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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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artem
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 Posté - 14 oct. 2010 : 10:27:40
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bonjour à tous,
ça faisait un bail que je n'étais plus revenu sur le forum, content de voir qu'il est toujours aussi bien garni 
notre problème est simple : on souhaite changer de syndic pro à la prochaine AG qui aura lieu vers le mois de mai 2011. pouvez-vous SVP me donner la procédure à suivre pour faire ça dans les règles ?
avant que la question du POURQUOI soit posée, je vous fait un petit résumé de la situation. le syndic, c'est un certain FON... mais peu importe son nom en fait... en gros, les parties communes sont dans un état déplorable car de vieux copropriétaires bloquaient toutes les propositions de travaux. ils ont vendu. les nouveaux veulent voir tout ça changer et sont OK en majorité pour faire des travaux. mais il y en a TELLEMENT ! entre la réparation d'un escalier en bois qui commence à perdre ses marches et contre-marches, la présence de plomb dans les peintures, les fenêtres qui ont les cadres en bois qui pourrissent et dont les carreaux tombent dans la cour, la nécessité de mettre un éclairage dans la cour car on y voit strictement rien, la nécessité de changer de porte d'entrée et de mettre un digicode, de changer toutes les BAL, etc... le syndic ne s'en sort pas ! ça fait 3 ans qu'il nous ballade avec des devis dans lesquels il manque toujours quelque chose, qui expirent, qui lorsqu'ils sont actualisés prennent des majorations à +20%, etc... rien n'avance ! la personne qui s'occupe de notre copro nous a enfin lâché qu'en travaux, elle n'y connaissait rien...
dans l'espoir d'accélérer les choses, nous avons demandé en juillet de nommer un archi qui fera une sorte de cahier des charges, consultera les entreprises pour avoir enfin des devis qui puissent être comparables et nous les présentera pour une validation définitive. et même ça elle n'est pas foutue de faire ! ce jour - le 14 octobre - soit près de 3 mois après notre demande, c'est toujours pas fait (juste trouver un archi) ! et donc, tous les dossiers de subvention ville, région, ANAH, sont bloqués et risquent de nous passer sous le nez car officieusement, ces subventions seront arrêtées fin 2011... donc si on n'a pas fini de boucler tout ça, on dit adieu à une prise en charge à plus de 50%...
bref, tout ceci nous pousse donc aujourd'hui à envisager un changement de syndic. on a un peu de temps pour l'organiser donc j'attends avec impatience vos conseils éclairés 
merci par avance !!!
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| La vitesse de la lumière étant plus rapide que celle du son, beaucoup de gens paraissent brillants avant qu'ils n'ouvrent leur gueule... |
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Édité par - artem le 14 oct. 2010 10:28:18 |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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Posté - 14 oct. 2010 : 10:44:18
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Ce sujet a été traité à de nombreuses reprises.
Un peu de recherche sur le site, voir en particulier les contributions de Gedehem avec "guides pratiques"... |
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artem
Nouveau Membre
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 2
Posté - 14 oct. 2010 : 10:49:12
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ok, je vais essayer de trouver le guide de Gedehem. j'avais balayé rapidement cette section du forum mais pas vu grand chose. désolé ! |
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| La vitesse de la lumière étant plus rapide que celle du son, beaucoup de gens paraissent brillants avant qu'ils n'ouvrent leur gueule... |
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artem
Nouveau Membre
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3
Posté - 14 oct. 2010 : 12:00:28
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bon bah je reviens à la charge car après une petite recherche, je n'ai pas trouvé de choses précises. il y a en effet plein de sujets sur des changements à l'arrache à la dernière minute, des problématiques complexes, etc... mais ce que je voudrais, c'est une explication en quelques lignes SVP 
disons, nous trouvons 3 propositions, comment construire le courrier RAR pour le rajout à l'ODJ ? quelles phrases employer, articles à citer s'il faut, etc... ?
merci !!! |
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| La vitesse de la lumière étant plus rapide que celle du son, beaucoup de gens paraissent brillants avant qu'ils n'ouvrent leur gueule... |
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 14 oct. 2010 : 12:53:01
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raydemars
Contributeur actif
188 message(s)
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5
Posté - 14 oct. 2010 : 16:21:04
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Allez, je me lance, on verra bien si cela vous aide.
perso, je pratique ainsi:
"Jean AIMARRE
rue .........
99999 Tataouine
à F.....
Adresse
01999 .............
Envoi en Recommandé avec A. de R.
tataouine le 09 Octobre 2010
Monsieur,
Conformément à la législation en vigueur (article 10 du décret du 17-3-67 modifié par le décret du 27-5-2004), je demande à ce que soit porté à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale de la copropriété « Les Erables » qui devrait avoir lieu au plus tard le 30 XX 2011, le point suivant:
-Election du syndic (article 25 puis le cas échéant article 25.1):
Je présente la candidature de la Sté AZERTY au fonction de syndic selon contrat joint pour la somme de 3000.00 €uros ttc annuel .
Toujours conformément à la loi,
Vous voudrez bien photocopier et annexer ce document joint à chacune des convocations des copropriétaires de la prochaine Assemblée Générale.
Je vous prie d’agréer, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Jean AIMARRE
Pièces Jointes:
1 contrat de syndic "
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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6
Posté - 14 oct. 2010 : 16:50:37
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Le sujet a été maintes fois abordé, la démarche à suivre se résume à peu de choses.
-FON... doit être mis au courant, indispensable comme vous allez le voir.
-L'AG doit impérativement se dérouler hors des locaux FON...
-le secrétaire de l'AG doit être un copropriétaire ---> Nécessité de venir avec un ordi et une imprimante. Le PV est préformatté, les millièmes sont rentrés sous Excel
-Le président de séance doit présider : au moment de la reconduction ou non de Fon..., il lui accorde un temps de parole, le fait sortir de la salle, fait rentrer le ou les candidats successivement.
-Le vote des résolutions syndic se fait sans qu'aucun syndic ne soit présent.
Une fois le nouveau syndic élu, FON... fait ses valises et l'AG continue, le nouveau syndic restant spectateur.
-En fin d'AG, le PV est imprimé par le secrétaire, signé par le bureau.
-Le nouveau syndic en assure la diffusion.
Cela demande une répétition du bureau quasi théatrale. Pour gagner du temps, il faut clairement expliquer à FON... le déroulement. Attention au coup de Jarnac de FON... : il peut débarquer avec le big boss et les bouteilles de champagne  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 oct. 2010 : 17:02:00
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Heureusement que je l'ai gardé en réserve .....:
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" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas, le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la quetion : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes (prévoir "feuilles de vote).
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complête s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndic...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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Pour la demande d'inscription de question à l'ODJ d'une AG, notofication LRAR obligatoire :
"LRAR
M. le syndic,
Conformément à l'article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié, je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la/les questions suivantes :
- Désignation du syndic : proposition(s) de contrat de mandat jointe(s)
- Autorisation de travaux privatifs sur parties communes : projet (de pose de (un store) ) joint présenté par Mme X.
- etc .....
Remerciements,
Artem"
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On doit toutefois s'interoger sur les dysfonctionnements du syndicat d'Artem, que l'on ne peit raisonnablement imputer en totalité au syndic.
Certes, sur ce qui est exposé il ne semble pas très actif ...
mais force est de constater que les copropriétaires non plus, dont le CS.
Le changement de syndic n'est peut être pas LA solution à tous les maux !
Il y aurait aussi une très sérieuse remise à plat du fonctionnement de syndicat, de ses pratiques internes. Un autre syndic aura tot fait de sentir le sens du vent et, devant la passivité du plus grand nombre, de ne pas en faire plus que le sortant !
Il faut comprendre que le syndic n'est que le cheval qui tire la cariole copropriété, les copropriétaires en tenant les rênes. Si la cariole va dans le fossé c'est très généralement parce que les copropriétaires n'ont rien tenu du tout !
Changer de cheval n'est donc pas la solution si personne n'a l'intention de le "dirriger", de lui tracer la route, de la lui imposer ...
Certes, on doit sans doute changer de cheval fou.
Mais avant même de le changer, il faut tout de suite revoir la technique de tenue des rênes, manifestement trop laches !  |
Édité par - Gédehem le 14 oct. 2010 17:10:34 |
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nefer
Modérateur
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8
 Posté - 14 oct. 2010 : 19:27:10
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ne pas oublier que le copropriétaire doit joindre AUSSI le projet de résolution! |
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artem
Nouveau Membre
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9
Posté - 15 oct. 2010 : 10:10:31
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merci à tous pour vos contributions ! je vois que ce n'est pas une mince affaire qui nous attend si on poursuit en effet dans cette voie...
citation: Initialement posté par GédehemHeureusement que je l'ai gardé en réserve .....:
comme tu dis, heureusement et je t'en remercie une fois de plus
citation: Initialement posté par GédehemOn doit toutefois s'interoger sur les dysfonctionnements du syndicat d'Artem, que l'on ne peit raisonnablement imputer en totalité au syndic. Certes, sur ce qui est exposé il ne semble pas très actif ... mais force est de constater que les copropriétaires non plus, dont le CS. Le changement de syndic n'est peut être pas LA solution à tous les maux ! Il y aurait aussi une très sérieuse remise à plat du fonctionnement de syndicat, de ses pratiques internes. Un autre syndic aura tot fait de sentir le sens du vent et, devant la passivité du plus grand nombre, de ne pas en faire plus que le sortant ! Il faut comprendre que le syndic n'est que le cheval qui tire la cariole copropriété, les copropriétaires en tenant les rênes. Si la cariole va dans le fossé c'est très généralement parce que les copropriétaires n'ont rien tenu du tout ! Changer de cheval n'est donc pas la solution si personne n'a l'intention de le "dirriger", de lui tracer la route, de la lui imposer ... Certes, on doit sans doute changer de cheval fou. Mais avant même de le changer, il faut tout de suite revoir la technique de tenue des rênes, manifestement trop laches !
je resitue un peu le contexte il s'agit d'une toute petite copro, une 10e de copropriétaires, résidents pour la majorité mais avec pas mal d'absentéisme aux AG et de je-m'en-foutisme pendant des années ce qui a conduit à l'état déplorable des parties communes. ceux qui bloquaient les travaux, ont vendu pour la plupart. aujourd'hui, avec une moyenne d'âge qui a été au moins divisée par 2, les copros pour la majorité veulent faire avancer les choses et les AG se remplissent à nouveau.
donc certes, tu as raison Gedehem. ce fut le cas, je te l'accorde pendant les premiers 1 an et demi. Ensuite, on ne les lâche plus. On l'harcèle presque pour avoir des devis d'entreprises différentes mais ces derniers ne sont jamais construits sur des points identiques à prendre en compte PUISQUE le syndic a été infoutu de leur rédiger un document précisant ce qu'il fallait prendre en compte. ils les envoient simplement visiter - SEULS - nos parties communes ! j'avais demandé à être prévenu de ces visites - laissé mon tél perso et pro ! - pour que que le syndic et ces sociétés m'appellent et qu'on puisse justement faire un point lors de leurs visites. rien ! nous lui avons demandé de les rencontrer plus régulièrement qu'en AG annuelle pour faire un point sur les avancées : il y a eu 2 rencontres durant lesquelles des choses à faire ont été demandées au syndic - notamment de trouver un archi pour faire le boulot évoqué au début - mais à part un devis d'archi, que nous avons accepté dans la foulée ! - il ne s'est rien passé ! pas de réponses aux mails, que ce soit les miens ou ceux des autres copros, et au téléphone, on a à chaque fois droit "Ah bah, j'ai pas eu le temps de m'en occuper..."
donc peut être effectivement, il y a un ras le bol de leur côté de l'inaction pendant des années de notre copro mais je ne crois pas qu'on lui ait donné cette impression depuis déjà presque 2 ans. mais là , le syndic est encore plus immobile que nous, c'est nous qui sommes presque obligé de lui donner des noms de sociétés à consulter, de lui trouver certains devis, je suis même en train de chercher un archi par une connaissance pour qu'on puisse enfin avancer !
et là , c'est malheureusement trop
mais si vous avez des conseils pour qu'on puisse les faire avancer dans la bonne direction, je suis preneur ça ne m'amuse pas forcément d'entamer toute cette procédure lourde...
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je reviens au sujet qui nous occupe 
citation: Initialement posté par Nefer
ne pas oublier que le copropriétaire doit joindre AUSSI le projet de résolution!
pouvez-vous préciser votre pensée ? il s'agit des documents relatifs au syndic de remplacement ?
si on décide au final de poursuivre dans cette voie, est-ce qu'à votre avis nous devons prévenir FON... dès aujourd'hui et donc bloquer la situation pour encore X mois ou je les laisse avancer tant bien que mal et je les préviens au dernier moment ?
merci !!! |
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| La vitesse de la lumière étant plus rapide que celle du son, beaucoup de gens paraissent brillants avant qu'ils n'ouvrent leur gueule... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 oct. 2010 : 10:29:33
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Votre AG ayant lieu en mai 2011, vous avez le temps pour bien préparer votre affaire, en particulier pour vous informer/former (vous collectif surtout au CS), chercher un syndic (pas la peine d'en présenter 3 : 1 suffit) non sans avoir bien négocié avec lui.
Vous aurez tout le temps début 2011 pour notifier cette proposition à votre syndic actuel. Pas besoin d'en faire été jusque là .
Notez qu'un syndic pro dans ue ptite coropriété coute plus cher, ramené au lot, que dans une plus grande.
Pour bien comprendre ce qu'il faut faire, c'est d'imaginer que c'est vous, le CS, qui gèrez votre petite copropriété. Elle doit être 'votre' affaire. Lorsque vous voulez réaliser tels travaux, ce serait à vous d'établir le descriptif de ce que vous voulez obtenir, une sorte de "cahier des charges". Ce que ne fait pas le syndic, à vous de le faire.
Il faut en arriver à (presque) macher le travail pour le syndic qui mettra en œuvre. Vous suivez ? |
Édité par - Gédehem le 15 oct. 2010 10:30:50 |
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artem
Nouveau Membre
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11
Posté - 15 oct. 2010 : 11:03:42
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je vous suis mais une question arrive tout naturellement : s'il faut faire tout le boulot du syndic, pourquoi avoir un syndic pro 
et personnellement, je ne veux pas prendre la responsabilité de rédiger un cahier des charges pour consulter des entreprises. s'il y a un loupé, c'est à moi qu'on viendra le reprocher !
dans tous les métiers, la responsabilité se paie. pourquoi là , je (ou un autre copro) devrais l'endosser ? si le syndic en est incapable, et si aucun copropriétaire ne veut prendre cette responsabilité, on trouve quelqu'un qui veut bien le faire. je ne reproche pas au syndic de ne pas "savoir", je reproche au syndic de ne pas "faire" puisque l'archi qui veut bien le faire a été trouvé et le devis accepté par le CS. mais le syndic n'a pas passé commande ! si je suis votre raisonnement, c'est à moi d'aller dans leurs locaux mandater l'archi je crois personnellement que non puisque je ne suis aucunement syndic
et malheureusement, si c'était une première, on passerai l'éponge, mais là ça suffit. quand vous avez des carreaux qui tombent dans la cour car les fenêtres sont pourries (un carreau est tombé 5 minutes après le passage de ma femme...), je crois qu'il est de la responsabilité du syndic de s'activer un minimum. et nous avons bien prévenu le syndic des problèmes de sécurité qui commencent à se poser... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 15 oct. 2010 : 14:27:36
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La grande question :
citation: s'il faut faire tout le boulot du syndic, pourquoi avoir un syndic pro ?
Trop de copros imaginent que le syndic est un régisseur : il s'occupe de tout, les copros n'ont qu'à demander et payer. "syndic, faites peindre la facade, oui mon maître".
Le syndic ne doit être qu'un gestionnaire. Les copros, représentés par le CS, pilotent la copro.
Quiconque qui a fait construire sait très bien que l'architecte doit être surveillé et que des visites régulières sur le chantier sont indispensables.
citation: dans tous les métiers, la responsabilité se paie. pourquoi là , je (ou un autre copro) devrais l'endosser ?
eh bien non ! un CS ne prend jamais de décision, il propose. La responsabilité est supportée soit par le syndicat (AG), soit par le syndic, bien que le CS tire les ficelles. Etrange mais réel et d'ailleurs souhaitable. |
Édité par - mespres le 15 oct. 2010 16:33:02 |
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