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jpc347
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 Posté - 09 janv. 2011 : 18:41:13
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Je suis perplexe et aimerais bien avoir vos réactions sur le sujet suivant que je trouve assez intéressant :
Un copropriétaire de mon immeuble conseiller syndical et opposant de toujours au syndic en place a assigné le syndicat et le syndic aux fins d'annuler l'assemblée générale annuelle tenue en mai dernier. L'assignation a été menée rondement dans les délais prévus des deux mois après la réception du pv de ladite assemblée.
Les motifs principaux de l'assignation sont le non respect des délais de convocation, la confusion dans la remise des pouvoirs lors de la réunion, la non signature du pv en séance le soir de l'AG.
Précisons qu'au cours de l'assemblée contestée, le syndic a été renouvelé à une large majorité, les 2/3 des voix, les opposants représentant l'autre tiers. Précisons aussi que le conseil syndical est largement entre les mains des opposants, 6 membres sur 8...
Nous attendions donc avec curiosité la convocation devant le tribunal, les avocats avaient été désignés, celui du copropriétaire assignant, celui du syndicat et celui du syndic, jusqu'à ces jours derniers où nous avons reçu du syndic une convocation à une nouvelle assemblée destinée, explique -t-il, à effacer les erreurs formelles relevées par l'opposant en question. L'ordre du jour est strictement le même que celui de 'assemblée de mai dernier.
Les opposants se rebiffent, crient au scandale, estimant intolérable la convocation d'une nouvelle assemblée avant même que soit connue la position du tribunal. Une réunion du conseil syndical vient de décider d'adresser au syndic un injonction d'annuler la convocation faute de quoi le conseil syndical menace d'assigner le syndic en responsabilité et mieux de faire un référé pour annuler ladite assemblée.
Que penser de cet imbroglio ?
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BANZAI
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 Posté - 09 janv. 2011 : 18:48:44
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si ce copropriétaire n'a pas eu la 1ère présentation du courrier RAR dans les délais légaux, cela suffit comme motif pour obtenir l'annulation de l'AG
a t il aussi demandé la désignation d'un administrateur provisoire? |
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jpc347
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 2
 Posté - 09 janv. 2011 : 19:05:45
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Bonjour banzaï.
La convocation s'est faite par émargement et on peut penser que le copropriétaire qui habite sur place a volontarement évité de signer. Mais je n'en ai pas la preuve évidemment. Le syndic en plein dans ses convocations d'AG a commis l'erreur de ne pas relever la liste émargée suffisamment à temps pour envoyer les recommandés.
Cela explique sans doute le fait que le professionnel a adressé cette fois ci les convocations en recommandé AR.
Banzaï, pourquoi un administrateur provisoire ? Le copropriétaire en question a pour objectif de nuire au syndic et d'obtenir son départ, non d'engager des frais additionnels qui le desservirait financièrement et lui mettrait à dos la copropriété. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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3
Posté - 09 janv. 2011 : 19:47:50
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citation: Initialement posté par jpc347
Bonjour banzaï.
La convocation s'est faite par émargement et on peut penser que le copropriétaire qui habite sur place a volontarement évité de signer. Mais je n'en ai pas la preuve évidemment. Le syndic en plein dans ses convocations d'AG a commis l'erreur de ne pas relever la liste émargée suffisamment à temps pour envoyer les recommandés.
Cela explique sans doute le fait que le professionnel a adressé cette fois ci les convocations en recommandé AR.
Banzaï, pourquoi un administrateur provisoire ? Le copropriétaire en question a pour objectif de nuire au syndic et d'obtenir son départ, non d'engager des frais additionnels qui le desservirait financièrement et lui mettrait à dos la copropriété.
c'est le syndicat qui sera condamné
il faudra donc faire prendre en charge toutes les conséquences de cette procédure par le syndic........qui en est responsable |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2011 : 21:06:52
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Sans porter de jugement sur le bien fondé de l'affaire, on peut tout de même relever des ambiguités dans ce que vous rapportez, quijette un doute sur le sens de vos questions !
"Précisons aussi que le conseil syndical est largement entre les mains des opposants, 6 membres sur 8... ".
Pardon, mais lorsque 6 membres du CS sur 8 agissent dans le même sens, cela n'en fait pas des "opposants" mais des représentants très majoritaires de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires lors de leur désignation !
Sauf à décompter à l'envers, ce sont ces 2 membres sur les 8 que compte le CS qui sont opposants à la majorité des 6 !
Peut être seriez-vous en accord avec ces minoritaires, ce qui expliquerait votre approche partisane (ne voyez là aucun jugement : je tente simplement de remettre les choses dans le bon ordre, les opposants étant par nature toujours minoritaires)
Quant aux motifs avancés par le copropriétaire qui assigne, sur ce que vous exposez, ils justifient à priori l'action qui sur le fond montre la faute et/ou le manque de professionnalisme du syndic susceptible de porter préjudice au syndicat.
La manœuvre du syndic qui tente de s'en sortir par une pirouette montre encore sa mauvaise foi. Dans la mesure où l'AG de mai contestée prévoyait la désignation (renouvellement) du syndic, il est facile d'engager l'annulation des AG qui suivent.
En effet, l'AG de mai étant annulée par le TGI, donc la désignation du syndic, toutes les AG suivante qui auraient été contestées seraient elles aussi annulées puisque "Convoquée par une personne n'ayant pas qualité".
Vous précisez par ailleurs :
"Le copropriétaire en question a pour objectif de nuire au syndic et d'obtenir son départ..."
Que savez-vous du fonctionnement d'un syndicat et des pratiques de ce syndic, pour estimer ainsi que ce copropritaire conseiller syndical voudrait "nuire au syndic" ???? .
Curieuse approche ! Ne serait-ce pas plutot de sa part un moyen de défendre les interets du syndicat, donc des copropriétaires, que de solliciter le juge pour sanctionner ce syndic et, hélas, les copropriétaires qui laissent faire par laxisme ou méconnaissance ?
Hélas, car pour défendre les interets du syndicat (et ouvrir les yeux aux copropriétaires aveugles) il faut engager des fonds (la justice n'est pas gratuite) ce que personne ne fait de gaité de cœur.
On ne sollicite pas le juge "pour nuire au syndic" mais pour défendre les intérets du syndicat. Peut être que votre syndic est un "mauvais", un "rouleur dans la farine" comme il en est beaucoup (trop) dans cette activité de gestion immobilière, ce que certains ne veulent pas voir.
Encore une fois, sans que ce soit une critique ou un jugement, et sans porter d'appréciation sur le fonctionnement de votre syndicat, il semblerait que la confiance que vous portez au syndic voile un peu votre perception de la réalité des choses, à commencer par prendre les 6 membres majoritaires du CS pour des "opposants" (au syndicat ... ou au syndic ?  ) au motif qu'ils ne sont pas en accord avec les pratiques de votre syndic, qui ne semblent effectivement pas très claires sur ce que vous rapportez !
N'oubliez-pas un principe : la majorité à toujours raison, même si elle est dans l'erreur, au simple motif qu'elle est la majorité.
C'est la majorité des copropriétaires de votre syndicat qui a élu au CS ces 8 copropriétaires, dont les 6 majoritaires, pour controler le syndic.
Ce qu'ils semblent faire, n'en déplaise aux 2 opposants minoritaires.
PS : attention à la confusion "avocat du syndicat"/ "avocat du syndic", ce dernier assigné conjointement. Il faut impérativement qu'il y en ait un pour chacun ! |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2011 21:20:00 |
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lossam
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Posté - 10 janv. 2011 : 08:27:41
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Bravo à Gédehem pour cette réponse claire ,nette ,et précise |
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jpc347
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Posté - 11 janv. 2011 : 08:16:51
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Bonjour Gedehem.
Quand je qualifie les 6 membres du conseil syndical d'opposants, c'est que ces personnes ont voté lors de l'AG de mai contre le syndic. L'ambiguité vient du fait que le syndic est élu par une forte majorité de copropriétaires (ce qui veut dire qu'il est apprécié par une majorité de personnes) et est contesté par une minorité qui s'est fait élire au conseil. Ils sont en quelque sorte majoritaires au sein du conseil et opposants au sein de l'AG !
L'assemblée de janvier va revoter en faveur de ce syndic et tentera je suppose, de faire coïncider la couleur du conseil avec celle de l'assemblée. Ce qui me paraît normal après tout. Je vais pousser dans ce sens évidemment.
"Le copropriétaire en question a pour objectif de nuire au syndic et d'obtenir son départ..."Oui, l'intéressé a clairement indiqué son désir de changer de syndic.
Selon le syndic, la convocation de l'AG est destinée à corriger les erreurs que son gestionnaire a commises, avant l'audience prévue en mars prochain.
Que va décider le Tribunal qui constatera que les anomalies soulignées par l'auteur de l'assignation ont été depuis supprimées ? La fin du feuilleton en mars. D'ici là nous devons nous attendre à d'autres rebondissements !
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Posté - 11 janv. 2011 : 08:24:39
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citation: L'ambiguité vient du fait que le syndic est élu par une forte majorité de copropriétaires (ce qui veut dire qu'il est apprécié par une majorité de personnes) et est contesté par une minorité qui s'est fait élire au conseil.
mais comme le dit gedehem, cette minorité a été élue par la majorité de l'AG ! il faut savoir ce que l'on veut...
en effet, je vous conseille de faire en sorte que le CS nouvellement élu, ne soit pas systématiquement contre le syndic car cela ne fait pas avancer la copro.
Le CS doit être attentif aux agissements du syndic mais pas contre à tout va !
le syndic sentant que cette AG risque d'être annulée et sans valeur essaie de rattraper le coup (pas le coût, par contre...  ), si son mandat précédent a toujours cours (coup, coût, cours, ....  ).
L'AG ainsi réunie pourrait aussi refuser de supporter le coût (!) de l'une des deux.... |
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jpc347
Nouveau Membre
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8
Posté - 11 janv. 2011 : 09:36:34
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Bonjour Rambouillet,
Le syndic a annoncé son intention d'assurer gratuitement la tenue de l'AG... |
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jpc347
Nouveau Membre
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Posté - 11 janv. 2011 : 09:53:43
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citation: mais comme le dit gedehem, cette minorité a été élue par la majorité de l'AG ! il faut savoir ce que l'on veut...
en effet, je vous conseille de faire en sorte que le CS nouvellement élu, ne soit pas systématiquement contre le syndic car cela ne fait pas avancer la copro.
Le CS doit être attentif aux agissements du syndic mais pas contre à tout va !
Gedehem a raison, les conseillers syndicaux ont tous été élus à l'unanimité, leur fonction est donc légitime. Je ne conteste nullement cet aspect des choses.
Ce qui me frappe en revanche est que le conseil, sans beaucoup de retenue, agisse comme s'il était majoritaire en assemblée et use de sa fraîche autorité pour bloquer les actions du syndic. Il devrait selon moi quand même, tenir compte du vote favorable d'une majorité des copropriétaires envers le syndic. Je partage l'avis de Rambouillet sur ce plan.
Dès lors, ce qui peut se passer est que l'excès de cette opposition conduise l'AG future à corriger son vote sur les conseillers syndicaux. Attendons. |
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BANZAI
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Posté - 11 janv. 2011 : 09:59:19
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un CS ne peut pas bloquer les actions du syndic
la gestion au quotidien, l'entretien courant est du seul ressort du syndic
le CS n'a qu'un rôle consultatif....et de contrôle de la gestion du syndic
pourriez vous être plus précis sur les "actions" de ce CS ?
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jpc347
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11
Posté - 11 janv. 2011 : 10:46:32
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Bonjour Banzaï,
Je prends un exemple. La dernière assemblée a voté des travaux (modestes) en cave. elle a donné au conseil syndical le soin de choisir l'entreprise parmi celles dont les devis étaient joints à la convocation. Depuis cette assemblée du mois de mai, rien ne bouge. Le président du conseil estimant que les devis sont trop chers refuse de choisir et bloque ainsi les travaux. Autre exemple, pour de simples travaux d'entretien, le syndic propose une entreprise que le président du cs rejette aussitôt.
Le syndic propose alors à l'intéressé de faire exécuter le travail par une entreprise connue de lui. Le président du cs répond alors qu'il ne souhaite pas faire intervenir ses entreprises de peur d'être accusé de favoritisme et de porter la responsabilité d'une tâche mal exécutée...
Que faire ? Je suis dans les deux cas une victime collatérale du conflit existant entre le syndic et le conseil... Cela ne peut durer.
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Gédehem
Pilier de forums
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12
Posté - 11 janv. 2011 : 11:01:53
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Jpc, encore une fois sans qu'il y ai d'appréciation de ma part sur les uns et les autres, il faut que vous compreniez bien la distinction qu'il y a entre les coproproprépataires lambda, dont chacun sait que dans tout syndicat 80% ignirent tout du fonctionnement et des pratiques en copropriété, et les membres du CS, certes désignés parmi ces copropropriétaires majoritairement ignorants, mais qui sont en prise directe avec le syndic, le nez dans "ses" affaires.
Sur ce que vous exposez, il est évident que ce syndic, du moins son gestionnaire salarié, est à coté de la plaque pour ce qui concerne la gestion de votre syndicat, de ce que vous en rapportez.
Qu'un CS s'oppose à ce syndic/gestionnaire va dans le sens de la défense de vos intérets de copropriétaire, de tous les copropriétaires devotre syndicat.
On ne peut, à priori comme vous le faites, contester la position de la majorité des membres du CS, qui s'opposerait à juste raison aux pratiques détestables du syndic !
Il ne faut pas occulter un principe de base bien connu des praticiens : 80% des copropritaires ignorent tout du fonctionnement et des bonnes pratiques dans un syndicat de copropriétaires. Comme pour le syndrome de Stockholm, ces ignirants par confort ou laxisme sont rapidement des moutons face à un syndic qu'ils prennent pour le "patron" du syndicat, "Chef" tout puissant devant lequel ils se soumettent.
C'est là une constante dans bien des syndicats. Le votre serait une exception s'il n'en était pas ainsi.
D'où parfois une incompréhension face à la position d'un CS au fait des réalités.
Bien entendu, il n'est pas possible de trancher dans un sens ou dans l'autre. Mais sur ce que vous exposez, on a là l'exposé type d'un CS qui se rend compte de la réalité des choses constatant la pratique plus ou moins détestable du syndic et de l'aitre celui d'un copropriétaire qui conteste la mise en cause du "chef" censé détenir le savoir.
Sur la proposition du syndic de rattraper sa bévue par une AG "Gratuite" il ne faut pas se boucher les yeux : votre syndic st un commerçant qui tire profit des services qu'il vous vend : il va tout faire pour garder la poule aux œufs d'or, ce que vous (vous collectif) ne pouvez ignorer !
On n'est pas syndic pour le plaisir des copropriétaires : on exerce cette activité pour en tirer profit, comme c'est la règle dans toute activité commerciale. Ne l'oubliez pas dans votre vision de l'affaire. |
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jpc347
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Posté - 11 janv. 2011 : 11:43:51
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citation: Jpc, encore une fois sans qu'il y ai d'appréciation de ma part sur les uns et les autres, il faut que vous compreniez bien la distinction qu'il y a entre les copropriétaires lambda, dont chacun sait que dans tout syndicat 80% ignorent tout du fonctionnement et des pratiques en copropriété, et les membres du CS, certes désignés parmi ces copropriétaires majoritairement ignorants, mais qui sont en prise directe avec le syndic, le nez dans "ses" affaires.
Vous avez mon cher Gedehem, un bien piètre opinion des copropriétaires en général, en tout cas de 80% d’entre eux. Je fais partie de ces copropriétaires là .
citation: Sur ce que vous exposez, il est évident que ce syndic, du moins son gestionnaire salarié, est à coté de la plaque pour ce qui concerne la gestion de votre syndicat, de ce que vous en rapportez.
Sur ce point, je suis évidemment entièrement d’accord.
citation: Qu'un CS s'oppose à ce syndic/gestionnaire va dans le sens de la défense de vos intérets de copropriétaire, de tous les copropriétaires de votre syndicat.
Re convoquer une assemblée pour faire en sorte que le syndicat attaqué se présente en meilleure position face au Tribunal ne me paraît pas, stricto sensu, aller à l’encontre des intérêts des copropriétaires. Surtout si cette assemblée ne coûte rien aux copropriétaires.
citation: On ne peut, a priori comme vous le faites, contester la position de la majorité des membres du CS, qui s'opposerait à juste raison aux pratiques détestables du syndic !
Mais de quelles pratiques détestables parlez vous ? Ce syndic n’est ni pire ni meilleur que les autres, il me semble honnête, la comptabilité de notre syndicat me paraît correctement tenue et n’a jamais été contestée y compris par les détracteurs actuels de ce syndic ! Non, les choses semblent aller normalement de ce côté là .
citation: Il ne faut pas occulter un principe de base bien connu des praticiens : 80% des copropriétaires ignorent tout du fonctionnement et des bonnes pratiques dans un syndicat de copropriétaires. Comme pour le syndrome de Stockholm, ces ignorants par confort ou laxisme sont rapidement des moutons face à un syndic qu'ils prennent pour le "patron" du syndicat, "Chef" tout puissant devant lequel ils se soumettent.
C'est là une constante dans bien des syndicats. Le vôtre serait une exception s'il n'en était pas ainsi.
D'où parfois une incompréhension face à la position d'un CS au fait des réalités.
Bien entendu, il n'est pas possible de trancher dans un sens ou dans l'autre. Mais sur ce que vous exposez, on a là l'exposé type d'un CS qui se rend compte de la réalité des choses constatant la pratique plus ou moins détestable du syndic et de l'autre celui d'un copropriétaire qui conteste la mise en cause du "chef" censé détenir le savoir.
Eh bien, vous m’en apprenez des choses. Je serais donc victime du syndrome de Stokholm. Il n’y a donc rien à rajouter.
citation: Sur la proposition du syndic de rattraper sa bévue par une AG "Gratuite" il ne faut pas se boucher les yeux : votre syndic st un commerçant qui tire profit des services qu'il vous vend : il va tout faire pour garder la poule aux œufs d'or, ce que vous (vous collectif) ne pouvez ignorer !
On n'est pas syndic pour le plaisir des copropriétaires : on exerce cette activité pour en tirer profit, comme c'est la règle dans toute activité commerciale. Ne l'oubliez pas dans votre vision de l'affaire.
Je vous confirme avoir une claire conscience, en dépit du syndrome dont je suis atteint, du fait que le syndic ne fait pas cela pour nos beaux yeux. Et qu’il compte bien démontrer qu’en dépit de cette assignation, les copropriétaires continuent à lui faire confiance puisqu’ils votent à nouveau massivement pour lui. Et même si ces copropriétaires sont à 80% des ignorants, cela ne pourra pas être contesté.
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BANZAI
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14
Posté - 11 janv. 2011 : 11:50:40
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Pourquoi ce syndic consulte t il le président du CS pour une entreprise concernant l'entretien courant ?
s'il s'agit d'entretien courant et que le montant des travaux est inférieur au seuil où la consultation du CS est obligatoire, le syndic passe l'ordre de service!
et ce seuil ne concerne que la consultation! |
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Gédehem
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15
Posté - 11 janv. 2011 : 14:55:49
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jpc : sans entrer dans les détails, ma longue pratique de la copropriété (depuis 74 ... le temps passe !), que ce soit dans ses aspects juridiques et pratiques "de terrain", comme copropriétaire(s) et président-syndic, de conseil dans des associations de propriétaires, sans oublier la lecture de ce que l'on peut résumer par "Ethnologie des copropriétaires", me permet d'avancer certaines constantes, avec les variables que l'on peut rencontrer ici où là .
Dire que 80% des copropriétaires ignorent tout ou presque de ce qu'est la copropriété, que ce soit dans ses aspects juridiques comme pratiques, n'est faire insulte à personne. C'est un constat, constant, triste hélas !
Comme le fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires est à 90% "juridique", matière qui n'est la tasse de thé que d'un petit nombre d'individus, il est facile de comprendre qu'au moins 80% des membres d'un syndicat en ignorent tout, ou presque, qui plus est parce que cela ne les interessent pas ... puisqu'ils payent un "professionnel" pour s'en occuper !.
"Re convoquer une assemblée pour faire en sorte que le syndicat attaqué se présente en meilleure position face au Tribunal " ...
 : CQFD de la méconnaissance = cela n'est d'aucun effet sur un tribunal, qui juge en droit sur les faits précis contestés qui lui sont présentés, ici de l'AG du mois de mai entachée de nullité.
Peu importe ce qui s'est passé avant ou après, quelque soit par ailleurs la gestion de ce syndic puisque c'est le syndicat qui est toujours alors condamné, pas le syndic.
"....l'irrégularité de l'AG ne me paraît pas, stricto sensu, aller à l’encontre des intérêts des copropriétaires..."
Méconnaissance ! Pour parler "en droit", que votre syndic/gestionnaire viole des régles de droit pour une AG ne vous semble pas aller à l'encontre des intérets des copropriétaires ?
Que faudrait-il donc pour attenter à vos interets ? Où est la limite ???
A quoi servent alors les régles de droit qui imposent un formalisme strict aux convocations et tenue d'AG de copropriétaires ?
C'est ignorer qu'un syndicat est responsable de tout, depuis les vices de construction, dans laquelle il n'est pourtant pour rien, jusqu'à la pleine responsabilité des fautes ou erreurs du mandataire, le syndic, que le syndicat devra assumer et réparer (L.art.14)
"... il me semble honnête, la comptabilité de notre syndicat me paraît correctement tenue et n’a jamais été contestée ...."
Sans doute, "il semble ...." ! , .... et je me garderais bien de contester ce point. Sauf que les comptes qui vous sont présentés ne sont que la partie visible de l'iceberg, comptes auxquels, il faut bien le dire, peu accordent l'attention qui convient (à supposer de les comprendre), y compris dans les CS. Ceci est un des aspects bien connus de ceux qui s'occupent de copropriété.
Vérifier la comptabilité ne se limite pas au 3 + 2 font 5 ..
Et que sait-on de la gestion des fonds (compte séparé ?? : sans doute que non !), par exemple des fonds pour travaux, d'une réserve de trésorerie.
On touche ici du doigt le paradoxe bien connu en copropriété : en tant que copropriétaire ont veut (et on tient) à être maitre chez soi, .... mais en déléguant la gestion à un tiers commerçant (prestataire de services ) on se désintéresse ensuite de son propre bien, par une sorte d'abandon de pouvoir, en oubliant (par manque de précisions, d'informations ?) que ce mandat de gestion ne donne pas tout pouvoir à celui qui le recoit.
Peut être que les membres du CS, élus par la majorité des copropriétaires, s'est peu à peu rendu compte d'un certain nombre de choses pas claires et se sont alors "opposés" au syndic, plus exactement à ses pratiques.
C'est ce point qu'il faut voir de près avant de s'en prendre à eux, aux 6 qui font peut-être très bien leur travail de "controle du syndic", de sa gestion, mission qui leur est imposée par les textes (L.art.21).
Peut-être serait-il pertinent de se pencher sur ce que disent ces conseillers, qui sont aussi des copropriétaires défendant leurs interets, sans s'en remettre comme trop souvent au syndic/gestionnaire, dont la principale préoccupation (normale pour un commerçant qui vend des services) et de "marger" un maximum sans trop se faire mal voir de ses "clients !
Ne pas oublier que nous sommes plus regardant pour comparer le prix des boites de petits pois que la réelle qualité des services rendus par un syndic, dont 90% des actes échappent aux copropriétaires.
Pour une bonne part, pas aux CS.
PS : aucun jugement personnel dans mes propos ! Je tente de vous ouvrir les yeux sur une réalité qu'à pu entrevoir 6 membres de CS, qu'ignorent où ne veulent pas voir une majorité de copropriétaires, ce qui est un grand classique dans nos copropriétés. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2011 18:08:46 |
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Posté - 11 janv. 2011 : 20:53:43
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gedehem votre vision du cs et du syndic sont tout à fait réalistes, mais il existe aussi des syndicats où il y a guerre des chefs "par principe" entre le syndic et le CS.
le premier dit que le CS n'y connait rien et lui a fait des études pour "savoir"
le second dit : par principe un syndic nous "entube"....
heureusement il y a tous les autres SDC qui fonctionnent normalement...
je ne saurai pas classer celui de jpc347, mais je ne suis pas sur que son SDC en tire profit, vu les exemples cités. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 janv. 2011 : 22:43:45
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Je partage votre avis, point que j'ai mis en avant plus haut : il est impossible de "classer" le syndicat de jpc, de porter une appréciation.
Toutefois, c'est mon expérience dans le "conseil" qui me le fait écrire, je suis très réservé à priori lorsque certains copropriétaires contestent l'attitude majoritaire de certains conseillers syndicaux qui "....s'opposent" au (bon) syndic, si prévenant, si attentifs aux copropriétaires, qui leur rend service, et qui est tout de même un professionnel, lui ...! (résumé de centaines d'interventions entendues dans ce sens ...)
Un ou des copropriétaires grincheux, procéduriers, raleurs, il y en a partout, nous le savons !
Un pdt de CS dictateur, avec parfois sa "cour" parfois minoritaire (1 ou 2) mais très active face à 5 ou 6 "moutons", cela existe aussi
Que 6 copropriétaires sur 8 membres élus au CS se "liguent"  pour ensemble "nuire au syndic", voila qui est suffisament rare pour qu'on en doute un peu, du moins dans l'approche qui en est faite !
Encore une fois nous ne savons rien de ce syndicat, de son nombre, de sa typologie, du syndic, de ses pratiques, ni du CS.
En revanche, ce que nous (les praticiens, les intervenants/conseils, les personnes formées, etc ..) savons, c'est la méconnaissance dans laquelle se trouve une grande majorité des copropriétaires, qui de ce fait s'en remet au "professionnel qui détient le savoir" , majorité silenciense, passive (c'est un constat pas une critique), parfois "moutonnière", offusquée que certains (au CS ou non) puissent contester ses pratiques, au point parfois de vouloir changer de mandataire.
Il ne s'agit pas ici de faire un procés d'intention, mais l'expérience m'a rendu dubitatif (très) lorsqu'on conteste la critique voire la mise en cause du syndic, qui plus est lorsque c'est par une grande majorité des membres d'un CS, lesquels ont une vision directe et précise de ces pratiques qu'ils critiquent puisqu'ils ont "le nez" dedans !
Tout "commerçant" sait se faire "aimer" de ses "clients", en particulier ici étant chargé d'agir en lieu et place des copropriétaires mandants.
J'utilise souvent cette expression s'agissant de certains syndics : des spécialistes du "roulage dans la farine".
Combien en ai-je vu de ces copropriétaires "enfarinés", .... qui ne s'en étaient même pas rendus compte ?
Beaucoup trop .... 
Ajout : nous ne savons pasnon plus si jpc est un des 2 autres membres "minoritaire" du CS ou un copropriétaire lambda.
Dans ce dernier cas, je me permet un conseil : qu'il se rapproche de ces 6 membres "opposants" afin de se faire préciser sereinement, mais avec le plus de précision possible, les griefs qui sont faits sur les pratiques du syndic.
Non sans au préalablee avoir jeté les 2 yeux sur les textes (L.65, D.67) sans oublier de relire (ou lire si ce n'est fait) son RDC, documents de base que tout copropriétaire "patron décisionnaire du syndicat" devrait avoir lu au moins une fois. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2011 22:59:44 |
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jpc347
Nouveau Membre
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18
Posté - 11 janv. 2011 : 23:03:49
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Bonsoir Gédehem. A ma remarque :
citation: "Re convoquer une assemblée pour faire en sorte que le syndicat attaqué se présente en meilleure position face au Tribunal " ...
Vous répondez :
citation: : CQFD de la méconnaissance = cela n'est d'aucun effet sur un tribunal, qui juge en droit sur les faits précis contestés qui lui sont présentés, ici de l'AG du mois de mai entachée de nullité.
Peu importe ce qui s'est passé avant ou après, quelque soit par ailleurs la gestion de ce syndic puisque c'est le syndicat qui est toujours alors condamné, pas le syndic.
Vous semblez dire que la convocation d'une AG destinée à "réparer" les erreurs antérieures n'aura aucun effet sur la décision du Tribunal ? Mais pourquoi le Tribunal irait-il à l'encontre d'une assemblée de copropriétaires qui aurait effacé les erreurs précédentes ? Pour punir le syndic ? Cela me paraît inconcevable. Pourquoi le Tribunal se ferait-il plus royaliste que le roi, si j'ose dire ? On aurait pu penser au contraire que le juge constatant la "réparation" opérée condamnerait peut être le syndicat à une peine de principe mais non à l'annulation de son AG. En effet, compte tenu des résultats de l'AG à venir (que je suppose être encore favorables au syndic), une troisième validerait sans doute la seconde. Vous avez peut être raison mais aussi peut être tort !
Nous allons donc attendre sagement d'abord la décision de l'AG à venir puis celle de la justice.
Merci en tout cas de m'avoir aidé à réfléchir.
Je voudrais avant d'en finir vous demander si le conseil syndical peut mettre à exécution ses menaces et assigner le syndic en responsabilité ou même si un référé peut être adressé par lui. Je croyais que le conseil syndical n'avait qu'un pouvoir consultatif. Et s'il n'a pas le pouvoir d'ester, comment peut-il opérer pour obtenir le résultat souhaité ? |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
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19
Posté - 11 janv. 2011 : 23:04:37
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On ne peut pas reprocher aux copropriétaires d'être ignorants ou laxistes (il y en a souvent bien plus de 80% et parfois 100%) : Beaucoup de lecteurs du forum s'amusent sans doute comme moi à réflechir à une réponse lorsqu'ils voient une question posée, et la mettent en réserve avant de lire celle des spécialistes ... et dans 100% des cas ils s'apercoivent qu'ils ont bien fait d'attendre car ils avaient "tout faux", et ce même après quelques années de fréquentation du forum, ancien puis nouveau.
Je suppose que dans la grande majorité des copropriétés (celles dans lesquelles la proportion de copropriétaires juristes ou pratiquant les affaires est faible) comme dans celle où je réside, le statuquo est assuré tant que syndic et conseil syndical arrivent à réunir le tiers des tantièmes en présents ou représentés "moutons" pour passer leur élection en second vote de l'article 25.1.
Toujours dans ma résidence "conseil syndical" est un bien grand mot car il me semble que les conseillers ont "le doigt sur la couture du pantalon" devant leur président et doivent s'abstenir de toute initiative : Quand on n'est pas président "on se tait ou on démissionne".
Ce n'est que quand ce président craint de ne pas avoir le tiers de moutons fatidiques en sa faveur que le syndic peut commencer à se faire du souci pour sa redésignation pour trois ans supplémentaires.
Entre un syndic qui est officiellement et en toute transparence payé pour son travail et un conseil syndical "bénévole" mû par des motivations sur lesquelles je m'interroge tant je connais la capacité d'abnégation et de désinteressement de mes semblables (motivations qui doivent être sérieuses car il y a toujours nombre de candidats), je compte tout de même plus sur le syndic pour récolter les charges et payer les fournisseurs que sur le conseil syndical.
Tout en ne me cachant pas que plus les charges sont élevées et meilleure est la rémunération du syndic, et que le système continuera à se pérpetuer tant qu'il y aura 34% de moutons.... Si 20% des tantièmes sont dans les mains de quelques bailleurs satisfaits du syndic et du conseil, les 14% restants ne sont pas difficiles à trouver ni à convaincre.
Réunir 34% de moutons "noirs" pour être présents ou représentés à l'assemblée et faire contrepoids aux 34% de moutons "blancs" relève de la mission impossible et il faut que le syndic fasse une faute très grossière, ou bien qu'il y ait incompatibilité d'humeur avec le président du conseil syndical pour qu'ils ne soient pas tous deux reconduits tous les trois ans.
Avec le cbs (compte bancaire séparé) les fonds sont déposés dans une banque : Qui choisit la banque ? Alors est-ce-que çà fait une grande différence ?
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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Posté - 11 janv. 2011 : 23:14:55
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jpc347: il faudrait arrêter de parler de "punir le syndic" ou "constater la réparation"
il existe des textes légaux qui fixent le fonctionnement des copropriétés: ne pas les respecter c'est commettre un "vice de forme"....et la sanction tombe...si le tribunal est saisi |
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