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alexmea2
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 Posté - 07 janv. 2011 : 09:01:55
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Bonjour,
nous avons des décisions de travaux indispensables à prendre lors de la prochaine AG, mais la grille de répartition des tantièmes est erronée car certains lots ce sont agrandis et aucune modification de celle-ci n'a été effectuée.
Evidemment les copropriétaires en question ne sont pas pressés voir contre la modification des tantièmes car c'est tout à leur avantage évidemment.
Sachant que je dispose de la plus grosse quote part à l'haure actuelle, mes questions sont les suivantes:
1)quels sont mes recours en cas de vote de travaux avec la grille existante,
2)Peut on diviser le montant des travaux en parts égales afin que personne ne soit léser (enfin surtout moi)
3) Comment obliger une modification de cette foutue grille?
Vous remerciant pour vos réponse, pour info il n'y a jamais eu de syndic professionnel dans notre résidence.
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Édité par - alexmea2 le 07 janv. 2011 09:03:37 |
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maisoui
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 Posté - 07 janv. 2011 : 11:37:02
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Quelle a été l'autorisation d'agrandissement ? AG ? Pourquoi pas de nouvelle grille de répartition ?
Quel pourcentage de charge cela représente-il pour vous en plus ou moins ?
Syndic bénévole enfin, pas pro ?
Combien de 1000 ème avez vous ?
Voilà quelques info qu'il serait bien d connaître. |
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Posté - 07 janv. 2011 : 14:06:29
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il n'y a pas d'élucubrations à avoir : tant que les tantièmes énoncées dans le RDC ne sont pas changées, ils sont applicables !
Pour les changer, il faut l'unanimité :
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
ou par décision du juge, mais seulement et seulement si une AG n'a pas voté cette modification.
Si des travaux d'agrandissement de certains lots ont eu lieu avec accord de l'AG, mais sans modification des tantièmes, il ne vous reste qu'à saisir le tribunal. Mais attention, votre dossier qui est purement administratif doit être en béton...  |
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FranckTT
Nouveau Membre
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Posté - 07 janv. 2011 : 15:20:33
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vous devriez peut-être songer à faire appel à un syndic pro... ça vous couterait un peu mais ça vous éviterait bien des embrouilles. |
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alexmea2
Nouveau Membre
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4
Posté - 08 janv. 2011 : 10:04:50
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voici quelques détails sur ma situation:
un copro x a fait signer il y a 3 ans un document aux autres copros pour le rachat des combles à usage de parties communes, dans ce document il était également indiqué qu'à la suite du réaménagement des combles un lot x serait crée à la charge de l'acquéreur (car elle était vendeuse de son appartement).
Une fois vendu, l'acquéreur a fait les travaux pour aménager les combles mais n'a pas crée sont nouveau lot X.
Sachant que cet acquéreur n'habitait pas sur place (il avait un locataire et il s'en foutait en plus), il l'a également remis en vente car sa situation personnelle a évolué.
L'appartement est vendu en 2010 et entre temps l'AG annuelle a lieu (je prends la présidence du syndic) et il est notifié que le nouvel acquéreur doit procéder à cette nouvelle répartition des tantièmes généraux + création du lot x).
Lorsque je prends la présidence du syndic bénévole avec les documents qui vont avec, je m'aperçois également qu'un autre copropriétaire a acquis un logement mais celui-ci ne correspond pas du tout aux plans du bâtiment.
Mais ce copro habitant dans ce bien n'y est pour rien, car il a acheté comme ça et dans son document de vente rien ne fait état de cette agrandissement de façon officielle.
Le copro X sachant celà , se sert de cet argument pour de ne pas réaliser la modification des tantièmes, chose que je peux comprendre.
Mais la copro qui a acheté l'appartement et qu'aujourd'hui on lui expose le problème sachant que sa répartition de tantièmes particuliers est erronée (travaux d'agrandissements réalisés il y a 10 ans alors qu'elle n'habitait pas sur place), elle est radicalement contre la modification la concernant.
En attendant le temps passe et les factures aussi, moi je représente 32% des tantièmes et je paie en conséquence et cette situation ne me convient plus.
Que faire? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 janv. 2011 : 10:47:42
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Alexmea2 écrit : Une fois vendu, l'acquéreur a fait les travaux pour aménager les combles mais n'a pas crée sont nouveau lot X.
Comment la copropriété a-t-elle pu vendre les combles à un copropriétaire sans qu'il y ait en même temps création d'un lot avec des tantièmes attachés ?????
Quel serait le fichu notaire ayant réalisé une pareille opération ?????
Vente sans notaire 
Un détail : vous écrivez " présidence du syndic ", je suppose que c'est du conseil syndical ?
Un détail plus grave : cela remonte à dix ans. Si les dix années sont accomplies, il y a prescription.
Comment avez vous fonctionné depuis cette époque ? Syndic professionnel, syndic copropriétaire de droit commun ou coopératif ?
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sybarite
Contributeur actif
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Posté - 08 janv. 2011 : 12:08:19
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bonjour JPM.
jusque une question, l'annexion de parties communes sans autorisation AG ne relèverait elle pas de l'action réelle et non personnelle ? car comme argument de négociation cela peut jouer dans la balance.
Si on applique la prescription trentenaire à l'extension, la copropriétaire pourrait être condamné à restituer ou démolir l'extension illicite. Pour ce qui concerne l'autre copropriétaire (celui qui a annexé les comble le plus récemment) je pense que la même solution pourrait être appliquée.
est uine erreur d'interprétation de ma part ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 08 janv. 2011 : 12:10:09
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citation: Initialement posté par alexmea2
voici quelques détails sur ma situation:
un copro x a fait signer il y a 3 ans un document aux autres copros pour le rachat des combles à usage de parties communes, dans ce document il était également indiqué qu'à la suite du réaménagement des combles un lot x serait crée à la charge de l'acquéreur (car elle était vendeuse de son appartement).
Une fois vendu, l'acquéreur a fait les travaux pour aménager les combles mais n'a pas crée sont nouveau lot X.
Sachant que cet acquéreur n'habitait pas sur place (il avait un locataire et il s'en foutait en plus), il l'a également remis en vente car sa situation personnelle a évolué.
L'appartement est vendu en 2010 et entre temps l'AG annuelle a lieu (je prends la présidence du syndic) et il est notifié que le nouvel acquéreur doit procéder à cette nouvelle répartition des tantièmes généraux + création du lot x).
Lorsque je prends la présidence du syndic bénévole avec les documents qui vont avec, je m'aperçois également qu'un autre copropriétaire a acquis un logement mais celui-ci ne correspond pas du tout aux plans du bâtiment.
Mais ce copro habitant dans ce bien n'y est pour rien, car il a acheté comme ça et dans son document de vente rien ne fait état de cette agrandissement de façon officielle.
Le copro X sachant celà , se sert de cet argument pour de ne pas réaliser la modification des tantièmes, chose que je peux comprendre.
Mais la copro qui a acheté l'appartement et qu'aujourd'hui on lui expose le problème sachant que sa répartition de tantièmes particuliers est erronée (travaux d'agrandissements réalisés il y a 10 ans alors qu'elle n'habitait pas sur place), elle est radicalement contre la modification la concernant.
En attendant le temps passe et les factures aussi, moi je représente 32% des tantièmes et je paie en conséquence et cette situation ne me convient plus.
Que faire?
je comprends que vous êtes le syndic non professionnel de cette copropriété.....
si c'est le cas, il est évident que vous ne maitrisez pas le fonctionnement d'une copropriété...
en tant que syndic, vous devez donc détenir les avis de mutation et de transfert adressés par les notaires lors des ventes: relisez bien ce qui est indiqué
le notaire a du reproduire la désignation des lots telles qu'elle figure dans le réglement de copropriété
aucune partie commune ne peut être vendue (et ensuite enregistrée aux hypothèques) sans la création du lot, la nouvelle répartition des tantièmes, la décision de vente, le prix........: tout ceci votée en AG à bonne règle de majorié
probablement que ces combles sont toujours parties communes (à vérifier)...
comme dit plus haut, actuellement vous êtes dans l'obligation d'utiliser les clés de répartition inscrites dans le réglement de copropriété |
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Posté - 08 janv. 2011 : 14:10:22
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citation: un copro x a fait signer il y a 3 ans un document aux autres copros pour le rachat des combles à usage de parties communes
cela signifie quoi ?
car je vous rappelle que des combles situées au dessus d'un lot, n'étant accessible que par ce lot et n'ayant pas d'équipement commun à l'intérieur, permet au propiétaire du lot dessous d'en avoir la jouissance exclusive sans autre forme administrative...
et quand l'AG a décidé de la création de ce lot, a-t-elle défini également les tantièmes qui y seraient attachés, etc..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 janv. 2011 : 18:59:47
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"un copro x a fait signer il y a 3 ans un document aux autres copros pour le rachat des combles à usage de parties communes"
Ce document n'a pas plus de valeur juridique que le rouleau de papier hygiénique acheté chez le commerçant du coin !
Sauf que le rouleau en questien est plus utile dans certains cas que ce "fumeux" bout de papier signé des copropriétaires.
En résumé, il n'y a pas eu d'AG pour autoriser l'annexion des combles et surtout y créer un nouveau lot privatif. Une telle décision aurait alors prévu l'attribution de tantièmes s'agissant d'un nouveau lot. Il convenait de vérifier préalablement le RDC qui peut prévoir que ce comble fait partie du lot directement en dessous, si c'est le seul.
La manœuvre d'annexion est identifiable il y a 3 ans (le fameux "papier"), ce qui permet un recours éventuel.
Idem pour la découverte d'un lot modifié.
Il n'est pas répondu aux questions de JPM sur un notaire qui aurait passé des actes pour un bien ne répondant pas au descriptif de l'EDD/RDC enregistré. |
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alexmea2
Nouveau Membre
France
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 Posté - 10 janv. 2011 : 09:15:17
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Gédehem
Je confirme vos propos, aucune AG n'a eu lieue en 2007 concernant l'acquisition des combles, je vous joins copie du courrier c'est le seul document qui a été réalisé.
Pour information, les combles n'étaient pas rattachés au lot dans le RDC.
Depuis 5 ans que j'y réside, aucun syndic professionnel n'est passé sur cette petite copropriété de 13 lots car opération non juteuse pour eux.
En effet, plusieurs syndics pro avaient été sollicités il y a 2 ans et seul 1 a répondu.
Compte tenu de cela, j'ai essayé de prendre les choses en main, malheureusement je suis seul à m'en occuper et les autres copropriétaires (4 appartementP au total moi y compris) se désintéressent complètement du sujet de façon générale.
je vous joins également les actes notariés depuis la vente de copro X en 2007 jusqu'au rachat du même appartement en 2010, afin d'avoir votre avis sur l'ensemble des documents.
Pour info, le lot 14 crée en 2007 est nommé grenier sur le document de 2010 alors que l'appartement est aménagé en véritable duplex.
http://www.scribd.com/doc/46581904/Doc |
Édité par - alexmea2 le 10 janv. 2011 09:18:54 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 janv. 2011 : 09:48:45
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C'est le bazar complet !
Il est vrai que pour un petit syndicat il n'est pas facile de trouver un syndic. Pour les avocats il y a la désignation d'office mais pas pour les syndics.
Aucun effort des pouvoirs publics pour une formation ou au moins une assistance des syndics bénévoles. Il leur reste des associations qui sont de niveaux inégaux. On voit passer de bonnes choses en provenance de l'UNPI 13 par exemple, mais aussi des interventions de l'ARC plus pertinentes que dans le passé.
Dans le cas présent ? Faire le point avec un notaire sans tarder. En principe celui chez qui est déposé le règlement de copropriété. Un plus proche s'il est 200 km. Il faut tout déballer devant le notaire, y compris les pires monstruosités.
Les frais de consultation sont à la charge du syndicat. Ils seront moins lourds que les conséquences éventuelles des errements anciens .
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