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picado
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 Posté - 20 oct. 2010 : 11:11:46
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Bonjour,
Il y a des copropriétaires défaillants dans l’immeuble où j’ai acheté mon appartement.
Suite au non-paiement de charges et de travaux (environ 8.000 euros) par un copropriétaire défaillant, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure au TGI, mais a été débouté en raison de la simple absence d’un document (PV d’une AG) devant appuyer sa demande.
Il va ĂŞtre fait appel du jugement.
Toutefois, auparavant, le Conseil Syndical et le Syndic souhaiteraient essayer de négocier un COMPROMIS amiable avec le copropriétaire débiteur, afin que la gestion de l’immeuble soit plus rapidement remise à flot.
(Le débiteur n’est ni aisé, ni dans le besoin, mais cherchait apparemment à gagner du temps.)
À cet égard, le Syndic (suite aux suggestions faites par le Conseil Syndical) pourrait renoncer à réclamer certains frais au débiteur (600 euros d’intérêts légaux de retard), …afin d’inciter le débiteur à accepter le compromis.
Voici les questions que je me pose, étant donné que tout ce qui ne pourra pas être réclamé au débiteur restera à la charge des autres copropriétaires dont je fais partie.
Jusqu’à maintenant, le Syndic a agi sans qu’il y ait eu besoin d’un vote spécifique en Assemblée Générale.
1/ Si le Syndic (en accord avec le Conseil Syndical) propose une transaction au copropriétaire débiteur (avec abandon de certains frais), peut-il légalement le faire sans qu’il y ait eu auparavant une résolution votée en Assemblée Générale ?
2/ Lors de la prochaine Assemblée Générale, le Syndic devra-t-il simplement informer la copropriété de ce compromis ?
Ou bien, devra-t-il faire valider (a posteriori) le compromis, par un vote en Assemblée Générale ?
3/ Par ailleurs, qu’en est-il du Conseil Syndical qui soutient ce projet, mais qui n’a reçu aucune mission spécifique (via un vote en Assemblée Générale) concernant le recouvrement des charges auprès de ce copropriétaire débiteur ?
Sans délégation de l’Assemblée Générale, les membres du Conseil Syndical ont-ils le droit de soutenir activement ce projet de compromis et de faire des suggestions retenues par le Syndic ?
4/ Les membres du Conseil Syndical mettent-ils en jeu leur responsabilité sachant que, dans le cadre du compromis envisagé, le Syndicat risque de ne pas être remboursé de la totalité des frais engagés à cause du débiteur ? (abandon probable des 600 euros=manque à gagner pour la copropriété)
Que risquent-ils ?
NB : Aucune règle de fonctionnement pour le Conseil Syndical n’a été inscrite dans le règlement de copropriété, ni votée en Assemblée Générale.
Je vous remercie d’avance pour les pistes de réponse que vous pourrez m’apporter.
Cordialement
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 oct. 2010 : 11:34:26
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" le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure au TGI, mais a été débouté en raison de la simple absence d’un document (PV d’une AG) devant appuyer sa demande. "
Quel était l'objet de cette procédure au TGI ? |
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picado
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 Posté - 20 oct. 2010 : 12:28:36
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Il s'agissait d'une procédure engagée par le syndicat, en vue du recouvrement d'impayés (pour charges courantes et travaux), auprès d'un copropriétaire débiteur.
En 1ère instance, le syndicat a été « bêtement » débouté.
Avant de lancer la procédure en Cour d’appel (procédure qui risque de durer 12 à 18 mois …), le Conseil Syndical et le Syndic souhaiteraient essayer de négocier un COMPROMIS amiable avec le copropriétaire débiteur,
afin que la gestion de l’immeuble soit plus rapidement remise à flot.
Le but du compromis est que le copropriétaire débiteur paye sa dette « à l’amiable » suivant un échéancier…
À cet égard, le Syndic (suite aux suggestions faites par le Conseil Syndical) pourrait renoncer à réclamer certains frais au débiteur (600 euros d’intérêts légaux de retard), …afin d’inciter le débiteur à accepter le compromis.
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Posté - 20 oct. 2010 : 12:29:57
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tout d'abord, s'il manquait un document aussi important qu'un PV d'AG, il y a très peu de chances que vous obteniez satisfaction en appel... car la cour d'appel ne pourra contredire la première chambre  (votre avocat c'est cela !)
ensuite dans le cadre d'une transaction telle que vous la dessinnez, bien évidemment ce sont tous les proprios qui paient les frais non réclamés (pas les interets débiteurs puiisque dans la réalité, il n'y a pas de frais...).
En théorie, le syndic devrait faire entériner cette décision soit par une AG spécialement convoquée, soit par la prochaine AG si elle n'est pas trop loin.
Enfin, le CS ne peut décider de rien ! donc il ne peut être tenu comme responsable dans ce cas  . Seul le syndic ferait une faute professionnelle, mais il faudrait prouver qu'il a nui aux interets du SDC.
Or perdre 600 € d'interets légaux qui ne sont pas des frais, mais un manque à gagner en contrepartie des frais d'avocat, d'une décision de justice qui ne vous donnerait pas tout à fait raison (voir votre jugement), il vaut mieux saisir la transaction (qui doit être bien bordée) et la faire entériner par l'AG prochaine (sauf si votre copro est en "bagarre" incessante entre vous)
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picado
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Posté - 20 oct. 2010 : 14:46:38
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à rambouillet => Merci pour votre réponse et votre analyse de la situation !
"tout d'abord, s'il manquait un document aussi important qu'un PV d'AG,…"
=>Le PV de cette AG existe bien, mais l’avocat a oublié de le joindre à ses conclusions ! Sur trois AG, il n’a transmis que les PV de deux AG… 
"ensuite dans le cadre d'une transaction telle que vous la dessinnez, bien évidemment ce sont tous les proprios qui paient les frais non réclamés (pas les interets débiteurs puiisque dans la réalité, il n'y a pas de frais...)."
=> Durant ces derniers mois, afin de pouvoir payer les fournisseurs et prestataires, le syndic a fait des appels de fonds exceptionnels auprès des autres copropriétaires… qui ont donc fait « des avances de fonds » (à contre-cœur !).
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J’AI UNE QUESTION COMPLEMENTAIRE :
Le syndicat a été bêtement débouté de sa demande de recouvrement d’impayés en 1ère instance.
======> En l’état actuel, parmi les 7 types de frais ci-dessous,
quels sont ceux que le Syndic peut a priori légalement réclamer au copropriétaire débiteur, dans le cadre de la transaction/compromis amiable envisagé ?
a/ les intérêts légaux de retard
b/ les frais liés à la pose d’une hypothèque légale sur le lot du débiteur
c/ les honoraires d’avocat engagés par le syndicat (pour la procédure en 1ère instance)
d/ les frais d’huissier pour la délivrance de l’assignation (pour la procédure en 1ère instance)
e/ les 300 euros de dommages et intérêts réclamés dans les conclusions du syndicat en 1ère instance
f/ les honoraires (forfait de 250euros/an) facturés par le syndic pour le suivi de l’affaire
g/ les dépends liés à la procédure de 1ère instance
** A noter qu’en 2008, la résolution suivante a été votée en Assemblée Générale :
« Afin d’assurer l’équité entre les copropriétaires, l’assemblée générale est amenée à se prononcer sur l’adoption d’une clause d’aggravation de charges : tous les frais engagés par le syndicat des copropriétaires en raison de la faute ou de la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous son toit, seront imputés de plein droit au copropriétaire concerné.
Il est proposé de lui faire supporter en particulier tous les frais liés au recouvrement des charges dont il serait redevable. »
** En outre, il existe l’article suivant bien connu, dont je ne sais pas s’il est applicable dans le cadre de la transaction/compromis amiable envisagé :
"L.art.10-1 : Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
(....)."
Merci d’avance pour vos éclairages !
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Posté - 20 oct. 2010 : 21:05:37
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le SDC peut réclamer tout ce qu'il veut à ce proprio, MAIS par l'intermédiaire de l'assignation, c'est donc le juge qui "estime" ce que vous doit ce proprio au vu de la liste qui lui est faite et de la situation économique de ce proprio.
toutefois, il y a peu de chances que le juge accepte les honoraires du syndic, Ă la rigueur obtiendrait vous un article 700 qui compensera partiellement l'avocat et le syndic.
Les DI, il y a aussi peu de chances sauf à démonter qu'il ya dommages réels, choses toujours difficile à prouver. De plus les textes de la copro, ne parlent nullement de DI dans le cas d'impayés, surtout si vous demandez des interets de retard 
Attendez vous (si vous gagnez en appel, et un appel n'est pas fait pour cooriger une erreur de présentation d'un avocat.... ) à récupérer peut-être :
* les charges impayées
* le paiement de l'hypothèque
* l'article 700
* et voir la partie défenderesse condamnée aux dépens...
mais tout dépend du juge et de la façon dont votre avocat aura présenté l'assignation. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 oct. 2010 : 17:46:14
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"tout d'abord, s'il manquait un document aussi important qu'un PV d'AG,…"
=>Le PV de cette AG existe bien, mais l’avocat a oublié de le joindre à ses conclusions ! Sur trois AG, il n’a transmis que les PV de deux AG…"
Cet avocat (choisi par qui ?) a de ce fait engagé sa responsabilioté professionelle ! C'est un grand classique lorsqu'il ne présente pas tous les documents nécessaires à la satisfaction de son client, le syndicat
Il faut négocier avec lui sa prise en charge des frais et honotaires d'appel. A défaut il faut engager sa responsabilité.
"s'il manquait un document aussi important qu'un PV d'AG, il y a très peu de chances que vous obteniez satisfaction en appel... car la cour d'appel ne pourra contredire la première chambre"
A quoi servirait de faire appel d'un jugement s'il ne devait pas y avoir contestation ?
Dans la mesure où le TGI n'a pas pu constater le désordre en raison de l'absence d'une pièce (faute de l'avocat), c'est bien entendu lors de cet appel qu'elle sera présentée pour justifier la prétention du syndicat.
Concernant le recouvrement de charges dans le cadre d'une transaction amiable, elle doit être menée avec les plus extremes réserves.
En effet, outre le fait qu'elle ne peut en aucun cas être décidée ni par le syndic ni par le CS, il s'agirait là d'un accord hors de tout cadre légal.
Les textes sont très clairs concernat les charges et leur recouvrement : elles sont exigibles selon des modalités précises, soit décidées par l'AG, soit par application des dispositions légales.
Ce type de négociation amiable est éventuellement possible avec un copropriétaire rencontrant une difficulté passagère, par exemple spécifiquement pour de gros travaux qui n'ont pas été largement anticipés.
Elle doit être exclue pour les copropriétaires de mauvaise foi, coutumiers du fait. D'autant plus qu'aux impayés de charges passées s'ajoutent celles à venir, le provisionnement/régularisation de charges n'ayant jamais de fin.
Négocier une dette de 8000 € passe encore si ensuite le débiteur ne doit plus rien. Mais négocier cette dette alors que s'accumulent chaque trimestre des provisions n'est pas très raisonnable.
Le syndic qui s'engagerait dans un tel protocole sans avoir l'autorisation de l'AG (maj.art.25) engagerait sa responsabilité professionnelle car il est exclu de sa mission ! La seule qui lui soit reconnue ici c'est l'action en recouvrement de créance devant un juge. Pas de négocier un accord.
Il faut le lui rappeler et au besoin informer son assureur RCP.
Quant au CS, faut-il encore rappeler qu'il ne peut émettre ici qu'un "avis" tant au syndic qu'aux copropriétaires, et qu'il ne peut en aucun cas "décider" quoi que ce soit qui obligerait ?
Sur le fond, la somme due produisant des intérets au profit du syndicat (voir votre RDC qui doit le préciser), la somme effectivement due serait le "capital + intéret".
Si transaction il devait y avoir, autorisée par une AG, c'est la totalité de ce "du" qui doit en être l'objet, sur une durée breve, mettons ici sur 10 mois.
L'accord éventuel doit être "béton" pour le syndicat. L'intervention d'un avocat ou au moins d'un huissier de justice me semble indispensable avec ces copropriétaires de mauvaise foi, ceci à leur frais.
PS : Clause d'aggravation des charges : mentionnée au RDC ou adoptée spécifiquement par une AG, elle n'a bien souvent comme effet que d'amuser la galerie !
Dans les faits elle n'en a aucun, qui plus est lorsqu'adoptée par une AG elle ne vaut pas modification du RDC ! Un syndic sérieux ne propose pas ce type "d'amusement", un CS qui l'est aussi se renseigne ! 
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Édité par - Gédehem le 21 oct. 2010 17:55:55 |
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Posté - 21 oct. 2010 : 22:41:08
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Je suis comme Gedehem:
1/ L'avocat a commis une faute, qu'il doit corriger.
2/ Négocier un compromis fait peser un lourd risque au cas ou celui-ci n'est pas suivi de paiement. Ce n'est pas comme cela qu'on gère correctement, d'abord le tribunal, puis si on a fait une betise (c'est le cas) compromis.
Le CS semble un peu 'tendre', et apte a faire perdre deux ou trois ans au syndicat sur cette affaire. il fallait peut-etre se poser la question avant, maintenant, c'est sur que c'est trop tard. |
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picado
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Posté - 22 oct. 2010 : 02:41:43
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Merci à tous pour vos réponses, vos précieuses remarques et vos mises en garde, que je vais communiquer au conseil syndical. 
Cordialement
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Posté - 22 oct. 2010 : 07:06:35
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ayez quand mĂŞme Ă l'esprit qu'un compromis, vaut mieux que ce qui peut apparaitre comme un mauvais jugement... ou au moins Ă l'issue incertaine.
un compromis n'est pas un signe de faiblesse, mais une recherche de solutions ...
ne pas confondre "compromis" et "consensus"...
Mais je suis d'accord avec gedehem, il faut bien "border" et j'ajouterai que le début de la "réparation" (en espèces sonnantes et trébuchantes) devrait intervenir avant le retrait de l'action en justice. |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 oct. 2010 : 11:38:00
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Un bon accord amiable vaut mieux qu'un méchant procés.
Sauf avec les personnes de mauvaise foi, mauvais payeur par principe et non en raison d'une situation délicate. Lorsqu'on en arrive à assigner, et même au procés come ici, sans réaction du débiteur qui nargue, il n'y a pas d'accord amiable, de transaction !
C'est le risque évident d'avoir des em..... à la seconde échéance ! |
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