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bailleurx
Contributeur vétéran
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 Posté - 03 déc. 2010 : 11:31:49
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j'ai regardé je pense que la taille de votre image quelboulot en debut de post pose des pb
pouvez vous essayer de la retirer momentanément pour voir ce que ca donne |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 03 déc. 2010 : 13:02:08
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ha merci quelboulot ca va beaucoup mieux comme ça |
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thoveyrat
Contributeur débutant
France
52 message(s)
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 Posté - 03 déc. 2010 : 15:51:35
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BailleurX, le problème se situe alors avec la CAF, qui risque fort de retenir les revenus des deux locataires pour son calcul, ou "au mieux" de considérer le fils handicapé comme colocataire et non locataire, et croyez-moi, en termes d'allocation logement, la différence est énorme (par exemple 84€ par mois de différence pour un étudiant boursier au revenu imposable minimum, louant un logement à 250€ de loyer hors charges dans une grande ville de province, suivant que son logement est une colocation ou une location indépendante), déjà pour une personne valide, et une personne handicapée perdrait probablement en plus la majoration pour la vie autonome (105€ par mois)! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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24
Posté - 03 déc. 2010 : 16:46:50
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j'ai déjà eu des loc qui se sont associés sur un bail juste pour faire le dossier CIL et ca n'a pas empêché la personne qui restait seule dans le logement de percevoir sa CAF en se déclarant seule au final
d'ailleurs la CAF se fiche complètement de ce qui est écrit sur le bail elle se base uniquement sur les déclarations du locataire
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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Posté - 03 déc. 2010 : 18:44:12
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par poupix4
oui, Luc, mais au cas où le ou les garants qui se sont portes caution solidaire ont une grave chute de situation.... Généralement, les personnes qui se portent garant en tant que caution solidaire ont une situation qui bien souvent dépasse même mes propres revenus et autres avoirs. Donc en cas de crise, je serai touché avant même que les cautions solidaires ne s'inquiètent du prix du pain posé sur leur table à chaque repas : Mais cela je ne le dit pas, ni au locataire ni au garants. Mais sinon vous avez raison de souligner ce point concernant des cautions solidaires acceptables, mais beaucoup plus modestes que mon exemple ci-dessus. Le problème est donc bien celui de la Loi Boutin qui interdit aux bailleurs le cumul d'une caution solidaire avec un GRL/GLI : je trouve que cela a été une erreur, et pas spécialement en faveur des locataires. moi je pense que cumuler les 2 si le bailleur le veut , ( déjà permis aux apprentis, et étudiants) aurait été bien.
en cas de probleme, il pourrait choisir d'actionner l'assurance ou le garant.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2010 : 12:34:28
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citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai justement réfléchi à cette question et j'en suis venue à la conclusion que dans ce type de cas une solution serait que la caution figure au contrat de bail comme locataire, conjointement solidaire
quels seraient selon vous les obstacles à ça ?
( sachant que la caution dite "locataire" aurait bien entendu une autre résidence principale )
La caution ne peut pas figurer comme co-locatire pour garantir l'exécution du contrat. En cela que la caution est indépendante : ni pacsé ni marié avec le locataire, par exemple. De même, vous ne pourrez pas forcer une personne se portant caution pour une autre à résider dans le lieu louer au locataire. Surtout si la caution a déjà son propre domicile ou sa propre résidence principale.
C'est comme si vous disiez par exemple que le contrat de bail du locataire sera accepté si le locataire est pacsé ou marié à la caution solidaire : Si Pacs, alors sachez par exemple que le Pacs peut être annulé par l'un des deux qui en fait simplement la demande, sans même que l'autre en soit averti. Si Loc+caution marié alors sous quel régime matrimoniale ? Communauté de bien ou avec clause de séparation des biens ? Que quoi en cas de divorce, vous ne pouvez obliger des personnes à rester ensemble ou à vivre ensemble malgré leur volonté de séparation. Nos politiques s'y efforcent depuis des lustres, sans vraiment trop de succès 
D'autre part, la Loi fixe des règles particulièrement précises pour les actes de cautionnement et de cautionnement solidaire. Et heureusement d'ailleurs, car sans cela, imaginer donc les actes de cautionnements bancaires des prêts immobiliers : on se retrouverais très vite avec un système à l'américaine, légalisant même les bookmakers sur le marché immobilier (c'est déjà le cas) et usuriers et prêteurs sur gages sur le marché locatif (on y arrive probablement). Pour une fois que je défend la Loi, cela doit être à cause de l'esprit de Noël
Non la solution réside simplement dans un amendement du texte de la Loi Boutin qui puisse autoriser ou au moins permettre aux bailleurs privés de cumuler la caution solidaire physique et la caution solidaire morale (à plus forte raison lorsque le cautionnement est institutionnelle).
Concernant le bail en location vide : la clause habituelle sur le contrat de bail conformément à l'article 22-1 (modifié par la Loi LMLLE dite aussi Loi BOUTIN) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ( ) est généralement celle ci :
citation: CAUTION SOLIDAIRE : Par acte séparé pour être annexé aux présentes, le bailleur peut éventuellement demander qu’un tiers se porte caution et s’engage, en cas de défaillance du locataire, à exécuter les obligations résultant du présent contrat de location.
Car c'est le premier alinéa de l'art.22-1 qui bloque toute option de cumul, à l'exception de deux catégories (les étudiants et les apprentis) :
citation: Art. 22-1 : Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
.../...
Le problème ne s'applique pas pour les locations meublées, puisque ne dépendant pas directement de la Loi tendant à améliorer les rapports locatifs . Les Locations meublées dépendant principalement (mais pas seulement) du Code Civil, donc en théorie en location meublée, le cumul de cautions solidaires avec une assurance GRL/GLI reste légale (à mon avis et sous réserve de confirmation par d'autres membres du forum).
De fait, sur le contrat de bail en location meublée, la clause concernant la caution solidaire est beaucoup plus consistante, sur mes contrats. Et il est stipulé sur le contrat que (exemple) :
citation: Il s’agit d’un cautionnement solidaire par lequel la caution renonce aux bénéfices de division et de discussion en s'obligeant solidairement avec le locataire signataire du présent contrat locatif. [...]
Le présent engagement deviendra exécutoire de plein droit et sans mise en demeure préalable dès que la créance du bailleur sur le locataire sera elle-même exigible, y compris les sommes dues par anticipation (provision de charges). [...]
L’engagement de cette caution solidaire à durée déterminée est donné pour la durée du bail initial de un an et de quatre renouvellements d’une année chacun, soit un total de cinq années (soit 60 mois x XXX €uros), à concurrence de [somme en toute lettre] €uros (XXX €) représentant 60 mois de loyer initial et de provisions de charges initiales. [...]
L’engagement prendra donc fin le jeudi 31 décembre 2015, sans pouvoir être résilié avant le terme fixé. [...]
L’exécution du présent bail est garantie par :
- A
- B
- C (le cas échéant une caution moral ou institutionnelle)
Qui après avoir pris connaissance du présent contrat, déclarent, chacun individuellement, se porter caution solidaire du locataire pour l'exécution des obligations découlant du présent bail et de ses suites, dans les conditions de l'engagement établi par acte séparé, et annexé au présent bail.
.../...
Et mon acte d'engagement de Caution Solidaire pré-rédigé fait 4 pages, afin de bien informer légalement la caution solidaire de ses droits et obligations.
citation: Initialement posté par bailleurx
j'ai déjà eu des loc qui se sont associés sur un bail juste pour faire le dossier CIL et ca n'a pas empêché la personne qui restait seule dans le logement de percevoir sa CAF en se déclarant seule au final
d'ailleurs la CAF se fiche complètement de ce qui est écrit sur le bail elle se base uniquement sur les déclarations du locataire.
Oui mais là c'est un autre problème. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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27
Posté - 04 déc. 2010 : 12:37:38
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2010 : 12:44:30
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par bailleurx
j'ai justement réfléchi à cette question et j'en suis venue à la conclusion que dans ce type de cas une solution serait que la caution figure au contrat de bail comme locataire, conjointement solidaire
quels seraient selon vous les obstacles à ça ?
( sachant que la caution dite "locataire" aurait bien entendu une autre résidence principale ) La caution ne peut pas figurer comme co-locatire pour garantir l'exécution du contrat. En cela que la caution est indépendante : ni pacsé ni marié avec le locataire, par exemple.
lorsque 2 personnes prennent un bail et qu'ils sont "conjointement solidaires", il n'y a pas (que je sache) d'obligation que ces personnes soient mariées, pacsées, ni même en union libre ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2010 : 13:26:42
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2010 : 13:46:42
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oui mais...
qu'est ce qui fait selon vous que ça ne pourrait pas fonctionner ?
qu'est ce qui interdit à une personne ayant déjà un logement de prendre un autre logement en location (du genre garçonnière par exemple)
quand vous louez un logement à une personne vous ne pouvez quand même pas le forcer à y vivre en résidence principale ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 04 déc. 2010 : 15:11:04
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citation: Initialement posté par bailleurx
oui mais...
qu'est ce qui fait selon vous que ça ne pourrait pas fonctionner ?
L'administration fiscale qui demande le lieu de résidence, d'une part.
D'autre part, si c'est une location vide : l'article 2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui stipule clairement :
citation: Art. 2 : Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
citation: Initialement posté par bailleurx
qu'est ce qui interdit à une personne ayant déjà un logement de prendre un autre logement en location (du genre garçonnière par exemple)
Rien, mais ce sera dès lors un lieu de résidence secondaire. Mais pas le lieu de résidence principale.
citation: Initialement posté par bailleurx
quand vous louez un logement à une personne vous ne pouvez quand même pas le forcer à y vivre en résidence principale ?
Non mais c'est écrit sur le contrat, dans la clause élection de domicile.
Heu.... Vous avez lu les contrats que vous faites signer à vos locataires ?  Moi je n'ai pas lu vos contrats, mais il doit bien y avoir une clause du genre :
citation: ÉLECTION DE DOMICILE : Pour l’exécution du présent contrat et ses annexes associés, le bailleur fait élection de domicile en sa demeure, le locataire dans les lieux loués. [...] À ce titre, la taxe d’habitation est à la charge du locataire en titre, il appartient donc à ce dernier de se déclarer auprès des services concernés.
[...]
En cas de bail à un locataire étudiant : La présente location, constituant la résidence principale du locataire étudiant, est soumise aux articles L.632-1 (modifié par la Loi du 18 janvier 2005) et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Même s’ils sont fiscalement rattachés à leurs parents, les étudiants sont considérés comme ayant leur domicile principal à l’adresse de la location. En effet, selon les termes de la réponse ministérielle du 30 novembre 2004, la résidence principale est « un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s’il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ».
Cela m'étonnerait donc par exemple, que papa & maman qui se portent conjointement (mais individuellement) caution solidaire pour leur enfant (étudiant à l'uni, par exemple) puissent aussi être déclarés administrativement et fiscalement sur le lieu d'habitation de leur propre enfant qui lui se trouve être le locataire de sa résidence principale.
Par contre oui, vous pouvez aussi louer une garçonnière à un locataire, mais dans ce cas :
1 - Faites le plutôt en location saisonnière (et meublée), ce qui vous permettra plus de souplesse dans le cadre de vos locations. Et dans ce cas :
citation: ÉLECTION DE DOMICILE : Correspondant à l’une des exclusions énoncées à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le présent contrat n’est soumis ni aux dispositions de cette loi, ni à celles de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Pour l’exécution du présent contrat et ses annexes associés, la location meublée saisonnière ne saurait constituer en aucun cas la résidence principale du locataire.
2 - Cela m'étonnerait qu'un cadre sup' se paie mensuellement les frais d'un baisesodrome. Il va direct à l'hôtel lorsqu'il est en déplacement (les frais d'hébergement étant remboursés par l'entreprise), et sa femme en sera moins soupçonneuse puisque les factures et frais d'hôtel sont directement envoyés à l'entreprise dont le cadre sup' est salarié : sa boite reçoit la facture, pas lui. Donc Madame la cadre sup' ne découvrira pas l'adultère par ce biais - à moins, pas de bol, qu'elle bosse elle-même au service compta de la boite de son mari. Mais là le mec serait vraiment trop c0n de se faire griller de la sorte et ne mérite même pas sa place de cadre sup' .
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Édité par - Luc Standon le 04 déc. 2010 15:13:14 |
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