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RV13
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 Posté - 19 oct. 2010 : 08:14:51
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Bonjour
Mon neveu a acheté un appartement en VEFA livré il y a 28 mois dans un immeuble de 30 logements.
Dans son appartement et d'autres, beaucoup de problèmes sont survenus et continuent:
*mauvaise étanchèité des menuiseries PVC ( air et eau)
*fissures ( et micro fissures) en façades dont certaines infiltrantes
*arrivée d'air par les prises électriques !!!
*volets roulants très bruyants par temps de grand vent ( certains
habitants dorment volets ouverts à cause du bruit).
* le chauffage individuel électrique fonctionne parfois "à fond" sans pouvoir atteindre plus de 17 degrés lorsque souffle le Mistral ( copro. à Marseille)
Tous ces inconvénients ont été signalés au syndic, la dommage ouvrage fonctionne après expertise, mais les interventions semblent se faire " a minima" et elles sont parfois à refaire; l'origine du mal n'est pas pris en compte et seules les conséquences sont traitées à la légère.
Le syndic nommé pour 3 ans par le constructeur/ vendeur essaie de faire traîner en minimisant l'importance des dégâts mais les copropriétaires n'y croient plus et s'inquiètent pour l'avenir.
Quelle est la solution pour obliger le constructeur à reprendre de façon sérieuse et durable toutes ces malfaçons dont le traitement actuel n'est pas satisfaisant? ( utilisation massive de joint au siicone)
Merci de vos suggestions, surtout si vous vous êtes trouvés dans cette situation!
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Posté - 19 oct. 2010 : 08:20:57
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citation: Le syndic nommé pour 3 ans par le constructeur/ vendeur
ceci est illégal, c'est maxi un an...
citation: la dommage ouvrage fonctionne après expertise, mais les interventions semblent se faire " a minima" et elles sont parfois à refaire si l'expertise "officiel" a été bien faite, elle a du préconiser des solutions et ce sont celles ci qui doivent s'appliquer.
Mais dites nous en un peu plus sur cette prise en compte de la DO, car certains inconvénients que vous citez ne sont pas du ressort de la DO...  Le syndic a t il fait une déclaration de sinistre DO, si oui en quels termes ? et qu'a répondu l'assurance ?
Votre neveu lui-même a t-il personnelement émis des réserves auprès du vendeur, en LRAR, dans les 12 puis 24 mois suivant son entrée dans les lieux ? |
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 Posté - 19 oct. 2010 : 21:32:10
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A part le scond problème de la liste, et encore, le reste n'est pas susceptible de déclancher la DO!
la DO a t'elle eté mise en route?
Conserver le syndic du promoteur est de la douce folie. C'est comme si la police était commandée par le chef des brigands... (totue proprotion gardée)
citation: * le chauffage individuel électrique fonctionne parfois "à fond" sans pouvoir atteindre plus de 17 degrés lorsque souffle le Mistral ( copro. à Marseille)
J'avoue ne pas comprendre. A moins qu'a marseille, les électrons fassent une partie du parcours en dehors des fils, en plein vent donc, et qu'ils aient des voiles qui les ralentissent dans le mistral, cela ne se peut pas, ou alors il y a quelque chose que je ne comprends pas. |
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RV13
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Posté - 20 oct. 2010 : 05:48:43
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BONJOUR
Explications:
C'est l'AG ( Ã tort) qui a maintenu le syndic pendant 3 ans.
les D.O ont été déclenchées et fonctionnent mais à minima ( les réparations ordonnées par expert d'assurance consistent essentiellement à reboucher au mastic les entourages des menuiseries et les fissures des façades): les copropriètaires se rendent bien compte que ce ne sera pas durable, d'autant plus qu'on ne traite pas l'origine du mal mais sa conséquence! Le syndic décrit les inconvénients apparents que lui signalent les copropriètaires, l'expert d'assurance vient constater et demande à une entreprise de chiffrer puis accepte la réparation.
exemple: de l'air entre dans les appartements par les prises de courant; le réparation consiste à bourrer un peu de laine de verre dans le boîtier et à jointoyer son pourtour au mastic; par contre la contrecloison qui supporte cette prise reste froide puisque l'air venant de l'extérireur ( par où???) y circule. D'où, par temps de mistral en hiver l'appartement est difficile à chauffer surtout si on tient compte des menuiseries non étanches à l'air ( entre maçonnerie et dormant)
Quant au battement des volets roulants par vent fort: c'est intenable!
Histoire marseillaise , certes, mais pas du tout amusante! |
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Posté - 20 oct. 2010 : 06:14:52
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citation: surtout si on tient compte des menuiseries non étanches à l'air ( entre maçonnerie et dormant) Ah je commence a comprendre un peu mieux.
Comment peut-on ne pas assurer l'étanchéité a ce niveau., c'est assez incroyable.
citation: C'est l'AG ( Ã tort) qui a maintenu le syndic pendant 3 ans.
Le ssyndicat est maitre chez lui, c'est lui le patron. Il fait une betise, il doit l 'assumer.
Etes vous nombreux, voire majoritaire, a vous plaindre, ou êtes vous seul?
Je ne veux pas vous faire peur, mais votre syndic vous a glorieusement enfumé, et il a permis de tenir la fin du délais de deux ans de parfait achèvement... Sur un certain nombre de vos malfacons, il va etre désormais difficile de demander quelque chsoe.
Si cela n'avait pas été demandé au titre du syndicat, cela aurait peu deja etre demandé a titre individuel.
citation: exemple: de l'air entre dans les appartements par les prises de courant; le réparation consiste à bourrer un peu de laine de verre dans le boîtier et à jointoyer son pourtour au mastic; par contre la contrecloison qui supporte cette prise reste froide puisque l'air venant de l'extérireur ( par où???) y circule C'est normalement absoluement impossible que de l'air entre et aille circuler dans les doublages.
En revanche il est courant de connecter une prise de la VMC sur cdes doublages, donc pour aspirer. N'est-ce pas plutot ca?
citation: de l'air entre dans les appartements par les prises de courant; le réparation consiste à bourrer un peu de laine de verre dans le boîtier Donc le pporblème des prises est résolu? J'ai du mal a comprendre. |
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Posté - 20 oct. 2010 : 06:56:44
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ce que vous décrivez pour la résolution d'un sinsitre DO est la marche normale : l'assurance donne les moyens de pallier aux conséquences et pas forcément de corriger et remettre à l'origine.
dasn le cas des infiltrations d'air, le travail est à minima, mais si quelqu'un peut mettre en évidence qu'il a été oublié de la laine de verre, il faut se retourner contre le vendeur, mais c'est trop tard...
Je crains que maintenant, il n'y ait plus grand chose à faire, à part aller en justice pour un gain très négligeable et une forte dépense, si votre batiment ne menace pas ruines... |
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MUSTANG
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Posté - 22 oct. 2010 : 17:18:58
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Parmi la liste des"malfaçons"décrites,la plupart reléve évidemment de la DO:
1°)Etanchéîté à l'air et à l'eau des menuiseries:il s'agit directement du clos et du couvert qui ne sont plus assurés,donc relevable de la DO.
2°)Fissures et micro-fissures en façade:soit,il s'agit de micro-fissures,non préjudiciables à l'étanchéïté du batiment,et là il désordre d'ordre"esthétique",non repris par la DO,soit ces fissures permettent la pénétration de l'eau et/ou l'air et le clos et couvert ne sont plus assurés,donc relevable de la DO.
3°)Arrivée d'air par les prises:il s'agit probablement d'un mauvais calfeutrement au niveau des menuiseries,voire des coffres de volets roulants,entraînant une circulation d'air entre le doublage et la maçonnerie.Là aussi,ceçi relève de la DO.
4°)Volets roulants trop bruyants par grand vent:il s'agit là d'une appréhension personnelle,qui ne reléve d'aucun texte particulier.Tout au plus peut-on envisager un essai acoustique vis à vis des bruits extérieurs,mais attention,nous sommes là dans le domainaine de la biennale et non de la décennale.
5°)Chauffage individuel:il s'agit probablement d'un sous dimensionnement des radiateurs par rapport au volume à chauffer.Là aussi,la garantie est limitée à 2 ans aprés la mise en exploitation,et ne relève donc pas de la décennale.Il eût fallu le signaler,dés la 1ére période de chauffe.
En tout état de cause,il y a lieu,pour les 3 premiers points,de faire intervenir la DO.Contraîrement à ce qui a été dit,la décennale doit remédier aux causes du sinistre et les traîter.Ou serait l'intérêt des Assureurs d'intervenir pendant 10 ans pour "réparer"les effets d'un même sinistre sans en traîter la cause....
Quant au probléme du Syndic "lié"aux Promoteur,s'agissant de sinistres imputables aux Entreprises(mauvaise exécution),à l'Archi(défaut de surveillance)ou aux BET et Contrôleur Technique(défaut de conception ou de surveillance),celui-çi n'a aucun intérêt à couvrir le Constructeur(réputé incompétent par nature),puisqu'il ne paiera rien.Le principe de la DO est de payer immédiatement afin de circonscrire le sinistre,et de rechercher ultérieurement les responsabilités auprés des Acteurs précités. |
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RV13
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Posté - 23 oct. 2010 : 18:24:41
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bonjour:
merci MUSTANG pour cette réponse détaillée et édifiante; les copropriétaires l'ont lue avec attention et la majorité des mécontents ( 80% de la coproprièté) souhaiterait que soient traités les causes du mal et non pas uniquement les conséquences, surtout de façon " légère".
Le conseil syndical s'est adjoint l'assistance bénévole d'un retraité du bâtiment qui a fait un diagnostic identique au vôtre quant à la cause des malfaçons
avec cette différence que pour le bruit du battement des volets, les normes pour des régions venteuses comme Marseille sont plus draconiennes ( ont-elles été respectées???)
pour les micro fissures et pour les fissures il y a infiltration mais l'eau arrive dans les appartements du dessous ( l'eau chemine entre mur et doublage)
ce spécialiste ( ingénieur bâtiment) pense qu'il y a un défaut de fabrication du béton .
le chauffage: les radiateurs paraissent bien dimensionnés, mais dans les pièces exposées au vent, les infiltrations d'air refroidissent les parois et il est difficile d'atteindre des températures correctes
tous ces désordres ont été signalés dès la première année de livraison et les interventions d'entreprises toujours réduite au minimum.
Le vendeur n'a jamais répondu aux nombreux courriers quant à l'origine des malfaçons.
Les copropriétaires, qui ont décidé de changer de syndic, voudraient connaître la marche à suivre pour que ces malfaçons soient traitées à la source et de manière définitive:ils envisagent de se tourner vers la justice afin qu'un expert judiciaire détermine l'origine de ces malfaçons et la façon de les reprendre, quitte ensuite à attaquer le vendeur pour qu'il assume ses responsbilités.
Qu'en pensez-vous et quelles suggestions proposez-vous .........merci
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Posté - 23 oct. 2010 : 19:27:09
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citation: Article 1792
(Loi nº 67-3 du 3 janvier 1967 Journal Officiel du 4 janvier 1967 en vigueur le 1er juillet 1967) (Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978 Journal Officiel du 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979)
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Article 1792-2
(inséré par Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978 Journal Officiel du 5 janvier 1978 en vigueur le 1er janvier 1979)
La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages mentionnés à l'alinéa précédent lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Je pense à ce titre que l'étanchité a l'air non pas des ouvrants mais des dormants est touché par la dommage ouvrage.
Je ne vois en revanche vraiment pas l'arrivée d'air par les prises faisant atteinte a la destination de l'ouvrage et rentrant dans le titre d'u l'un de ces deux articles ci-dessus. |
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Posté - 23 oct. 2010 : 19:34:25
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citation: pour les micro fissures et pour les fissures il y a infiltration mais l'eau arrive dans les appartements du dessous ( l'eau chemine entre mur et doublage)
ce spécialiste ( ingénieur bâtiment) pense qu'il y a un défaut de fabrication du béton . Donc il FAUT engager la DO si ca continue
citation: le chauffage: les radiateurs paraissent bien dimensionnés, mais dans les pièces exposées au vent, les infiltrations d'air refroidissent les parois et il est difficile d'atteindre des températures correctes
tous ces désordres ont été signalés dès la première année de livraison et les interventions d'entreprises toujours réduite au minimum. Je crains que ce ne soit beaucoup trop tard.
L'entreprise n' a pas obligation de réagir a un signalement. Il doit réagir a une plainte.
Avez vous fait des plaintes en RAR? Et ensuite?
citation: Le vendeur n'a jamais répondu aux nombreux courriers quant à l'origine des malfaçons. Combien en RAR?
Tous les courriers qui ne sont pas en RAR ne comptent pas.
citation: Les copropriétaires, qui ont décidé de changer de syndic, voudraient connaître la marche à suivre pour que ces malfaçons soient traitées à la source et de manière définitive:ils envisagent de se tourner vers la justice afin qu'un expert judiciaire détermine l'origine de ces malfaçons et la façon de les reprendre, quitte ensuite à attaquer le vendeur pour qu'il assume ses responsbilités. La dommage ouvrage est faite pour éviter la justice, je crois que vous allez a l'envers de vos intérets...
La justice, c'est des milliers d'euros d'expertise, d'autres milliers d'euros d'avocats, et deux a cinq années de procédure dont vous sortirez vainqueur peut-etre mais exangue... |
Édité par - ribouldingue le 23 oct. 2010 19:37:57 |
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RV13
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Posté - 24 oct. 2010 : 09:32:40
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Merci RIBOULDINGUE: tous les courriers évoqués sont des LRAR et les "signalements" sont en réalité des plaintes avec mise en demeure.
L'inquiétude des locataires, vu la façon simpliste et peu sérieuse des réparations, c'est de voir ces défauts s'aggraver après la période de décennale: pour cette raison ils souhaiteraient que ce soit fait sérieusement sous contrôle de personne compétente et neutre et pas par des entreprises qui- la plupart du temps- travaillent en s/traitant du constructeur et souhaitent rester dans ses bonnes grâces : raisons pour lesquelles les devis sont chiffrés au plus bas....avec toutes les conséquences logiques.
Immaginons, au pire, que dans quelques années ( après la décennale) les fissures s'agrandissent de façon sérieuse car béton non conforme
lors de mise en oeuvre, qui paiera les pots cassés???
immaginons que les volets roulants n'aient pas été conçus pour avoir une bonne tenue au mistral et que ce bruit vraiement gênant de battement persiste: comment faire pour le démontrer et pour éventuellement les remplacer sinon par expertise judiciaire?
certaines travaux de réparations( joints silicone ou autres au pourtour des menuiseries non étanches) ne sont déjà plus efficaces et sont à refaire: les copropriètaires doivent-ils se contenter de refaire des déclarations d'assurance..............quid au bout des 10 ans de décennale?
C'est le silence du vendeur aux LRAR, le laxisme du syndic et le peu de soin des entreprises qui viennent réparer ( sous couvert d'un expert de l'assurance) qui inquiètent les propriétares quant à l'avenir de la construction.
C'est un peu comme si sur une voiture neuve la climatisation tombait en panne 2 à 3 fois par an ( pendant la garantie) et que le vendeur se borne à la réparer sans la remplacer: l'exemple est peut-être mal choisi,mais il est ressenti de la même façon par le copropriétaire que l'automobiliste.
Je ne suis pas le copropriétaire ( c'est mon neveu)........mais j'ai été l'automobiliste et ma clim a été remplacée dès que, excédé, j'ai fait appel à mon avocat ( un seul courrier a suffit)
merci du temps que vous consacrez à ce sujet.
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Posté - 24 oct. 2010 : 10:33:29
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citation: Merci RIBOULDINGUE: tous les courriers évoqués sont des LRAR et les "signalements" sont en réalité des plaintes avec mise en demeure. OK, tant mieux, mais c'est quand même dommage d'induire fortement en erreur les lecteurs en employant le mot très faible de signalement.
Puisqu'on est dans les précisions qui semblent fortement nécessaire, A QUI Sont adressés TOUS CES RECOMMANDES, et qui détient les preuves de réceptions et les copies des courriers initiaux?
citation: L'inquiétude des locataires, vu la façon simpliste Propriétaires je pense...
citation: c'est de voir ces défauts s'aggraver après la période de décennale: Soyons clair,
1/ il y a un sinistre ou il n'y a pas de sinsitre.
2/ Si le sinistre n'atteint pas l'ouvrage, c'est trop tard.
3/ Si le sinistre atteint l'ouvrage, qu'il a bien été déclaré a l'assurance DO, alors le sinistre et sa cause doivent être réparés, et la loi Spinetta indique un délais très court et très précis.
Il ne peut pas etre question de prendre en compte une 'préoccupation sur un désordre futur' qu'on ne connait par définition pas.
citation: comment faire pour le démontrer et pour éventuellement les remplacer sinon par expertise judiciaire? Sauf erreur, le bruit généré n'est pas de la couverture décénale, ni de la dommage ouvrage.
Il est de la responsabilité de parfait achèvement, soir deux ans.
Soit le syndicat
soit les propriétaires
ont adressé un courrier RAR de dénonciation du sinistre avant la fin du délais des deux ans, et ceux qui l'ont fait doivent poursuivre, éventuellement en justice, pour obtenir leur droit,
soit cela n' a pas été dfait, et c'est trop tard.
Il me mseble que je dénocerait aussi le sinistre a l'assurance de l'entrepreneur. Est-ce que le sydnicat et/ou quelqu'un a bien noté les numéros de contrat, les noms des assureurs (Il ne s'agit pas la de l'assurance DO mais de l'assurance porfessionelle de l'entrepreneur)
citation: certaines travaux de réparations( joints silicone ou autres au pourtour des menuiseries non étanches) ne sont déjà plus efficaces et sont à refaire: j'ai quand même une interrogation à ce niveau:
L'assurance DO paye les réparations, mais il me smeble qu'elle ne répare pas.
Il est fait appel a une (ou plusieurs) entreprise qui fait les réparations, après expertise de l'assureur, mais il faut un maitre d'oeuvre pour cela.
Apparamment c'est votre syndic qui est le maitre d'oeuvre?
Si c'est le cas;je vous dirais que ce n'est pas très sérieux de la part du syndicat que de laisser un syndic de ce genre partie dans l'affaire etre maitre d'oeuvre de réparations sur des dommages à l'ouvrage....
On dirait que le syndicat aime jouer avec le feu, enfin, bon, avec l'eau...
Un joint silicone en extérieur, ca ne fait pas vraiment sérieux.....en outre.
Vous êtes TOUJOURS dass le délais de la décénale, il faut donc faire une seconde déclaration à l'assurance dommage-ouvrage lorsque le silicone se détériore, mais normalement ce devrait être fait par le syndicat puisque les murs extérieurs et les dormants sont des parties communes.
Je pense que sans changement de sydnic, ce b...l n'est pas sortable.
citation: C'est le silence du vendeur aux LRAR, le laxisme du syndic et le peu de soin des entreprises qui viennent réparer ( sous couvert d'un expert de l'assurance) qui inquiètent les propriétares quant à l'avenir de la construction Séparez bien les problèmes:
SAUF pour ce qui relève de l'assurance de parfait achèvement (rapple: DEUX ANS) vous n'avez PLUS (Ne DEVEZ PLUS) à parler a l'entrepreneur, puisque vous avez payé les yeux de la tête une assurance dommage-ouvrage faite précisément pour éviter ce tête a tête qui se termine souvent par... la faillite de l'entrepreneur en question.
citation: C'est un peu comme si sur une voiture neuve la climatisation tombait en panne 2 à 3 fois par an ( pendant la garantie) ce n'est pas la bonne comparaison à mon avis:
Je refais la phrase à 'ma manière':
C'est un peu comme si sur une voiture neuve, la climatisation tombait en panne 2 à 3 fois par an, et la roue avant droite perdait son air, alors que vous l'avez payée 20 000 euros plus 2 000euros d'une assurance spéciale 'court-circuit du fabricant', la dite assurance vous permet d'éviter le réseau du constructeur pour aller directement chez eux, chez un expert de l'assurance, qui calcule la réparation des dommages et du sinsitr, vous paye, vous permet de repartir avec l'aregnt pour réparer, tandis que l'assureur va apres cela se retourner contre le constructeur en lui saisant 'c'"est quoi ca', et argumenter, voire aller au tribunal pour récupérer l'argent si c'est la faute du constructeur.
Dans votre cas, vous avez recu l'argent et vous avez décidé de retourner chez le constructeur (le syndic est allié au constructeur) pour lui donner l'argent et lui confier la réparation.
l'arpette qui passait par la a regonflé la roue avec une pompe a vélo, mais fait payer le tarif plein.
il me semble important en cas de gros désordre que ce ne soient pas des entreprises 'dans le réseau du constructer initial' qui interviennet... |
Édité par - ribouldingue le 24 oct. 2010 10:42:49 |
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Posté - 25 oct. 2010 : 05:03:42
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merci à tous pour ces conseils et avis très interessants et judicieux: on va essayer de s'en servir...............malgrè tout ce temps perdu;
cordialement. |
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MUSTANG
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Posté - 28 oct. 2010 : 15:22:13
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Dans l'immédiat,la seule solution consiste à actionner la Dommage Ouvrage(DO).
Quant à vos craintes sur le temps,sachez que la déclaration en DO a pour effet de stopper la garantie décennale,qui reprendra aprés coup.L'intérêt de l'Assureur est de réparer et de bien réparer au + tôt,sinon la garantie décennale pourra se prolonger 20 ans!!!
Ceçi étant,je ne comprends pas trop bien le problème Syndic/Constructeur/Entreprises,puisqu'il s'agit d'un problème d'Assureur uniquement,en faisant agir la DO.
L'action en justice ne paraît pas pour le moment judicieuse.Vous allez devoir avancer des frais(exprts,etc...)et ce,sans etre sûr du résultat. |
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