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barnabé
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 Posté - 22 janv. 2011 : 19:24:58
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Bonsoir
Dans la suite du post publié ici http://universimmo-pro.com/forum_un...7&j'aimerais vous soumettre le pb suivant :
50% des copro détiennent des lots de parking (en sous-sol ou emplacements extérieurs) et des tantièmes généraux correspondant auxdits lots.
Les dépenses d'entretien et de conservation relatives aux parkings s'imputent en charges générales à l'ensemble des lots principaux majorées des tantièmes parkings pour les propriétaires desdits lots.
Je souhaiterais contester l'imputation de ces dépenses en CG aux non propriétaires de lots de parking qui n'en ont pas la jouissance et faire créer des charges spéciales supportées par les copro de lots de parking.
Est-ce que je peux faire annuler en AG cette imputation et proposer une mise en conformité de la répartition à l'art. 24 ?
Le RCP ne donne aucune indication sur la manière de les répartir devant les considérer en parties communes.
merci de vos conseils à nouveau et bravo aux forumeurs superactifs
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Posté - 22 janv. 2011 : 19:59:57
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vous ne pouvez faire annueler ces imputations... votre seule solution est d'arriver à faire créer une clé de répartition spéciales parking. Pas d'autres solutions.
c'est malheureusement ce qui arrive souvent dans les grandes villes quand des copros vendent leurs places de parking à des extérieurs.... |
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BANZAI
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 Posté - 22 janv. 2011 : 20:12:00
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les parkings sont ils identifiés avec des numéros de lots distincts?
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barnabé
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Posté - 22 janv. 2011 : 20:26:50
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Oui les lots sont bien identifiés par des n° dans le RCP et bénéficient de tantièmes de charges communes générales. |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2011 : 21:03:24
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Pardon, mais je n'ai pas compris l'exposé :
"......contester l'imputation de ces dépenses en CG aux non propriétaires de lots de parking qui n'en ont pas la jouissance ..(et pour cause !!!) ...et faire créer des charges spéciales supportées par les copro de lots de parking.
Si vous n'êtes pas propriétaire d'un lot "parking", vous n'avez pas de charges de copropriété à supporter. 
Seuls les supportent les propriétaire de lot , ce qui vous proposez !
De quoi s'agit-il exactement, que voulez-vous faire ????? |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2011 21:06:14 |
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barnabé
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Posté - 23 janv. 2011 : 18:04:39
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Bonsoir Gédéhem, un copropriétaire de lot principal supporte les charges communes mais également les dépenses relatives à l'entretien des lots de parking même s'il n'en possède pas. Voilà ce que je conteste. Actuellement il s'agit de dépenses modestes mais demain si une AG vote des travaux de conservation des voies de circulation dans les parkings souterrains ou de réparation d'infiltration ça s'impute à tous les copro qu'ils aient la jouissance d'un parking ou non.
Je cherche la solution qui ne requiert pas l'unanimité pour faire supporter ce type de dépenses aux seuls propriétaires de lots de parking d'autant que la définition des parties communes ne précise rien sur les dépenses d'entretien des parties communes des zones de parking. |
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BANZAI
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Posté - 23 janv. 2011 : 18:15:48
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citation: Initialement posté par barnabé
Bonsoir Gédéhem, un copropriétaire de lot principal supporte les charges communes mais également les dépenses relatives à l'entretien des lots de parking même s'il n'en possède pas. Voilà ce que je conteste. Actuellement il s'agit de dépenses modestes mais demain si une AG vote des travaux de conservation des voies de circulation dans les parkings souterrains ou de réparation d'infiltration ça s'impute à tous les copro qu'ils aient la jouissance d'un parking ou non.
Je cherche la solution qui ne requiert pas l'unanimité pour faire supporter ce type de dépenses aux seuls propriétaires de lots de parking d'autant que la définition des parties communes ne précise rien sur les dépenses d'entretien des parties communes des zones de parking.
voulez vous dire qu'il n'existe pas de clé de répartition "charges parkings" ? |
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barnabé
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Posté - 23 janv. 2011 : 18:35:08
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2011 : 19:16:51
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Barnabé, votre expsé n'est pas clair du tout !
Question posée par Banzai :
" les parkings sont ils identifiés avec des numéros de lots distincts?
Votre réponse :
"Oui les lots sont bien identifiés par des n° dans le RCP et bénéficient de tantièmes de charges communes générales. "
Vous devez préciser :
1)- Les parkings dont il s'agit sont-ils privatifs, érigés en "lots de copropriété" spécifiques et à ce titre affectés de tantièmes.
2)- sont-ils privatifs mais inclus dans le descriptif du lot principal "appartement", sorte de pièce comprise dans le lot ?
Dans la mesure où ces parkings privatifs sont par eux-mêmes "Lot de copropriété", ils sont obligatoirement affectés de tantièmes (*), le total des tantièmes "Parking" étant la clé de répartition des dits parkings.
Si vous n'avez pas de parking vous ne pouvez payer des charges pour un lot que vous n'avez pas !
S'il n'y a pas de tantièmes affectés à ces parkings, ce ne sont pas des parties privatives, "Lot de copropriété".
Il faut reprendre votre RDC et voir ce qu'il en est.
(*) un "lot de copropriété" comprend obligatoirement et indivisiblement, "une partie privative ET une quote-part de parties communes, les 2 étant indissociables, ne forment qu'UN.
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barnabé
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Posté - 23 janv. 2011 : 19:32:42
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Oui les lots de parkings sont des parties privatives de jouissance exclusive à leur propriétaire et sont assortis d'une quote-part indivise des « parties communes » soit 2 tantièmes pour emplacement extérieur ou 9 pour un lot souterrain. Mais les dépenses d'entretien et de conservation sont elles imputées en charges générales : ex la conso EDF faute de compteur divisionnaire mais un quota pourrait y palier aussi bien, l'entretien du portail automatique qui sert en grande partie aux conducteurs propriétaires de parking. Les non propriétaires n'ont pas d'émetteurs et accessoirement le portail sert à la sortie des poubelles mais son entretien est imputé en CGC sans tenir compte ni de l'utilité de cet équipement collectif ni de la jouissance d'un lot de parking.
J'espère que c'est plus clair |
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Posté - 23 janv. 2011 : 20:48:40
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barnabé, pouvez vous nous préciser si cela est ainsi depuis ledébut, ou si au fil du temps des proprios ont vendu leur parking a des personnes extérieures aux résidents.... |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2011 : 22:28:59
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Barnabé, pardon mais je ne comprends pas davantage ...
Le propriétaire d'un lot "apparte" (avec mettons 250/10.000°) qui possède un parking intérieur ( qui est à 9/10.000°) aura au total à supporter 259/10.000°.
Un autre copropriétaire ayant un lot similaire affecté de 250/10.000° mais sans aucun parking, n'aura à supporter que ses 250/10.000°.
Celui qui n'a qu'un parking ne paye que ses 2 ou 9/10.000 °
Ce doit être comme cela chez vous.
Que souhaitez vous d'autre ? 
Dans la mesure où n'existe pas de "parties communes spéciales" à certains, je pense ici a un portail ne desservant QUE les parkings, les charges communes générales sont supportées par tous, par nos 2 copropriétaires l'un pour 259/xxx, l'autre pour 250/xxx, par ceux qui n'ont que des parkings, 2 ou 9 selon le cas ....
"le portail sert à la sortie des poubelles mais son entretien est imputé en CGC ...."
Sauf à faire un tri sélectif selon qu'on est ou non propriétaire de parking et donc utilisateur du portail  , tous doivent en sipporter la charge. |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2011 22:34:03 |
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Posté - 24 janv. 2011 : 07:50:26
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il faut espérer qu'il y ait moins de poubelles qui passent par le portail que de voitures encore que des fois il est difficile de faire la différence  |
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BANZAI
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Posté - 24 janv. 2011 : 09:14:31
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donc( si je comprends bien):
il n'existe qu'une seule clé de répartition : charges communes générales
dans ce cas, les propriétaires de lots d'appartement paient aussi les dépenses faites exclusivement pour les parkings MAIS les propriétaires de lots de parkings paient aussi la rénovation des cages d'escaliers, des paliers, de l'antenne rateau.......
Pouvez vous le confirmer?
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barnabé
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Posté - 24 janv. 2011 : 12:13:02
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Oui je confirme une seule clé pour les charges communes auxquels sont rattachés les lots de parking. |
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barnabé
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Posté - 24 janv. 2011 : 13:16:35
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Pour répondre à Gedehem certes les copro de lots principaux et lot parking sont imputés en tantième de leur lot prinicpal et tantième de parking mais il me semble injuste que les non propriétaires de parking aient à supporter sur leur tantième de charges générales des frais d'entretien relatives aux aires de parking.
Par contre il est admis qu'un copro d'un seul lot de parking doit aussi supporter les charges générales mais dans notre cas de figure le copro d'un lot de parking ne détient pas de tantième général. Certaines dépenses de conservation des lots de parking devraient s'imputer uniquement aux copro desdits lots donc en charges spéciales ou parties communes spéciales à partir d'une clé parking.
Le portail automatique n'est pas le meilleur exemple car il sert du point de vue de la sécurité de l'immeuble et de voie d'accès pour la sortie des poubelles bien que son automatisme desserve les conducteurs de voiture qui ont les lots de parking.
Mais compte tenu du service rendu aux propriétaires de lots de parking le portail pourrait être réparti en fonction du critère d'utilité qui est supérieur pour un copro qui l'ouvre pour faire sa voiture.
Donc j'en reviens à la clé parking et à conserver un ratio en charges générales pour parties communes.
Je sais bien que c'est couper les cheveux en 4 mais ça me semble plus équitable sur ce critère. |
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BANZAI
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Posté - 24 janv. 2011 : 13:57:32
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citation: Initialement posté par barnabé
Pour répondre à Gedehem certes les copro de lots principaux et lot parking sont imputés en tantième de leur lot prinicpal et tantième de parking mais il me semble injuste que les non propriétaires de parking aient à supporter sur leur tantième de charges générales des frais d'entretien relatives aux aires de parking.
Par contre il est admis qu'un copro d'un seul lot de parking doit aussi supporter les charges générales mais dans notre cas de figure le copro d'un lot de parking ne détient pas de tantième général. Certaines dépenses de conservation des lots de parking devraient s'imputer uniquement aux copro desdits lots donc en charges spéciales ou parties communes spéciales à partir d'une clé parking.
Le portail automatique n'est pas le meilleur exemple car il sert du point de vue de la sécurité de l'immeuble et de voie d'accès pour la sortie des poubelles bien que son automatisme desserve les conducteurs de voiture qui ont les lots de parking.
Mais compte tenu du service rendu aux propriétaires de lots de parking le portail pourrait être réparti en fonction du critère d'utilité qui est supérieur pour un copro qui l'ouvre pour faire sa voiture.
Donc j'en reviens à la clé parking et à conserver un ratio en charges générales pour parties communes.
Je sais bien que c'est couper les cheveux en 4 mais ça me semble plus équitable sur ce critère.
je crois que vous n'avez pas bien compris....
puisqu'il n'y a qu'une seule clé de répartition des dépenses (charges communes générales), toutes les dépenses sont dans le "pot commun" pour chaque lot au prorata de ses tantièmes....
il n'est pas plus injuste qu'un propriétaire d'appartement paie des dépenses du parking qu'un propriétaire de parking paie celles des appartements! |
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Posté - 24 janv. 2011 : 14:11:12
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citation: mais dans notre cas de figure le copro d'un lot de parking ne détient pas de tantième général.
comment cela se fait-il ? il paie des charges ou non ? et suivant une clé de répartition spéciale ?
puisque vous dites :
citation: les copro de lots principaux et lot parking sont imputés en tantième de leur lot prinicpal et tantième de parking
et vous n'avez pas répondu à ma question concernant ces lots de parking n'ayant pas d'appartement ? c'est quoi cette configuration ?
Vous ne nous parlez pas d'éclairage extérieur ? |
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barnabé
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Posté - 24 janv. 2011 : 16:49:37
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De mon point de vue ce n'est pas justifié que les non copro de lots de parkings doivent en supporter les coûts d'entretien comme celui d'équipement commun à cesdits lots. La pondération me semble déséquilibrée
La règle est bien qu'un copro d'un lot seul de parking supporte les dépenses de charges communes hormis celles des charges spéciales dont il ne bénéficie pas. Donc d'après vous c'est également réversible ?
Okay je me trompe peut-être.
Je lis ici http://www.jpm-copro.com/Etude%2011...Toc156620119
J. parkings
Les propriétaires de parkings en sous-sol de l’immeuble contribuent à toutes les charges communes générales, y compris les charges de ravalement.
Ils sont exemptés de toute contribution aux charges des éléments d’équipement qui ne présente aucune utilité pour leur lot (chauffage, antennes, vide-ordures, etc ..) Mais ils doivent contribuer aux charges des dispositifs de contrôle d’accès généraux ou propres aux groupes de parkings. Ils contribuent également aux charges liées directement aux parkings (porte automatique, fosses à graisse par exemple).
Ils doivent contribuer, nous l’avons vu plus haut, aux charges d’entretien et de gardiennage, sauf l’exception citée.
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2011 : 17:07:56
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Désolé Barnabé, mais je ne comprends pas du tout ce que vous contestez !
Ce que vous rapportez de JPM est dans le sens de ce que vous exposons ici.
Que voulez-vous d'autre, de différent, où est le problème chez vous ?? |
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Posté - 24 janv. 2011 : 23:38:37
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je pense que barnabé est dans sa propre histoire et ne nous lit pasn car il ne répond pas à nos questions.
Peut-être a t il envie qu'on lui réponde ce qui l'interesse.... mais on ne sait pas.
De toute façon, une chose est sure : chacun paie suivant ce qui est marqué au RDC, idiot ou pas !
Si cet idiot, l'AG doit faire en sorte de modifier dans un sens moins idiot, mais c'est l'AG qui décide et à l'unanimité ! |
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