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Jany2718
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 Posté - 22 déc. 2010 : 10:44:35
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Un copropriétaire a fait une demande judiciaire de révision des millièmes attribués à chaque lot à la suite de l’annexion ( régulière) de certains espaces communs par un autre copropriétaire .
Cette modification devrait diminuer sa part et augmenter celle des autres copropriétaires, mais cette modification probable sera due essentiellement à une ancienne anomalie dans le règlement de copropriété et non à l’annexion des parties communes par l’autre copropriétaire, sachant que c’est cette situation ( l’annexion nouvelle ) qui permet cette révision générale et cette action judiciaire.
Il demande le remboursement des charges trop payées avec rétroactivité sur les dix années avec l’introduction de sa procédure en justifiant cette demande par le fait qu’il aurait toujours contesté les millièmes qui lui étaient attribués. Cette demande de rétroactivité sur les 10 années antérieures est-elle recevable ? Si le jugement valide la nouvelle répartition qui sera proposée par un expert judiciaire, quelle devrait être la date d’effet des nouveaux millièmes ? Quelle est la jurisprudence à ce sujet ? Merci pour la réponse des spécialistes.
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Jany2718
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Posté - 22 déc. 2010 : 10:47:36
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... lire : "sur les dix années avant l'introduction de la procédure..." et non "avec" ! |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 14:27:58
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"L.Art. 11 - Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
L.Art. 12 - Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier."
Il faut distinguer ici les quotes-parts de parties communes définies par le RDC (voir L.art.5) et les tantièmes de répartition des charges selon L.art.10.
Ainsi que le précise L.art.11, une révision judiciaire ne serait possible que pour ce qui concerne la répartition des charges. Pas pour les quotes parts de parties communes.
D'autre part, la modification des tantièmes est possible à l'occasion de l'attribution de parties communes à 1 lot. Cela aurait du être décidé par l'AG autorisant ou ratifiant cette aliénation de parties communes.
Il n'y a pas recalcul, modification des tantièmes des autres lots.
Le syndicat étant à (par ex.) 10.000/10.000°, tel lot ayant 250/xxxx passant à 270/xxxx en raison de l'attribution de 20/xxxx à ce lot, le syndicat passerait alors à 10.020/10.020°.
Ces 10.020 ( ou 99852, 75680, etc ..) ne sont que le cumul des tantièmes attribués à chaque lot. Aucune importance que ce soit un chiffre rond !
Mathématiquement la part de chacun des autres lots diminue (à la marge) en raison d'une répartition basée sur 10.020. Mais le lot détenant 180/10.000° restera à 180, cette fois sur 10.020°.
Il n'y a pas d'effet rétroacrif à une modification de tantièmes de charges, qu'elle soit décidée par le juge ou par une AG.
La modification ne vaut que pour l'avenir, y compris lorsqu'il y a ratification par l'AG de travaux réalisés des années avant entrainant la modification des tantièmes de charges.
A priori, sur le fond de cette affaire en fonction des éléments que vous exposez, elle ne semble pas bien engagée.
Vous parlez d'un "expert judiciaire" qui proposera (pour le syndicat ? pour ce demandeur ?) une nouvelle grille.
"Expert" désigné par un juge, ou amené par ce copropriétaire ???
Si c'est un "expert" désigné par un juge c'est qu'il y a eu un 1er jugement le désignant.
Il faut aller plus loin : le juge n'a pas compétence pour réformer une grille de charges qui est conforme aux textes, acceptée depuis toujours par des AG successives, au simple motif qu'elle ne plait pas à un copropruiétaire.
Que le syndicat ait décidé d'aliéner telle partie commune pour l'attribuer à tel lot sans modifier les tantièmes charges générales est dans son pouvoir discrétionnaire, sur lequel le juge n'a pas compétence pour statuer.
Du moment que la grille est conforme aux textes .... |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2010 14:43:42 |
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Jany2718
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Posté - 22 déc. 2010 : 15:51:47
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Très bien, merci pour vos explications.
Il s'agit d'une procédure introduite par le copropriétaire s'estimant lésé ( à mon avis à juste titre) et le juge a nommé un expert judiciaire pour fixer les millièmes en accord avec la loi.
Le juge devrait probablement valider les évaluations de l'expert et dans ce cas quelle devra être la date d'effet de la modification ? :
- date d'introduction de l'instance
- date de l'expertise
- date du jugement
- date de la signification
- autre date ?
- je comprends qu'il faut exclure la rétroactivité avant l'introduction de l'instance ...Quelle est la jurisprudence à cet égard ? |
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JPM
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Posté - 22 déc. 2010 : 16:13:39
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Il faut préciser ce que vous entendez par annexion régulière.
Sans doute en vertu d'une décision de l'assemblée générale qui a autorisé cette annexion sans prévoir en même temps une modification du RC et de l'EDD.
Reste à savoir si, par la suite, une acte notarié a été établi ou si le bénéficiaire s'est contenté de bouger les murs.
Reste aussi à savoir si, comme cela est fréquent, une clause du RC ne permettait pas l'annexion de ces parties (bout de couloir devenu inutile à tout autre copropriétaire par exemple).
Lorsqu'une annexion fait l'objet d'un acte notarié, il y a forcément modification des millièmes puisqu'il faut créer un lot avant de le supprimer pour l'incorporer à un lot déjà existant.
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Jany2718
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Posté - 22 déc. 2010 : 16:44:49
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La question n'est pas dans l'annexion,
mais dans la date à laquelle doit débuter la nouvelle répartition des charges selon les nouveaux tantièmes déterminés par l'expert judiciaire, s'ils sont validés par le Tribunal. |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 19:09:50
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A compter de la signification du jugement !
Il n'y a pas d'effet rétroactif possible, sauf à ce que soit sanctionnée une grille de répartition jugée non écrite.
C'est le jugement qui le précisera |
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Jany2718
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Posté - 22 déc. 2010 : 19:48:26
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Très bien, Merci.
Maintenant reste à attendre la suite des opérations d'expertise et le jugement et ce qu'en fera le bénéficiaire. |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 21:39:39
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C'est surtout la position du syndicat qu'il faudrait voir : sur ce que vous exposez, il ne semble pas que le syndicat défende une position nette. Sur ce que vous exposez, il y aurait une certaine passivité en s'en remettant aux demandes de ce copropriétaire !
Le syndicat doit mettre en avant sa position, en particulier si l'action du copropriétaire peut sembler abusive !
Ce n'est pas parce qu'un lot a été agrandi générant 20 ou 50/10.000° de plus qu'il est nécessaire de revoir toutes les grilles, en particulier sans contester les éléments avancés par cet "expert judiciaire" !! (Si vous saviez ce monde de "l'expertise" ...... )..
Un bémol sur mon précédent post : un jugement peut prendre effet à la date où il st rendu. Voyez le greffe. |
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Jany2718
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 Posté - 22 déc. 2010 : 22:09:47
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OUI, cela a été considéré. Mais il apparaît en effet que le lot du demandeur est affecté de millèmes incohérents et nettement trop élevés pour ce que ce lot représente. Il s'agit d'une ancienne loge de concierge à laquelle l'auteur "génial" de RDC, il y a plus de 50 ans, a cru très subtile d'allouer une quote-part de millièmes beaucoup plus importante que ce que ce lot représentait par comparaison aux autres... croyant ( ! ? ) de la sorte , diminuer la part des autres ... Bien évidemment cet artifice ne changeait rien tant que la loge était une partie commune. Mais en devenant un lot privatif, l'anomalie était révélée ... Devait-elle persister ?
Il semble que cette situation soit assez fréquente, mais que les copropriétaires majoritaires qui en sont les bénéficiaires se gardent bien de corriger évidemment, alors le copropriétaire lésé n'est pas toujours conscient de l'injustice ou s'y résigne devant l'impossible combat qui l'attend, et les énormes frais, s'il introduit une procédure... Toutefois en cas de succès, ces frais ( notamment l'expertise ) ne devraient-ils pas être mis à la charge du SDC , et même à la charge du SDC exception faite dudit copropriétaire demandeur ? |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2010 : 22:37:00
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Heeuu ..... !
Si le génial auteur du RDC a affecté ce lot "ex-loge" d'une quote-part de parties communes il y a 50 ans, c'est que depuis 50 ans c'est un lot privatif !
Or vous indiquez :
"Bien évidemment cet artifice ne changeait rien tant que la loge était une partie commune. Mais en devenant un lot privatif, l'anomalie était révélée"
A quelle date cette loge "partie commune" serait-elle devenue "lot de copropriété", partie privative ???
Lorsqu'il y a création par le syndicat d'un nouveau lot privatif, cas classique pour l'ex loge, il n'y a pas de "re"calcul des tantièmes, de tous les tantièmes !
S'agissant de la création d'un lot "par retrait sur les parties communes", les tantièmes créés s'ajoutent à ceux existants !
Le syndicat étant à (par ex.) 10.000/10.000°, le nouveau lot étant affecté de (mettons) 170/xxxxx, le syndicat passe à 10.170/10.170°° !!
Même chose pour une extension d'un lot par aliénation de parties communes (palier, bout de couloir...) : les quelques tantièmes en plus sont ajoutés à ceux existants !
Il n'y a aucune nécessité ni obligation de reprendre l'intégralité des tantièmes de chacun des lots au motif qu'un des lots aurait été impacté abusivement : ce point doit être contesté devant le juge par le syndicat.
Cette idée saugrenue de vouloir maintenir des chiffres ronds n'a aucun sens, aucun fondement juridique s'agissant de ne modifier qu'un seul lot !
Le syndicat est sans doute favorable à cette révision des tantièmes pour ce lot. Mais il devrait s'opposer à un "re" calcul de la totalité des tantièmes des autres lots, qui n'a ni sens ni fondement.
On peut ajouter que dans la mesure où ce lot privatif existerait depuis 50 ans, la prescription trentenaire s'applique. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2010 23:03:13 |
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Jany2718
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Posté - 22 déc. 2010 : 23:01:47
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L'action judiciaire a été fondée sur les articles 5,11 et 12 de la loi de 1965.
Il faut tout de même reconnaître que la répartition des charges était particulièrement critiquable
et notamment en cas de gros travaux ( ravalement, toiture,..).
Les dispositions de l'article 5 n'ont pas été respectées lors de l'établissement du RDC.
Nous verrons bien ce que dira l'expert et ce que décidera le Tribunal.
Ma question était de savoir si le copropriétaire demandeur ( copropriétaire depuis probablement plus de 20 ans)
pouvait prétendre légitimement au remboursement des charges payées indument et depuis quelle date, sachant qu'il les avait toujours contestées. Mais j'ai noté que c'est la date du jugement qui sera le point de départ, sauf si le jugement en décide autrement ... J'aimerais bien savoir s'il existe des décisions à cet égard et dans quel sens. |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2010 : 09:53:47
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Il est vrai qu'avec le peu d'élements exposés il est difficile de donner un avis précis...
Il faut peut être mettre un bémol à mes propos ci-dessus.
L.art.5 n'est pas d'ordre public. Les rédacteurs des RDC ont donc toute luberté pour prendre en compte d'autres critères que ceux édictés.
Les quotes-parts de parties communes sont intangibles. Elles ne peuvent modifiées qu'à l'unanimité des voix de tout le syndicat. Le juge ne peut en aucun cas intervenir pour les modifier (Cass. 6.03.91).
On voit donc mal comment un juge pourrait se substituer à l'AG pour décider de modifier ces QP de parties communes, sur la base de L.art.11 ou 12, comme le demande ce copropriétaire. Par ailleurs vous ne précisez pas si le local "ex-loge" existe comme "lot de copropriété privatif" depuis 50 ans ... ou 6 mois !
Autre chose serait une action en nullité d'une ou plusieurs clauses du RDC concernant la répartition des charges, faisant référence à L.art.43.
Dans la mesure où le juge estimerait contraire aux textes telle grille de charges, en particulier à L.art.10, il pourrait la sanctionner comme "non écrite", n'ayant alors jamais existé.
Ce type d'action est grand classique pour une grille de charges ascenseur, contraire au principe de L.art.10 al.1.
Il peut y en avoir d'autres, comme la clause qui dispense certains lots de participer aux charges communes générales sans qu'existent de "parties communes spéciales" à certains lots (il y a un sujet sur ce point).
Dans ce cas particulier, la clause étant censée n'avoir jamais existé, les choses sont remises en état d'origine : rétroactivité de la nullité de la grille ....
Bonjour la sécurité 'comptable' du syndicat...
D'autant que certains estiment qu'on ne peut faire état de la prescription trentenaire. S'il faut remonter 70 ans en arrière ..... 
Sur ce que vous exposez, ce copropriétaire ne demanderait en fait que la révision de ses tantièmes, faisant référence à L.art.5, 11 et 12. Ce serait alors vers un ajustement de ses tantièmes et non vers une refonte totale des tantièmes de tout le syndicat que votre avocat (syndicat) devrait se diriger...
Dans ce cas, il n'y a pas d'effet rétroactif.
Il faut insister ici sur l'aberration qui consiste à tout revoir au prétexte que le cumul des tantièmes ne serait pas un chiffre rond, 1000, 10.000, 100.000 ...
S'agissant d'une répartition, d'une règle de 3, il importe peu que ce cumul des QP de parties communes ou tantièmes de charges soit de 985, 1.235, 9.872, 12.532, etc ......
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Jany2718
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Posté - 23 déc. 2010 : 10:21:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sur ce que vous exposez, ce copropriétaire ne demanderait en fait que la révision de ses tantièmes, faisant référence à L.art.5, 11 et 12. Ce serait alors vers un ajustement de ses tantièmes et non vers une refonte totale des tantièmes de tout le syndicat que votre avocat (syndicat) devrait se diriger...
Dès lors qu'une modification est introduite sur les tantièmes d'un lot, les tantièmes des autres lots se trouvent automatiquement modifiés en conséquence. En outre l'expertise devrait probablement réléver d'autres anomalies et irrégularités au regard de ce que prévoit l'article 5 de la loi de 1965. |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2010 : 10:47:18
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"Dès lors qu'une modification est introduite sur les tantièmes d'un lot, les tantièmes des autres lots se trouvent automatiquement modifiés en conséquence"
Et pourquoi donc ???? La fraction de chaque lot par rapport à un total X ne change pas, ce total X changerait-il !
Déja exposé : un syndicat de 1000/1000 ° créait un nouveau lot privatif affecté de 75/xxxx . Le syndicat passe alors à 1075/1075°.
Les autres lots ne changent pas leurs tantièmes. Tel lot qui avait 150/1000° passe à 150/1075°.
Mathématiquement, les autres lots réduisent leur part (de propriété, de charges).
C'est du niveau CM1 ou CM2 : le numérateur ne change pas, seul le dénominateur commun cumul des numérateurs est modifié, passant de 1000 à 1075 ! (*)
L'affectation de tantièmes à un lot, peu importe le motif, n'emporte pas modification des tantièmes affectés aux autres lots !
"En outre l'expertise devrait probablement réléver d'autres anomalies et irrégularités au regard de ce que prévoit l'article 5 de la loi de 1965."
Peut être ! Mais L.art.5 n'est pas d'ordre public ...
Il n'entre donc pas dans la compétence du juge d'intervenir sur le quantum de la propriété de chaque propriétaire défini par le RDC, une éventuelle modification des QP de parties communes par convention immuables étant de la seule compétence de l'AG décidant à l'unanimité.
Il vous faudrait creuser un peu plus cette affaire et voir si le syndicat ne s'aventure pas dans une maguouille au pretexte d'en rectifier une autre .... 
(*) opération inverse qui consisterait à passer en "commun" une partie privative acquise comptant 75/1000° : le syndicat passe à 925/925° sans que les tantièmes de chaque lot ne soient modifiés.
Cette technique est un grand classique qui ne nécessite aucune intervention particulière : il n'y a que les "magouilleurs" (honoraires obligent) qui prétendent vouloir tout modifier ! |
Édité par - Gédehem le 23 déc. 2010 10:55:03 |
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JB22
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Posté - 23 déc. 2010 : 11:07:45
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De gédehem
"Il n'y a aucune nécessité ni obligation de reprendre l'intégralité des tantièmes de chacun des lots au motif qu'un des lots aurait été impacté abusivement : ce point doit être contesté devant le juge par le syndicat.
Cette idée saugrenue de vouloir maintenir des chiffres ronds n'a aucun sens, aucun fondement juridique s'agissant de ne modifier qu'un seul lot !"
Cette façon de faire a pour origine l' Instruction du 1er aout 1979 relative à la publicité foncière, articles 81 à 94.
Sur un plan pratique il est préférable de ne modifier qu'un seul lot, peut importe que le total des tantièmes ne soit pas un chiffre rond.
Cette méthode a l'avantage de la simplicité et d'éviter les problèmes d'arrondis.
Il est d'usage de ne pas mettre de décimale dans les tantièmes.
Par exemple si le calcul aboutit a 10.5/1000 en calculera la grille sur 10.000/10.000 on aura alors 105/10.000. L'arrondi serait particulièrement sensible pour les petits lots.
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Jany2718
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Posté - 23 déc. 2010 : 11:27:42
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Par "tantièmes" ou "millièmes" je voulais dire "proportion effective dans les charges à répartir autrement que suivant le critère d'utilité".
Dans votre exemple : 150/1000 passant à 150/1075, en effet , le numérateur de la fraction ne change pas mais la proportion effective passe bel et bien de 15% à 13,95% ( = 150/1075) .
Ce qui importe, à mon avis, c'est la proportion effective ou le quotient et non le numérateur de la division.
La modification des tantièmes effectifs ( le quotient ) ou sa première fixation ne peut être faite sans passer par l'évaluation de chaque lot au même moment . Les tantièmes effectifs attribués à chaque lot sont le résultat de la division de la valeur estimée (selon l'article 5) de chaque lot , rapportée au total des valeurs de chaque lot, valeur estimée selon la même méthode conforme à l'article 5 de la loi de 1965. Il serait difficile de déroger à la règle de l'article 5 . Si l'on peut considérer que la loi de 1965 qu'elle n'est pas d'ordre public ( sauf certains articles cités dans l'article 43) , il n'est pas interdit à un copropriétaire qui s'estime lésé , de s'en prévaloir devant le tribunal. On peut en effet penser que ce serait le maintien , à tout jamais, d'une injustice manifeste qui serait de nature à troubler "l'ordre public" de façon plus certaine que de procéder à la modification qui en fait s'impose au bon sens. |
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JPM
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Posté - 23 déc. 2010 : 11:35:04
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Gedehem : citation: L'affectation de tantièmes à un lot, peu importe le motif, n'emporte pas modification des tantièmes affectés aux autres lots !
Ce n'est pas tout à fait exact. C'est pour chaque lot autre que le nouveau, le numérateur qui demeure inchangé.
S'il y a ajout de nouveaux tantièmes, le dénominateur est modifié en augmentation.
Pour les copropriétaires autres que le bénéficiaire de l'ajout la quote-part (qu'on appelle communément tantièmes du lot) est diminuée.
150 / 1075 est < 150 / 1000
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Gédehem
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18
Posté - 23 déc. 2010 : 12:02:49
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Je pense que nous exposons la même chose de façon différente ...
Comme le montre Jany, avec 150/1000° qui deviennent à 150/1075° on passe de 15% à 13,95%, ce qui est bien une diminution de part pour les autres lots ..
Mais le numérateur "150" des autres ne change pas, seul étant affecté le 'nouveau' avec ses 75/xxxxx !
Jany : L.art.5 n'est pas d'ordre public !
Qu'un copropriétaire conteste sa QP de parties communes définie 20 ou 50 ans plus tot, c'est son droit.
Sauf qu'il n'entre pas dans la compétence du juge de modifier des QP de parties communes, du moins hors de ce qui est prévu L.art.11 et 12.
Vous n'avez toujours pas précisé si cette QP de PC avait été établie il y a 50 ans ... ou il y a 6 mois.
Le soucis du syndicat semble  être de rectifier une erreur manifeste. C'est à l'AG de le décider, le juge ne pouvant ici se substituer au syndicat.
Dans ce genre d'affaire il faut être vigilant : il y a des profiteurs pour les €€€€€ du syndicat au prétexte de tout modifier alors que l'opération est très simple.
En particulier ici où le syndicat semblerait d'accord (???) pour rectifier une "erreur" ! |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 23 déc. 2010 : 12:23:29
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La modification des tantièmes faite récemment à la suite de l'annexion de certaines parties communes par le copropriétaire Y, n'a pas été faite selon les règles de l'article 5 de la loi de 1965 selon le copropriétaire X.
Le copropriétaire X, conteste la décision fixant les nouveaux tantièmes sur le fondement des articles 11 et 5. Il semble bien que cette action soit recevable et que le juge devra statuer sur l'opportunité de retenir les millièmes fixés par l'AG ou ceux déterminés par l'expert qu'il a nommé. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 déc. 2010 : 14:38:40
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Je maintiens que nous ne sommes pas sur les bons rails faute de savoir dans quelles conditions se présente cette affaire.
Il s'agit avant tout de la contestation d'une décision d'assemblée qui a vendu des parties communes à un copropriétaire.
Cette opération récente été "régulière". Elle a donc été accompagnée de la création d'un (ou plusieurs peu importe) lot(s) auxquels ont été attribués des tantièmes.
A ce point, la contestation par un opposant à cette décision ou un défaillant ne peut porter que sur le nombre des tantièmes attribués au nouveau lot. Elle est recevable si elle a été faite dans le délai et elle peut donner lieu à désignation d'un expert.
Mais par ailleurs on se trouve devant d'autres prétentions liées " à une ancienne anomalie dans le RC ", nous dit Jany, qui ajoute " que c’est cette situation ( l’annexion nouvelle ) qui permet cette révision générale et cette action judiciaire " qui serait assortie d'une régularisation des charges sur les dix années précédentes 
Pour cette seconde demande il ne peut s'agir que d'une demande de modification de la répartition des charges.
Jany nous parle de l'article 11. Son domaine d'application est restreint :
- 1) travaux syndicaux, acte d'acquisition ou de disposition
- 2) aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot
Il ne peut s'agit que d'une opération récente et pas d'une opération remontant à 8 ou 9 ans.
La discussion ne peut présenter d'intérêt particulier pour Jany et collectif que tous les UInautes que si nous savons exactement de quoi il retourne, ce qui n'est présentement pas le cas.
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