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 Posté - 12 janv. 2011 : 08:25:53
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RESUME DE LA SITUATION
Je fais partie de l'ASL d'un lotissement. L'aménageur du lotissement n'a pas terminé les travaux de la phase II (travaux de finition) des parties communes conformément au cahier des charges.
Mais le lotisseur a unilatéralement signé un PV de livraison qu'il nous a adressé, a posteriori d'une réunion avec la Mairie et la communauté de communes. Réunion au cours de laquelle nous avons ouvertement refusé cette livraison. Nous avons réagi par recommandé pour rappeler notre rejet de cette livraison.
Le lotisseur déclare que les parties communes sont transférées à l'ASL du fait du PV de livraison et que les seules réserves sont celles qui figurent dans son PV établi après la réunion et dont il est le seul signataire.
Donc, il déclare :
- que l'ASL doit gérer les parties communes
- qu'il ne traitera pas les malfaçons / non conformités non présentes au PV qu'il a rédigé et seul signé.
En outre, dans son courrier, il parle de "réunion contradictoire avec la communauté de communes et la Mairie", mais pas avec l'ASL.
MES QUESTIONS.
1) Est ce que ce PV de livraison a une valeur ou est caduque ?
2) Est ce que la gestion du lotissement incombe à l'ASL ou au lotisseur ?
3) Y a t'il une différence entre PV de livraison et PV de réception ?
4) A qui le lotisseur doit il livrer les parties communes ? à l'ASL ? ou à la Mairie et communauté de communes ?
5) Que doit et peut faire l'ASL ? référence à un texte de loi ? faire jouer une garantie de parfait achèvement pour les points non conformes ou ne fonctionnant pas ? Comment exiger du lotisseur que les travaux de finition soient achevés correctement et conformément à ce qui était prévu et au bon usage de ces équipements ? (par exemple, places de stationnement en herbe qui ne sont pas stabilisées et sont pleins d'ornières dès qu'il pleut)
Merci d'avance pour votre aide. Avec des réponses le plus vulgarisée possible afin que je puisse comprendre ! 
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| Signature de ASLPapeliere |
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 Posté - 12 janv. 2011 : 19:43:18
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Ces sujets sont récurents animent parfois intensément les forums……et provoquent parfois de vrais feux d’artifice
(Source SP…les divisions…..)
En lotissement l’ASL prend naissance dès le premier lot vendu…….ceci est le premier « pétard »…..
Dès que l’ASL a reçu toute sa capacité juridique, le transfert de propriété à l’ASL est possible……à « 1 euros » ou plus si affinités et ce sans droits de mutation, à priori.
Le second « pétard », c’est que très rapidement le lotisseur veut se décharger de ces espaces communs, alors que l’ASL est loin d’être pressée….
Ce qui est important, c’est qu’il convient de dissocier le moment du transfert de celui de l’obligation du lotisseur de finir les travaux tels qu’ils ont été autorisés et surtout prévus dans les actes….
L’ASL peut ainsi tyrès bien mettre la responsabilité du lotisseur en jeu.
Certains autres ouvrages proposent des solutions ou chronologie des évènements plus axées sur la pratique que sur des textes bien clairs…
Moitié des lots vendus pour céder à l’asl…….
Réception commune…constat..etc……
A mon sens, si les travaux prévus ne sont pas réalises….huissiers pour constater et avocats…..c’est un autre « pétard.. »….
D’autres avis….. ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 13 janv. 2011 : 08:41:41
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"le transfert de propriété à l’ASL est possible……à « 1 euros »"
=> Mais comment doit se matérialiser cet acte pour que l'ASL soit propriétaire des parties communes ? Acte notarié ? PV co signé par les 2 parties ? Ou ce PV seulement signé par le lotisseur suffit il ?
dissocier le moment du transfert de celui de l’obligation du lotisseur de finir les travaux tels qu’ils ont été autorisés et surtout prévus"
=> OK. Cela signifie qu'indépendemmant du transfert, on peut faire jouer le non achèvement ou la non conformité. Est ce en activant la garantie de parfait achèvement ? (comme pour une construction individuelle) ou par une procédure judiciaire ?
En tout cas MERCI 
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| Signature de ASLPapeliere |
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Posté - 13 janv. 2011 : 10:45:52
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citation: "le transfert de propriété à l’ASL est possible……à « 1 euros »"
=> Mais comment doit se matérialiser cet acte pour que l'ASL soit propriétaire des parties communes ? Acte notarié ? PV co signé par les 2 parties ? Ou ce PV seulement signé par le lotisseur suffit il ?
Selon la même source...
La cour de cassation rappelait la necessité d'un acte de transfert effectif, le transfert de propriété ne pouvant s'opérer seul
(Cass.3eme civ. 24 janvier 1978.....JCLN 1978, II, p.231, obs B.Stemmer)
Toutefois, elle aurait opéré un revirement jurisprudentiel (Cass, civ, 23 decembre 2005, JCLN 2005, 1504, note B.Stemmer)
jugeant que le transfert des équipements communs pouvait résulter des énonciations des documents du lotissement, CDC et Statuts de l'ASL......sans que soit nécessire l'établissement d'un acte de transfert effectif.
Voilà , je n'en sais pas plus mais me joint à vous espérant ainsi l'apport de juristes spécialisés sur cette interessante question....
Y -a-t-il eu une constance jurisprudentielle ou de nouveau un revirement?
citation: OK. Cela signifie qu'indépendemmant du transfert, on peut faire jouer le non achèvement ou la non conformité. Est ce en activant la garantie de parfait achèvement ? (comme pour une construction individuelle) ou par une procédure judiciaire ?
là aussi l'apport de spécialistes serait le bienvenu.
J'avancerai:
pour le moins......exiger la daact......et dans le même temps se préoccuper des actes de ventes s'ils stipulent des obligations autres que l'obligation administrative concernant ces parties communes.
Pour le reste , je ne suis pas spécialiste du tout des contentieux, mais le bon sens me fait avancer que tant que l'ASL OU le lotisseur ne signera pas pas un PV de réception des travaux , le problême sera latent |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 13 janv. 2011 : 10:52:14
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Dans ce cadre, l'ASL est elle le maître de l'ouvrage ? et le lotisseur le maitre de l'oeuvre ?
Si j'en comprends l'article 1792-6 du Code civil, le PV doit être signé par les 2 parties. Le tout est d'être sûr que le lotisseur ne soit pas considéré comme le maître de l'ouvrage et le maitre de l'oeuvre...  |
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| Signature de ASLPapeliere |
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Posté - 13 janv. 2011 : 11:28:26
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Je passe......et passe la balle à qui ......?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 13 janv. 2011 : 12:28:43
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patà moi...
Hes, au secours ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 14 janv. 2011 : 06:54:13
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Prévenu... |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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8
Posté - 14 janv. 2011 : 14:32:52
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Le refus de signature n'est pas toujours la bonne solution lorsqu'il y a possibilité d'insérer des réserves sur les malfaçons.
La livraison ne prive pas le bénéficiaire des ses actions en responsabilité contractuelle contre l'aménageur.
La livraison ne peut être efficacement paralysée que lorsque les malfaçons rendent inutilisables (pour rester dans la terminologie profane) les parties communes concernées.
On retrouve peu ou prou ci le problème posé en copropriété par le refus global d'approbation des comptes alors que la bonne solution est l'approbation avec des réserves précises.
Ceci étant le droit des lotissements présente des particularités pas toujours très claires.
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Posté - 14 janv. 2011 : 14:43:50
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JPM, en fouillant des infos, cela me semble être plus judicieux. Il faut signer et émettre les réserves.
Là le problème,c 'est que le PV a été fait a posteriori de la réunion et sans reprendre tous les points évoqués. D'où notre refus de signer ce PV en justifiant par la liste des défauts que nous avons constaté. |
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| Signature de ASLPapeliere |
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