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snp
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 Posté - 25 janv. 2011 : 18:52:33
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Bonjour,
Énoncé du problème :
• Une résidence avec espaces verts et parkings/box (P/B) en surface avec accès (2) ouverts,
• Certains copropriétaires n’ont pas de P/B,
• RDC interdisant stationnement autre que sur P/B.
• Véhicule indigènes et exogènes stationnant en dehors P/B,
• Volonté de fermer les accès par des barrières.
• Chaque P/B donnant droit à un badge pour ouvrir les barrières.
Questions :
• Quid des copropriétaires n’ayant pas de P/B ? Doit-on leur donner un badge même sans P/B ?
• Si badge leur est donné, peut-on voter, et inscrire dans le RDC, une « amende » forfaitaire pour ceux exagérant (c.à .d. laissant leur véhicule en stationnement « interdit » par le RDC)
Dans l’attente de vous lire et avec tous mes vœux pour 2011.
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Posté - 25 janv. 2011 : 19:08:31
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aie!!! aie !!! gros problème.
Les copropriétaires qui n'ont pas de parkings n'ont pas à garer leurs véhicules dans les parties communes non aménagées en parking. De plus le RDC interdit cela.
Le syndis doir fiare respecter le réglement de copropriété, mais il ne peut pas verbaliser ces copropriétaires.
Une modification du RDC demandera l'Unanimité des copropriétaires. DE plus le syndicat n'a aucun droit de fiare la justice et d'imposer des amendes, que vous désirez " forfaitaire "!! Impossible.
Si vous donnez des badges à tout le monde, vous n'arrangerez rien à cette situation.
Nous avons une résidence close, composés de pavillons mitoyens ( copro. horizontale) dont certians on des places de parkings ( lot de copors), d'autres des garages personnels fermés, d'autres les deux. mais beaucoup d copros ont aménagés les garages en pièce supplémentaire.
De nombreux copros ayant plusieurs voitures, voir jusqu'à 3 ou 4 , garent leurs véhicules dans les allées, en dehors des places de parking. Le week-end certains laissent garer les véhicules de leurs visiteurs à l'intérieur de la résidence, ..... les pompiers ne pourront pas passer en cas d'incendie. !!!
Que faire ???? pas grand chose. Car à l'extérieur de la résidence, tous les trottoirs sont également encombrés de voitures le soir.
La solution viendra dès que le prix de l'essence dépassera les 5 ou 10 € !!!! et que les transports en commun seront à l'heure, propres, sécurisés, fonctionnant 24h/24h, et toutes les 10 minutes !!! 
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snp
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Posté - 25 janv. 2011 : 20:12:37
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Pas encourageant tout çà !!!!
Pour les véhicules qui stationnent trop longtemps (8 jours) en dehors des P/B, la police envoie des LRAR aux propriétaires en fonction des immatriculations que je fourni. (voitures ventouses)
Le problème, ce sont les autres. Ceux qui se garent dans la résidence car c'est la seule encore "ouverte", qui restent la nuit. Le matin, en hiver, c'est à qui fera chauffer le mieux son moteur!
Ajouter une clause pénale (amende) au RDC doit se voter au 26, pas à l'unanimité. Les tantièmes ne changent pas.
Quant à l'essence à 5 €/l ,voire plus si affinité, sans vouloir le souhaiter, simplifierait la tâche: plein de "voitures ventouses" à envoyer à la fourrière. |
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Posté - 25 janv. 2011 : 23:02:27
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snp : citation: Ajouter une clause pénale (amende) au RDC doit se voter au 26, pas à l'unanimité. Les tantièmes ne changent pas.
snp : un syndicat, comme tout citoyen ne peut faire sa propre justice; voter une clause" pénale" comme vous l'éecrivez, cela n'existe que dans vos rêves !!!! 
Tout vote concernant une amende de ce type sera illicite.
SEUL la justice décidera que les copropriétaires de ces véhicules ont commis une infraction au code de la route; mais vous êtes ici dans un propriété privée.
snp : ne rêvez pas !!!!!! même l'essence à 10€ n'empêchera pas les gens de rouler; quand aux transport en commun, rendez vous dans 25 ou 50 ans, pas grand chose aura changé; nos politiques rouleront toujours avec voiture et chauffeur, ils ignorent TOUS, droite comme gauche, la quotidien de 10 millions de franciliens !!!
Une révolution à la tunisienne, peut être !!!!!! |
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Posté - 26 janv. 2011 : 07:30:05
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la première chose à faire c'est de fermer votre copropriété, pour en limiter l'accès.
Si cette fermeture ne permet que l'accès aux parkings boxs, il n'y a pas de raison de donner un badge à chacun, mais il n'y a pas de raison non plus pour que chacun à qui appartient la copro ne puisse pas utiliser ce portail. Dans un premier temps n'en donner qu'aux propriétaires des parkings/box et arguer du point que j'énonce en dessous.
Attention : prévoir dès le départ, la répartition des charges d'entretien et rénovation de ce portail... |
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sybarite
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Posté - 26 janv. 2011 : 08:47:43
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Pour la clause "pénale" elle est licite, mais d'application restreinte et dans le cadre d'une procédure, pas à la discrétion du Syndic ou du SDC.
Votre RDC prévoit -il que les copropriétaires ne disposant pas de parking ne peuvent pas circuler dans le résidence ? |
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snp
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Posté - 26 janv. 2011 : 09:34:50
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Réponse à sybarite (26 janv. 2011 : 08:47:43):
Dans le RDC rien de prévu, puisque les accès ont toujours été ouverts.
Pour "l'amende", je pensais procéder comme ceci dans le cas d'un copropriétaire laissant son véhicule stationné en dehors des P/B:
1. simple avertissement verbal ou mot dans la BÃ L;
2. si récidive, lettre (suivie??) lui rappelant la résolution votée, et le montant de
l'amende.
3. si deuxième récidive, LRAR lui notifiant l'amende ajoutée à son
prochain appel de charges.
Pour être significative, l'amende doit être relativement importante: 150 €
Réponse à rambouillet (26 janv. 2011 : 07:30:05)
Les accès ne sont pas réservés qu'aux possesseurs de P/B. Les voies mènent devant les différents escaliers ainsi qu'aux P/B.
Merci pour l'idée de la grille de répartition "Barrière", je l'avais oubliée.
Le vote pour cette nouvelle grille doit être au 25, comme pour le vote des barrières, ou bien au 26 ou encore à l'unanimité des possesseurs de P/B???
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Gédehem
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Posté - 26 janv. 2011 : 10:17:32
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"Pour "l'amende", je pensais procéder comme ceci "
Comme nous ne sommes pas au far west où chacun fait sa propre justice, dans notre système judiciaire français un particulier n'a pas compétence pour apprécier une "faute" et de la sanctionner, amende ou autres...
Les problèmes de stationnement sur les aires privatives sont à régler par la pose d'arceaux et autres systèmes de sécurité, que chacun peut installer sans autorisation d'AG (jurisprudence).
S'il s'agit de sécuriser aussi les emplacements communs, ne reste que le portail à l'entrée avec bip et autres systèmes d'ouverture pour les véhicules, avec portillon pour les piétons.
Tout le reste n'est que folklore, dont ces "amende" !
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Édité par - Gédehem le 26 janv. 2011 10:19:07 |
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snp
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Posté - 26 janv. 2011 : 10:42:37
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Réponse à Gédehem (26 janv. 2011 : 10:17:32)
Sans vouloir refaire le scenario de "Rio Bravo", le problème est toujours là .
Tout le monde sait que pour limiter l'accès, une barrière (ou similaire) est nécessaire.
Quid des copropriétaires qui n'ont pas de P/B?
Ils n'ont pas de badge, ils ne participent pas aux frais, mais ils rouspètent car ils ne peuvent rentrer pour charger ou décharger leur véhicule...
Ils ont un badge, ils participent aux frais, ils se garent en dehors des P/B...et l'installation de la barrière est inefficace (sauf pour les exogènes!!!) donc inutile. |
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sybarite
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Posté - 26 janv. 2011 : 11:22:35
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Les clauses pénales ne concernent pas le stationnement. Les seuls moyens de limiter les accès sont.... les dispositifs de contrôle d'accès. Mais si par exemple la circulation est autorisée, dans ce cas, tous les copropriétaires peuvent avoir un passe |
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Posté - 26 janv. 2011 : 19:47:53
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vous pouvez mettre une amende, mais si la personne ne veut pas payer vous ne pourrez rien faire... donc à éviter.
quant à la majorité, si vous faites voter ces travaux à l'article 25 :
citation: n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;
la clé de répartition nouvelle qui en découle, se vote à la même majorité. Aussi je vous conseille de voter dans la même AG, les travaux, puis la clé. |
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ETASPAK
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Posté - 30 janv. 2011 : 16:13:17
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citation: Initialement posté par snp
Bonjour,
Questions :
• Quid des copropriétaires n’ayant pas de P/B ? Doit-on leur donner un badge même sans P/B ?
• Si badge leur est donné, peut-on voter, et inscrire dans le RDC, une « amende » forfaitaire pour ceux exagérant (c.à .d. laissant leur véhicule en stationnement « interdit » par le RDC)
Dans l’attente de vous lire et avec tous mes vœux pour 2011.
Bonjour,
Voyez ces liens :
Cour d'appel de Versailles Audience publique du lundi 8 octobre 2007 N° de RG : 06/00061
COPROPRIETE - Règlement - Clause relative aux modalités d'usage des parties communes - Absence - Portée - // JDF
L'article 26 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que "sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes".
Dès lors que le règlement de copropriété ne mentionne pas l'existence de parties communes spéciales à certains copropriétaires et que l'attribution de télécommandes, permettant d'actionner les barrières d'accès à la résidence, n'a fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ne peut, sans commettre une voie de fait, refuser la délivrance d'une télécommande à un copropriétaire, au seul motif qu'il ne dispose pas d'un emplacement de stationnement, et ainsi restreindre l'usage des parties communes que sont les voiries.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...81&fastPos=1
Comment faire respecter le Règlement de Copropriété ?
3 - L'utilisation ou l'insertion de clauses particulières dans le Règlement de Copropriété :
Le syndic peut utiliser les " clauses pénales " ou " clause d'aggravation des charges " du règlement.
Un syndic diligent peut aussi, dans le cadre de son obligation de conseil envers son co-contractant - le syndicat des copropriétaires - suggérer l'insertion dans le Règlement de Copropriété, par un vote d'assemblée générale (à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965), de clauses pénales, de clauses d'aggravation des charges ou de clauses renforçant le pouvoir de police du syndic……..
Voyons cela :
a) La clause pénale
Définition : la clause pénale fixe par avance, contractuellement, un forfait de dommages-intérêts que devra verser le copropriétaire qui exécute mal (ou n'exécute pas du tout) une obligation mise à charge par le Règlement de Copropriété.
L'insertion de clauses pénales dans un Règlement de Copropriété n'a jamais été contestée, tant par l'administration (réponse ministérielle n° 25 434 J.O. Assemblée Nationale Q 20 mars 1976 - page 1121 et n° 38 666 : J.O. Assemblée Nationale du 19 novembre 1977), que par la jurisprudence (Cass. Civ. 17 janvier 1990).
La clause pénale de nature contractuelle présente un triple intérêt...
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htm
Cour de cassation du mercredi 17 janvier 1990 N° de pourvoi : 88-16016
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...06&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 30 janv. 2011 16:17:08 |
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snp
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Posté - 30 janv. 2011 : 17:05:39
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Merci ETASPAK (30 janv. 2011 : 16:13:17).
Je vais essayer de digérer ces jugements....
Mais, comme çà , sans réfléchir (!!!), la première chose à faire serait de faire voter une résolution (à l'article 26) à inclure dans le RDC, instaurant une clause pénale pour non respect du RDC ? (en général ou plus particulièrement pour le stationnement?)
Le montant d'une telle clause devrait être dissuasif, mais en cas de contrevenant procédurier, ce montant risque d'être modifié par un juge??
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Gédehem
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Posté - 30 janv. 2011 : 17:56:56
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Sur ces "Clauses pénales" les choses ne sont pas aussi simples que ce qui est exposé ici !
En particulier parce qu'elles ont une application extremement réduite, difficile à mettre en œuvre.
Par exemple sur les modalité de constatation d'une infraction visée par une telle clause et sur les moyens de preuve à apporter si le prétendu "contrevenant" conteste !
Une clause "pénale" pour stationnement interdit (*) dans l'emprise d'une copropriété n'est pas illicite.. Mais rien n'est dit sur les modalités de mise en œuvre, qui sont une toute autre affaire.
(*) sous réserve que le syndicat statue sur la réglementation du stationnement.
D'autre part, la "peine" adoptée par l'AG est soumise à l'appréciation du juge, qui peut l'estimer excessive ... ou au contraire l'augmenter.
Ceci sous entend que la contestation de l'éventuel "contrevenant" peut entrainer le syndicat à engager une action en justice, ce qui montre la limite de ces clauses dites "pénales", qui dans 99% des cas ne sont là que pour rassurer les copropriétaires (du moins certains d'entre eux !).
Sur les clauses dites "aggravation des charges", c'est autre chose, s'agissant en fait quasi toujours des frais de recouvrement des charges, que L.art.10-1 introduit en décembre 2000 est venu régler (du moins dans une très faible partie).
Dans ce cas, une clause du RDC prévoyant l'imputation d'interets de retard est licite. Problème : qui la met en œuvre ?
Mais ces clauses "pénales" ou "aggaravation" ne permettent pas d'imputer la réparation de la vitre de tel local cassé par le fils de ..., ni même de faire payer tel copropriétaire qui a occasionné des dégats à l'occasion de son déménagement, .... etc etc .... |
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ETASPAK
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Posté - 30 janv. 2011 : 18:51:22
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Bonsoir snp,
Vous précisez que « Les accès ne sont pas réservés qu'aux possesseurs de P/B. Les voies mènent devant les différents escaliers ainsi qu'aux P/B. »
Et l’article 26b de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : »
« b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »
A partir de là , pour modifier les voiries (parties communes) qui mènent devant les différents escaliers ainsi qu'aux P/B par des barrières, c’est bien l’article 26b qui vous est nécessaire.
Et comme vous ne pouvez restreindre l'usage des parties communes que sont les voiries, vous êtes dans l’obligation d’attribuer une télécommande à tous les copropriétaires, même s’il ne possède pas de P/B.
Et nul besoin de créer une nouvelle grille de répartition " Barrière ", il s’agit de charges générales communes, aussi bien pour la pose que pour l’entretien.
Concernant la clause pénale, c’est également un vote à la double majorité de l'article 26b de la loi du 10 juillet 1965 qui vous est nécessaire.
Et un juge peut tout à fait réduire une indemnité (abusive) fixée par une clause pénale, comme le précise Gedehem.
Voyez ce que précise ce lien :
Faire la « police » dans la copropriété : prévenir et guérir (page 7) :
La clause pénale :
La clause pénale fixe par avance, de manière contractuelle, un forfait de dommages et intérêts que devra verser le copropriétaire qui n’exécute pas (ou mal) une obligation mise à sa charge par le règlement de copropriété.
Il est de jurisprudence constante que l’insertion d’une clause pénale dans un règlement de copropriété est tout à fait valable.
Cette clause a un intérêt dissuasif, l’indemnité fixée étant souvent supérieure au préjudice subi par la victime de la violation de l’obligation visée par cette clause.
La clause pénale sanctionne l’absence d’exécution (ou la mauvaise exécution) indépendamment de tout préjudice subi et fixe forfaitairement une pénalité !
De surcroît elle est opposable au locataire de façon certaine, qu’elle soit insérée avant ou après le bail.
Le seul point faible d’une clause pénale réside dans le pouvoir du juge de revoir le montant fixé à la hausse (ce qui est rarissime) ou à la baisse (s’il l’estime excessif).
Par exemple : ces clauses présentent un intérêt évident pour sanctionner les infractions aux prescriptions imposées en matières de circulation et de stationnement des véhicules sur les voies et espaces aménagés à cet effet.
La Cour de Cassation a d’ailleurs confirmé la condamnation de copropriétaires à payer au syndicat des amendes pour stationnement irrégulier à l’intérieur de la résidence.
Il est à noter que si les véhicules appartiennent à des tiers, les clauses pénales sont dépourvues d’effet.
http://www.unarc.asso.fr/site/bullt...RIL80%20.pdf
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sybarite
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Posté - 30 janv. 2011 : 19:02:08
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je vais vous contredire quant à la règle de majorité. Il s'agit d'une modification des condition de jouissance d'un lot ! donc c'est l'unanimité qui prime |
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Posté - 30 janv. 2011 : 19:52:08
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sybarite, pas du tout, c'est la majorité 25 :
"n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;"
je pense qu'il vaut mieux faire une clé de répartition spéciale, car pourquoi voulez vous qu'un proprio qui n'a pas de lot parking, donc n'utiliserait pas ce portail, et en paie la maintenance et l'électricité (environ 1000 €)... sauf si cette fermeture profite à tout le monde si c'est le seul point d'accès aux batiments.
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sybarite
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Posté - 30 janv. 2011 : 21:06:17
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reprenons.
Contrôle d'accès : 25
Interdire l'accès aux non propriétaires de parking ou box aux bâtiments unanimité.
En l'espèce, ce que demande en gros SNP c'est si on peut restreindre l'accès aux véhicules de ceux qui sont copropriétaires de logements mais pas de box ou parking. Si la voirie est un partie commune générale, il faut l'unanimité. Pas pour installer un contrôle d'accès, mais pour ne permettre l'accés qu'aux copropriétaires de parkings |
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ETASPAK
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Posté - 30 janv. 2011 : 21:35:52
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citation: Initialement posté par sybarite
je vais vous contredire quant à la règle de majorité. Il s'agit d'une modification des condition de jouissance d'un lot ! donc c'est l'unanimité qui prime
Il ne s’agit certainement pas d’une modification à la destination de ses parties privatives (lots) ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Mais bel et bien de la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (voiries en l’occurrence).
Ce n’est pas moi Etaspak qui le prétend, mais bel et bien la Cour d'appel de Versailles du lundi 8 octobre 2007, comme je le précise dans mon post précédent à 16:13:17
Et concernant « Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ».
L’article 25n de la loi sur la prévention de la délinquance date du 5 mars 2007 et cette jurisprudence date du 8 octobre 2007 (7 mois après la promulgation de cet article de loi).
Sachez que je me base sur des faits et non sur de la simple théorie.
Ceci étant dit, sachez également que l'erreur de majorité n'est plus contestable passé le délai de deux mois de l'article 42 de la loi (22 septembre 2009).
CA Paris 23ème ch. B 5 mars 2009, n° 08/05868
http://sos-syndic.over-blog.com/art...1070600.html
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ETASPAK
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Posté - 30 janv. 2011 : 21:58:23
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citation: Initialement posté par sybarite
reprenons.
Contrôle d'accès : 25
Interdire l'accès aux non propriétaires de parking ou box aux bâtiments unanimité.
En l'espèce, ce que demande en gros SNP c'est si on peut restreindre l'accès aux véhicules de ceux qui sont copropriétaires de logements mais pas de box ou parking. Si la voirie est un partie commune générale, il faut l'unanimité. Pas pour installer un contrôle d'accès, mais pour ne permettre l'accés qu'aux copropriétaires de parkings
snp précise :
Les accès ne sont pas réservés qu'aux possesseurs de P/B. Les voies mènent devant les différents escaliers ainsi qu'aux P/B.
Questions :
• Quid des copropriétaires n’ayant pas de P/B ? Doit-on leur donner un badge même sans P/B ?
• Si badge leur est donné, peut-on voter, et inscrire dans le RDC, une « amende » forfaitaire pour ceux exagérant (c.à .d. laissant leur véhicule en stationnement « interdit » par le RDC)
Je ne vois dans les propos de snp aucune demande de restriction d’accès aux véhicules de ceux qui sont copropriétaires de logements mais pas de box ou parking, comme vous le prétendez.
D’où mes réponses précédentes :
Pour modifier les voiries (parties communes) qui mènent devant les différents escaliers ainsi qu'aux P/B par des barrières, c’est bien l’article 26b qui vous est nécessaire.
Et comme vous ne pouvez restreindre l'usage des parties communes que sont les voiries, vous êtes dans l’obligation d’attribuer une télécommande à tous les copropriétaires, même s’il ne possède pas de P/B.
Concernant la clause pénale, c’est également un vote à la double majorité de l'article 26b de la loi du 10 juillet 1965 qui vous est nécessaire.
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sybarite
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Posté - 31 janv. 2011 : 12:24:31
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je vais faire simple:
lorsque dans une résidence ou il y a des voies de circulation qui mènent aux bâtiments, dans la mesure ou le RC définie ces voies comme des PCG, vous ne pouvez pas, a quelques majorité que ce soit, restreindre l'accès a ces PCG sauf à l'unanimité.
Vous pouvez installer un contrôle d'accès, mais tous les copropriétaires doivent pouvoir y accéder. Dans le cas cité, vous pouvez installer portail et portillons d'accès, mais tous les copropriétaires doivent pouvoir avoir accès.
Je vais être sympa !! je vous donne un truc pour mettre un frein au stationnement sauvage !! mettez des graines pour oiseaux sur les voitures qui sont en infraction !!! les pigeon adorent |
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