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 Posté - 29 nov. 2010 : 19:03:12
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Ma copropriété est de fait contrôlée par un propriétaire («Grincheux») qui a la majorité des voix. Il était jusqu’à il n’y a pas très longtemps acoquiné avec un autre copropriétaire, « de Mèche », qui ajoutait ses tantièmes aux siens, histoire de conforter sa position. Il se trouve que de Mèche n'est plus propriétaire d'appartement(s) dans l'immeuble - il les a vendus - mais reste propriétaire des caves qui étaient attachées à ces appartements, ce qui lui donne encore droit à des tantièmes. Il se trouve aussi que de Mèche ne paye apparemment plus sa quote-part de charges depuis des années, en dépit de rappels présumés du syndic, ce qui a consommé une brouille apparente avec Grincheux. De Mèche n’apparaît plus aux réunions, ni ne vote d’ailleurs, depuis ce temps .
Ma question : je crois comprendre que la possession de caves, et de caves SEULEMENT, dans une copropriété est illégale, encore plus si des droits de vote y sont attachés. Est-ce correct ? Le syndic m’affirme que c’est tout à fait autorisé, mais son impartialité est douteuse.
Quelqu’un peut-il m’aider ? Merci.
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Posté - 29 nov. 2010 : 19:08:14
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d'abord avec le peu que vous expliquez, il n'est pas sur que grincheux soit majoritaire lors des AG ; parlez nous des tantièmes...
ensuite, votre syndic a raison, un proprio peut n'avoir qu'une cave et participer avec ses voix aux AG, il en est de même avec quelqu'un qui n'aurait qu'une place de parking (ceci est assez courant dans les très grandes villes et surout à Paris...) |
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Posté - 29 nov. 2010 : 21:31:06
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Merci de votre réponse. Grincheux a bien la majorité des tantièmes à lui tout seul, mais il fut un temps où il avait besoin de de Mèche pour ce faire. Depuis, Grincheux a racheté de la surface, et est maintenant le roitelet. Mais ceci devient anecdotique, dans la mesure où vous me dites qu'il est permis de posséder seulement des caves, et les tantièmes y afférents, dans une copropriété: nous ne pourrons pas essayer de faire annuler certaines décisions plus anciennes sous prétexte que Grincheux, à l'époque, ne les avait faites passer qu'avec l'apport de tantièmes devenus "illégaux" de fait, au cas où de Mèche n'aurait pas eu légalement le droit de voter, ne possédant que des caves... Nous sommes donc Grosjean comme devant, nous allons chercher auttre chose. Merci encore en tout cas. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 nov. 2010 : 22:22:22
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Dès le départ il y a des points qui ne vont pas :
"Grincheux a bien la majorité des tantièmes à lui tout seul, mais il fut un temps où il avait besoin de de Mèche pour ce faire. "
Soit il est majoritaire à lui tout seul, soit il ne l'est pas !
S'il est seul majoritaire, il n'a besoin de personne ...en Harley Davidson
S'il à Besoin de Meche, il ne l'est pas
Depuis, Grincheux a racheté de la surface, et est maintenant le roitelet. .
Il a acheté un ou des lots de copropriété. D'où des tantièmes en plus et à nouveau majoritaire tout seul ..??
Ou a t-il besoin des caves de Meche pour l'être ? |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 29 nov. 2010 : 22:47:18
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"de Mèche ne paye apparemment plus sa quote-part de charges depuis des années,": en lisant les annexes jointes à votre convocation vous devriez avoir vu la position des copropriétaires débiteurs!
votre histoire parait fantaisiste......
assistez vous aux AG ?
avez vous posé la question des débiteurs en AG ? |
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Posté - 30 nov. 2010 : 07:29:28
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même si grincheux a racheté des lots, il ne peut être majoritaire à lui tout seul dans une AG ; tout au plus est-il égalitaire à tous les autres copros réunis... |
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Posté - 30 nov. 2010 : 10:48:11
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Merci pour les diverses réponses.
Background: J'habite dans le Sud, l'appartement est à Paris, je n'assiste pas aux AG, je rapporte ce que me disent les copropriétaires, qui ont l'air d'avoir baissé les bras. Le syndic est plus que probablement à la botte de Grincheux.
Questions:
Rambouillet me dit: "même si grincheux a racheté des lots, il ne peut être majoritaire à lui tout seul dans une AG ; tout au plus est-il égalitaire à tous les autres copros réunis..." Je ne comprends pas: si Grincheux (tout seul, ou en ajoutant ce qu'ont d'autres qui votent comme lui ) possède les 26/50e de l'immeuble, il est majoritaire, ne l'est-il pas ? Et il a bien la majorité des tantièmes ? Certes, ceci m'ouvre des horizons, mais on doit mal se comprendre !
A Banzai: je rapporte ce que dit le syndic. Il y a déjà eu dans le passé des débits fantaisistes, corrigés ensuite. Si de Mèche a payé (peu vraisemblable quand même), et ne lit pas les documents du syndic, il ne sait pas qu'il est considéré comme débiteur, d'où l'"apparemment".
A Gédehem: Grincheux, pendant des années, a eu la majorité avec le vote (grâce au vote) de de Mèche. De Mèche a vendu ses appartements, en conservant les caves, et a disparu des AG. Entretemps, Grincheux avait racheté des appartements, ou des caves, et acquis la majorité. A quelques détails près, je rapporte ce que me disent les plus anciens copropriétaires.
Le plus important pour moi est - était - de savoir si la possession de caves, et de caves SEULEMENT, dans une copropriété est légale ou non, encore plus si des droits de vote y sont attachés. Cela semble être légal, donc les décisions prises lorsque Grincheux n'était majoritaire que grâce à l'apport des tantièmes de de Mèche, lequel ne les avait que par l'intermédiaire de sa possession de caves, sont légales, hélas...
SAUF si le dernier commentaire de Rambouillet est correct, i.e. un copropriétaire ne peut avoir la majorité, mais la logique m'échappe...
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Posté - 30 nov. 2010 : 11:13:17
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si grincheux possède les 26/50 de la copro, lors des AG, il ne dispose que des 24/48 ème de voix...
en effet, face à lui le ou les copros totalisent 24/50 de la copro, mais :
[quote][Article 22
L.art.22
"Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires....."
Pour avoir la majorité, il est obligé de s'allier, ce qui semblait le cas avec "de mèche", mais apparemment plus maintenant..
ce n'est pas une question de logique, mais de loi, et ceci pour éviter qu'un proprio soit à lui seul majoritaire ....
"Modération"
Mise en place de quotes pour la clareté des propos |
Édité par - Gédehem le 30 nov. 2010 12:11:26 |
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Gédehem
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Posté - 30 nov. 2010 : 12:16:41
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Précision :
"si grincheux possède seul les 26/50 de la copro, lors des AG, il ne dispose que des 24/48 ème de voix...
S'il ne dispose seul que de 22/50° et qu'un autre copropriétaire, Mme Gaga, vote dans son sens avec 5/50°, la majorité de 26/50° est atteinte sans que Grincheux n'ai eu à magouiller ..... (sauf enveloppe sous la table avant l'AG, bien entendu .....)
PS (pour le fun !  ).
La question a été posée sur cette réduction des voix ...
Faut-il l'entendre par rapport au total des voix du syndicat ..... ou au total des voix présentes et représentées à l'AG, selon un arret de 98 ? (hé hé ....) |
Édité par - Gédehem le 30 nov. 2010 12:21:15 |
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Posté - 30 nov. 2010 : 12:25:33
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Merci. Il y a quelque chose qui me chiffonne: vous parlez de parties communes: il s'agit bien de l'entrée, des escaliers, de la cour où l'on met les poubelles, etc... ? Ma compréhension de ces choses est que, s'il y a dans une copropriété, disons, 5 appartements de 100 mètres carrés chacun, si l’un des copropriétaires en possède 3, il est copropriétaire de 3/5e des parties communes, et a donc 3/5e des tantièmes de la copropriété – définie comme les appartements plus les parties communes, étant entendu que les caves ne font pas partie des parties communes, sauf erreur, mais sont soit « seules » – cas de de Mèche – soit rattachées aux appartements, ré : tantièmes.
Je ne comprends pas du tout comment ceci se réconcilie avec les articles que vous mentionnez : il n’est pas choquant – même si pas plaisant du tout – qu’un copropriétaire avec, disons, 60 % ders tantièmes, impose sa volonté aux autres. Est-ce que son droit de vote est limité à 50 % ?
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Gédehem
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Posté - 30 nov. 2010 : 12:46:57
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Hum ... il faut vraiment que vous trouviez rapidement un petit bouquin type "la copropriété facile en 50 questions"..... 
Pour faire simple :
Un immeuble bâti (un foncier (sol), + un bâtiment en dur) est placé sous le régime de la copropriété au motif qu'il est divisé entre (mettons) 3 personnes propriétaires de "lots de copropriété".
Pourquoi sol + bâtiment ? Parce que jusqu'à preuve du contraire, la lévitation n'existe pas dans l'immobilier, et qu'un bâtiment est toujours posé sur un sol dans lequel s'enfoncent ses fondations.
Lot de copropriété : espace, volume privatif, propriété des personnes dont il s'agit (personnes physiques, morales ...)
Pour faire plus simple afin de bien comprendre : il s'agit là d'un grand gruyère dont les "lots" sont les trous, lots destinés ici à l'habitation, là au commerce ou encore à "l'industrie".
TOUT ce qui n'est pas des trous privatifs, tous ce qui est "gros œuvre de l'immeuble " (le bâti y compris le sol), ici tout ce qui est "fromage de gruyère"  est propriété indivise de tous les propriétaires de lots.
Comme il faut être équitable, si vous avez un petit lot/trou vous n'avez qu'une petite part de gruyère, si vous avez un gros lot/trou vous aurez une grosse part de gruyère. Ceci avec tous les intermédiaires possibles.
Vous avez compris que les parts de gruyère dont il s'agit sont les tantièmes affectés à chaque lot.
Ainsi, chaque lot comprend "Une partie privative" (détail dans l'EDD) ET une quote-part (du gruyère) de TOUT ce qui est commun à tous.
Si votre gruyère/copropriété est divisé en 1000/1000°, chacun des lots privatifs comprendra " Une partie privativer ET xxx/1000° de toutes les choses communes y compris le sol.
Cette précisions est mentionnée dans le RDC et sur votre titre de propriété.
En résumé, comme les autres, vous êtes propriétaire, mais en indivision avec les autres, de tout ce qui constitue le commun de l'immeuble, de tout ce qui n'est pas affecté personnellement à un propriétaire.
C'est bon, le gruyère ? |
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Posté - 30 nov. 2010 : 13:52:28
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citation: S'il ne dispose seul que de 22/50° et qu'un autre copropriétaire, Mme Gaga, vote dans son sens avec 5/50°, la majorité de 26/50° est atteinte sans que Grincheux n'ai eu à magouiller ..... (sauf enveloppe sous la table avant l'AG, bien entendu .....)
on est d'accord pour l'alliance entre grincheux et gaga ... grincheux à la majorité, il a donc intéret à céder un lot à Mme grincheux seule, 
PS : pour le dessous de table, une enveloppe c'est quand même plus facile qu'en nature... surtout en AG.... |
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Posté - 30 nov. 2010 : 13:55:58
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PS2 pour le fun : à mon (humble) avis, son nombre de voix est réduit en regard de la totalité de la copro, mais cela veut dire qu'avec ces voix réduite, il est vraisemblable qu'il a la majorité à tous coups sur un vote à l'article 24 (il y a toujours un absent ou un abstentionniste...)
et que dit ce fameux arrêt... ? |
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Gédehem
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Posté - 30 nov. 2010 : 13:56:59
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C'est vrai qu'un hambourguer, ça fait un peu gras ....
Vous pensiez à autre chose ? |
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Posté - 30 nov. 2010 : 16:39:32
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heu !................ |
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