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newton
Contributeur débutant
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 Posté - 10 déc. 2010 : 15:57:37
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Bonjour,
Question: "Est-ce que l'état daté établi par le syndic est indispensable pour réaliser la signature de l'acte authentique ou seulement indispensable pour débloquer les fonds du vendeur après la vente ?
Je m'explique:
- j'envisage de vendre un studio
- entre la signature du compromis et l'acte authentique, il y aura une A.G.
- Ã cette A.G., le syndic risque de changer
L'ancien syndic mécontent peut faire traîner la transmission des documents au nouveau et par conséquent retardé l'établissement de l'état daté.
Je ne voudrai pas que la vente capote à cause de l'état daté.
D'où ma question
Merci par avance pour vos réponses.
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 10 déc. 2010 : 16:30:06
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entre l'avant contrat et l'acte authentique il y a généralement un délai de 3 mois
donc le nouveau syndic aura le temps de récupérer les archives auprès de l'ancien
et si vous êtes à jour de vos réglements vous pourrez le prouver si necessaire |
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newton
Contributeur débutant
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 2
Posté - 10 déc. 2010 : 17:08:39
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Je sais très bien qu'il y a en général un délai de 3 mois.
Si l'AG a lieu fin février et la signature aux alentours du 20 Mars ?
Vous n'avez pas répondu à ma question, merci tout de même de participer mais j'attends une préponse plus précise.
CDT
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3
Posté - 10 déc. 2010 : 19:59:53
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ce n'est pas l'état daté qui est indispensable, mais le certificat art 20 qui dit que vous etes à jour de vos paiements... mais ce qui revient au même.
comme le dit banzai le délai devrait suffire, sinon rien ne s'oppose à la vente, ce qui peut se passer c'est la retenue d'une somme pour payer éventuellment le syndicat. |
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JB22
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4
Posté - 11 déc. 2010 : 11:28:36
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"ce n'est pas l'état daté qui est indispensable, mais le certificat art 20 qui dit que vous etes à jour de vos paiements... "
NON ni l'un ni l'autre ne sont "indispensables" pour la VENTE.
L'article 20 de la loi dit:
"Lors de la mutation à tittre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble....."
Le notaire peut et doit réaliser la vente (mutation) même en l'absence du certificat de l'article 20. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 déc. 2010 : 12:21:08
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Bien entendu !!!
Dans la mesure où le notaire a notifié au syndic la promesse de vente, la prochaine mutation, c'est au syndic d'agir pour préserver les intérets du syndicat.
Mais l'absence de réponse du syndic, ou même l'absence de réserve, n'est pas du tout un frein à la réalisation des actes. |
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JB22
Pilier de forums
France
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6
Posté - 11 déc. 2010 : 13:30:34
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newton
Avec les réponses de rambouillet et de moi même, confirmées par Gédehem je pense que vous pouvez être rassuré.
Agir en conséquence auprès de votre notaire. |
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newton
Contributeur débutant
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7
Posté - 11 déc. 2010 : 16:51:23
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Je le suis et un grand merci à tous pour l'aide que vous apportez.
CDT
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JPM
Modérateur
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8
Posté - 21 déc. 2010 : 11:31:14
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Gedehem écrit : citation: Dans la mesure où le notaire a notifié au syndic la promesse de vente, la prochaine mutation, c'est au syndic d'agir pour préserver les intérets du syndicat.
Mais l'absence de réponse du syndic, ou même l'absence de réserve, n'est pas du tout un frein à la réalisation des actes.
Notification d'une promesse de vente ? Cette formalité n'existe pas et la pratique usuelle n'existe pas non plus. On peut seulement notifier une vente ssp (juridiquement parfaite) avant sa constatation par acte notarié nécessaire pour la publicité foncière.
Il reste néanmoins qu'il y aurait sans doute quelque chose à faire à propos du régime des promesses de vente d'un lot de copropriété.
Un notaire peut-il réaliser la vente sans certificat article 20 ? Certainement oui. Il doit alors conserver le prix et adresser l'avis de l'art. 20 dans la quinzaine.
Peut-il réaliser la vente sans l'état daté ?
Juridiquement on peut en douter. L'article 5 du décret prescrit des formalités. Ces prescriptions doivent être respectées alors surtout qu'elles ont clairement pour finalité l'information des parties et notamment celle de l'acquéreur. L'absence d'une sanction précise importe peu. Le défaut de respect du texte est une faute. Il suffit d'alléguer ensuite un réel préjudice pour obtenir la sanction appropriée.
Pratiquement, la réponse est clairement négative car le notaire risque gros s'il y a des difficultés postérieures. Ce sont en général les acquéreurs qui trinquent en découvrant des charges impayées, des travaux votés dont ils n'ont jamais entendu parler, et parfois des instances judiciaires cafouilleuses dans lesquelles le syndicat est engagé.
De plus, dans la pratique, l'état daté est accompagné d'une note de renseignements qui est aussi précieuse pour l'établissement de l'acte. Si l'acquéreur découvre ensuite une injonction administrative non signalée, il est victime d'une faute incontestable du notaire.
Enfin le défaut de production de l'état daté prive l'acquéreur de tout recours contre le syndic qui aurait omis de mentionner par exemple des travaux votés. Le syndic prétendra toujours qu'il a bien envoyé l'état daté et il sortira une " copie " remaniée. Faute de relance par le notaire, on ne pourra rien prouver contre le syndic.
Un conseil permanent aux acquéreurs profanes : ne jamais signer un acte d'acquisition sans avoir eu en main l'état daté.
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JB22
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9
Posté - 21 déc. 2010 : 12:24:34
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"Peut-il réaliser la vente sans l'état daté ? "
Il peut la réaliser, elle est valable, mais pas sans risque.
Car comme le dit JPM: "Il suffit d'alléguer ensuite un réel préjudice pour obtenir la sanction appropriée." |
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Gédehem
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Posté - 21 déc. 2010 : 15:19:36
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Dans la pratique, je ne vois pas du tout en quoi le notaire "risque gros" !!!
Ayant procédé à l'information du syndic quant à un projet de mutation et à la remise de l'état daté, son établissement et l'envoi au notaire incombe au syndic.
D.art.5 ne précise pas autre chose !
Entre le sous-seing et les actes ce sont quelques mois qui s'écoulent.
Quand bien même le notaire ne relancerait pas le syndic 2 mois après sa notification, on ne voit pas comment sa responsabilité pourrait être engagée pour "défaut de réponse du syndic", qui avait tout le temps qu'il fallait.
C'est de la sécurité du syndicat dont il s'agit, de l'information des acquéreurs .. mais aussi du respect des droits du vendeur dont il s'agit.
La carence du syndic pour fournir les documents nécessaires ne doit pas le pénaliser lui aussi.
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2010 : 16:58:52
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Cher Gedehem, à propos de l'état daté, vous reprenez à votre compte la réponse des garants financiers il y a quarante ans :
- Bonjour Garant. A quoi servez-vous ?
- Nous servons à permettre à nos membres de travailler. Ils doivent présenter une attestation de garantie financière. Nous la leur fournissons.
- Mais, Garant, et les copropriétaires ?
- Les copropriétaires, ce n'est pas notre affaire.
Le ton a changé chez les garants et la plupart des notaires se décarcassent auprès des syndics peu diligents pour obtenir les états datés.
Il y a même des chirurgiens qui viennent voir si les opérés se sont bien réveillés.
Aujourd'hui même, le PDG d'Air France a fait amende honorable : il n'y a pas que les avions, les pilotes, les contrôleurs du ciel et les comités d'entreprise ! Il y a aussi des passagers !
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 déc. 2010 : 11:49:04
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"Le ton a changé chez les garants ...."
Ha bon ? Je n'ai souvenir d'un changement de ritournelle chez les garants des syndics partis avec la caisse à Toulouse et Limoges il y a quelques années laisant de grands trous et des larmes ... |
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nefer
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13
Posté - 22 déc. 2010 : 19:05:43
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Le notaire doit notifier la mutation et le transfert
le syndic dispose d'un délai de 15 jours à réception pour faire opposition , en cas de sommes dues par le vendeur, par acte extra judiciaire.........................et pas par courrier RAR au notaire comme je l'ai vu faire par F....A |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 déc. 2010 : 23:34:03
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J'ai écrit que le ton des garants a changé. Je n'ai pas écrit qu'ils paient à première demande.
Il ne faut pas perdre de vue que la nature a été fondamentalement modifiée de la garantie financière. Cela a échappé à beaucoup de monde. Le garant n'est plus une caution.
Depuis l'ordonnance du 1er juillet 2004, la garantie financière est un engagement écrit autonome qui ouvre aux victimes une action directe contre la garant. Il aura fallu près de 35 ans pour obtenir cette modification substantielle et une instruction ministérielle précisant le mode de détermination du montant de la garantie.
Ce mode de détermination a généré pendant 30 ans des controverses byzanthines à tel point que certains logiciels professionnels comportaient deux ou trois modes de calcul de la pointe financière selon que le professionnel était garanti par X, Y ou Z !!!
Ce sont des syndicats de copropriétaires autonomes qui ont obtenu la plupart des arrêts de cassation rendus contre des garants financiers au sujet notamment de la responsabilité résultant de l'inexistance ou de l'insuffisance des contrôles périodiques.
Les associations auraient dû trouver là un terrain d'action efficace.
Il serait intéressant de se pencher sur les modalités d'élaboration de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
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