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trek_guada
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 Posté - 20 oct. 2010 : 18:04:39
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En reprenant, le post ouvert il y a peu " division parcellaire avant fin de construction " une phrase m'interroge :
"Toute division doit respecter le POS/PLU (L160-1 du curb)"
Si nous prenons les divisions de terrains bâtis hors L-111-5 du CUb:
Que faire lorsque les POS ou PLU ds leur article 5 donnent des surfaces minimales pour les lots issues de division? les lots issus de divisions seront inconstructibles, ok, mais, rien n'empĂŞche de diviser!
Que faire quand l'art. 5 ne donne pas de surfaces minimales mais indique ds l'art 15 que le dépassement de COS est interdit? Bien souvent, des divisions de pptés bâtis sont réalisées créant des lots surdensitaires .
Je croyais entendu que les divisions de pptés bâties étaient de fait car pas soumises à autorisation (même si elles créent des lots inconstructibles).
Or, si le L 160-1 s'applique, beaucoup de divisions de pptés bâties sont illégales.
Dans ce cas, la liberté de division de terrains bâtis n'existe pas.
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Posté - 20 oct. 2010 : 18:15:46
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citation: Que faire lorsque les POS ou PLU ds leur article 5 donnent des surfaces minimales pour les lots issues de division? les lots issus de divisions seront inconstructibles, ok, mais, rien n'empĂŞche de diviser!
Que faire quand l'art. 5 ne donne pas de surfaces minimales mais indique ds l'art 15 que le dépassement de COS est interdit? Bien souvent, des divisions de pptés bâtis sont réalisées créant des lots surdensitaires
On est ......mal !
Ou, c'est règles sont légales.....et l'on doit les respecter même si aucune demande d'AOS doit être faite
Ou, l'on considère qu'elles sont illégales et l'on demande à ce qu'elles ne soient pas appliquées
citation: Je croyais entendu que les divisions de pptés bâties étaient de fait car pas soumises à autorisation (même si elles créent des lots inconstructibles).
ben ....non !
citation: Or, si le L 160-1 s'applique, beaucoup de divisions de pptés bâties sont illégales.
Oui....encore faut-il que la Commune le sache et entamme une procédure..
citation: Dans ce cas, la liberté de division de terrains bâtis n'existe pas.
Oui elle existe......,
hors:
L442-1
L111-5-2...(il est terrible celui-la)!
L160-1
etc....(remembrements...etc)
(et je rajouterai mais à débattre, certains articles du RNU)
Liberté.....très surveillée !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 oct. 2010 18:19:31 |
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trek_guada
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Posté - 20 oct. 2010 : 18:40:17
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citation:
citation:
Que faire lorsque les POS ou PLU ds leur article 5 donnent des surfaces minimales pour les lots issues de division? les lots issus de divisions seront inconstructibles, ok, mais, rien n'empĂŞche de diviser!
Que faire quand l'art. 5 ne donne pas de surfaces minimales mais indique ds l'art 15 que le dépassement de COS est interdit? Bien souvent, des divisions de pptés bâtis sont réalisées créant des lots surdensitaires
On est ......mal !
Ou, c'est règles sont légales.....et l'on doit les respecter même si aucune demande d'AOS doit être faite
Ou, l'on considère qu'elles sont illégales et l'on demande à ce qu'elles ne soient pas appliquées
Comment pouvez vous arrivez à dire qu'un art.15 qui interdit le dépassement de COS est illégale?
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Posté - 20 oct. 2010 : 18:51:38
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trek_guada
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Posté - 20 oct. 2010 : 19:16:43
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Effectivement, pour un terrain bâti non issu de division depuis plus de 10 ans, non situé ds un secteur sauvegardé, non soumis au L-111-5, non soumis au L 442 (ppté bâtis dc pas de DP), comment imposer un POS/PLU à la division de la dite parcelle ?? |
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Posté - 20 oct. 2010 : 19:35:23
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Posté - 20 oct. 2010 : 19:46:49
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Posté - 20 oct. 2010 : 19:51:01
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trek_guada
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Posté - 21 oct. 2010 : 12:06:17
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Effectivement, le L 442 pt s'appliquer notamment pour le cas de 2 TAB dont un se voit implanter ultérieurement à la division une extension phénoménale.
Mis à part le L 111-5 et pour le cas d'une ppté bâtie avec 2 corps de bâtiments distinct et vieux de qqs siècles, le L 160 nous rappelle ds le cas où le dépassement de COS est interdit et ds le cadre de la division de cette ppté type, un certains M. CAMPERO sur lequel était passé si je me souvient bien en 2000 la loi SRU. |
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Posté - 24 oct. 2010 : 19:54:38
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 Posté - 24 oct. 2010 : 21:11:04
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lĂ , plutot, non ?
http://www.gridauh.fr/sites/fr/fich...175db0f1.pdf |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 24 oct. 2010 : 22:17:09
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trek_guada
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Posté - 25 oct. 2010 : 09:23:02
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Merci pour ses liens intéressant, S. Perignon pose effectivement la question suggestive de l'interprétation par les SI d'une division rentrant ds le cadre de la législation mais entrainant un aménagement peu réfléchi (division en bande le long d'une voie).
Par ailleurs, en reprenant sur le site du gvt au chapitre des divisions foncières hors lotissement, on peut y trouver :
"La nouvelle rédaction de l’article R.315-54 prévue par le décret du 27 mars 2001 :
Depuis l’adoption de la loi du 13 décembre 2000, relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains et notamment l’article 17 de son décret d’application du 27 mars 2001, le nouvel article R.315-54 disposait en substance :
« le propriétaire ou son mandataire adresse au maire de la commune un plan de division préalablement à toute division de terrain en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constitue pas un lotissement au sens de l’article R.315-1 (alinéas 1 et 2) ou qui n’est pas une des divisions visées à l’article R.315-2-E. »
Il appartenait donc au propriétaire ou son mandataire de vérifier la qualification juridique de la division foncière projetée et notamment qu’il ne s’agissait ni d’un lotissement au sens de l’article R.315-1 du Code de l’Urbanisme, ni d’une division foncière visée à l’article R.315-2 du Code de l’Urbanisme.
La rédaction du nouvel article R.315-54 du Code de l’Urbanisme était assez imprécise quant à la forme de cette déclaration préalable de division foncière adressée au maire de la commune ; aucune précision non plus quant au contrôle à effectuer par le maire de la commune.
Il paraît évident néanmoins que le maire devait :
- d’une part, mettre en place un registre destiné à l’enregistrement chronologique des divisions notifiées,
- d’autre part, s’assurer avec l’assistance des services compétents en la matière mis à sa disposition, de la stricte application des textes régissant les divisions foncières (nouvel article R.315-54 du Code de l’Urbanisme, décret du 27 mars 2001, circulaire du 3 avril 2001) et notamment du respect des règles applicables au lotissement,
- enfin de mettre en œuvre si nécessaire, les sanctions pénales prévues par l’article R.316-2 du Code de l’Urbanisme, prévoyant des amendes rentrant dans le cadre des contraventions de 5ème classe, et destinées à assurer la protection des règles d’urbanisme applicables en matière d’autorisation de lotir."
On nous parle d'un tps....
Puis réforme de l'urba en 2007, créant les nouveaux lotissements. Qu'en est il de ce que l'on vient de lire?
Ainsi, dans le cadre des divisions de pptés bâtis, tjs le cas de la parcelle avec 2 maisons distinctes détachées en l'état, il serait dés lors préférable de déposer un CUb, afin d'informer la mairie de la division et par la mm savoir si elle laisse une division de ppté bâtie se réaliser alors qu'elle pt être non conforme à son réglement d'urbanisme et appliquer le L-160.
Cependant, qu'elle est la valeur d'un CUb, qui on le sait n'est qu'un avis de la mairie sur un projet.
Elle pourrait d'ailleurs ne rien dire sur le CU, laisser la division puis un jour par un changement de responsable urba invoquer le L-160 pour les divisions de pptés bâties non conforme.
Dés lors, soit les pptés bâties sont impossible ds certaines communes qui ont des réglements d'urba contraignant (juste un art 15 interdisant le dépassement de COS), soit on dépose un CUb, sachant que la mairie pourra revenir dessus et invoquer le L-160 ultérieurement.....
Je ne sais quoi en penser...
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Posté - 25 oct. 2010 : 18:33:32
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L'idée est peut-etre séduisante, mais (à titre personnel) j'éviterais de solliciter un cu b sur une division de propriétés bâties.....de peur que l'administration ne se mèle de ce qui ne la regarde sur d'autres sujets.
Non toute la difficulté reside dans le savoir faire du demandeur ou de son conseil, architecte, géomètre, notaire dans son devoir de Conseil et la lecture du POS/PLU.
Et en cas de doutes sur une clause peut-être illégale, il convient de prendre l'attache de juristes spécialisés...(il y en a au moins un sur UI )
Ceci dit, je vous rejoints lorsque vous disiez, qu'en somme l'on fait comme Monsieur Jourdin, des divisions bâties illégales sans le savoir.....dans toute la France.
 
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 25 oct. 2010 : 19:13:01
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Posté - 25 oct. 2010 : 19:18:17
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c 'est plus fin que ça...
le POS peut prévoir que ça posera problème, en fait. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 25 oct. 2010 : 19:22:51
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Posté - 25 oct. 2010 : 19:54:32
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En réponse aux deux derniers post....
Le prôbleme récurent reste de savoir effectivement si une clause du POS/PLU qui ne permetrait pas d'envisager la division (oui, Laurent y compris pour Beau-Papa qui veut donner à ses hérétiers......et je crie aussi....à la non-compréhension) est légale ou pas!
Si elle est légale.............en tant que praticien, je ne la fait pas ou me décharge sur le praticien en charge d'établir l'acte après en avoir avisé le demandeur, par écrit.
Si j'ai un doute sur la rédaction d'une clause abusive, je suis plus ennuyé (la culture de chacun n'est pas forcément assez pointue dans tous les sujets) et je demande conseil.
S'il s'avère que cette clause POS/PLU serait illégale, j'en averti également les principaux interessés et avec leur accord procède au formalisme administratif.
L'essentiel reste , il me semble, de ne jamais taire au client les risques qu'il peut encourir.....
Quand on voit (ce jour , sur un autre forum, un service instructeur demander si un PLU pouvait interdire les divisions........l'on ne peut qu'être prudent sur la volonté "démesurée" des elus de faire ce qu'ils veulent dans leurs communes en allant parfois plus loin que ce que n'autorisent les textes......
Mais oui, la division des propriétés bâties ou non bâties n'est pas FORCEMENT libre...même pour une simple succession....voir ce L115-5-2, à propos duquel Emmanuel sait mon combat...(à la Don Quichotte)
Ce qui est génant dans cette histoire, c'est qu'à partir du moment où aucune demande d'autorisation n'est nécessaire.....qui connait le L160-1 à par maintenant les passionnés d'UI.....même pas 5% des praticiens, Elus ou SI...et que donc....tout le monde en fait!
Mais il en reste 5%....donc.... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 25 oct. 2010 19:55:46 |
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Posté - 25 oct. 2010 : 20:14:18
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Donc, si je résume, le droit administratif est supérieur au droit civil.
Prenons un exemple simple.
Mémé a une parcelle de 1200m2 avec une petite bâtisse dessus, une tonne de Limagne. (allé, hop => google !  )
Mémé a vécu longtemps et lorsqu'elle meure, ses 2 fils sont à la retraite.
Ceux-ci voudrait cultiver leur jardin et demande donc que les 1200m2 soit divisés en 2 parcelles égales, histoire que chacun puisse planter ses choux à sa mode (et l'un versera une petite soulte à l'autre pour la tonne).
Mais voilà que l'affaire se complique parce que la parcelle est en zone constructible... et que le POS fixe des parcelles minimum de 1000m2 dans la zone pour pouvoir bâtir, avec des règles de prospect qui ne permettent pas que la tonne soit à 2m de la future limite de propriété !
Le notaire doit donc leur dire que leur volonté est impossible à réaliser ?
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 25 oct. 2010 : 20:16:42
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on a déjà eu cette discussion !
le droit adm n'est pas supérieur au droit civil.
l'héritage se fait... mais le terrain reste indivis, et c'est tout. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 25 oct. 2010 : 20:24:19
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