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barnabé
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 Posté - 20 nov. 2010 : 21:02:18
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Notre CS est majoritairement opposé à une projet de résolution du psdt pour mandater un architecte en vue d'une étude sur un ravalement qui devra aussi être soumis à vote d'AG. La réaction du CS est uniquement guidée par l'angoisse que lui inspire le sujet et son impact financier.
L'objectif est de bien préparer le chantier, pas de le provoquer et ne pas être pris de court quand la Mairie nous adressera un 1er courrier de notification suivi d'un 2nd 6 mois plus tard.
Selon le principe que : Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale (CA Paris 02/12/1981 - Dalloz I.R. 1982, 439).
j'ai tenté d'outrepasser le CS en majorité hostile et de lui apporter les arguments sur la bonne méthode pour réaliser ce gros projet mais ça n'a pas suffi.
Enfin j'ai demandé au syndic d'organiser avec le CS la sélection des sujets à retenir sur la foi qu'il saurait arbitrer dans l'intérêt collectif et faire adhérer les plus hostiles des CS.
Bien sûr on peut proposer ce sujet en son nom propre mais un tel projet doit être soutenu par le CS dans son ensemble.
Le gestionnaire me renvoit à consulter de manière collégiale le CS cà d si celui-ci rejette une proposition pertinente et pouvant éviter une AGE il a raison et le projet est retiré de l'Odj ?
Comment peut-on éviter ca ? Comment gérez-vous les divergences au point que vous devez renoncer à ce qui est le mieux pour tous ?
Le gestionnaire a-t-il raison de vouloir l'accord du CS pour retenir le projet ?
Je continue à penser que le CS n'a pas à confisquer ce que l'AG pourrait avoir à décider de manière raisonnable.
merci de vos réponses.
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Gédehem
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Posté - 20 nov. 2010 : 23:24:24
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Il est évident que lorsqu'un CS est majoritairement opposé à tel point, on ne peut aller contre.
Sauf que parfois il faut pousser les choses pour convaincre le CS.
Une piste : pourquoi ne pas faire une réunion CS (et pourquoi pas avec le syndic, en y invitant un archi ou un bureau d'étude dont la seule mission sera d'expliquer tout l'interet qu'il y a à passer par des (vrais) professionnels pour des travaux qui dépassent la compétence du syndic (ça, il ne faut pas le dire devant le syndic  ).
Autre piste : forme au CS une commission had oc qui sera chargée de travailler sur ce chantier ... commission qui sera sans aucun doute amenée à se rapprocher de professionnels pour aller plus loin.
Sans doute qu'un RDV avec u bureau d'études ou un archi permettrait de lever qques doutes ?
Il ne faut pas hésiter à faire jouer la peur pour soulever l'irrespnsabilité de s'en remettre au seul syndic pour des chantiers difficiles, compliqués. On paye plus tard les quelques économies que l'on croit avoir fait.
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barnabé
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 2
Posté - 21 nov. 2010 : 17:15:14
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Nous avons des déjà des commissions qui sont des coquilles vides alors...
Oui pourquoi pas inviter un architecte mais il sera soupçonné d'impartialité.
Justement je voulais que le syndic dont la conservation et l'entretien du patrimoine est de sa responsabilité explique et convainque le CS resistant. Mais celui-ci me réplique qu'il faut une décision collégiale et que si le CS rejette et bien c'est tant pis.
Mais je ne comprends pas pourquoi il faudrait que le CS décide des sujets qui seront retenus dans l'Odj raison pour laquelle je demandais au syndic de le porter au nom de l'intérêt général (au passage le syndic n'a jamais aucun projet).
Heureusement en général l'Odj se fait de manière assez consensuelle mais quid quand le CS rejette les propositions de bon sens et fait porter le risque sur le SDC faute de prendre ses responsabilité. |
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ABCT
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 Posté - 21 nov. 2010 : 18:00:20
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Barnabé: En principe il ne semble pas encore avoir d'urgence à votre problème.... Alors pourquoi ne pas "travailler" en profondeur en posant votre candidature comme membre du C.S.???? lors du prochain renouvellement.
Sauf si votre immeuble expose un risque majeur, votre municipalité ne vous poursuivra pas pour un éventuel retard (mais par rapport à quoi???? à l'esthétique? au délabrement??? en fonction de la date de votre dernier ravalement??) Quelle est l'ancienneté de votre copro???? ou date du dernier ravalement?
Si la mairie justifie "son" urgence ne soyez pas timide exposez vos problèmes de convocation d'une A.G. en présence de pro....Je conseille un déplacement en Mairie, rappelé ensuite par un courrier relatant votre dialogue afin de garder une trace.... |
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barnabé
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4
Posté - 21 nov. 2010 : 20:06:02
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bonsoir
Je suis déjà pst du CS et notre dernier ravalement date de 20 ans donc on s'attend à recevoir un courrier de la mairie. Il n'y a pas d'urgence mais en fonction de la date de ce courrier (je ne parle pas de l'injonction délivrée 6 mois après le 2nd courrier) et de notre AG proche ou non il faudra bien se mettre en mode de gérer ce projet. Nous ne pensons pas qu'un report sera accepté dans notre cas mais nous essaierons d'en obtenir un.
Et si nous votons de réaliser une étude par un architecte nous aurons avancé sans devoir convoquer une AGE dans la précipitation et couteuse en plus.
C'est juste de l'anticipation et la volonté de bien préparer avec réflexion.
En plus j'ai compris d'un post sur le ravalement que 3 AG étaient requises ce qui prendra 3 ans à partir du vote de l'étude technique.
Comment faites-vous pour anticiper un tel chantier en général démarré par contrainte municipale ? |
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Gédehem
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Posté - 21 nov. 2010 : 21:31:24
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3 AG pour décider de travaux, comme un ravalement de façades ?? 
Et où donc avez-vous pu lire une telle chose ??
Ces "gros" travaux ne s'élaborent pas à la va-vite sur un coin de table 3 mois avant une AG. Ils s'anticipent, parfois d'une année (NB : fonds de réserve pour travaux futurs à 3 ans, ce n'est pas pour amuser la galerie !)
Compter 1 année n'a rien d'extraordinaire. Car pour les gros travaux périodiques on n'attend pas le dernier moment.
Un principe : le ravalement des façades, c'est tous les 10 ans (Article L.132-1 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) .
A défaut, la responsabilité du syndicat peut être engagée pour "défaut d'entretien" (L.art.14).
Idem pour la responsabilité personnelle du syndic, qui n'aurait pas de lui-même prévu ces travaux, appelé l'AG à se prononcer. Son assureur RCP devrait en être informé.
L'assurance de l'immeuble (du syndicat) peut ne pas prendre en compte certains dégats des eaux en raison de la position de la personne assurée cause de l'aggravation du risque.
Il est évident que le syndicat qui ne rend pas étanche les façades du bâtiment en n'effectuant pas les travaux nécessaires, éventuellement qui refuse de les faire lorsque la question lui est posée, accentue le risque .....
Ces travaux doivent donc être abordés 1 ou 2 ans avant. Pour le choix d'un BE, d'un archi ou autre, pour élaborer un "descriptif/cahier des charges" (que voulons nous faire), d'un pré-financement éventuel, de'une prise de décision globale "en pleine connaissance de cause.
Autrement dit, un ravalement des façades compliqué, la réfection totale de la toiture, c'est au bout de 8 ans qu'il faut s'en occuper afin que les travaux soient effectués tous les 10 ans, à qques mois près bien entendu (au plus 1 an !).
Un CS qui ne comprend pas, et l'obligation, et la nécessité, est irresponsable (il faut le leur dire, même si c'est avec des gants).
Sur le fond de l'affaire, vous pouvez en qualité de copropriuétaire demander l'inscrioption de question en faisant des propositions pour un bureau d'étude, un architecte. Le syndic ne peut en aucun cas s'opposer à l'inscription, ni lui ni le CS n'ayant droit de veto sur les questions dont l'inscription est demandée dans les régles (D.art.10)
On se moque ici de la "décision collégiale" du CS, qui ne peut être retenue que pour les "avis" qu'il peut émettre, les décisions dans son champ de compétence.
Le CS n'en a aucune pour apprécier les questions dont l'inscription est demandée par les copropriétaires, ici pour une étude afin d'évaluer les travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment.... abandonné depuis 20 ans (soit 10 de trop !) |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2010 21:47:38 |
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Posté - 21 nov. 2010 : 21:41:25
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Gédehem
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Posté - 21 nov. 2010 : 21:44:51
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Peut-être, mais moi c'est toujours sec, avec 2 glaçons qui servent d'échaffaudage ....... ! |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2010 21:50:10 |
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barnabé
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Posté - 22 nov. 2010 : 09:46:28
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Oui on peut considérer que l'obligation de ravaler au-delà des 10 ans n'a pas été respectée et que c'est la responsabilité du syndic de l'époque (et un peu du CS aussi) de ne pas avoir proposé ce projet. Mais il est vrai que tout le monde attend le courrier de la mairie voire l'injonction.
Donc comme ce courrier va finir par arriver en tant que pdst du CS (depuis peu de temps) je souhaite avec que CS préparer au mieux ce gros chantier et faire voter une étude avec architecte sans attendre de le recevoir ni attendre l'injonction.
Les 3 AG (donc 3 ans avant début des travaux) et la méthode sont celles décrites ici : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=7876
Comme vous je pense que 2 ans n'est pas trop pour le préparer correctement. Mais la majorité du CS ne veut pas en entendre parler préférant agir quand il sera contraint et le gestionnaire me demande d'obtenir un avis collegial du CS alors que je lui demande précisément au titre de sa responsabilité que vous mentionnez de reprendre la main sur cette demande de résolution.
Evidemment je peux présenter seul mais un ravalement n'est pas qque chose mineure. Il faut un soutien plein et entier du CS et adhésion des copro car en effet il faudrait pouvoir constituer une provision aussi pour gros travaux.
Bref je vais repasser par le syndic pour le mettre en face de ses responsabilités. |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2010 : 11:04:15
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"c'est la responsabilité du syndic de l'époque ...."
Oui et non : certes, il devrait prendre les devants et faire des propositions à l'AG.
Mais c'est le syndicAT qui est responsable, ce sont les copropriétaires au premier chef.
L'attitude irresponsable de votre CS le montre : ce refus est incompréhensible !
D'autant moins, qu'un ravalement "sous la contrainte" ne coute pas moins cher qu'un bon chantier bien préparé, au contraire !
De plus, il sont généralement engagés à la va vite, sans autre vision que de satisfaire l'administration et non le syndicat, donc les copropriétaires.
Il n'est pas facile de sortir de ces situations avec des copropriétaires aussi inconscients, je dirais même incompétent pour être "copropriétaires"...
Alors lorsqu'ils sont au CS .... 
Il vous faut donc forcer les choses.
Sur les délais, il ne faut pas 3 AG. 2 tout au plus pour un gros chantier :
- 1 pour décider de ce qu'on veut faire et prendre éventuellement un Mœ.
- 1 pour décider des travaux avec l'entreprise retenue.
Autrement dit, c'est au plus 13 Ã 14 mois, du moins si le chantier est important.
Dans les autres cas, s'agissant de refaire l'étanchéité complete des façades sans gros travaux autre que quelques reprises, et sans intervention d'un tiers, en 8 / 10 mois et une AG l'affaire est résolue.
Reste effectivement le financement, qui doit être anticipé.
Sur ce point, on ne dira jamais assez toute l'importance, la nécessité de provisionner systématiquement un "fonds de reserve pour travaux". On le fait bien dans le monde de l'entreprise (amortissement/investissement).
Cela devrait être obligatoire dans nos copropriétés, comme cela est la régle chez nos cousins du Québec. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2010 11:12:18 |
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Posté - 22 nov. 2010 : 11:49:11
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on parle souvent d'un ravalement tous les dix ans, mais à ma connaissance il n'existe pas de textes généraux sur cet échéancier.
C'est à la mairie qu'il revient de le définir, ce qui n'est pas très courant...
citation: Chapitre II : Ravalement des immeubles.
Article L132-1
Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté.
Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale.
Article L132-2
L'article L. 132-1 est applicable à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.
Article L132-3
Si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite en application de l'article L. 132-1, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire.
L'arrêté visé à l'alinéa ci-dessus est notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an.
Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Article L132-4
La procédure prévue à l'article L. 132-3 est également applicable lorsque les travaux, entrepris dans les six mois de l'injonction, n'ont pas été terminés dans l'année qui la suit. L'arrêté municipal est de même notifié au propriétaire, avec sommation d'avoir à terminer les travaux dans le délai qu'il détermine.
Article L132-5
Dans le cas où les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d'office, aux frais du propriétaire.
Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d'impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d'impôts directs.
mais tout ce qu'a dit gédehem est exact.
On parle souvent de 3 ans :
année N : choix du MO par l'AG
année N+1 : choix du dossier technique avec estimatif par l'AG et lancement de la consultaion des Appels d'offres
année N+2 : choix du ou des entreprises
Durant ces 3 années, résolution pour avances pour travaux, ce qui en fait correspond à un intervalle de 2 ans plus 2 mois mini pour lancer les travaux |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2010 : 14:50:47
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La mairie ne définie rien du tout. Elle met en œuvre ou pas les prescriptions du Code de la construction.
"Les travaux nécessaires DOIVENT être ....." : c'est un "ordre" , pas l'expression d'un souhait, d'une recommandation !
A défaut de l'avoir fait "au moins tous les 10 ans", la mairie pourra engager la procédure indiquée, du moins si elle est concernée.
Ceci étant rappelé, le syndicat qui attend passivement une telle injonction pour engager des travaux "forcés" est pour le moins "débile" ! |
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barnabé
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Posté - 22 nov. 2010 : 15:15:25
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raison de ne plus pour ne pas attendre et voter d'ores et déjà un projet pour mandater un architecte et réaliser une étude et le faire porter par le syndic au cas où le CS serait toujours majoritairement opposé.
Mais je comprends qu'il faudra 2à 3 AG pour approuver chaque étape du projet soit 2.5 à 3 ans si on ne veut pas convoquer une AGE spécifique.
Mais sur le fond vous avez raison notre CS est peu disposé à entendre nos arguments même raisonnables et notre syndic d'aucune utilité.
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Posté - 22 nov. 2010 : 15:31:08
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gedehem :
citation: La mairie ne définie rien du tout. Elle met en œuvre ou pas les prescriptions du Code de la construction.
"Les travaux nécessaires DOIVENT être ....." : c'est un "ordre" , pas l'expression d'un souhait, d'une recommandation !
le second article vien mettre un bémol, d'autant que le premier article parle de "propreté", ce qui est notion "largement" exploitable.
Mais pas de polémique, ce qui est important pour barnabé, c'est de démarrer l'opération.
Face à un CS "dur d'oreilles" c'est difficile : il n'empeche, il faut faire mettre deux résolutions à l'OdJ,
* le premier concerne les travaux ou lancement d'un projet
* le second une résolution concernant une avance pour travaux à venir (au mini, obligatoire tous les 3 ans ) et ensuite à vous barnabé d'expliquer en AG :
1- qu'il vaut mieux économiser pour éviter d'être contraint à sortir une grosse somme, le jour venu
2- d'expliquer qu'il vaut mieux prendre un certain temps avant pour bien étudier
3- expliquer que l'on peut prendre de 3 à 4 ans pour la réalisation
4- que les vendeurs potentiels ne perdre pas leur argent, car ceci est une avance tant que les travaux n'ont pas été voté (à l'exception des honoraires partiels du MO)
5- faire voter des honoraires du MO au fur et à mesure des AG
6- etre candidat au CS, et que vous vous proposez pour "piloter" avec le syndic et le CS, ce projet. |
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Posté - 22 nov. 2010 : 15:34:15
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et j'oubliais :
7 que la TVA à 5,5% est une niche fiscale, qui, un jour, peut s'écrouler sur le chien .... soit une augmentation brutale de 14,1% ! |
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MUSTANG
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Posté - 26 nov. 2010 : 17:12:08
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La premiere chose,c'est d'envoyer le projet de résolution en RAR,afin qu'il soit inscrit à l'ordre du jour.Le CS ne peut pas décréter qu'une résolution est digne ou non de figurer à l'ordre du jour.
Pour l'AG,présenté un dossier suffisamment étayé,afin de convaincre l'Assemblée.C'est elle qu'il faut convaincre,si le CS est sourd! |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 27 nov. 2010 : 18:52:23
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Ravalement tous les 10 ans!!!!!!! qui procède ainsi????Peu de copropriétés.
Qu'appelle-t-on ravalement??????
Une couche de peinture??? ou une reprise totale de l'enduit avec mise à nu jusqu'au béton?????
Evidemment nous avons donné dans ces travaux....Mais nous ne pourrons les honorer tous les 10 ans (en plus de la chaufferie peut être??)
Dans nos devis les tarifs varient du simple au double car certains vous proposent un nettoyage et une couche de peinture d'autres un travail plus .... durable.
Nous avons obté pour la "durabilité". |
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Gédehem
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Posté - 27 nov. 2010 : 19:06:18
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Dans "mes" copropriétés et dans bien d'autres (avec plein d'S) le ravalement des façades comme la réfection/révision de la toiture se font tous les 10 ans. Ne serait-ce que pour que marche la garantie décennale sur les produits ou matériaux utilisés.
Les travaux en copropriété (comme en propriété unique) sont permanents sil'on veut bien entretenir et valoriser notre bien. C'est tout le role du CS que d'établir (avec le syndic) un calendrier sur ce point.
Il a été dit ici et ailleurs que les gros travaux d'entretien et de réfection s'anticipent toujours, parfois de 3 ou 4 ans, selon le calendrier pré-établi.
Ravalement en 2000, le prochain en 2010.
en 2001 on refait les espaces verts qu'on avait commencé à prévoir en 1999
Toiture en 2002, suivant en 2012.
Ascenseurs en 2003 ...étalés jusqu'en 2008.
2009 réfection cages d'escalier...
2009 prévoir la chaufferie ... pour 2011.
etc ...etc ... et on recommance ainsi de suite tous les ans !
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Édité par - Gédehem le 27 nov. 2010 19:08:59 |
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mespres
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Posté - 28 nov. 2010 : 22:20:38
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Gedehem, je serai très curieux de connaître le pourcentage d'immeuble qui effectue un ravalement tous les 10 ans. Vous suggérez 100%, je crois que l'on est plus plus près de 0 %.
Pour Barnabé, je pense qu'il faut y aller avec discernement et doigté: Pour 2011, contentez vous d'une résolution informative, en espérant que le CS ne soit pas suivi dans on rejet du ravalement par le syndicat. Il sera ensuite plus facile d'obtenir la coopération du CS. |
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Gédehem
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Posté - 28 nov. 2010 : 22:58:06
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Je ne suggère rien : de ce que je connais autour de moi (et je parle d'un grand cercle, je dirais sans doute 80% !
Comprenons nous ...
Votre voiture à un petit accrochage, à 80% les gens font réparer, et pas uniquement parce que l'assurance rembourse, tout ou partie ...
Sauf que votre voiture à 12.000 perd 1000 € (au moins) tous les ans, et que l'entretenir à grand frais ne la valorise pas du tout ....
Votre apparte à 150.000 € a toutes les chances de voir en permanence grimper son capital .... pour eu que vous l'entreteniez, à commencer par les parties communes qui la première chose visible lorsqu'on vend.
Si vous n'entretenez pas c'est la décrépitude, la chute du "standing" même s'il est quasi au raz des paquerettes, la chute des prix, des loyers, la popérisation ... et le syndicat "en difficulté, voire en quasi faillite ....
(il se dit que 30% des syndicats sont "en difficulté")
Le problème, qui est très franco-français, c'est la course à l'accession à la propriété, et donc à la copropriété, sans voir qu'il faudra financer en permanence des travaux importants, chaque année, parfois sans souffler pendant 10 ans.
Qui a les moyens de suivre ?
Taux de propriétaires en France plus de 60%. En allemagne et en Angleterre : un peu au dessus de 40% .
Nous sommes encore en France les victimes inconscientes de 1789 : le droit de propriété est passé du souverain au peuple, chacun voulant avoir par là une part du pouvoir qui était sous l'ancien régime attaché principalement à la terre !
Etre propriétaire c'est être maitre chez-soi, revanche sur le souverain qui était maitre partout !
JPM saurait nous en mettre des pages là dessus ....
Sauf qu'être propriétaire impose des contraintes, comme celui d'entretenir son patrimoine. C'est parce qu'elle ne le pouvait plus qu'une grande partie de la noblesse d'antan (Noblesse = qui tire des revenus sans avoir à travailler) a dilapidé son patrimoine ..
Etre propriétaire impose des moyens, ce que de trop nombreux copropriétaires oublient.
Traduction : si la réfection des touiture n'est pas faite tous les 10 ans, c'est uniquement parce qu'une grande part des copropriétaire de ce syndicat n'ont pas les moyens de détenir leur patrimoine, de l'entretenir, de le valoriser.
Autrement dit, en devenant propriétaire dans telle copropriéré ils ont eu les yeux plus grands que le ventre !
Est-ce une raison valable, un motif à opposer au ravalement des façades tous les 10 ans ?
Certainement pas ! |
Édité par - Gédehem le 28 nov. 2010 23:00:42 |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 29 nov. 2010 : 06:54:35
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Le rythme décennal n'a pas jamais été appliqué sur les immeubles où j'ai été/suis copropriétaire. Je peux vous assurer que cela n'a affecté en rien leur valeur patrimoniale. Mieux encore, notre immeuble de 1985 a été ravalé en 2000, pratiquement contre l'avis de l'architecte qui n'en voyait pas l'intérêt. Le prochain ravalement sera fait à l'horizon 2015-2020, et les appartements se vendent en un rien de temps dans notre copro.
Dire qu'un immeuble non ravalé tous les 10 ans est voué à la perdition, n'a aucun sens. |
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