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barnabé
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 Posté - 21 janv. 2011 : 12:47:59
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Bonjour
Notre RCP a été mis en conformité a minima en 2010.
Or en explorant un peu les textes, la jurisprudence sur les clauses non écrites et la grille de répartition des charges je m'aperçois que la grille de répartition escaliers est problématique.
Dans le RCP original (antérieur à 1965) : grille de répartition commune aux 7 ascenseurs et 7 escaliers : progressive et exonérant les rdc.
Nouveau RCP : définition répartition quote part escaliers :
Charges d’ascenseur
Selon l’aliéna 1 de l’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
Pas de pb pour cette répartition bien que l'ascenseur desservant sous-sols et parking on puisse demander que les rdc peuvent en avoir l'utilité et être redevables d'une quote-part. Mais ce n'est pas le sujet qui me préoccupe tout de suite.
Définition des charges ascenseurs de notre RCP mis en conformité :
Les charges d’escalier comprennent :
- L’entretien, les réparations et, même le remplacement des tapis d’escalier (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux copropriétaires), les réparations nécessitées par l’usure des marches.
- Les dépenses entrainées par le ravalement intérieur de la cage d’escalier et de ses paliers.
2/ REPARTITION
Article 19 – Les charges d’escaliers seront réparties entre tous les copropriétaires des lots desservis, au prorata des quotes-parts figurant colonne (3) du tableau récapitulatif de la répartition des charges.
Pb : la répartition meme si elle est publiée sur une grille distincte de celle des ascenseurs est équivalente car commune dans l'ancien RCP or le critère d'utilité n'est pas retenu dans la définition de répartition.
Autre pb : si on retient que les escaliers sont parties communes (voir http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-6.htm) et que certaines dépenses d'entretien et de rénovation ressortent des charges communes générales ici la répartition d'un éventuel ravalement des cages d'escaliers s'imputent selon cette grille ce que je conteste.
Je vous remercie de vos avis et commentaires et me dire comment je peux essayer de faire corriger cette grille avant vote du nouveau RCP (déjà voté favorablement mais remis au vote pour un article contesté avec action en cours).
Solution : vote à l'unanimité mais aucune chance chez nous .
Déposer une requête au TGI en cas de contestation des charges escaliers par ex si ravalement cage voté.
Je voudrais bien consulter un avocat spécialiste mais mon CS ne m'accordera pas cette dépense.
Merci à tous.
Barnabé
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sybarite
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1
Posté - 21 janv. 2011 : 12:52:48
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Bonjour.
Je n'ai pas tout compris, désolé.
Votre RC a été mis en conformité en fonction de l'article 49 c'est bien ça ?
Et vous souhaiter qu'une clause, non visée par les dispositions de cet article soit intégrer dans le RC pour être en conformité avec l'article 10 de la loi.
est ce bien votre question ? |
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barnabé
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 2
Posté - 21 janv. 2011 : 13:14:11
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Oui mise en conformité en vertu de l'art. 49 et contestation de la répartition escalier visée dans l'ancien RCP et reprise à l'identique dans le nouveau en vertu de l'art. 10. sur le critère d'utilité qui n'est pas appliqué en l'espèce. merci |
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sybarite
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3
Posté - 21 janv. 2011 : 14:00:06
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D'un point de vue strictement légal, soit unanimité, soit TGI pour annulation de la répartition ancienne et fixation de la nouvelle sans effet rétroactif.
Le dépoussiérage prévu à l'article 49 n'est pas fait pour ces modifications là . (dommage)
Autre méthode moins élégante et plus risquée et pas très légale: vote à une mauvaise majorité, diffusion du PV et purge du délai de 2 mois. puis publication modificatif et intégration au Règlement de copro.
Si la décision n'est pas contesté dans le délai de 2 mois, elle devient définitive, et une action en annulation de la répartition à postériori ne serait pas recevable car conforme à l'article 10 |
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Gédehem
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4
Posté - 21 janv. 2011 : 14:21:43
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Il faut ici revenir au RDC pour ce qui concerne l'identification des parties communes.
Par nature, et sauf cas particulier, l'escalier desservant les étage fait partie du gros œuvre de l'immeuble, les frais d'entretien et de réfection étant à charge de tous chacun selon ses tantièmes généraux.
Il serait surprenant qu'il soit indiqué comme étant "service commun" ou encore "élément d'équipement communs".
Car le critère "Utilité" dont il est question L.art.10 al.1 ne concerne QUE ces "services communs" et "élément d'équipement commun".
Dans ce dernier on trouve l'ascenseur, d'où les grilles de répartition correspondantes, pas un escalier "partie commune générale" .
Ainsi, dans la mesure où l'escalier classé "partie commune" aurait une grille spécifique qui exonère de charges certains lots, elle serait réputée "non écrite", le critère utilité ne pouvant être retenu.
C'est la partie commune (ou l'équipement commun) qui fait la grille de répartition, pas l'inverse.
Bien que certains estiment qu'une grille de charge illicite, contraire aux textes, n'entrerait pas dans le cadre de L.art.49, d'autres comme moi pensent le contraire dans la mesure où elle est réputée non écrite puisque contraire aux textes..
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sybarite
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5
Posté - 21 janv. 2011 : 15:00:37
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Ce serait du bon sens, mais malheureusement ce n'est pas le texte (a priori) la nullité de la répartition des charges devant être constaté judiciairement.
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9720fm
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6
Posté - 21 janv. 2011 : 15:18:28
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barnabé, lors de l'adaptation + modification de notre RCP, le cabinet d'avocat a suggéré de supprimer la clé Escalier pour le motif donné par Gedehem dans le message n°4.
Une AG a adopté la suppression de la clé Escalier à l'article 24 comme sybarite le suggère dans son message n°3. Résolution spécifique sur ce point seul : le CS a souhaité que cette manip se fasse au grand jour. La résolution a été adoptée car sinon le RCP serait resté avec une contradiction source de polémique puisque empêchant de savoir comment répartir les dépenses pour les escaliers. Il n'y a pas eu contestation dans les 2 mois. Ouf, quand même. Maintenant, le RCP est clair pour tout le monde : les dépenses pour les escaliers font partie des charges générales. |
Édité par - 9720fm le 21 janv. 2011 15:36:27 |
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barnabé
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7
Posté - 21 janv. 2011 : 17:55:49
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Non l'avocat a mis en conformité a minima sans alerter personne sur d'éventuelles irrégularités que je pointe maintenant.
L'AG n'a pas eu à se prononcer sur ce pb puisque pas informée.
Déjà vous validez avec moi l'illégalité de cette répartition. C'est un 1er point.
Ensuite je peux constester cette grille dans les 2 mois suivants le vote du nouveau RCP mais comme on a déjà une assignation en cours portant sur l'annulation du vote du RCP sur un article constesté je préferais éviter encore ce type de démarche impopulaire.
En plus historiquement le syndic précédent avait pris la liberté de créer une grille en escalier équivalente aux tantièmes de charges communes pour y affecter des dépenses correspondantes à des charges spéciales bâtiment (type désinfection VO, petites réparations par esc. etc).
C'est le syndic actuel qui a repris cette affectation de charges mais avec la répartition identique aux ascenseurs. |
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etc
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8
Posté - 24 janv. 2011 : 14:07:37
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Barnabé,
Excusez-moi mais j’ai le sentiment que vous ne voyez que ce que vous cherchez.
Si je suis votre raisonnement, et si j’ai bien compris, on peut le formuler ainsi :
« Ma grille de répartition des charges, pour l’escalier, semble obéir au principe d’utilité car les rez-de-chaussée sont exonérés et, plus l’étage est élevé, plus les charges sont importantes (progressives).
Or, l’escalier est une partie commune et on ne peut pas faire jouer le principe d’utilité car celui-ci ne s’applique qu’aux services collectifs et éléments d’équipement communs.
Je conteste donc cette grilles illicite (et selon Gédehem) qui doit être réputée non écrite ».
Pourtant, les grilles de charges avec une colonne pour les escaliers ça existe dans pas mal de règlement de copropriété. Et s’il y a une colonne à cet effet, c’est que la répartition est différente des tantièmes généraux, autrement je ne vois pas l’intérêt.
Je confirme, comme vous et Gédehem, l’escalier est bien une partie commune.
Cela veut donc dire soit que :
- (votre point de vue) Tous les règlements de copropriété qui, dans la grille de répartition, ont une colonne différente pour l’escalier sont hors la loi. Mais franchement ça se saurait.
- (mon point de vue) : certaines parties communes peuvent avoir une répartition différente des tantièmes généraux.
Plusieurs précisions :
Vous dites « Or, le critère d’utilité n’est pas retenu dans la définition de répartition ».
Non, effectivement, nous allons le voir.
Les tantièmes généraux c’est avant tout une quote-part de copropriété, de propriété des parties communes générale (laquelle détermine le poids de votre vote en AG), lesquels sont seulement ensuite utilisés pour répartir les charges relatives aux parties communes générales.
Dans beaucoup de copropriété, il y a des « parties communes générales » comme il y a des « parties communes spéciales ».
Les rez-de-chaussée n’ont pas de quote-part dans la propriété de la « partie commune spéciale » qu’est votre escalier. Pour cette raison ils en sont exonérés de charges.
Vous allez me dire « d’accord pour les rez-de-chaussée mais la quote-part de charges est progressive d’étage en étage » dons on paie en fonction de l’utilité.
Non, encore une fois, il ne faut pas raisonner en termes de quote-part de charges mais de quote-part de copropriété. Si les étages plus élevés paient plus c’est qu’un coefficient, une pondération d’étage a été appliquée pour déterminer chaque quote-part dans la propriété de l’escalier, tout comme certains coefficients ont été appliqués pour déterminer la quote-part de chacun dans les parties communes générales.
Vous payez donc pour ce que vous possédez et pas en fonction de l’utilité.
Je ne peux malheureusement pas vous conforter dans votre idée, car ce n’est sans doute pas ce que vous vouliez entendre, mais je pense que c’est votre cas et sans doute la réponse à votre question. C’est aussi pour vous évitez de perdre votre temps et votre argent en procédures.
Relisez votre règlement de copropriété dites-nous s’il est fait mention de « parties communes spéciales », ce que je pense. Quand les parties communes sont générales, les charges sont générales, et quand les parties communes sont spéciales les charges sont spéciales.
Si je vous dit tout cela c’est que c’est mon cas et sans doute le vôtre.
Cela est bien spécifié et clair dans mon règlement de copropriété où il est bien fait mention de l’escalier comme d’une « partie commune spéciale », et de pondération en fonction de l’étage pour déterminer ce que chacun possède (et qu’il aura forcément à payer).
Mon règlement de copropriété est récent et a été établi par un cabinet de géomètres très connu (même si je ne me fie pas à la notoriété).
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sybarite
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9
Posté - 24 janv. 2011 : 15:06:07
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Barnabé, j'ai beau lire et relire, il semble que ce j'avais compris au départ de votre demande soit erroné.
Vous voulez que les dépenses afférentes à l'escalier soient réparties en fonction de l'utilité ? Si c'est votre demande alors c'est contraire aux textes. l'escalier est une partie commune soit générale soit spéciale, dont les dépenses ne sont pas reparties en fonction de l'utilité
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 00:27:39
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Barnabé, sans que ce soit critique de ma part (et de celle des autres) il semble que vous ayez une difficulté à énoncer clairement le problème qui se pose à vous et les pistes vers lesquelles vous souhaiteriez aller.
Ceci est valable sur d'autres sujet que vous avez initié, vos exposé peu compréhensibles.
Pour rester sur celui-ci, on ne comprend pas trop cette histoire d'escalier. Vous écriviez :
"Article 19 – Les charges d’escaliers seront réparties entre tous les copropriétaires des lots desservis, au prorata des quotes-parts figurant colonne (3) du tableau récapitulatif de la répartition des charges.
Nous ne savons ce qu'est cette grille "colonne 3".
Vous précisez pourtant :
"Pb : la répartition meme si elle est publiée sur une grille distincte de celle des ascenseurs est équivalente car commune dans l'ancien RCP or le critère d'utilité n'est pas retenu dans la définition de répartition."
"... sur une grille distincte de celle des ascenseurs est équivalente car commune dans l'ancien RCP "
Grille "distincte ....commune ...équivalente.."
Ce qui est distinct n'est pas commun ni équivalant !
Que voulez-vous dire ??  Soyez précis dans vos propos.
Un escalier étant indivisible par nature du gros œuvre de l'immeuble, il est indistinctement "partie commune". Le critère "UTILITE" ne peut être retenu.
Cela semble être le cas chez vous, selon ce que vous précisez :
"... or le critère d'utilité n'est pas retenu dans la définition de répartition."
Si tel est effectivement le cas TOUT EST NORMAL !
Que contestez-vous ???
Qu'on ne fasse pas référence à ce critère ?
Vous voulez un critère "utilité" pour l'escalier ?
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 00:33:49 |
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Posté - 25 janv. 2011 : 08:26:30
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ou (pour poursuivre ce que dit gedehem) que voulez vous que nous vous répondions pour être satisfait.... |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 25 janv. 2011 : 08:29:41
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C’est pour cela que je me suis permis de reformuler ce qu’avançait barnabé, pour mettre clairement ce à quoi je répondais.
Sybarite, Gédehem, vous m’avez remis un doute, j’ai relu mais je pense que c’est bien ça.
citation: « Ma grille de répartition des charges, pour l’escalier, semble obéir au principe d’utilité car les rez-de-chaussée sont exonérés et, plus l’étage est élevé, plus les charges sont importantes (progressives).
Or, l’escalier est une partie commune et on ne peut pas faire jouer le principe d’utilité car celui-ci ne s’applique qu’aux services collectifs et éléments d’équipement communs.
Je conteste donc cette grille illicite. »
Il semble qu’auparavant, dans son règlement de copropriété, il y avait une seule colonne commune à l’ascenseur et l’escalier car les quotes-parts de charges étaient les mêmes.
Son nouveau règlement à séparé les colonnes, une pour l’ascenseur, une pour l’escalier.
Oui, cela est à féliciter pour la clarté dans la répartition des charges, mais pourquoi aurait-on modifié la répartition des charges d’escalier ? Je pense que c’est ce que barnabé aurait souhaité.
Barnabé raisonne par le syllogisme suivant :
- Utilité appliquée pour les charges ascenseur
- Charges d’escalier identiques aux charges d’ascenseur
- donc Utilité appliquée aux charges d’escalier.
Ce que j’ai compris, c’est que justement, barnabé ne veut pas une répartition selon le principe d’utilité (car il pense que celui-ci a été appliqué) mais voudrait que tout le monde paie selon les tantièmes généraux.
Ma réponse ci-dessus, post plus haut, est que c’est ni l’un ni l’autre car l’escalier est une « partie commune spéciale » dans son règlement de copropriété.
Barnabé,
Sans doute il y a des règlements dans lesquels ne figure pas de colonne escalier, mais quand il y en a une, les rez-de-chaussée, le plus souvent, ne paient pas, ou paient moins.
Dans mon immeuble, le rez-de-chaussée ne paie pas pour l’escalier, et ça ne me choque pas plus que ça.
Dans votre grille de répartition, vous avez comme tout le monde une colonne « charges générales », mais votre colonne « escalier » doit être dans un groupe de colonne intitulé « quotes-parts des parties communes spéciales » (comme le sont en générale les colonnes « bâtiment A », « B », « C », « D »…).
N’est-ce pas le cas ?
Ou, du moins, n’est-il pas spécifier quelque part dans votre règlement que l’escalier est une « partie commune spéciale » ?
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2011 : 10:18:58
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"Dans mon immeuble, le rez-de-chaussée ne paie pas pour l’escalier,..... ."
Clause illicite réputée non écrite.
Un escalier 'st si un "service commun" ni "élément d'équipement commun", étant indivisible du gros œuvre de l'immeuble.
Le critère "utilité" ne peut en aucun cas être appliqué, pas plus que l'exonératiion de charges générales pour certains, elle aussi illicite
Le fait que de nombreux RDC comportent une telle clause ne la "légalise" pas pour autant !
C'est à l'AG qu'il appartient de mettre ces clauses en conformité. A défaut, n'importe quel copropriétaire peut recourir au juge, qui imposera "sa" grille !
"... n’est-il pas spécifié quelque part dans votre règlement que l’escalier est une « partie commune spéciale » ?
Lorsqu'un escalier est classé "partie commune spéciale", c'est qu'il s'agit bien et expressément d'une "Partie commune" (donc "Utilité" interdit) , "spéciale" car partie commune aux seuls propriétaires concernés, ici de la cage desservie.
Seuls ceux-ci supportent les charges d'entretien et de réfection de "leur" escalier, y compris les RdeCH. 
C'est ce qu'on appelle "la spécialisation des charges", par zone, par cage d'escalier, par bâtiment .... |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 10:25:35 |
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etc
Contributeur senior
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14
Posté - 25 janv. 2011 : 12:26:25
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Gédehem,
Je ne sais pas si vous répondez à barnabé ou moi.
Si c’est à moi, je vous fais la réponse suivante :
(Pourtant, tout ce que je vais dire est énoncé plus haut, alors je vais devoir me répéter et insister sur les points importants)
citation: (gédéhem : ) Un escalier 'st si un "service commun" ni "élément d'équipement commun", étant indivisible du gros œuvre de l'immeuble.
Je suis totalement d’accord avec vous ! c’est bien ce que je dis plus haut :
citation: (etc :) Je confirme, comme vous et Gédehem, l’escalier est bien une partie commune.
aussi,
citation: (Gédehem :) Le critère "utilité" ne peut en aucun cas être appliqué
Je suis totalement d’accord avec vous ! c’est bien ce que je dis plus haut :
Barnabé pense que le principe d’utilité a été appliqué pour l’escalier.
Nous sommes tous d’accord, si c’est le cas (utilité), il y a un problème.
Pourtant, il est le premier à dire que le principe d’utilité n’est pas retenu dans son règlement pour la répartition des charges escaliers.
citation: (barnabé :) « Or, le critère d’utilité n’est pas retenu dans la définition de répartition » Forcément car, je le répète : autrement il y aurait un problème !
Mais, ce que je dis (et c’est ma théorie pour sa copropriété, parce que c’est une réalité dans la mienne) c’est que l’escalier est une « partie commune spéciale » (j’attends toujours que barnabé nous confirme ou non qu’il est mentionné comme tel dans son règlement)…
…auquel une « quote-part de PROPRIETE » a été attaché à chaque lot.
Et que forcément, il paie pour ce qu’il possède.
Après,
citation: (etc :) Pourtant, les grilles de charges avec une colonne pour les escaliers ça existe dans pas mal de règlement de copropriété. Et s’il y a une colonne à cet effet, c’est que la répartition est différente des tantièmes généraux, autrement je ne vois pas l’intérêt.
- (votre point de vue) Tous les règlements de copropriété qui, dans la grille de répartition, ont une colonne différente pour l’escalier sont hors la loi. Mais franchement ça se saurait.
à quoi vous me répondez :
citation: (Gédehem :) Le fait que de nombreux RDC comportent une telle clause ne la "légalise" pas pour autant !
Si c’est ce que vous pensez, c’est votre droit.
Cette quote-part de PROPRIETE qui a été attaché à chaque lot pour la « partie commune spéciale » qu’est l’escalier est différente des tantièmes généraux car ces derniers sont des quotes-parts de PROPRIETE dans les « parties communes générales ».
Forcément différente, autrement il n’y aurait pas eu lieu d’en faire une « partie commune spéciale » avec sa colonne à elle dans la grille de répartition. C’est pourtant pas compliqué.
Maintenant,
Là où sans doute vous faites fausse route est que vous ne distinguez pas le gros œuvre du reste.
citation: (barnabé :)Les charges d’escalier comprennent :
- L’entretien, les réparations et, même le remplacement des tapis d’escalier (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux copropriétaires), les réparations nécessitées par l’usure des marches.
- Les dépenses entrainées par le ravalement intérieur de la cage d’escalier et de ses paliers.
Le gros œuvre d’une partie commune spéciale est bien entendu une partie commune générale. Nous sommes tous d’accord !
C’est bien pour cela qu’il est exclu de l’énumération donnée par barnabé. Et son règlement de copropriété doit bien entendu inclure (comme dans n’importe quel règlement, le mien, le vôtre…) le gros œuvre dans la définition des parties communes générales.
Si l’escalier venait à s’effondrer, bien entendu que tout le monde devrait payer selon les tantièmes généraux pour la « partie commune générale » qu’est le gros œuvre.Après, je suis désole, mais le tapis de l’escalier, pas plus que le papier peint de la cage, n’est pas du gros œuvre, j’espère que vous le conviendrer.
Gédehem,
Après, qu’une quote-part de PROPRIETE de l’escalier « partie commune speciale » (hors gros œuvre forcément) ne soit pas attachée aux lots du rez-de-chaussée, c’est un autre débat.
Que vous trouviez cela pas normal, c’est que c’était en tout cas le choix du géomètre ou autre, enfin du rédacteur du règlement de copropriété.
L’adaptation des règlements de copropriété suite à l’introduction de nouveaux textes est une chose.
Mais ce que je peux vous dire, c’est que trouver un règlement contraire au textes en vigueur au moment où il a été publié est mission quasi-impossible.
Vous allez sans doute me donner un exemple mais cela est d’une rareté inouie.
Vous connaissez sans doute votre travail et très bien les textes, mais les personnes qui rédigent des règlements de copropriété les connaissent on ne peut plus.
Je pense simplement que barnabé est dans mon cas. On peut arguer que son règlement est vieux et caduc mais le mien est récent et a été publié bien après la création des dispositions actuelles de l’article 10 en matière de répartition des charges.
Dans un autre post, j’ai eu du mal à faire comprendre aux autres IU que mon règlement de copropriété, comme une minorité d’autres, ne prévoit pas de fonds de roulement, réserve, avance de trésorerie.
J’espère que vous me croirez que mon règlement est dans le cas exposé ci-dessus en ce qui concerne l’escalier. Sinon bonne chance pour me démontrer qu’il est hors-la-loi.
Autrement je vais finir par penser que mon règlement est un extra-terrestre dans le monde de la copropriété.
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barnabé
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Posté - 25 janv. 2011 : 13:58:19
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Bonjour à tous
Je vais essayer de répondre aux observations de tout le monde.
En effet comme le dit Etc. dans l'ancien RCP la répartition des charges d'entretien des escaliers et des ascenseurs s'effectuaient selon une grille commune et selon le principe de la progressivité et en exonérant les rdc. Ne parlons par d'art. 10 car le RCP datait de 1960.
Dans le RCP mis en conformité l'état descriptif de division fait ressortir 2 grilles identiques l'une pour l'ascenseur dont je vous ai donné la définition plus haut et qui applique l'art. 10 utilité et l'autre pour les escaliers avec l'intitulé quote-part des charges d'escaliers.
La seule mention de charges spéciales concerne les charges d'ascenseurs et chauffage et ECS pas escaliers.
1-2 REPARTITION DES CHARGES SPECIALES
Charges d’ascenseur
Selon l’aliéna 1 de l’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
Donc je reproche à la définition des charges escaliers d'imputer les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages en quote-part de charges escaliers et non en QP de charges communes car l'escalier en tant qu'élèment du gros oeuvre est intégré aux parties communes ce que le RCP historique et mis en conformité ne prévoit pas.
2° la grille de QP escaliers est identique à celle des ascenseurs qui applique le critère d'utilité.
C'est je suppose un 2n motif de contestation.
Ce que je veux est faire reconnaître l'irrégularité de cette clé, intégrer le ravalement des cages d'escaliers dans la définition des charges générales de sorte que ne subsiterait en charges escaliers qui n'est pas considérée comme parties communes spéciales que l'usure des marches (pas de tapis chez nous) et éventuellement selon la grille identique à celle des ascenseurs.
En réalité au-delà de ce sujet il faudrait pouvoir faire créer des parties communes spéciales pour nos escaliers et nos bâtiments (il y a eu confusion autrefois pour simplifier la répartition de certaines petites dépenses d'entretien) pour y affecter des dépenses d'entretien lié au bât.-escalier.
J'espère avoir été un peu plus clair. merci
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Gédehem
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16
Posté - 25 janv. 2011 : 19:57:17
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Etc : une partie commune "spéciale" est avant tour une partie commune, sauf qu'elle est "spéciale" à certains lots seulement.
Ex : bâtiment comprenant 2 cages d'escalier, chacune le sien, chaque escalier classé "partie commune spéciale" aux lots de la cage considéré .
Si l'escalier de la cage A s'effondre, les copropriétaires de la cage B n'en ont rien à faire : ce sont les copros du A qui devront en supporter la reconstruction, y compris les lots au RdeCh.
Dans la mesure où les escaliers ne sont pas "partie commune spéciale", ils sont "partie commune" tout court, donc à charge de tous, A + B, y compris RdeCh....
Après, qu’une quote-part de PROPRIETE de l’escalier « partie commune speciale » (hors gros œuvre forcément) ne soit pas attachée aux lots du rez-de-chaussée, c’est un autre débat.
Non : il n'y aucun débat à avoir ! Clause réputée non écrite, qui n'a jamais existé, point final.
Un escalier étant "partie commune" -commune, donc à tous, tous en supportent les charges, RdCh compris, "y'a rien à discuter" !
... c’est que c’était en tout cas le choix du géomètre ou autre, enfin du rédacteur du règlement de copropriété.
Ce qui ne change rien au problème : ce n'est pas parce que vous prévoyez une clause illicite que cela la rend licite !
Barnabé :
"Ne parlons par d'art. 10 car le RCP datait de 1960."
Serait-il de 1832, vous ne coupez pas au statut de 65, impératif depuis 65, et à son art.43, modifié en 1985, et dans sa mouture actuelle de 1996.
Depuis 1965, un peu plus depuis 1985, completement depuis 1996, votre syndicat est dans l'illégalité pour ne pas respecter les dispositions de L.art.10, ce qui n'est l'objet d'aucun débat.
PB : en 1960, les RDC étaient établis sur la base du statut de 38 (1938), lequel prévoyait pas exemple que le pdt d'AG était "le copropriétaire présent disposant du plus de tantièmes" !
C'est encore le cas dans votre RDC ?
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2011 20:24:43 |
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barnabé
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17
 Posté - 26 janv. 2011 : 10:07:00
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Bonjour
donc c'est clair : la répartition actuelle de la quote-part escalier est illicite et les dépenses d'entretien et de conservation ressortent bien des parties communes.
Il m'est donc possible de demander à voter une résolution selon la majorité simple art. 24 pour mise en conformité selon art. 49 en même temps que le vote du RCP mis en conformité. Je n'ai pas besoin de l'unanimité.
merci encore |
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etc
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18
Posté - 26 janv. 2011 : 13:03:43
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Gédehem,
Comme je l’ai dit plus haut, j’attendais que barnabé nous confirme ou non qu’il était dans mon cas (escalier défini comme « partie commune spéciale ») pour juger si sa répartition était légale ou non. Je vais y venir en ce qui concerne barnabé.
Mais dans mon cas, dans mon dernier post, je vous souhaitais bonne chance pour me démontrer que mon règlement de copropriété était hors-la-loi.
Vous avez souhaité relever ce pari fou. Soit, mais vous allez me devoir une caisse de champagne.
Avoir une conviction c’est une chose, avancer des arguments valables en est une autre.
citation: une partie commune "spéciale" est avant tour une partie commune, sauf qu'elle est "spéciale" à certains lots seulement. Je suis totalement d’accord avec vous ! et n’ai jamais prétendu le contraire.
citation: Ex : bâtiment comprenant 2 cages d'escalier, chacune le sien, chaque escalier classé "partie commune spéciale" aux lots de la cage considéré .
Si l'escalier de la cage A s'effondre, les copropriétaires de la cage B n'en ont rien à faire : ce sont les copros du A qui devront en supporter la reconstruction, y compris les lots au RdeCh.
Je ne suis que partiellement d’accord avec vous !
Pour être sûr d’avoir bien compris votre exemple, je reformule : vous parlez bien d’un même bâtiment avec deux escaliers distincts. (autrement, pour deux bâtiments, chacun paie pour son escalier, nous sommes d’accord). Très bien, ne prenons que des exemples avec un seul bâtiment pour éviter toute confusion.
En fait, tout dépend (cas où l’escalier s’effondre) si la définition de la « partie commune spéciale » qu’est l’escalier inclue le gros œuvre, dans ce cas vous avez raison et je suis totalement d’accord avec vous.
Mais en général ce n’est pas le cas, le gros œuvre reste « partie commune générale » pour laquelle tout le monde (que ce soit les lots désservis par la cage A ou la B, dans ce même bâtiment) paie selon les tantièmes généraux.
C’est exactement la même chose pour les balcons à jouissance privative dont les propriétaires concernés paient, entre autres, pour l’étanchéité et le revêtement. Mais si le balcon s’effondre, c’est du gros œuvre qui est « partie commune général » et tout le monde va devoir payer (tantièmes généraux).
Je ne peux pas valider votre « y compris les lots au RdeCh » que vous avez rajouté pour démontrer quelque raisonnement. A la place j’aurais mis « tous les copros (donc lots) du A qui apparaissent dans la colonne de la grille prévue à cet effet. »
citation: Dans la mesure où les escaliers ne sont pas "partie commune spéciale", ils sont "partie commune" tout court, donc à charge de tous, A + B, y compris RdeCh....
Je suis totalement d’accord avec vous ! Pour les parties communes non-spéciales, parties communes tout court, donc générales, tout le monde paie selon les tantièmes généraux.
citation: (etc :) Après, qu’une quote-part de PROPRIETE de l’escalier « partie commune speciale » (hors gros œuvre forcément) ne soit pas attachée aux lots du rez-de-chaussée, c’est un autre débat.
(Gédehem :) Non : il n'y aucun débat à avoir ! Clause réputée non écrite, qui n'a jamais existé, point final.
Un escalier étant "partie commune" -commune, donc à tous, tous en supportent les charges, RdCh compris, "y'a rien à discuter" !
Vous faites un raccourci facile et mettez tout dans le même panier.
Oui, un escalier défini comme « partie commune spéciale » est une partie commune, mais ce n’est pas une « partie commune générale ».
Mais surtout, vous vous trompez totalement !
Si les lots du rez-de-chaussée ne sont pas inclus dans la colonne (de la grille de répartition) prévue pour l’escalier défini comme « partie commune spéciale », et bien ils ne paient pas.
En Fait,
Pour que la répartition soit légale, et c’est pour cette raison précise que j’ai posé plusieurs fois la question à barnabé, …
…tout ne tient qu’à une seule chose :
Il faut que l’escalier soit défini comme « partie commune spéciale ».
Et que les quotes-parts pour cette « partie commune spéciale » apparaissent.
Dans ce cas, la colonne de répartition s’applique et ce, que les lots du rez-de-chaussée y soient inclus ou non. Et cela est imparablement légal !
Non, mon règlement de copropriété n’est pas hors-la-loi.
Je précise, pour montrer mon objectivité, que je n’habite pas au rez-de-chaussée et n’en fait pas pour autant tout un fromage.
Dans le cas contraire, si l’escalier n’est pas clairement mentionné comme « partie commune spéciale » (on peut admettre le terme « partie commune particulière »), la répartition exonérant le rez-de-chaussée peut être déclarée non-écrite.
Je vous le répète, tout ne tient qu’à cela, à ce point précis. C’est pour cela que je ne peux pas vous laissez entretenir toute confusion entre les notions de « parties communes spéciales », « parties communes », « parties communes tout court », « parties communes générales »…
Tout cela, ce n’est pas ma seule conviction, mais mes arguments.
Lisez la jurisprudence sur ce cas, et vous verrez…
A chaque fois qu’un syndicat attaque une répartition de charges escalier exonérant les lots du rez-de-chaussée.
- Il réussit à la faire déclarer non-écrite quand l’escalier n’est pas défini comme « partie commune spéciale ».
- Il se fait débouter quand l’escalier est explicitement défini comme « partie commune spéciale ».
Peut-on s’en tenir à cela ou faut-il que je vous donne des exemples de jugements ?
Je suis le premier à demander quand je ne sais pas, et à admettre quand je me suis fourvoyé.
J’espère (en reprenant vos mots), que vous saurez dire humblement (mais cette fois dans mon sens) que « il n'y aucun débat à avoir ! y'a rien à discuter ! »
Attention Gédehem, si vous continuez, votre dette va passer à deux caisses de Champagne. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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sybarite
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Posté - 26 janv. 2011 : 13:28:21
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ETC, désolé de vous le dire, mais vous êtes dans l'erreur. Qu'un syndic soit obligé de respecter la règle de répartition fixé au RC qu'elle soit licite ou non est normal. Ce n'est pas pour autant qu'une telle clause n'est pas contestable.
Le cas de l'escalier et du tapis est un classique. L'escalier est difini comme un partie commune (générale ou spéciale on s'en T...) et le tapis comme élément d'équipement. Le tapis est reparti en fonction de l'utilité, mais pas l'escalier.
Une répartition qui en serait autrement (pour l'escalier) serait contraire à l'article 10, visé par l'article 43, donc réputée non écrite... mais cela doit être constaté judiciairement. Tant que cette repart n'est pas contesté elle reste valable (mais illicite) |
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etc
Contributeur senior
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20
Posté - 26 janv. 2011 : 15:28:21
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Sybarite,
citation: Qu'un syndic soit obligé de respecter la règle de répartition fixé au RC qu'elle soit licite ou non est normal. Ce n'est pas pour autant qu'une telle clause n'est pas contestable.
Vous avez tout à fait raison ! Je suis totalement d’accord avec vous et je n’ai jamais prétendu le contraire.
citation: Le cas de l'escalier et du tapis est un classique. L'escalier est difini comme un partie commune (générale ou spéciale on s'en T...) et le tapis comme élément d'équipement.
Je suis totalement d’accord avec vous et je n’ai jamais prétendu le contraire !
J’ai simplement dit, pour répondre à ceux qui voudraient réduire l’escalier à du gros œuvre, que le tapis n’était pas du gros œuvre. Mais je vous l’accorde, c’était un mauvais exemple.
Par contre, vous semblez vous en T… que l’escalier soit partie commune « générale » ou « spéciale » et faites la même TRES GROSSE ERREUR que Gédehem. (je viens de le montrer plus haut et vais vous le répéter plus bas)
citation: Le tapis est reparti en fonction de l'utilité, mais pas l'escalier.
Je suis totalement d’accord avec vous et je n’ai jamais prétendu le contraire !
Je n’ai jamais dit que les charges escalier étaient réparties en fonction du principe d’utilité, puisque, et nous sommes tous d’accord, l’alinéa de l’article 10 ne s’applique qu’aux éléments d’équipement commun.
citation: Une répartition qui en serait autrement (pour l'escalier) serait contraire à l'article 10, visé par l'article 43, donc réputée non écrite... mais cela doit être constaté judiciairement.
Réveillez-vous sybarite, un règlement de copropriété peut très bien mettre « à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble » (art. 24, loi 1965)
citation: Tant que cette repart n'est pas contesté elle reste valable (mais illicite)
Je viens d’expliquer plus haut ce qui faisait que la répartition était licite ou pas
…tout ne tient qu’à une seule chose :
Il faut que l’escalier soit défini comme « partie commune spéciale ».
Lisez la jurisprudence sur ce cas, et vous verrez…
A chaque fois qu’un syndicat attaque une répartition de charges escalier exonérant les lots du rez-de-chaussée.
- Il réussit à la faire déclarer non-écrite quand l’escalier n’est pas défini comme « partie commune spéciale ».
- Il se fait débouter quand l’escalier est explicitement défini comme « partie commune spéciale ».
Peut-on s’en tenir à cela ou faut-il que je vous donne des exemples de jugements ?
Sybarite, maintenant, comme Gédehem, vous me devez une caisse de Champagne, mais attention, si vous persistez vous m’en devrez deux !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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