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leader13
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 Posté - 29 nov. 2010 : 17:56:41
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Un appartement de notre copropriété a une canalisation d'eau froide qui fuit. Cette canalisation passe dans la chappe et ne déssert qu'un appartement. Nous sommes bien dans le cadre de problème privatif puisque située après compteur divisionnaire.
Le syndic a mandaté après appel du propriètaire un plombier pour recherche de fuite.
Cette recherche de fuite a conclu que c'est la canalisation qui passe dans la chappe et qui alimente le bidet de la salle de bain qui s'est rompue.
Le plombier a proposé de shunter l'alimentation en eau froide du bidet. Le propriètaire a donné son accord car il compte supprimer ce bidet.
Ma question est la suivante: Qui doit payer la recherche de fuite et l'intervention du plombier pour la suppresion d'alimentation du bidet ?
Le syndic me dit que c'est Ă la copro de payer et ensuite au syndicat de se faire rembourser par l'assurance de l'immeuble.
Le syndic doit -il pour ce type de dossier prélevait des honoraires de frais de gestion ?
Je ne comprends pas pourquoi une intervention sur partie privative doit ĂŞtre pris en charge par la copro.
Merci pour vos réponses
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ABCT
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 Posté - 30 nov. 2010 : 18:35:34
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La recherche de fuite doit être engagée lorsqu'il n'y a pas d'origine "connue" du sinistre....
Dans votre cas, il apparaît "clairement" que la "localisation" du problème était cernée.....Dans ce cas il n'y a pas de recherche de fuite il y a purement et simplement réparartion à effectuer.... |
Édité par - ABCT le 30 nov. 2010 18:36:35 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 30 nov. 2010 : 18:46:27
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citation: Un appartement de notre copropriété a une canalisation d'eau froide qui fuit.
citation: Cette recherche de fuite a conclu que c'est la canalisation qui passe dans la chappe et qui alimente le bidet de la salle de bain qui s'est rompue
l'emplacement exactt de la fuite n'était pas connu avant la recherche de fuite; il devait donc y avoir une recherche de fuite mais, le problème..... récurrent, c'est qui doit commander cet recherche |
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leader13
Contributeur débutant
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Posté - 30 nov. 2010 : 21:43:22
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Le plombier a été mandaté par le syndic pour recherche de fuite. Avant intervention du plombier nous ne pouvions pas savoir quelle canalisation fuyait dans la salle de bain: la baignoire, les vasques ou le bidet.
Pour sa recherche de fuite le plombier a mis en place sur chaque arrivée d'eau froide de sanitaire un manomètre trés sensible. Seule la canalisation du bidet perdait de la pression. Il a éré décidé d'isoler cette canalisation.
En fait il y a eu recherche de fuite et arrĂŞt de la fuite en mĂŞme temps.
Qui doit payer l'ensemble de l'intervention ? |
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malin
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Posté - 30 nov. 2010 : 22:03:34
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La recherche et la mesure conservatoire pour faire cesser la fuite ayant été commandées par le Syndicat des Copropriétaires, c'est au commanditaire de payer l'ensemble (qui commande paye). Par contre, si une franchise existe au titre de la garantie recherche de fuite souscrite par le syndicat, cette dernière devra être acquittée en totalité par le Copropriétaire du lot, la fuite ayant été détectée non pas sur une canalisation commune, mais sur une privative. |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 01 déc. 2010 : 15:48:06
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Il est stipulé au départ une fuite de canalisation desservant un seul appartement.....
Donc depuis l'origine on est sûr de la "privatisation" de la fuite non???? |
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Posté - 01 déc. 2010 : 17:07:53
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la privatisation d'un réseau n'est pas toujours aussi évident qu'on le dit, 2 grands cas pour une fuite situé après le compteur individuel :
* le réseau est apparent : il est privatif
* le réseau est enterré ou pris dans une dalle : il est commun, au prétexte qu'il se trouve dans la partie commune (le sol ou la dalle)
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GĂ©dehem
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Posté - 01 déc. 2010 : 18:18:28
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"le réseau est enterré ou pris dans une dalle : il est commun, au prétexte qu'il se trouve dans la partie commune (le sol ou la dalle)"
Serait-il encatré dans une dalle partie commune, le réseau est privatif sur toute la longueur qui ne dessert qu'un seul lot.
La distinction "commun/privatif" est fonction de la desserte commune ou non : une canalisation desservant 2 lots est commune dans la partie ...commune.
Elle devient privative Ă partir du T ou du Y de piquage sur cette canalisation commune, qu'elle que soit la zone par laquelle elle passe ensuite, en dalle, dans le sol commun, etc .... |
Édité par - Gédehem le 01 déc. 2010 18:19:49 |
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Posté - 01 déc. 2010 : 19:44:43
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gedehem : un réseau "enterré" dans une partie commune est une partie commune, car le proprio n'a pas accès à l'intérieur de cette partie.
mais si votre argument est appuyé par un texte je suis prêt à le lire... |
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felix1930
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Posté - 01 déc. 2010 : 20:12:49
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il y a depuis xx temps y compris dans l'ancien forum de nombreux sujets sur ce problème de canalisation.
On y retrouve comme dans le Litec de nombreux jugements qui précisent entre autre < une canalisation raccordant un appartement aux canalisations de l'immeuble était un branchement particulier est constituait donc une partie privative, alors même quelle était encastrée et inaccessible>
le seul,mais gros problème,c'est qu'au niveau assurance le point de vue est à l'opposé de" ce qui précède
Pourtant les canalisations eau, et autres réseaux sont posés sur la dalle et non (sauf exception) dans la dalle ;ensuite vous avez suivant le cas chape "béton" de pose carrelage ou autre |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 déc. 2010 : 20:19:55
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leader13, regardez tout de même le règlement de copropriété.
Il n'est possible ni de localiser précisément la fuite ni de réparer une canalisation qui passe dans la dalle. Il faut donc abandonner la canalisation fuyarde et en passer une autre dans l'appartement (coffrages pour cacher). La dalle qui est une partie commune n'est donc pas touchée dans ces circonstances. C'est sans doute pourquoi des règlements de copropriété déclarent "partie privative" une canalisation qui ne dessert qu'un appartement bien que passant par une partie commune.
Regardez ce que dit votre règlement de copropriété. Le syndic devra s'y conformer pour cette fuite et pour les suivantes ... que je ne souhaite pas à votre copropriété.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 01 déc. 2010 20:21:34 |
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malin
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Posté - 01 déc. 2010 : 20:51:56
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Vous le faites exprès ou quoi ? lorsqu'il y a fuite quelqu'un sait-il par avance si c'est une alimentation ou une évacuation qui est fuyarde ? Mis à part le cas où le compteur de l'appartement susceptible d'être à l'origine de la fuite émet un bruit ressemblant à la rotation des pales d'un hélicoptère alors qu'aucun élément à effet d'eau ne fonctionne, je ne vois pas comment à la base le syndic puisse se décharger de la recherche.
Un grand merci à ceux qui ont pris le soin d'analyser les quelques explication complémentaires ci-dessus. |
Édité par - malin le 01 déc. 2010 20:55:10 |
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leader13
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Posté - 01 déc. 2010 : 21:24:00
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Les canalisations lors de la constructions de l'immeuble ont été posées à même la chappe puis recouverte par du "couscous et enfin par le carrelage. Par contre la dalle qui fait partie des éléments du gros oeuvre n'est pas traversée par des tuyaux et gaines.
Le RDC dit au chapitre "définition des parties privatives", pour les locaux d'habitation: "les canalisations de toute nature, installées à l'intérieur du local avec tous les appareils de fonctionnementqui s'y rattachent, qui sont à l'usage exclusif et particulier dudit local (pour autant qu'ils ne soient pas pris dans l'épaisseur des murs, plafonds ou planchers ainsi que leurs revêtements, auquel cas ils constitueraient alors des parties communes".
Je suis attentif à toutes vos réponses mais je n'arrive pas à trancher sur la notion privative ou commune |
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malin
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13
Posté - 01 déc. 2010 : 21:32:43
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Notion de base "le tronçon" commun d'alimentation d'évacuations et autres sert à la collectivité, "les branches" qui n'ont qu'un usage privatif sert au Copropriétaire
Je ne peux pas imager mieux cette situation |
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leader13
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14
Posté - 01 déc. 2010 : 21:33:51
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Sur la notion de parties communes le RDC dit:" les canalisations et conduits d'alimentation en eau et électricité, les parties incorporées dans l'épaisseur des murs, plafonds et planchers ainsi que leur revêtement concernant les canalisations de toute nature installées à l'intérieur d'un local privatif". |
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malin
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Posté - 01 déc. 2010 : 22:04:56
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leader13, je ne prends pas position sur une partie extraite d'un règlement de Copropriété, j'ai besoin de son intégralité afin de déterminer en fonction de la date de l'acte si certaines clauses ne sont pas réputées non écrites en fonction de l'évolution de la législation et si certaines phrases ne sont pas sorties de leur contexte.
Tout étant, pour les esprits retors, sujet à interprétation |
Édité par - malin le 01 déc. 2010 22:08:55 |
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GĂ©dehem
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Posté - 01 déc. 2010 : 22:14:21
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Leader : dans votre syndicat, vous avez la réponse à une partie de la question :
"....... qui sont Ă l'usage exclusif et particulier dudit local (pour autant qu'ils ne soient pas pris dans l'Ă©paisseur des murs, plafonds ou planchers ainsi que leurs revĂŞtements, auquel cas ils constitueraient alors des parties communes".
Les canalisations désservant un seul lot sont privatives, y compris lorsqu'elles sont enterrées ou encastrées dans des parties communes, sauf chez vous où le RDC précise ce qu'il en est, clause conventionnelle qui prend le pas sur toute autre approche.
Ce n'est que lorsque le RDC est silencieux sur la classification de ces canalisations que la jurisprudence les considère "privatives" au motif qu'elles ne desservent qu'un seul lot privatif (L.art.3 : dans le silence ou la contradiction des titres....) |
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leader13
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Posté - 01 déc. 2010 : 22:28:43
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Merci GEDEHEM pour votre analyse de notre RDC.
Votre réponse me permet de bien comprendre la situation. La recherche de fuite et le shunt sur la canalisation du bidet seront donc supportés par le syndicat des copropriètaires |
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malin
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Posté - 01 déc. 2010 : 22:30:37
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"définition des parties privatives", pour les locaux d'habitation: "les canalisations de toute nature, installées à l'intérieur du local avec tous les appareils de fonctionnement qui s'y rattachent, qui sont à l'usage exclusif et particulier dudit local (pour autant qu'ils ne soient pas pris dans l'épaisseur des murs, plafonds ou planchers ainsi que leurs revêtements, auquel cas ils constitueraient alors des parties communes".
" les canalisations et conduits d'alimentation en eau et électricité, les parties incorporées dans l'épaisseur des murs, plafonds et planchers ainsi que leur revêtement concernant les canalisations de toute nature installées à l'intérieur d'un local privatif".
Bien lu (vu gédehem) mais si vingt pages avant ou après cette énonciation nous trouvons une autre clause en contradiction avec la suivante ou la précédente (comme je l'ai déjà vu de multiples fois), nous en revenons à l'article 3, d'où mon précédent post.
Mais je vous sens du genre fonceur et une fois de plus je parlerai de pied du mur ou droit dans le mur (n'est-ce pas) |
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leader13
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Posté - 01 déc. 2010 : 22:39:19
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citation: Initialement posté par malin
leader13, je ne prends pas position sur une partie extraite d'un règlement de Copropriété, j'ai besoin de son intégralité afin de déterminer en fonction de la date de l'acte si certaines clauses ne sont pas réputées non écrites en fonction de l'évolution de la législation et si certaines phrases ne sont pas sorties de leur contexte.
Tout étant, pour les esprits retors, sujet à interprétation
La partie du RDC que j'ai citée contient l"intégralité de l"article à la fois sur la définition de parties communes et privatives
Notre RDC date de Janvier 1982 et c'est vrai qu'à moins d'être juriste en droit immobilier, il y a des suptilités de reglement que j'ignore.
Il est difficile par moment en lisant le RDC de faire la part des choses entre le privé et le commun
Qui rédige le RDC et tous les RDC ont-ils les mêmes bases ? |
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