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titou0612
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 Posté - 18 nov. 2010 : 19:39:48
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Bonsoir à tous,
je vais essayer de vous exposer clairement notre problème :
1/ Nous habitons au 5ème étage (sur 5) d'un immeuble équipé de balcons mais uniquement au dernier étage (le notre donc). Dans le RDC il est écrit que ces balcons sont des parties communes à usage privatif. Seuls les gardes corps de ces balcons sont privatifs.
2/ Ces balcons sont aujourd'hui dégradés et des travaux de réparation (associés à un ravalement de la façade) ont été voté en AG (en mai 2010) après proposition de devis par plusieurs entreprises. Pour chacun de ces devis une estimation de la part à payer pour chaque copropriétaire a été fourni. Dans ce devis rien en faisait référence à des travaux d'ordre privatifs.
3/ Aujourd'hui les travaux ont débuté et il s'avère que le problème lié aux balcons est plus sérieux que prévu. Un devis de travaux supplémentaires à donc été soumis au vote des copropriétaires début octobre en AG et accepté.
Lors de cette AG certains copropriétaires sont revenus sur le premier devis et prétendent que certaines parties de ce devis relèvent du privatif et non des parties communes. Là dessus, le syndic nous dit que l'estimation de la part de chacun qui nous avait été fourni au moment du vote peut "évoluer". Ce qui nous surprend c'est qu'une partie des travaux qui ont été votés en AG puissent tout d'un coup devenir d'ordre privatif. Je me demande donc si c'est bien légal ?
4/ De plus la partie des travaux concernée nous semble de toute façon relever des parties communes puisqu'il s'agit :
* De déposer puis reposer les gardes corps pour fabriquer la nouvelle dalle du balcon. Hors si les gardes corps sont effectivement privatifs, cette opération sert avant tout à la fabrication de la nouvelle dalle (la partie commune donc).
* De rehausser les gardes corps pour mise aux normes. Là encore si les gardes corps nous appartiennent il s'agit avant tout de mettre aux normes (au niveau sécurité) le balcon en lui même, et il nous semblait que tout ce qui relève de la sécurité dans les parties communes de l'immeuble concerne l'ensemble des copropriétaires.
Qu'en pensez vous ?
Voila, j'espère avoir décrit les choses assez clairement,
Merci d'avance pour vos réponses.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 18 nov. 2010 : 21:21:27
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Il faut avant tout voir votre RDC pour ce qui concerne l'entretien des parties privatives lors d'un ravalement des façades. Il est parfois précisées que, bien qu'étant privatives (ex : volets, persiennes, fenetres et portes-fenetres, gardes-fous, etc ...), elles seraient globalement prises en charges, répartition entre tous aux tantièmes.
Sur ce que vous exposez, la réfection étant globale, la décision de l'AG est conforme s'agissant de travaux qui incombent au syndicat..
Le syndic procède ensuite à la répartition, conformément à ce qu'en précise le RDC.
Autre chose est la mise aux normes (hauteur) de ce garde-fou. Dans la mesure où la mise aux normes de cet élément privatif est obligatoire (votre assureur risque de ne pas vous couvrir si ce n'était pas le cas lors d'un accident), vous avez tout intéret à ce que cela soit réalisé lors de ces gros travaux, le coût du nouvel équipement (ou de l'ex-modifié) étant sans doute réduit. Pour la main d'œuvre, il sera sans doute difficile de l'identifier distinctement du reste du chantier.
Sur le fond du problème, même si on peut estimer que le garde-corps est indivisible du balcon lui-même, dans la mesure où le RDC le classe privatif, son entretien et sa réfection sont intégralement à votre charge, comme il en est de tout ce qui vous est privétif. |
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titou0612
Nouveau Membre
2 message(s)
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 2
Posté - 19 nov. 2010 : 19:15:22
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Bonsoir, et d'abord merci pour votre réponse ;)
citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut avant tout voir votre RDC pour ce qui concerne l'entretien des parties privatives lors d'un ravalement des façades. Il est parfois précisées que, bien qu'étant privatives (ex : volets, persiennes, fenetres et portes-fenetres, gardes-fous, etc ...), elles seraient globalement prises en charges, répartition entre tous aux tantièmes.
Concernant l'entretien de ces partie il me semble que rien est précisé dans le RDC ...
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur ce que vous exposez, la réfection étant globale, la décision de l'AG est conforme s'agissant de travaux qui incombent au syndicat..
Le syndic procède ensuite à la répartition, conformément à ce qu'en précise le RDC.
Lors de l'AG du mois de mai une répartition avait en effet été proposée conformément au RDC. C'est cette répartition que certains copropriétaires contestent aujourd'hui bien que les travaux aient été votés et débutés. En fait, ma question est : en ont ils le droit ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Autre chose est la mise aux normes (hauteur) de ce garde-fou. Dans la mesure où la mise aux normes de cet élément privatif est obligatoire (votre assureur risque de ne pas vous couvrir si ce n'était pas le cas lors d'un accident), vous avez tout intéret à ce que cela soit réalisé lors de ces gros travaux, le coût du nouvel équipement (ou de l'ex-modifié) étant sans doute réduit. Pour la main d'œuvre, il sera sans doute difficile de l'identifier distinctement du reste du chantier.
En effet, il n'est pas question de contester cette mise aux normes, mais ne concerne t'elle pas l'ensemble des copropriétaires comme tous les éléments de sécurité dans les parties communes ?
De plus, si on revient sur le point 4 de mon premier message, la partie des travaux contestée par les copropriétaires concerne deux points qui ne sont pas dissociés sur le devis.
Si le rehaussement des gardes corps (qui d'ailleurs n'implique pas un changement d'équipement) nous semble en effet discutable, la partie concernant le démontage et remontage des gardes corps (la partie privative) est une conséquence de la réalisation de la nouvelle dalle (la partie commune) et nous semble dans ce cas concerner l'ensemble des copropriétaires.
Dans ce cas comment faire une nouvelle répartiton ?
merci encore pour votre aide |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 19 nov. 2010 : 21:41:57
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"Lors de l'AG du mois de mai une répartition avait en effet été proposée conformément au RDC. C'est cette répartition que certains copropriétaires contestent aujourd'hui .....""
Le RDC fixe les modalités de répartition des charges. Ces répartition ne peuvent être modifiées qu'à l'unanimité (ou à la marge à une autre majorité.)
Dans la mesure où l'AG n'a pas modifié la répartition RDC, c'est celle-ci que le syndic doit appliquer sans état d'ame.
Concernant le garde-corps, ce n'est pas un élément que vous avez ajouté : il est constitutif du balcon. Les travaux de démontage/remontage nécessaires à la réfection de la dalle sont indivisibles de cette réfection. La charge en incombe au syndicat. |
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MUSTANG
Contributeur débutant
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4
 Posté - 26 nov. 2010 : 17:22:39
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Un balcon est à usage privatif,mais fait partie intégrante du gros-oeuvre de l'immeuble.De ce fait les travaux relatif à celui-çi incombe à la Copropriété. |
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malin
Contributeur actif
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253 message(s)
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5
Posté - 26 nov. 2010 : 18:00:18
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MUSTANG, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes.......- le gros œuvre des bâtiments... etc....
Il est toujours nécessaire de s'en référé au règlement de Copropriété (titre) afin d'être éclairé sur le caractère réel de la destination (commune ou privative)
Si les carrelages, gardes corps etc... sont considérés comme des éléments dissociables du gros œuvre par le règlement de Copropriété et donc à l'usage et à la charge privatif vous ne sauriez être aussi affirmatif dans vos écrits qui en l'occurrence sont des conseils mal orientés. |
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MUSTANG
Contributeur débutant
France
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6
Posté - 30 nov. 2010 : 09:42:33
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Sauf que la loi du 04/01/78 définit clairement les équipements dissociablement liés et indissociablement liés,et que le RC ne peut aller contre la loi!
Hors,comment retiré un garde corps,voire un carrelage scellé,sans endommager le Gros oeuvre? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 30 nov. 2010 : 11:23:15
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Que vient faire ici la loi de 78 sur les questions d'assurance et de responsabilité ? 
Ainsi que le rappelle Malin, "dans le silence ou ...." c'est ici le RDC qui s'impose, convention entre les copropriétaires qui est leur "loi commune" à tous.
La dalle béton/pierre constitutive du gros œuvre du balcon étant classée "partie commune" par le RDC, sa réfection/entretien ou sa démolution est à charge du syndicat. |
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