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J'ai bien compris tout ce que vous dites, mais ce que j'étais venu chercher ,c'était une solution, pas m'entendre dire que j'aurai dut passer ma voiture un contrôle technique, ni même que la police va me mettre à l'amende, ce que je voudrai savoir, c'est au vu de la situation actuelle, que dois je faire ? passer mon contrôle technique dans les plus bref délai ? |
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Gédehem
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Posté - 17 oct. 2010 : 12:33:20
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".... au vu de la situation actuelle, que dois je faire ? "
Seule et unique solution/réponse légalement incontournable dans votre cas : contacter dès lundi un avocat afin de faire désigner un administrateur provisoire par le Pdt du TGI (Voir procédure D.art.47).
Notez que vous avez un candidat dans votre manche : l'immobilière XXX, qui postulera ensuite comme syndic.
La requête devra préciser ce point et avancer le nom de cette Ste ! C'est un grand classique que le pdt du TGI désigne l'administrateur proposé.
Coût maxi à négocier avec l'avocat : 500 à 700 €, qui seront remboursés ensuite par le syndic à ceux en ayant fait l'avance.
Toute autre démarche est hors des clous. |
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