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malin
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France
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21
 Posté - 21 janv. 2011 : 14:20:36
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Niki, voilà des propos que j'aime et démontrant qu'aucune étude préalable n'est faite sur les possibilités de remboursement des Copropriétaires, les priorités, les obligations, etc... Les pouvoirs publiques sont les premiers à mettre à l'index avec une série de textes forts contraignants et couteux (grenelle, ascenseurs, DPE et obligations à venir).
Il serait logique d'instaurer pour les nouveaux immeubles et après la garantie décennale, la constitution d'un fonds travaux proportionnel aux possibilités de financement de personnes n'ayant pas encore achevé (pour une grande partie) le remboursement d'emprunt de leur bien. Mais qui détiendrait ces fonds ???? pas ce groupe de Cabinet de Syndic représentant les banquiers ! d'où la difficulté de confier ses intérêts à des financiers.
Je ne pense pas avoir la solution parfaite, mais le faite de l'évoqué ne peut que faire avancer les choses |
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etc
Contributeur senior
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 22
 Posté - 21 janv. 2011 : 18:56:17
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Malin,
Confronter ses arguments et débattre c’est une chose (et j’adore cela, tout comme demander sans honte à être éclairé dans le cas où mes connaissances peuvent être limitées), et chercher la joute verbale en est une autre (j’aime encore plus), alors soit !
citation: etc, nous n'avons pas le même âge et le même métier, mais nous avons peut être la même passion, mais avec des avis plus suggestifs correspondant au terrain.
Une approche plus ou moins lointaine d'un sujet que l'on n'appréhende pas journellement fausse quelque peu la vision des choses…
En résumé vous êtes vieux et c’est votre métier ; vous connaissez tout et quelqu’un de plus jeune que vous qui n’est pas du métier n’a rien à vous apprendre, c’est ça ?
Je pense qu’on est tous d’accord sur le fait que les professionnels et les consommateurs n’ont pas la même approche, moi le premier. Après, rien n’empêche d’être objectif.
Mais sachez qu’il y a au moins quelque chose qu’un copropriétaire connaîtra toujours mieux que son syndic : c’est son règlement de copropriété !
S’ils ne vont pas directement à la grille de répartition des charges, peut-être que les syndics survolent les RdC du début à la fin mais ils ne les lisent pas du début à la fin. Pour cette raison, beaucoup prennent pour acquis, sans avoir lu, que le fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie est prévue au RdC, alors que parfois ce n’est pas le cas.
De plus, c’est souvent aux copropriétaires d’apprendre à leur syndic leur boulot.
A entendre Niki et la plupart des intervenants consommateurs sur ce forum, leur syndic ont encore beaucoup à apprendre.
C’est aussi pour cela que l’éventuel décret à venir, s’il n’a pas été pourri par le lobbying, prévoit une obligation de formation continue.
Oui, la majorité des RdC prévoient un fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie mais excusez moi de vous demander pardon en mitigeant vos propos.
Vous en êtes à votre 200ème, et bien 99,99% c’est 9999 sur 10.000, alors attendez d’en être à votre 10.000ème avant d’être si catégorique.
Aussi, la minorité de RdC ne prévoyant pas de fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie est sans doute plus représentée depuis 2000 et encore plus depuis 2004.
Sur ce point, j’admets n’avoir aucun chiffre pour le confirmer, cette éventuelle tendance est trop ‘jeune’ pour être confirmée par un ‘non-professionnel’. Peut-être que des professionnels pourraient le confirmer ou non, ou donnons-nous rdv dans 20 ans.
citation: …Une approche plus ou moins lointaine d'un sujet que l'on n'appréhende pas journellement fausse quelque peu la vision des choses, et en l'occurrence pour l'avance dénommée réserve que le syndic peut exiger avec un maximum fixé à 1/6 du budget, dans la pratique, si il n'est pas reconduit chaque année, il peut si le budget de fonctionnement baisse être pour son montant contraire à la loi.
Il me semble que l’exemple avec les 1/6ème est celui de Rambouillet et non de Gédehem.
Vous semblez prendre cet exemple comme preuve que je n’y connais rien n’étant pas confronté au quotidien à ce sujet. Je vous répondrai tout d’abord que je n’ai jamais prétendu le contraire et n’ai jamais montré signe d’ignorance quant à ce fait.
Vous vous contentez de reprendre l’exemple de Rambouillet en disant que le budget prévisionnel suivant revu à la baisse, cela serait illégal de laisser le fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie tel quel à plus d’1/6ème de ce nouveau budget. C’est une évidence que vous n’apprenez à personne.
Au moins, Rambouillet, dit simplement que le syndic aurait à recréditer les comptes copropriétaires même pour 0,67€ car lui comme moi savons, contrairement à vous qui vous lorgner d’être journellement sur le terrain, que les syndics font voter le montant du fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie chaque année.
Et ils le font voter, en plus ou en moins d’une année à l’autre, systématiquement au maximum des 1/6ème, et ce jusqu’au centime près. Si vous tombez sur un PV d’AG où il est à moins d’1/6ème, c’est qu’un copropriétaire a ouvert sa bouche.
citation: Je ne suis pas aussi virulent que l'ARC qui a un intérêt, comme développé par Gédehem dans un autre post, à interpeller ses futurs adhérents par des propositions alléchantes et à inciter la vindicte à qui veut l'entendre (lire).
Contester une décision d’AG est un droit, et il y a des délais, je me contentais d’informer Niki.
Je suis le premier à penser que devoir saisir un tribunal est un échec, mais le plus souvent la faute à qui ?
Bien sûr que si votre syndic a fait une erreur, voire plusieurs, ce n’est pas une raison pour réveiller un alter-égo procédurier. Il y a toujours une solution entre personnes qui ont du bon sens et entendent raison quand interpellés sur un point. Si au contraire, les erreurs sont volontaires et répétées en toute impunité, c’est autre chose…
Oui, on peut dire que l’ARC mène un combat, pour utiliser un terme violent, elle est virulente envers qui le mérite, mais elle n’incite pas à foncer au tribunal dès le premier faux pas de votre syndic, il ne faut pas caricaturer. Quand il y a du foutage de gu*ule manifeste et répété, c’est légitime c’est tout.
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manech
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23
Posté - 22 janv. 2011 : 09:10:43
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à Niki
citation:
Voici la résolution inscrite au PV :
"L’Assemblée Générale, après avoir examiné le projet de budget joint à la convocation et avoir délibéré, fixe le budget de l’exercice à la somme de 205000 euros.
Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.
En application du règlement de copropriété et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic ajustera à 1/6 ème du montant du budget prévisionnel, le niveau de l’avance de trésorerie."
Le syndic de Niki abuse selon moi dans son interprétation du RDC et de la loi
Le RDC de Niki dit que le syndic peut exiger: pour qu'il exige réellement il faut un vote et un montant fixé, donc une décision d'AG et une décision spécifique.
Le maximum fixé par décret n'est pas le montant que le syndic doit appeler, mais celui qu'il peut appeler., et rien n'oblige à appeler le maximum: il faut donc un vote
D'autre part, ni le RDC, ni la loi n'autorise le syndic à "ajuster" chaque année le montant sans en référer à l'AG. Il faut donc un vote sur ce point
Enfin et surtout il y a dans une seule résolution 2 décisions d'ordre différent: ça ressemble à un vote bloqué, contestable.
Mettez donc vous même à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution pour faire fixer par l'AG le montant de l'avance de trésorerie/ fonds de roulement (peu importe le nom) |
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etc
Contributeur senior
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24
Posté - 22 janv. 2011 : 11:26:03
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Niki,
Je suis revenu un petit peu en arrière et ai relu vos différents posts.
Car je ne comprenais pas pourquoi, après avoir vous-même donné le texte de la résolution, vous disiez à plusieurs reprises que cette avance de trésorerie n’avait pas été mentionnée.
Excusez-moi j’étais distrait et vient seulement de comprendre.
Donc si j’ai bien compris, le texte de cette résolution mentionnant l’avance de trésorerie, est dans le ‘projet de PV’ qui a été envoyé 2 mois après et toujours ni définitif, ni signé.
Alors que cette avance de trésorerie n’a pas été mentionnée au moment de l’AG. (prenez votre convocation et assurez vous que ce n'était déjà pas le cas dans le texte de résolution sur le budget)
Si c’est bien cela, votre syndic est non seulement incompétent mais aussi une crapule.
Le texte de la résolution à voter doit être lu, on doit savoir ce sur quoi on vote. Même si vous parlez vaguement plus tard au cours de l’AG d’avance de trésorerie ce n’est pas cela qui l’institue mais un vote clair. Autrement, ce serait du genre « je suis l’avance de trésorerie, prononce mon nom et je viendrai à la vie » (mais bon ça se confirme tous les jours, certains syndics vivent au pays des trolls et des elfes)
citation: Concernant le PV, nous n'avons reçu qu'un "projet" du syndic hier par email, demandant au président du CS (au lieu du président de séance) et scrutateurs de faire leurs remarques par retour avant diffusion. C'est du grand n'importe quoi !!
Avant que le syndic n’envoie la convocation pour l’AG à tous les copropriétaires, il envoie d’abord un projet d’AG aux membres du CS, effectivement dans le cas où ils auraient toute remarque à faire.
Mais il n’a pas à faire ça avec le PV d’AG. Celui-ci aurait déjà dû être signé en fin de séance.
Admettons, que l’imprimante de votre syndic ‘professionnel’ ne marchait pas, ou qu’il avait tout écrit à la main et qu’il lui fallait le temps de tout retaper : 2 mois et encore et seulement à l’étape d’un projet de PV !?
Le CS n’a rien à dire sur le PV ; en revanche il peut dire ce qu’il pense de cette façon pour le moins étrange de procéder. Mais vous avez dit que votre CS est dévolu au syndic, il risque d’être flatté et de donner à tort son avis sur le PV. Votre syndic s’en prévaudra en sirotant un whisky coca, mais j’espère qu’il ne sera pas assez inconscient pour faire signer le PV par le président du CS, quoique je me méfie, dans cette branche professionnelle, je me dis parfois qu’ils doivent abuser de la cocaïne.
Une seule chose à faire : foncer au tribunal !
Mais non, je plaisante, bien entendu.
Le mieux serait de sensibiliser tous les protagonistes, tous les autres copropriétaires.
Et en priorité les principaux intéressés: le président de séance et le(s) scrutateur(s).
Parlez leurs, remémorez-vous ensemble le déroulement de l’AG.
Si ils tombent tous les deux d’accord sur le fait que cette avance de trésorerie n’était pas inclue dans le vote du budget (et quand bien même, car ce serait un beau 2 en 1 contraire au principe d’autonomie des décisions), ou qu’elle (même si vous en auriez parlée au cours de débats) n’a pas fait l’objet d’un vote à quelque moment de l’AG. Ils ne peuvent honnêtement pas signer ce PV.
Le plus simple est qu’ils en fassent part au syndic par écrit en A.R., ou en deux exemplaires, dont un tamponné du cachet daté du cabinet à conserver.
Un syndic raisonnable et qui sait entendre raison va gentiment rectifier ce PV qui ne reflète pas le déroulement de l’AG (…et le résultat de certains votes vous sembliez dire, faites alors de même pour les autres erreurs volontaires ou non). Il ne va pas leurs dire : soit vous me signez ce PV, soit je trouve quelqu’un d’autre pour le faire (quoique on ne sait parfois plus de quoi on doit s’étonner).
Après cela, vous pouvez également dire à votre CS et son président, sans les heurter, en mots simples, que si le syndic semble porter en estime son avis et qu’il doit effectivement être consulté pour certaines questions, ce n’est ici pas le cas, et que le faire ajouterait à la confusion.
En tout cas agissez vite avant que ce PV ne soit signé.
Cela devrait normalement suffire, mais pour répondre à Malin ce n’est malheureusement pas toujours le cas. Certains syndics ne cherchent pas la solution, le compromis, suite à leurs propres erreurs (volontaires ou non), mais au lieu de cela persistent et vous testent pour voir jusqu’où vous pouvez aller.
Oui, ça existe des copropriétaires procéduriers, parce qu’ils sont à la retraite et s’ennuient (je ne dit pas ça de tous nos amis retraités bien sûr), et n’ont rien d’autre à faire que de jouer à la guéguerre avec leur syndic.
Pour les autres, qui travaillent et cherchent des solutions à l’amiable pour des problèmes qu’ils n’ont jamais souhaités et n’aurait jamais voulu voir apparaître, certains syndics surfent sur le fait que vous n’avez pas le temps de vous en occupez, que quand vous vous en occupez c’est extra-professionnellement (alors que pour eux c’est leur travail et sont rémunérés pour cela) avec la fatigue qui gagne et la détermination et motivation en baisse, et que s’ils consentent à vous accorder un rendez-vous, vous aurez à prendre un jour de congé pour vous y rendre.
Peut-être que cela sonnera vindicatif, mais je ne généralise pas sur toute la profession : je parle bien de ‘certains’ syndics, les mauvais syndics, et cela est loin d’être rare, à moins de vivre au pays des bisounours.
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Niki
Contributeur actif
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25
Posté - 22 janv. 2011 : 16:12:47
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Bonjour et merci ETC,
Dans la convocation il y avait 2 résolutions concernant le budget :
1°) Ajustement du budget prévisionnel 2010-2011 - le projet de résolution ne mentionne rien sur l'avance de trésorerie ou un quelconque ajustement.
2°) Vote du budget prévisionnel 2011-2012 - le projet de résolution mentionne l'ajustement du niveau de l'avance de trésorerie à 1/6ème du budget, mais personne n'a fait attention étant donné que l'on n'a plus d'avance de trésorerie depuis des années.
Lorsqu'il a été question du vote du budget 2011-2012, le syndic a mentionné le montant initialement prévu, montant que l'AG a décidé de ramener à celui de 2010-2011.
Pour la rédaction de la résolution, le syndic a simplement informé l'AG que le budget était ramené à 205 000.- €, c'est tout !
Aucune évocation du réajustement de l'avance de trésorerie.
Concernant la convocation de l'AG, jamais aucun projet n'a été envoyé, seul l'ordre du jour l'a été au préalable. Mais il se peut que certains conseillers syndicaux, très proches (trop proches !) du syndic aient fait leur cuisine !
Concernant le PV, j'ai fait un autre post dans :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8456 si çà vous dit d'en prendre connaissance.
Merci de votre aide et bon week-end
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Niki
Contributeur actif
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26
Posté - 22 janv. 2011 : 16:17:37
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Excusez-moi, je n'arrive pas à mettre correctement le lien.
Le post en question est dans "les Assemblées : PV non signé en fin de séance" |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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27
Posté - 22 janv. 2011 : 18:40:19
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Oui, merci Niki,
Je l'ai trouvé et vous y ai fait une réponse. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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28
 Posté - 22 janv. 2011 : 18:54:16
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Pour revenir sur le débat « fixation » valant ou non de facto pour « constitution », création, institution, et vous montrer qu’avec des mots on peut se faire avoir, je vous donne l’exemple suivant :
Contexte : le budget d’une copropriété est de 12.000 euros.
Son règlement de copropriété ne prévoit pas de fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie.
1) A l’assemblée générale, pour la première fois, le syndic soumet au vote la résolution suivante :
« Fixation du montant du fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie »
L’assemblée décide de fixer le montant du fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie à la somme de 2.000 euros.
Déjà , comme je l’ai dit, je pense personnellement que pour faire les choses bien et clairement, on devrait en faire voter, au moins pour la première fois dans l’histoire de cette copropriété, la « constitution » puis seulement ensuite le montant. Et les années suivantes seulement le « montant », sauf si ce fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie était amené à être supprimé par AG.
2) Cette résolution, constituant une modification du règlement de copropriété, doit être votée à la double majorité de l’article 26.
Déjà , sommes-nous d’accord ? Ce point est important !
En tout cas c’est ce que dit l’ARC dans cet article :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus225.htm
et ce que dit JPM après avoir longuement botté en touche en faisant de suite dévier le débat sur la nécessité du fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie (bien qu’il souhaiterait voir une majorité inférieure) dans ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=54769
3) au cours des débats les copropriétaires grognent.
_ copropriétaires : « Ah non ça représente beaucoup d’argent, ça va être difficile ».
_ syndic : « Bon si vous voulez, on peut mettre le montant à 1.600 euros »
_ copropriétaires : « Ah non quand même, c’est une sacré somme… »
_ syndic : « Alors on met 1.000 euros, vous pouvez faire l’effort ? »
_ copropriétaire (à l’unisson) : « écoutez, on pourra y réfléchir pour l’année prochaine mais pas de fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie cette année ».
Le souhait des copropriétaires est clair, ils n'en veulent pas.
4) Le syndic devrait à ce moment-là leur dire :
« Bon, apparemment, vous savez ce que vous voulez, ne souhaitez pas de fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie, alors passons au vote, cette résolution sera rejetée et nous passerons au point suivant. »
Dans ce cas, la résolution étant rejetée, le syndic devra, l’année prochaine, à nouveau essayer de la faire voter à la majorité de l’article 26.
5) Mais au lieu de cela, le syndic leur dit :
« Bon bah très bien, je vous ai entendu, fixons son montant à 0,00 euros »
Les copropriétaires sont contents, on procède au vote et la résolution est adoptée à l’unanimité.
Si l’on considère que « fixation du montant » vaut de facto pour « constitution », on a alors le résultat suivant pour cette résolution :
Les copropriétaires approuvent le principe d’un fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie, et fixe (du moins pour cette année) son montant à zéro euros.
L’année prochaine, le syndic pourra faire voter seulement sont « montant » et ce à la majorité de l’article 24.
Pas mal joué, et assez drôle ! (même si ça ne me fait pas du tout rire).
6) Les copropriétaires auraient très bien pu voter non sur cette même question, formulée de la même manière (montant à zéro euros), et il n’y aurait eu ni « fixation », ni « constitution ».
Le syndic aurait l’année prochaine à refaire voter à la majorité de l’article 26.
Conclusion
Dans cet exemple, je pense que le syndic aurait du en rester au 4) qui a le mérite d’être clair, et surtout sans ambiguité, et permet également de voir, pour un absent ou un acquéreur, on a demandé à l’assemblée de se prononcer sur quelle somme.
Le 5) (vote sur un montant de zéro) non seulement soulève l’ambiguité «alors constitution ou pas? » et est insensé car vote pour ou contre, il n’y aura pas d’appel de fonds pour ce fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie.
Pourtant, quand vous lisez des PV d’AG c’est très souvent la formulation du 5) qui est soumise au vote (montant de zéro euros). Etrange ! on se demande pourquoi…
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Niki
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Posté - 23 janv. 2011 : 11:48:13
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Bonjour,
Merci ETC pour vos commentaires.
J'ai ressorti les PV des AG précédentes pour voir ce qu'il en était des avances de trésorerie.
Lors de l'AG de 2006, l'ordre du jour prévoyait : vote du budget + ajustement avance de trésorerie. Le PV ne mentionne que le montant des budgets votés, rien pour les ajustements, aucune remarque à ce sujet.
En 2008, l'AG a demandé le remboursement du fonds de roulement. Ce qui a été fait. Depuis, plus aucune avance n'a été demandée, il faut préciser que c'est l'année où l'assemblée a également voté pour un compte bancaire séparé.
AG 2009, toujours aucune demande d'avance de trésorerie.
Ce n'est qu'à l'AG de novembre 2010, que réapparait cette avance, non portée à l'ordre du jour (il n'y avait que le vote du budget) et alors que l'AG, sous pression du Pt du CS et du syndic, a voté pour la dispense de compte bancaire séparé.
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