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Stilla
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 Posté - 15 janv. 2011 : 15:57:09
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Bonjour,
Devant le refus de notre syndic de communiquer des documents comptable, de rendre compte de sa gestion, d’exécuter certaines décisions votés en AG etc.... le Pt du CS l’a mis en demeure de convoquer une AG avec sa révocation à l’ordre du jour ( +élection d’un nouveau syndic avec contrat joint au courrier).
Si pas de convocation, le pt du CS devra convoquer lui-mĂŞme.
Ma question : admettons que le Pt du CS convoque lui-même l’AG supplémentaire avec la révocation du syndic à l’OJ et que de son côté pour le prendre de court , le syndic convoque EN AVANCE l’ AG Ordinaire qui devait avoir lieu début mars, Quelle convocation serait valable ?
Merci pour vos avis.
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Posté - 15 janv. 2011 : 17:51:36
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@ Stilla,
Il n'y a pas d'AG "supplémentaire" ni "en avance" "ni ordinaire" ni "extraordinaire"......
Il n'y a que des Assemblées Générales.
Dans votre cas, la mise en demeure qui a été faite à votre syndic, ART.8 D 27/03/1967, appelle impérativement dans un délais de 8 jours,l'acceptation de l'AG qui est demandée dans la dite mise en demeure et ceci selon l'ordre du jour qui y est précisé.
Dans l'hypothèse où le syndic ne répondrait pas dans ce délais, ou bien qu"il y répondrait mais en modifiant radicalement l'ordre du jour (je pense à une omission volontaire du conrat du nouveau syndic) le Président du C.S. est habilité à convoquer lui_même cette AG.
Le syndic se voit alors devancé par le Président du CS, ce dernier bénéficiant de l'avantage que lui donne la Mise en Demeure effectuée préalablement. Si bien que la convocation qui pourra être lancée par le syndic arrivera toujours après celle lancée par le Président du C.S.
La convocation lancée par le Président du C.S. est la seule valable.
Cela ne veut pas dire que la convocation lancée dans ce cas de figure par le syndic ne serait pas licite, à supposer que son mandat ne soit pas expiré. Par contre les décisions qui seraient prises au cours de cette AG réunie à la demande du syndic, et notamment celle concernant sa réelection ou plus exactement celle du renouvellement de son mandat, seraient annulables au motif qu'il serait "hors mandat" depuis l'AG réunie précédement par le Président du C.S. |
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GĂ©dehem
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 Posté - 15 janv. 2011 : 17:59:35
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Dans la mesure où le syndic mis en demeure de convoquer dans un délai fixé précisé dans la MED ne s'y conforme pas, il s'est retiré le droit de convoquer, droit qui de ce fait passe sur la tête du pdt du CS !
C'est le syndic qui convoque, ou à défaut pour lui de le faire, le pdt du CS après MED restée sans effet.
Si ce n'est l'un (le syndic) qui ne se conforme pas à la demande et surtout à l'ODJ qui lui est fixé, c'est à l'autre (le pdt du CS) et à lui seul que revient le droit de convoquer l'AG.
Y compris si par une manœuvre de dernière minute le syndic convoquerait sans tenir compte de l'ODJ fixé par la MED. |
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Stilla
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Posté - 16 janv. 2011 : 00:07:26
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Merci Gédehem et kikiladoucette de m'avoir éclairée 
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Stilla
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Posté - 18 janv. 2011 : 21:55:10
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Bonjour,
4 questions pour compléter ce même fil :
Dans le cas où Pt du CS aurait à convoquer lui-même cette assemblée avec révocation du syndic à l’OJ :
1- Peut-il ou pas inscrire un vote du quitus au syndic pour l’exercice 2010 ?
2- doit- il envoyer la dite convocation également au syndic à révoquer ?
3- peut-il remettre la convocation contre émargement à ceux des copros qui habitent l’immeuble (c'est à dire presque tous)?
4 –une décision d’élagage d’une vigne vierge se vote t’elle à l’Art.25 ?
Merci !
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Posté - 19 janv. 2011 : 07:23:48
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Bonjour Stilla,
1- N'oubliez pas le principal de cette AG: 1° révoquer l'ancien syndic; 2° élire un nouveau syndic.
Je ne vous conseille pas de mettre autre chose Ă l'ordre du jour.
2- L'ancien syndic n'est pas copropriétaire et donc il n'a pas à être convoqué.
Il semble normal cependant de l'informer, au titre d'invité, de la date heure et lieu de cette AG.
3- Oui, par émargement, si ce mode est prévu au R.de C.
4- Décision d'élagage ?? Cela me semble relever de la gestion courante(entretien) des parties communes ! donc l'AG n'est pas concernée. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 19 janv. 2011 : 08:49:24
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stilla, la mise à l'OdJ du quitus n'est pas obligatoire car celui ci n'existe pas dans les textes de la copro. Et dans votre cas, à vous plus précisèment, si vous etes sur d'obtenir un rejet du quitus à l'unanimité mettez le, car face à un juge ce sera un plus (pour une fois, le vote du quitus sera utilisé dans l'autre sens ), mais ettention il faut être sur de votre fait et si possible énumérer les motifs dans la proprosition de résolution.
Le syndic doit être averti car il est concerné au premier chef : révocation. Mais il n'y a aucune obligation, mais faites le car personne ne pourra vous le reprocher.
Pour l'émargement, ceci est prévu par le texte par le terme "notifié" citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
et
citation: Article 64
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Quant à l'élagage d'une vigne vierge, cela concerne l'entretien comme le dit kikiladoucette et est du ressort du syndic seul. Cette action sera voté par l'intermédiaire du vote du budget de gestion courante. Mais là on parle bien d'élagage et non de taille pour supprimer  . |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 janv. 2011 : 09:48:41
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Attention ici : l'ODJ de cette AG doit correspondre à l'ODJ notifié au syndic dans la MED.
L'information de la révocation du syndic sortant est donc faite, comme il connait les propositions du ou des candidats.
Dans la mesure ou le CS "sent" que la révocation sera votée, en est quasi certain, la question du quitus et de son rejet est en effet importante en cas de litige sur cette révocation.. (mis à part le fait que, révoqué ou pas, on ne donne JAMAIS quitus à un syndic "pro", y compris à celui dont on est content et que l'on reconduit dans ses fonctions)
Le silence est d'or, mais ici c'est mieux d'affirmer qu'on refuse de décharger le syndic sortant de sa responsabilité, qui plus est si c'est pour le révoquer ensuite..
Pour l'élégage, qui est un travail ponctuel, il se peut qu'il n'entre pas dans le budget "entretien courant des espaces verts" annuel, puisque pas prévu. Le syndic ne pouvant engager 1 centine d'€ qui n'ait été voté par une AG, ne peut alors rien faire réaliser de lui même.
L'élagage doit donc être décidé par une AG, son budget voté sur une proposition chiffrée, ceci à la maj.art.24 s'agissant d'entretien courant. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2011 09:53:37 |
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Posté - 20 janv. 2011 : 08:23:43
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L'Ă©lagage est un entretien courant des espaces verts comme la taille des haies et la taille des rosiers, "Ă la vieille lune de Mars".
Je ne pense pas que le sujet de l'Ă©lagage ait sa place en AG. |
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| Signature de kikiladoucette |
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sybarite
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Posté - 20 janv. 2011 : 08:44:40
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Bonjour.
L'élagage n'entre pas forcément dans l'entretien "courant", une taille de formation oui, mais pas l'élagage. ce d'autant qu'il peut s'agir de travaux de sécurité ou que le montant peut être élevé.
Il n'est pas choquant que cela fasse l'objet d'une décision spécifique. Quel est son coût par rapport au budget Espaces verts ?
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2011 : 09:52:58
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La question n'est pas de savoir si l'Ă©lagage entre ou pas dans l'entretien courant, pas plus que la taille des haies serait ou pas de l'entretien courant.
Les 2 relèvent de l'entretien courant.
Seul bémol : ces travaux ont ils été inclus dans le prévisionnel "entretien des espaces verts" ?
Si l'on admet que les haies se taillent tous les ans, Ă priori oui.
Pour un élégage qui serait effectué ponctuellement, mettons tous les 5 ou 6 ans, à priori non.
C'est pourquoi, comme bien d'autres travaux d'entretien courant cycliques mais non annuels, non prévus dans le B.Prévisionnel, le passage par l'AG est obligatoire, avec au moins 1 proposition chiffrée.
Ceci est valable pour un élagage ponctuel, un ravalement de façades, une réfection toiture, la peinture des entrées, etc ..., le tout étant "entretien courant".
Ce n'est QUE lorsque l'élégage est prévu chaque année, son coût inclu dans le budget prévisionnel "entretien espaces verts" avec les tontes tailles et autres taches, que le passage par l'AG ne s'impose pas, selon le principe que le syndic ne peut contracter (entretien courant ou pas) QUE lorsque l'AG a voté explicitement le budget correspondant.
Les dépenses qui n'ont pas été décidées dans le budget prévisionnel doivent l'être spécifiquement (L.art.14-1 et 14-2), le syndic ne pouvant engager 1centime d'€ qui n'ait été voté/décidé par une AG. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2011 10:02:15 |
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Stilla
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Posté - 20 janv. 2011 : 12:36:24
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Merci à tous pour vos réponses
Cet élagage n’est pas de l’entretien courant, il est effectué tous les 8 ans en moyenne et nécessite l’intervention de cordistes car la plante grimpe sur 7 étages
Prestation non budgétée qui sera donc mise aux votes, 3 devis ont été établis.
Ma question était : cette prestation se vote t’elle à Art 24 ou 25 ?
Merci
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challand
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Posté - 20 janv. 2011 : 12:53:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
Attention ici
Pour l'élégage, qui est un travail ponctuel, il se peut qu'il n'entre pas dans le budget "entretien courant des espaces verts" annuel, puisque pas prévu. Le syndic ne pouvant engager 1 centine d'€ qui n'ait été voté par une AG, ne peut alors rien faire réaliser de lui même.
L'élagage doit donc être décidé par une AG, son budget voté sur une proposition chiffrée, ceci à la maj.art.24 s'agissant d'entretien courant.
Gedehem vous a répondu à 09:48 |
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Posté - 20 janv. 2011 : 12:57:33
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alors effectivement ce n'est plus de l'entretien courant.....
1- il n'y a rien dans l'article 26 qui justifie le choix de cet article
2- dans l'article 25, en tirant un peu par le cheveux, il pourrait y avoir :
n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;, mais c'est un peu biscornu...
3- donc il reste l'article 24 qui lui est bien adapté, mais non dans un budget de gestion courante, contrairement à ce que vos premiers propos pouvaient laisser entendre, mais "travaux" donc appel spécifique à des dates d'exigibilité et éventuellement honoraires du syndic (3 résolutions ). |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2011 : 18:32:35
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"MĂ©connaissance quand tu nous tiens ......"
Stilla :
"Cet élagage n’est pas de l’entretien courant, il est effectué tous les 8 ans en moyenne et nécessite l’intervention de cordistes car la plante grimpe sur 7 étages"
Pouvez-vous expliquer en quoi ces éléments démontreraient que l'élagage n'est pas de l'entretien courant ?? ...
Quelle est la distinction entre "travaux d'entretien courant" et "travaux ....qui ne relèvent pas de l'entretien courant" ???
Eléments de réponse : Les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant sont ceux expressément prévus par les textes, qu'ils relèvent de la maj.art.25 ou de celle de la majorité art.26.
En vrac : travaux rendus obligatoires par l'administration, pose de compteurs, aménagement/transformation d'un local commun, création de parkings communs supplémentaires, etc etc ....
Y compris la pose d'un paillasson à 15 € dans une entrée qui en est dépourvue : amélioration art.26.
Tous les autres travaux nécessaires à la maintennance, à la conservation de l'immeuble, à son entretien, sont travaux d'entretien courant qui se décident à la majorité art.24, quel qu'en soit l'importance ou le coût !
- Repeindre pour 70 € la porte du garage à vélos qui en a bien besoin depuis 3 ans,
- changer la serrure du local poubelle en place depuis 8 ans pour 35 €,
- la refection de la cage d'escalier qui n"'a pas été faite depuis 12 ans pour 15.300 € ,
- ravaler les façades tous les 10 ans avec échaffaudages pour 118.932 €,
- refaire l'étanchéité et l'isolation de la toiture-terrasse également tous les 10/12 ans pour 142.879 €,
- Reprendre la pelouse de 15 ans d'age très dégradée avec réfection totale pour ..... €
- Elagage des arbres, qui n'a pas été entrepris depuis 8 ans, avec intervention de cordistes + nacelles pour ... un montant toujours trop élevé,
- etc etc ....
...autant de TRAVAUX D'ENTRETIEN COURANT, qui se décident à la maj.art.24.
Même chose pour le changement d'une chaudière commune vétuste à pédale pour une de dernière technologie pilotée par satellite hors de prix : entretien courant art.24.
Ce n'est pas l'importance du chantier, les techniques à employer, son coût, qui déterminent leur nature, et donc la majorité nécessaire pour les adopter.
C'est la nature de ces travaux qui détermine la règle de majorité.
L'élagage des arbres c'est l'entretien courant maj.art.24, comme il en est de 90% des travaux en copropriété.
Les travaux qui se décident aux maj.art.25 et 26 sont ceux prévus à ces majorités. Ils ne relèvent pas de l'entretien courant.
NB : ne pas confondre ici les travaux courant qui sont inclus dans le budget prévis (L.art.14-1), pour lesquels le syndic ne peut percevoir d'honoraires en sus, avec les travaux hors budget prévis (L.art.14-2), qu'ils soient d'entretien courant ou non, pour lesquels le syndic peut percevoir des honoraires.
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2011 19:06:58 |
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sybarite
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Posté - 20 janv. 2011 : 20:33:12
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Sans rentrer dans le détail, il vaut mieux effectivement parler de prestation hors budget plutôt que de travaux ou d'entretien courant. Sachant qu'effectivement, cela se décide à la majo art 24 et que cela relève de "l'entretien". |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2011 : 21:13:34
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Il est nécessaire d'entrer dans le détail ! (*)
Les travaux hors budget prévisionnel ne relèvent pas tous de la même régle de majorité.
Entre un ravalement de façades, un élagage, la pose de compteurs de calories, la mise aux norme des ascenseurs, la transformation d'un local, l'adjonction d'élements nouveaux à l'occasion de la réfection des entrées, travaux hors budget prévisionnel, il y a une distinction de nature qui induit une régle de majorité différente.
L'entretien courant c'est 24, les travaux imposés ou particuliers c'est 25, les amélioration/adjonction/transformation c'est 26.
Comme ceux qui relèvent des maj.25 et 26 sont relativement facilement identifiables, tous les autres travaux destinés à l'entretien de l'immeuble, dont ravalement et élagage, ce dernier destiné à l'entretien des arbres, relèvent de la maj.art.24, ce qui est le cas de 90% des travaux en copropriété.
Les travaux qui relèvent des maj.art.25 et 26 ne sont pas "d'entretien"
(Toutefois il faut mettre un petit bémol à propos des travaux qui ne sont pas "d'entretien" bien qu'adoptés à la maj.art.24 : accessibilité des personnes handicapées, dérogeant à l'ancienne régle (art.25i))
(*) c'est d'autant plus important pour répondre aux éternelles questions type "Tels travaux, c'est du 24 ou du 25 ?"
C'est la nature des travaux qui détermine la régle, pas leur importance ou leur coût.
PS : on est sorti du sujet qui était "Validité de l'AG éventuellement convoquée par le syndic alors qu'une AG est prévue convoquée par le Pdt du CS en raison d'une absence de réaction du syndic pourtant mis en demeure" |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2011 21:32:55 |
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challand
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Posté - 20 janv. 2011 : 21:34:09
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'entretien courant c'est 24, les travaux imposés ou particuliers c'est 25, les amélioration/adjonction/transformation c'est 26.
Comme ceux qui relèvent des maj.25 et 26 sont relativement facilement identifiables, tous les autres travaux destinés à l'entretien de l'immeuble, dont ravalement et élagage, ce dernier destiné à l'entretien des arbres, relèvent de la maj.art.24, ce qui est le cas de 90% des travaux en copropriété.
Les travaux qui relèvent des maj.art.25 et 26 ne sont pas "d'entretien"
Le remplacement complet de garde-corps est-il bien de l'entretien, donc maj.art.24?
En est-il de mĂŞme si ces garde-corps sont privatifs selon le RDC?
Et qu'en est-il si une barre d'appui est commune Ă 2 lots?
Toujours art.24?
Merci pour la(les) réponse(s). |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2011 : 22:40:11
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Si une barre d'appui est commune Ă 2 lots elle ne peut ĂŞtre privative.
Le remplacement de gardes-corps vétustes ou non conformes : entretien art.24.
S'ils sont indivisuels et à ce titre privatifs ainsi que le préciserait le RDC, c'est du privatif qui ne peut être décidé par une AG.
Toutefois, grand classique, à l'occasion d'un ravalement des façades, donc de tout ce qui est visible de l'extérieur, il est parfois prévu que les travaux privatifs soient traités comme ce qui est commun, donc décidés par une AG et répartis aux tantièmes.
PS : ce point éloigne encore plus du sujet traité ici : 2 AG éventuelles ... |
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challand
Contributeur actif
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Posté - 20 janv. 2011 : 23:07:58
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[quote]Initialement posté par Gédehem
PS : ce point éloigne encore plus du sujet traité ici : 2 AG éventuelles ...
[/quote
J'ouvrirai un nouveau topic, ou je relancerai un ancien demain. |
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Stilla
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Posté - 24 janv. 2011 : 10:21:41
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Gédehem a écrit : " citation: on est sorti du sujet qui était "Validité de l'AG éventuellement convoquée par le syndic alors qu'une AG est prévue convoquée par le Pdt du CS en raison d'une absence de réaction du syndic pourtant mis en demeure "
Non….non….il y avait bien 2 questions : celle que vous rappelez et la règle de majorité pour l’élagage. Merci pour toutes ces explications très complètes |
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