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 Sujet  |
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SENNA747
Nouveau Membre
France
13 message(s)
Statut:
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 Posté - 02 déc. 2010 : 10:13:49
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Bonjour,
Je viens vers vous pour avoir votre avis sur cette convention qui est en pièce jointe.
Mon appartement est au dernier étage je dispose d'un droit de jouissance au combles (voté en AG en 2009 )situé au dessus de mon appartement avec un acces privatif.
J'envisage de faire des travaux pour aménager ces combles et faire voté à la prochaine AG cette autorisation,mais le syndic de ma résidence me propose cette convention pour garantir cette opération pas banale car je ne veux pas me retrouvé dans une situation "bancale" surtout si j'envisage de le vendre des 2 ou 3 années.
J'ajoute que le Syndic ne veux pas me vendre cette partie mais me propose une CESSION DE JOUISSANCE EXCLUSIVE ET PERPETUELLE DE COMBLES Ã ACCES PRIVATIF.
Pouvez vous m'aider et me dire si je n'aurrais aucun problème lors de la vente de ce logement.
Une autre question il me faut un Permis de construire est il possible d'entamer les démarche avant l'AG ou es ilégale? vu que je suis en zonne batiment de France donc au moins 6 mois.
Cordialement.
 Document: CONTRAT DE CESSION DE JOUISSANCE 3.doc ( 19200 octets )
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 02 déc. 2010 : 22:51:58
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Premier point :
"je dispose d'un droit de jouissance au combles (voté en AG en 2009 )situé au dessus de mon appartement avec un acces privatif. "
Que dit exactement la résolution adoptée en 2009 ?
Car dans la convention il est précisé :
"L’assemblée générale de la copropriété du 24 mars 2009 a approuvé le principe d’une cession de jouissance exclusive et perpétuelle des combles situés au-dessus au bénéfice des propriétaires des appartements situés immédiatement au-dessous et dont l’accès leur est exclusivement privatif.
Une décision "de principe" d'une AG n'a pas d'effet juridique : c'est l'expression d'un souhait, d'un vœux, mais pas une décision".
Que dit l'AG exactement ?
Second point : sur le caractère privatif d'un comble.
La jurisprudence reconnaît l'usage exclusif privatif des "combles" auxquels un seul copropriétaire peut avoir accès.
Selon l'art 3 de la loi du 10.07.1965, les combles ne sont pas parties communes (non visées).
S'il y a litige en ce qui concerne sa propriété, il faut donc pour le résoudre appliquer les critères posés par les art. 2 et 3 de la loi précitée.
S'il s'avère en raison de la disposition matérielle, des lieux que le comble était en fait réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire, le juge pourra décider qu'il est sa propriété privative.
Pour cela, il faut que le comble n'abrite pas d'éléments d'équipements communs, et qu'il n'a pas pour fonction d'accéder à la toiture pour en assurer l'entretien ou la réparation.
Dans ce cas, le propriétaire du lot en dessous peut en revendiquer la propriété, ce qui a pour effet d'augmenter les tantièmes..
Cassation, arrêt du 24/2/2009 – n° 08-13407: combles parties privatives :
Des combles constituent une partie privative du lot immédiatement en dessous s’ils ne sont accessibles que par ce lot et n’ont d’utilité que pour un seul lot
La Cour de Cassation a du se prononcer sur la qualification des combles n'étant utiles qu'à un seul lot. Il a été considéré que les combles sont une partie privative s'ils ne sont utiles qu'à un seul lot.
La cour d’appel avait jugé que M. X devait "cesser l’occupation de la partie des combles situés au-dessus du lot de M. Y".
Devant la Cour de cassation, M. X, a contesté cette décision.
En effet, après avoir énoncé que la cour d’appel avait relevé, énoncé et jugé que ce lot était situé sous les combles ; que des travaux d’aménagement avaient été entrepris en octobre 2002, afin de réaliser une salle d’eau ; que le syndicat des copropriétaires soutenait que ce comble était une partie commune, devant être restitués à la copropriété et remis en état ; que M. X soutenait que ces combles n’étaient accessibles que par son lot et constituaient une partie privative ; qu’il apparaissait que la partie des combles située au-dessus du lot de M. X n’avait d’utilité que pour ce lot ; qu’en conséquence, cette partie devait être qualifiée de privative ; qu’il serait tenue de supporter, dans ses parties privatives, les travaux entrepris sur la toiture ; que cependant, elle ne pouvait annexer la partie des combles située au-dessus de l’appartement de M. Y même si leur configuration ne permettait pas de se tenir debout ; qu’elle devrait donc libérer cet espace et limiter l’occupation à l’espace situé au-dessus du lot n° 41.
La Cour de Cassation a critiqué cet arrêt au motif que des combles constituent une partie privative, si elles n’ont d’utilité que pour un seul lot ; que la cour d’appel, ayant expressément admis le caractère privatif d’une partie des combles aménagés par une copropriétaire, ne pouvait décider de la condamner à "cesser l’occupation" de l’autre partie des mêmes combles, sous prétexte qu’elle ne pouvait pas les "annexer", sans rechercher qui en avait l’usage ou l’utilité ; que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la propriété des immeubles bâtis."
Vous avez en partie réponse à votre question : cette convention ne sert à rien puisque vous pouvez revendiquer la "privatisation" de ce comble auquel vous seul avez accés et sur lequel vous avez déja un droit de jouissance exclusif privatif (a vérifier sur PV AG 2009).
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SENNA747
Nouveau Membre
France
13 message(s)
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Posté - 03 déc. 2010 : 12:20:45
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Merci Gédehem de vous pré occupé de mon problème
En fait dans les comble se trouve une VMC, un détail qui vous manqué je pense.
Je ne veux pas me retrouvé dans une position bancale car je vais investir environ 35 000 EUR dans ces travaux pour aménager les combles et surtout je ne veux pas avoir de problème avec le futur acheteur chez le notaire...
à priori cette convention est là pour m'autoriser à faire ces travaux ouverture du plancher pour l'escalier et modification de charpente plus velux.
Pensez vous que cette convention est en régle ou manque t'il des notions qui vous parraisse indispenssable.
je rajoute que de toute façon je vais allez chez un notaire ou un juriste pour valider l'enssemble.
Olivier.
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