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manech
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 Posté - 24 déc. 2010 : 12:03:21
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Bonjour
Soit une copropriété comprenant 2 immeubles totalement séparés et très différents (l'un est du 19 è siècle, l'autre du 20e), avec 2 entrées sur 2 rues différentes.
- ces 2 immeubles ont des charges spéciales par bâtiment mentionnées dans le RDC,
-les parties communes aux 2 immeubles sont une ancienne loge de concierge qui va être vendue, le service ayant été supprimé depuis longtemps, et les réseaux ', égouts, électricité et eau, sachant pour pour les 2 derniers il y a les compteurs généraux dans un bâtiment et les compteurs divisionnaires dans l'autre.
Pour limiter les conflits, on songe
soit à la création d'un syndicat secondaire
soit à la scission pure et simple, avec sans doute une union de syndicats (l'ASL semblant impossible en raison de l'unanimité demandée) pour la gestion des réseaux.
Le syndic dit que la mairie de Paris risque de s'opposer au projet de scission.
Est-ce exact?
le coût d'une union de syndicats est-il important comme certains le laissent entendre?
La dernière possibilité est le statu quo mais avec application stricte du RDC en ce qui concerne la spécialisation des charges:
En effet selon Le RDC chaque immeuble devrait avoir son assurance: en réalité une seule assurance a été souscrite et nous ne savons pas s'il est possible qu'à l'intérieur d'une assurance commune l'assureur distingue les 2 bâtiments.
Le RDC impute à chaque immeuble "les honoraires éventuels du syndic et en règle générale tous les frais analogues ayant trait à la communauté": Cette formulation autorise-t-elle l'imputation à chaque immeuble des frais d'avocat par exemple, sachant que le syndic n'a aucune difficulté à ventiler certains honoraires de prestations pparticulières entre les 2 immeubles.
PS il est à noter que ce RDC de 1949 prévoyait un syndic et pour chaque immeuble un "syndic adjoint choisi parmi les copropriétaires!"
Je serais contente si quelqu'un pouvait en ce moment de fêtes donne un avis, ou un conseil (l'AG où je représenterai mon mandant aura lieu le 6 janvier)
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Posté - 24 déc. 2010 : 13:33:37
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manech
Contributeur actif
167 message(s)
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 2
 Posté - 24 déc. 2010 : 14:27:55
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Merci, Quelboulo
Comme je le pensais, il semble donc que la ville de Paris n'ait rien à dire ou à redire à un projet de scission..
Pour le reste j'espère d'autres avis ou suggestions pour les différentes questions posées |
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pachachon
Contributeur actif
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Posté - 14 févr. 2011 : 14:47:05
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Retour d'expérience :
je suis dans une copropriété qui s'est mal séparée il y a plusieurs décennies.
Moralité : nous sommes en train de nous rediriger vers une réunification car certaines parties communes sont en déshérence.
Historique :
Batiment A et batiment B sont 1 copropriété.
Dans l'acte de copro, il y a l'ex loge de gardienne (inhabité depuis plus de 30 ans) , 2 caves se trouvant sous le batiment A et les cours qui sont parties communes aux 2 batiments.
Maintenant, les batiments communs sont en très mauvais état.
Batiment A veut les détruire et batiment B veut les rénover.
Comme chacun a son syndic, pas d'AG commune donc pas ni rénovation, ni démolition.
Personne ne veut vendre a l'autre
etc.
Pourquoi cette situation :
Parce que la scission (couteuse) n'a jamais été actée dans les documents.
D'ailleurs batiment B paye les impots de batiment A depuis 40 ans parce que le fisc n'est officiellement pas au courant.
Donc pour réussir votre scission, il est impératif de :
1/ n'avoir plus aucune partie commune en commun
2/ modifier le RDC + faire toutes les modifications admistratives auprès des instances concernées.
C'est couteux mais c'est le seul moyen de ne pas avoir à revenir en arrière contraint et forcé.
Autre solution (moins couteuse) :
Modifier le RDC pour que les batiments ne payent que leur dépenses et que les parties communes soit au pro rata des batiments. Votre AG seraient communes ne serait ce que pour l'entretien des parties communes.
Le syndicat secondaire est une bonne idée seulement si les parties communes sont importantes car c'est comme si vous payez un 2eme mandat de gestion.
Pour nous, ce serait idiot car la gestion courante (hors rénovation) des parties communes sont une facture EDF de 15 euro par mois.
Alors payer 3000 euro de frais de gestion pour 15 euro/mois d'électricité, c'est moyen comme calcul.
Bizarrement, c'est la solution proposée par notre syndic, ca vous étonne? |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 15 févr. 2011 : 00:09:35
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citation: Initialement posté par pachachon
Retour d'expérience :
je suis dans une copropriété qui s'est mal séparée il y a plusieurs décennies.
Moralité : nous sommes en train de nous rediriger vers une réunification car certaines parties communes sont en déshérence.
Historique :
Batiment A et batiment B sont 1 copropriété.
Dans l'acte de copro, il y a l'ex loge de gardienne (inhabité depuis plus de 30 ans) , 2 caves se trouvant sous le batiment A et les cours qui sont parties communes aux 2 batiments.
Maintenant, les batiments communs sont en très mauvais état.
Batiment A veut les détruire et batiment B veut les rénover.
Comme chacun a son syndic, pas d'AG commune donc pas ni rénovation, ni démolition.
Personne ne veut vendre a l'autre
etc.
Pourquoi cette situation :
Parce que la scission (couteuse) n'a jamais été actée dans les documents.
D'ailleurs batiment B paye les impots de batiment A depuis 40 ans parce que le fisc n'est officiellement pas au courant.
Donc pour réussir votre scission, il est impératif de :
1/ n'avoir plus aucune partie commune en commun
2/ modifier le RDC + faire toutes les modifications admistratives auprès des instances concernées.
C'est couteux mais c'est le seul moyen de ne pas avoir à revenir en arrière contraint et forcé.
Autre solution (moins couteuse) :
Modifier le RDC pour que les batiments ne payent que leur dépenses et que les parties communes soit au pro rata des batiments. Votre AG seraient communes ne serait ce que pour l'entretien des parties communes.
Le syndicat secondaire est une bonne idée seulement si les parties communes sont importantes car c'est comme si vous payez un 2eme mandat de gestion.
Pour nous, ce serait idiot car la gestion courante (hors rénovation) des parties communes sont une facture EDF de 15 euro par mois.
Alors payer 3000 euro de frais de gestion pour 15 euro/mois d'électricité, c'est moyen comme calcul.
Bizarrement, c'est la solution proposée par notre syndic, ca vous étonne?
et vous ne dites rien de celui qui a eu cette brillante initiative de cette fausse scission ............. |
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sybarite
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Posté - 15 févr. 2011 : 09:09:42
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Bonjour Manech.
La scission d'une copropriété ou la création de Syndicats secondaires n'a pas beaucoup d'intérêt lorqu'il existe dans le RC une clause de spécialisation des charges.
Les dépenses liées à l'administration de l'immeuble (avocat, syndic, assurances etc..) sont des charge communes générales qui doivent être reparties sur l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, votre RC n'a à priori pas été "mis en conformité". D'où des clauses non conforme à la loi.
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Gédehem
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Posté - 15 févr. 2011 : 17:31:54
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Je partage l'avis de Sybarite : il n'y a aucune nécessité à engager des frais inutile du moment que vous avez une "bonne" spécialisation des charges.
Concernant l'histoire de l'assurance, il est possible de la "personnaliser" par bâtiment, si le gros œuvre est différent et/ou qu'il n'y a pas de bâti" commun aux 2 (*), ou selon les tantièmes de chacun des bâtiments, ce qui revient à spécialiser les charges assurance avec toutes les autres.
Ici le RDC précise sans doute que chaque bâtiment doit être assuré, ce qui ne veut pas dire que chancun doit avoir son assurance perso.
Car il restera l'assurance du syndicat dans son ensemble, du CS pour sa RC. D'où assurance unique "syndicat" répartie selon la spécialisation des charges.
"ce RDC de 1949 prévoyait un syndic et pour chaque immeuble un "syndic adjoint choisi parmi les copropriétaires!"
Bon système : on devrait le remettre en vigueur !!! 
(*) c'est l'assureur qui s'en charge. Idem lorsqu'existe un bâtiment commun séparé à usage de garages privatifs. |
Édité par - Gédehem le 15 févr. 2011 17:34:48 |
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chatisis
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Posté - 23 févr. 2011 : 15:25:39
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Bonjour,
Pourquoi ne pas créer 2 syndicats secondaires coiffés d'un syndicat principal qui ne gérerait que les parties communes, les 3 syndicats gérés par le même syndic ? |
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pachachon
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Posté - 27 févr. 2011 : 16:57:02
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Réponse à chatisis :
parce que les syndicats secondaires coutent cher. Cf. ma réponse ci dessus
"Le syndicat secondaire est une bonne idée seulement si les parties communes sont importantes car c'est comme si vous payez un 2eme mandat de gestion.
Pour nous, ce serait idiot car la gestion courante (hors rénovation) des parties communes sont une facture EDF de 15 euro par mois.
Alors payer 3000 euro de frais de gestion pour 15 euro/mois d'électricité, c'est moyen comme calcul.
Bizarrement, c'est la solution proposée par notre syndic, ca vous étonne?" |
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