Rapports locatifs: le départ furtif du locataire

Publié le 23/06/2009 - 1088 lecteurs

La jurisprudence reprend la définition d'un "départ brusque et imprévisible de l'occupant". Dans ce cas, le bail n'a pas fait l'objet d'une résiliation et le propriétaire ne peut reprendre son bien immobilier sans respecter la législation.
La procédure à suivre en cas de départ sans préavis du locataire

Le départ dit « à la cloche de bois » trouve son origine dans les rapports client-aubergiste.

Ainsi, au milieu du XIXe siècle, l'expression couramment employée était: "déménager à la ficelle", en référence à la corde qui permettait de descendre discrètement ses affaires par la fenêtre, puis de passer devant le concierge les mains vides.

Parallèlement, on utilisait aussi "à la sonnette de bois" qui s'est transformé plus tard en 'cloche', objet plus ostensible mais discret s'il est en bois, marquant ainsi le côté furtif de la disparition du mauvais payeur.

Désormais, cette situation peut se produire dans les rapports locataire-propriétaire, lorsque ce dernier quitte le logement clandestinement et sans préavis.

La jurisprudence reprend ainsi la définition d'un "départ brusque et imprévisible de l'occupant".

Dans ce cas, le bail n'a pas fait l'objet d'une résiliation et le propriétaire ne peut reprendre son bien immobilier sans respecter la législation.

Le propriétaire se doit alors de respecter la procédure judiciaire, sous peine de se voir reprocher une violation de domicile, un vol ou une dégradation des biens du locataire.

Qui plus est, cette procédure doit être engagée au plus vite, afin de limiter l'accumulation des loyers impayés.

Il convient en tout premier lieu de vérifier que le locataire n’était pas marié ou séparé de corps ou qu’il n’avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l’abandon du domicile.
En effet, ces personnes bénéficient, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de la poursuite, à leur profit, du contrat de location.

En second lieu, un commandement de payer devra être adressé au locataire, à sa dernière adresse connue et par lettre RAR ou acte d’huissier.
A la suite d’une décision judiciaire d’expulsion ou d’une constatation d’abandon des lieux, il convient de faire appel à un huissier afin que celui-ci procède à une reprise des lieux.
Il faut également, en parallèle, engager une procédure en vue de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, et de l'expulsion devant le Juge des Référés du lieu de situation de l'immeuble.
Cette procédure est ouverte en cas de non-paiement des loyers et accessoires ou toute autre violation des obligations du locataire prévues au bail ou par la loi.

De plus, le dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 a ainsi lieu à s'appliquer: " A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier".

Une réponse ministérielle du 6 Septembre 2005 a rappelé les règles applicables en matière de récupération d’un appartement après le départ à la « cloche de bois » par son occupant :
"Le ministère du logement rappelle dans sa réponse que l'article 21-1 de la loi du 9 juillet 1991 permet, dans l'hypothèse où l'huissier de justice relève des critères objectifs d'abandon de logement, que la pénétration dans les lieux se fasse sans le concours de la force publique, mais en présence de l'une des personnes énumérées par ce texte, à savoir soit le maire de la commune, un conseiller ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire, une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut deux témoins majeurs, afin de constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux".

Le ministère du logement rappelle également que dans ce cas, et notamment lorsque la libération des locaux n’est pas complète, obligeant le bailleur à maintenir l’expulsion, le bailleur est dispensé du délai d'attente des deux mois suivant le commandement, et que, par ailleurs, la Cour de cassation a admis une expulsion réalisée en période de trêve hivernale dès lors que l'huissier avait caractérisé l'état d'abandon des lieux par son occupant.

Une réponse ministérielle du 27 janvier 2009 précise également que le départ à la cloche de bois "doit être constaté préalablement, pour permettre au propriétaire de reprendre son bien immobilier que le locataire a quitté sans rompre le contrat de bail. Il incombe au propriétaire de s'assurer que l'abandon du logement est bien certain et définitif, le cas échéant par voie de constat d'huissier ou, s'agissant d'un fait matériel, par tout moyen - attestations, témoignages - établissant le retrait du mobilier, la résiliation des abonnements aux divers services, tels que le téléphone, le gaz ou l'électricité, la cessation du paiement des loyers. "

Quoi qu’il en soit, le propriétaire sujet à ce type de mésaventure va au devant de problèmes juridiques et tracas de toutes sortes.

Le droit, très protecteur du locataire, devient alors un véritable étau pour le propriétaire qui bénéficie cependant d’un arsenal légal contraignant.

Le recours à un avocat, notamment du Réseau EUROJURIS, sera d’un grand secours.


Cet article a été rédigé par Peggy Simorre, Juriste, et Thierry Parisot, Avocat au Barreau de Bourg-en-Bresse.