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etc
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 Posté - 19 janv. 2011 : 17:58:10
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Bonjour à tous !
Avant la tenue de l’assemblée générale, j’ai envoyé un courrier à mon syndic pour dénoncer certaines clauses du contrat en cours mais surtout pour demander la mise à l’ordre du jour de plusieurs résolutions.
A savoir : j’ai bien entendu fait une demande dans les règles, délais, accusé de réception…
Certaines des résolutions que j’ai demandées appellent à un vote et d’autres non…
Avec la convocation, le syndic a envoyé la copie de mon courrier mais dans le corps du projet d’assemblée il n’a mis qu’une seule résolution intitulée : « examen du courrier A.R. du …/…/… de etc. » Est-ce normal ?
Dois-je seulement en conclure qu’il avait trop la flemme de taper mes résolutions dans son modèle de traitement de texte ?
De plus, il a mis cette ‘résolution’ à la toute fin alors que mon courrier concerne certaines résolutions précédentes.
Exemple : anticipant qu’il allait comme d’habitude faire voter certaines avances et provisions, j’ai demandé à mettre comme résolution le placement de celles-ci (ce qu’il ne faisait jamais).
A savoir : j’ai rédigé le projet de résolution (même si cela n’est pas obligatoire).
Autre exemple : je demande à négocier le contrat par le retrait et l’ajout de certaines clauses, puis les honoraires. Il est naturel que mes demandes ne doivent pas être mentionnées après qu’on ait signé le contrat mais avant!
En bref, j’ai bien peur que mon syndic essaie de mettre mes résolutions sous le tapis, mais il a rêvé.
Je compte bien, le jour de l’assemblée, insister sur le fait que les résolutions que j’ai envoyé, par une demande régulière, sont de facto à l’ordre du jour, tout le monde ayant reçu une copie de mon courrier et ne pouvant que le constater, même si le syndic ne leur a pas offert le même traitement que les autres en ne les faisant pas figurer dans le corps du projet d’assemblée mais en une unique résolution n’appelant pas à un vote.
Voilà , vos conseils me seront très précieux, car je ne veux pas que la légalité des résolutions que j’ai demandées soit contestée. MERCI
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 19 janv. 2011 : 19:07:09
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etc : tout copropriétaire peut demander de poser une résolution pour le prochain ODJ de l''AG.
Pour cela vous devez le NOTIFIER au syndic par courrier recommandé votre projet de résolution accompagné de tous les documents que vous désirez joindre à cet projet ( devis et plans pour travaux privatifs sur parties communes, devis pour des trvaux sur le sparties communes, .....)
Une résolution doit être obligatoirement être suivi d'un vote.
Le syndic est dans l'obligation de la porter à l'ODJ. Le président de scéance n'a pas à suivre la liste des résolutions que le syndic a rédigé. Il peut tout à fait commencer par la dernière !!!!
Les autres demandes qui ne seront pas suivi d'un vote n'ont pas à fiare partie de cet ODJ. Vous pourrez en disctuter pendant l'AG.
Si votre syndic ne pose pas vos résolutions, amors que vous avez respecté le délai et la forme, vous pourrez contester cette AG devant le tribunal, qui généralement annulera cette AG. !!!
En ce qui concerne le contrat du syndic. Le CS peut tout à fiat discuter du montnat et des clauses du nouveau contrat. Le syndic n'a pas à répondre aux copropriétaires, non membres du CS, qui donnent leur avis sur ce contrat avant l'AG.
L'AG est le LIEU ou le contrat de syndic va être adopté; par conséquent ce contrat DOIT négocié pendant l'AG par les copropriétaires, membres du SDC. le président de scénace signe ce contrat en fin d'AG au nom du syndicat des copropriétaires.
etc : vous écrivez "mon" syndic, "je" négocie le contrat, " mes " demandes,....
le syndic est le mandataire du SDC des copros, c'est l'AG qui décide en copro, et négociera le contrat à l'AG.
etc : êtes vous membres du CS ? en êtes vous le président ??
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etc
Contributeur senior
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 2
Posté - 19 janv. 2011 : 21:27:58
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Tout d’abord, merci philippe388 d’avoir été le premier à me répondre !
J’ai pu lire avec attention, intérêt, et délectation vos différentes interventions sur ce forum.
Oui désolé si j’ai pu employer avec excès la première personne du singulier(je, mon, mes), c’est juste que cette demande de mise à l’ordre du jour était de mon initiative. C’est d’ailleurs moi qui suis obligé d’apprendre à mes voisins que s’il souhaitent qu’une question appelant vote soit mise à l’ordre du jour de la prochaine AG, ils doivent en notifier le syndic par courrier avec AR avant de recevoir leur convocation.
J’ai d’ailleurs, dans ce même courrier, demandé à notre syndic, qu’à l’occasion de chaque appel de fonds, il rappelle les dispositions de l’article 10 du décret de 1967 : chose qu’il ne faisait pas mais qu’il a fait suite à mon courrier pour notre copropriété mais pas pour les autres copropriétés gérées par ce même cabinet (quand devoir de conseil rime avec désinformation…). Il attend que quelqu’un ouvre sa bouche avant de faire quelque chose et encore…
Oui, j’avais bien compris que le contrat de syndic peut et doit être négocié lors de l’AG, j’aurais dû lui laisser la surprise plutôt que de l’aider à se préparer. Ce contrat peut bien entendu être négocié au préalable par le conseil syndical.
Non, ayant récemment rejoint la copropriété, je ne fais pas partie du CS dont aucun des membres ne connait la loi de 1965, le décret de 1967, et encore moins l’avis du CNC ou l’arrêté Novelli ou la loi Boutin (d’ailleurs le syndic non plus concernant la loi Boutin !). J’arrive et essaie de panser les plaies et compte bien faire partie du CS.
Mon souci concerne le fait que la seule des résolutions portée à l’ODJ suite à mon courrier est ce « examen du courrier avec AR de etc ». Est-ce que le seul fait que ma lettre, jointe à la convocation, mentionne les résolutions à porter à l’ordre du jour suffit à ce que ces résolutions soient appelées le jour de l’AG, car le syndic ne s’est pas embêté à les taper dans le corps du projet d’assemblée ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 janv. 2011 : 21:40:34
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Plusieurs problèmes sont soulevés par votre exposé, qui explique sans doute (certainement) la position de votre syndic.
A commencer par :
"Avant la tenue de l’assemblée générale, j’ai envoyé un courrier à mon syndic pour dénoncer certaines clauses du contrat en cours mais surtout pour demander la mise à l’ordre du jour de plusieurs résolutions.
Autrement dit, vous avez mélangé dans un même courrier des considérations/critiques sur le contrat du syndic, et par ailleurs demandé l'inscription de questions.
Ce n'est pas la stricte procédure prévue D.art.10 : rappel de ce que doit être cette demande :
"LRAR
M. le syndic,
Conformément à l'art.10 du décret du 17 mars 1967 modifié je vous demande d'inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la/les questions suivantes :
- autorisation donnée à M. Etc de raser gratis sur la pelouse face à l'entrée A tous les mardis matin (descriptif projet joint)
- autorisation donnée à M. Gédehem pour poser une Store sur son balcon (descriptif travaux joint)
- Pose de compteurs de calories pour le chauffage collectif. Adoption de la nouvelle grille de répartition (projet joint)
- bla bla .....
Avec mes remerciements
Etc. "
Votre demande d'inscription était-elle sur ce modèle ? Sans doute pas !
"A savoir : j’ai bien entendu fait une demande dans les règles, délais, accusé de réception…
Voir ci-dessus : la question doit être demandée dans les termes de l'inscription ODJ. Ce n'est donc pas une réflexion, une remarque, ou du bla bla inutile : c'est chirurgical, ou presque.
Certaines des résolutions que j’ai demandées appellent à un vote et d’autres non…"
CQFD : une question qui n'entraine pas de vote, de décision, n'est pas une "question" !Dans la mes
"De plus, il a mis cette ‘résolution’ à la toute fin alors que mon courrier concerne certaines résolutions précédentes."
Que voulez-vous dire ici ? Si certains points que vous abordez concernent des questions déja inscrites, elles peuvent être abordées directement en séance !
Rappel :
Pouvoir d’amendement.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Ce qui compte c'est la question 'générique', le sens profond de la question inscrite.
Il semble à priori évident que votre "demande" n'en était pas réellement une, et que le syndic, qui n'a pas à faire le tri ou modifier votre courrier, ne s'y est pas retrouvé.
D'où l'annexion de votre lettre à la convocation, qui plus est si vous abordez 15 ou 20 points qu'une AG ne peut raisonnablement traiter dans les temps.
Dans la mesure où votre lettre aborde certaines questions déja inscrites, quelles sont complémentaires à certaines, rien n'interdit de les présenter en séance, l'AG pouvant valablement les adopter.
La prochaine fois, faites une véritable demande sur quelques questions, sans bla bla inutile, et elle sera prise en compte.
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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4
Posté - 20 janv. 2011 : 11:16:57
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Gédehem, je vous remercie pour votre réponse.
1) Merci pour vos exemples de Cour d’appel, ils me confortent dans ce que je pensais.
2) Je plaide effectivement coupable pour avoir mis, sans pour autant mélanger, des considérations critiques sur le contrat de syndic et une demande de mise à l’ordre du jour.
Je peux même vous donnez encore un autre objet du courrier : j’y demande à examiner les pièces justificatives de charges. (après 5 semaines j’attends d’ailleurs toujours d’être contacté pour cela).
Je suis d’accord avec vous, cela peut faire beaucoup, et pour être honnête je n’avais pas envie de payer pour 3 recommandés. C’est ce que l’on pourra me reprocher.
3) Cependant, à partir du moment où les demandes de mise à l’ordre du jour se détachent bien du courrier, je ne vois absolument pas où est le problème (sauf peut-être pour le syndic d’avoir plus qu’une page à lire, mais je ne lui envoyais pas un CV).
Bien que trois courriers avec chacun un seul objet soient incontestablement plus clair, je vous l’accorde, je ne vois pas non plus où est le problème à envoyer un courrier à plusieurs objets si ceux-ci sont annoncés et clairement rédigés.
Ex de courrier à plusieurs objets :
Objets :
- demande de mise à l’ordre du jour
- poker
Salut à toi gestionnaire !
Tu seras bien gentil, pour la prochaine AG, de me mettre à l’OdJ une question sur à quelle heure qu’on peut commencer à tondre la pelouse le matin. Merci c’est trop cool !
Ah ouai j’oubliais, vendredi on fait un poker chez Gédehem, alors ramène quelques bières, mais cette fois tu joues pas avec notre fond de roulement, vieille canaille !
A tchao,
etc
4) En prenant ce même exemple de courrier, je ne vois pas quel juge pourra dire qu’il n’y a pas là une demande régulière de mise à l’ordre du jour.
Votre modèle, certes est très bien, et ne laisse aucune ambiguïté, mais il reste le vôtre, il n’est en aucun cas imposé par l’article 10 du décret de 1967. Celui-ci ne décrit certainement pas une stricte procédure à suivre comme vous le suggérez.
A partir du moment où un copropriétaire notifie sa demande dans les délais par courrier avec AR et qu’elle est suffisamment claire, celle-ci est régulière. Ce copropriétaire peut le faire selon ces seules règles, et avec ses mots, sans pour autant connaître le décret de 1967 et le mentionner (conformément à …). Je pense que cela n’est pas à être aussi chirurgical que çela pour être régulier.
(Les documents nécessaires à certaines résolutions comme les travaux … doivent bien entendu être joints, nous sommes d’accord)
5) Oui, vous avez raison, c’est vrai les questions qui sont complémentaires à d’autres peuvent être présentées en séance. En tout cas je ne vais pas m’en priver. Je ne souhaite seulement pas que le syndic endorme les autres résolutions indépendantes des autres.
6) Non, dénoncer les clauses abusives et illicites d’un contrat de syndic n’est pas du « bla bla inutile ». Après, je vous l’accorde, je n’aurais pas du le mettre dans le courrier mais garder ces remarques pour l’AG. Je n’ai sans doute pas fait le bon choix en procédant ainsi, mais je ne voulais pas saouler tout le monde à l’AG et monopoliser la parole.
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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 Posté - 20 janv. 2011 : 12:16:06
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et concernant votre demande de contrôle des comptes, il faut vous référer aux conditions décidées en AG (voir précédent PV d'AG)....ou au texte de loi (délai: entre la convocation de l'AG et la tenue de celle-ci)
comme dit plus haut , il est évident qu'il ne faut pas mélanger votre demande de mise à l'ODJ de résolutions....avec des points ne necessitant pas de vote
de plus le syndic ne doit pas avoir à "re rédiger" le texte de vos résolutions, il doit reprendre intégralement votre formulation.... |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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6
Posté - 20 janv. 2011 : 13:12:35
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Bonjour BANZAI
Oui nous sommes d’accord, il faut respecter les conditions, modalités de consultation des comptes fixées en AG et rappelées dans la convocation, ou les dispositions de l’article 18-1 de la loi de 1965.
Je ne dis pas dans mon courrier « écoute bonhomme, je passe demain dans l’après-midi ».
Je demande très clairement à examiner les pièces justificatives des charges. Encore faut-il qu’il me contacte pour me donnez un rendez-vous, ou qu’il me dise quelle date il a prévu avec le CS. Mais après 5 semaines et bientôt l’AG dans moins de deux semaines, toujours rien, silence radio. Dans nos modalités, il faut en faire la demande et prendre rdv, je l’ai faite mais rien. Je ne vais pas lui envoyer 10 recommandés.
Oui c’est vrai, je le reconnais, dans la forme, j’aurais du envoyer un courrier ayant pour seul objet une demande de mise à l’ordre du jour, mais ma demande n’en ai par pour autant irrégulière.
Je ne demande pas à ce que le syndic « re-rédige » le texte de mes résolutions, je demande seulement à ce qu’il les tape mot pour mot dans le corps du projet d’assemblée comme c’est le cas pour toutes les autres résolutions.
Je lui demande très clairement de « mettre à l’ordre du jour », par exemple, « la résolution suivante », je lui donne l’intitulé accompagné de la règle de majorité, je marque « projet de résolution : » (deux points) et je fais suivre du texte de la résolution, c’est pourtant pas compliqué. Qu’il laisse le reste des informations n’appelant pas à un vote de côté s’il le souhaite, mais qu’il donne à mes résolutions appelant à un vote, le même traitement qu’aux autres au lieu de les fourrer dans un « examen du courrier avec AR de etc ».
La seule formulation de mes résolutions est celle qui est dans mon propre courrier joint à la convocation. |
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Stilla
Contributeur actif
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Posté - 24 janv. 2011 : 10:53:51
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Bonjour etc, vous écrivez:
………citation: .C’est d’ailleurs moi qui suis obligé d’apprendre à mes voisins que s’il souhaitent qu’une question appelant vote soit mise à l’ordre du jour de la prochaine AG, ils doivent en notifier le syndic par courrier avec AR avant de recevoir leur convocation .
Et aussi :
………..citation: ayant récemment rejoint la copropriété, je ne fais pas partie du CS dont aucun des membres ne connait la loi de 1965, le décret de 1967, et encore moins l’avis du CNC ou l’arrêté Novelli ou la loi Boutin
Avec un brin de pédagogie une pincée de patience et une rasade de diplomatie, vous allez pouvoir faire œuvre utile dans votre copro, ça peut être très positif .
citation: J’arrive et essaie de panser les plaies et compte bien faire partie du CS
Alors en ce cas un conseil si vous le permettez: faire preuve de patience et de diplomatie afin de faire accepter vos points de vue: un nouveau propriétaire trop « rentre dedans » même s’il connaît bien les décrets etc…… peut être d’emblée très mal vu, voire rejeté par certains.
Et n’oubliez pas que dans le cas où vos connaissances dérangeraient légèrement le syndic  ce dernier saura très bien tirer partie de l’agacement de certains copros à votre égard……
Quand ça les arrange, Les syndics maîtrisent bien l’art d’instrumentaliser les situations de tensions entre les copros.
Bon courage pour la suite!
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Posté - 24 janv. 2011 : 14:08:21
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Cher etc,
Les 2 sujets que vous citez en tête de votre exposé ( 1°avances et provisions et 2° contrat (du syndic?)) sont des éléments de discussion de sujets qui figurent déjà à l'ordre du jour qui a été établi en concertation entre le C.S. et le syndic.
En conséquence, tout ce que vous pourrez proposer sur ces sujets, ne peut pas faire l'objet d'une résolution mais peut et doit constituer les éléments du débat, lors de l'AG.
Je pense que c'est la raison pour laquelle votre syndic à "repoussé" en fin d'AG votre demande. |
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| Signature de kikiladoucette |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 24 janv. 2011 : 18:05:03
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Kikiladoucette,
Oui, effectivement vous avez raison, ce que j’ai pu rajouter comme résolutions complémentaires à des questions inscrites à l’ordre du jour rentrera dans le débat sur ces questions.
Après j’en avais mis d’autres indépendantes mais j’admets éventuellement, comme l’on souligné plusieurs intervenants (que je remercie), que le syndic n’a pas à faire le tri.
Stilla,
citation: Avec un brin de pédagogie une pincée de patience et une rasade de diplomatie, vous allez pouvoir faire œuvre utile dans votre copro, ça peut être très positif .
Alors en ce cas un conseil si vous le permettez: faire preuve de patience et de diplomatie afin de faire accepter vos points de vue: un nouveau propriétaire trop « rentre dedans » même s’il connaît bien les décrets etc…… peut être d’emblée très mal vu, voire rejeté par certains.
Merci pour les encouragements et sages conseils, je vais m’y efforcer.
Voilà c’est exactement le terme, je souhaiterais faire œuvre utile dans ma copropriété, et ouvrir les yeux de mes voisins sur certains abus du syndic en tâchant de ne pas les bouleverser. Au moins, depuis que je suis arrivé, mon syndic sait maintenant qu’il y a au moins un copropriétaire averti dans cette copropriété, et ça compte.. |
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Posté - 24 janv. 2011 : 19:09:43
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etc : comme vous n'êtes pas au CS, le syndic n'a pas à vous donner copie des éléments comptables.
Mais il ne peut vous refuser de vous recevoir pour vérifier la comptabilité entre la réception de la convoc et la date de l'AG. Il commet une fuate en ne vous recevant pas, sachant que très très très peu de copropriétaires viennent vérifier les factures.
Vous devez vous rapporcher de votre CS qui ne peut vous refuser des explications comptables; et si vous vous avérez " meilleur " que certains membres vous serez le bien venu comme nouiveau membre !! |
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