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Posté - 29 janv. 2011 : 14:00:05
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etc, au risque de me prendre moi-même une "volée de bois vert" de votre part, je vous trouve agressif envers notre gedehem.
pour ma part, j'avais bien compris ce qu'il avait voulu dire et cela ne me paraissait pas compliquer à comprendre non plus (peut-être ai-je un esprit trop simpliste... et terre à terre ).
enfin j'espère que potus a eu la réponse à ses questions et que vous ne lui avez pas trop embrouillé l'esprit...
etc, en attendant de lire votre "volée de bois vert"... |
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Potus
Contributeur actif
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Posté - 29 janv. 2011 : 14:33:56
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De fait, je "picore" parmi vos arguments et avis pour me faire une idée.
Je vous en remercie et ne souhaiterais pas que mes interrogations viennent semer la zizanie entre vous!
Etc, soyez zen avec Gedehem, dont je prends le caractère parfois "définitif" de ses interventions pour l'expression de sa passion pour ces questions. Et en bon militaire, il n'aime pas beaucoup que l'on ne comprenne que lentement...
Merci sincèrement à vous tous.
Potus
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Édité par - Potus le 29 janv. 2011 14:46:42 |
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etc
Contributeur senior
627 message(s) Statut:
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Posté - 29 janv. 2011 : 15:43:40
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Rambouillet et Potus, pour vous répondre, je m’adresserai directement à Gédehem:
Désolé pour la « volée de bois vert ». Je regrette si pu paraître agressif. Nullement avec l’intention de blesser, je me devais cependant de vous chahuter quelques peu.
Peut-être n’ai-je moi-même pas été très clair dans mes explications, mais j’ai toutefois eu plusieurs fois le sentiment que l’on me faisait dire ce que je ne disais pas ; ce à quoi il est difficile, et je pense pour nous tous, de ne pas répondre. J’ai dit que vous le faisiez exprès, je m’en excuse.
A travers nos échanges, je pense que nous sommes en fait d’accord sur pas mal de points (sauf peut-être sur la possibilité d’exonérer les rez-de-chaussée de charges escaliers à la condition qu’ils soient explicitement classés comme partie commune spéciale, ce que je défends, et ne suis pas le premier à le dire).
Vous répondez, avec des connaissances très poussées, à pas mal de sujets. Aussi, peut-être ne suivez-vous pas le fil des échanges comme je peux, je le comprends, le faire plus facilement, ne répondant qu’à certains sujets.
Si je dois répondre pour rétablir ce que j’ai dit, c’est pour que, vous le premier, vous compreniez ce que je dis réellement et que cela ne fasse aucun doute dans l’esprit des UI qui nous rejoindraient dans un sujet. Comprenez-moi donc de vouloir supprimer toute équivocité dès lors que celle-ci touche à mes propres mots. J’ai eu plusieurs fois à le faire et m’en suis trouvé, je l’admets, agacé, pardonnez-le moi.
Que cela bien sûr ne nous empêche pas de continuer à nous chahuter dans un bon esprit à travers les différents débats. |
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quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 29 janv. 2011 : 19:17:02
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On va peut être y arriver ..... sereinement !
"...sauf peut-être sur la possibilité d’exonérer les rez-de-chaussée de charges escaliers à la condition qu’ils soient explicitement classés comme partie commune spéciale, ce que je défends, et ne suis pas le premier à le dire."
Sauf, .... effectivement !
On va tenter de faire simple en en remettant une couche ?....... Si un escalier est classé "partie commune spéciale", c'est que c'est avant tout une partie commune. Nous sommes d'accord ?
Or seuls les "services communs et éléments d'équipement communs" sont susceptibles d'être répartis selon le critère "utilité" dont il s'agit L.art.10 al.1.
Dans le silence ou la contradistion des titres, un escalier et sa cage est "partie commune" de l'immeuble étant indivisible de ce qui est constitutif du bâti, du gros œuvre. Tous les lots participent aux charges d'entretien ou de réfection de cette partie commune "Escalier", serait-elle spéciale ou non..
SDans le cadre d'une spécialisation des charges (par bâtiment, par entrée (ou "allée" dans certaines régions), par cage d'escalier, ....), il est possible de préciser que telle(s) partie(s) commune(s) sera spécifique(s) à tel(s) copropriétaire(s) à tel groupe. C'est un grand classique pour une répartition par bâtiment, où les parties communes de ce bâtiment seront définies comme étant "Parties communes spéciales " des copropriétaires de ce seul bâtiment. Idem pour la répartition "par cage d'escalier" pour les dépenses de cette cage..
On a un bel exemple ici : http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=8648 Cette porte, ce patio, seraient-ils définis comme parties communes spéciales au 2 lots en questions, seuls ces 2 lots en supporteraient la charge. Si ce n'est pas le cas, TOUS participent aux travaux, y compris ceux qui n'en ont aucune "utilité", ce critère ne pouvant s'appliquer ici pour une partie commune ...commune !.
Cette spécialisation des charges par la spécialisation des parties communes n'exonère en rien tel lot au rez de Ch au prétecte d'un critère "Utilité" !
Il me semble y avoir ici une confusion entre : 1)- l'institution de "charges spéciales", supportées par certains seulement. 2)- la création de "parties communes spéciales", qui induit la spécialisation des charges (par bâtiment, par entrée, etc ....)
Des "charges spéciales" peuvent être prévues par le RDC, ou adoptées spécifiquement par l'AG, alors par un vote unanime. Sauf pour les "services et éléments d'équipement communs", il n'y a pas d'autres possibilité s'agissant de parties communes, spéciales ou non.
"Si le réglement de copropriété ne comporte pas de spécialisation des charges (par la spécialisation des parties communes .ndlr), quelle que soit la partie commune concernée, elles seront supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, le critère "utilité" ne pouvant s'appliquer à des charges afférentes à une partie commune, ("utilité" réservée à celles d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun)." (CA Paris 31.08.2000 in Loy et Copro)
"Est déclarée non écrite la clause d'un RDC dispensant tels lots (commerces) situés au RdeCH des charges d'entretien, de réfection, ainsi que des frais d'éclairage d'un escalier, cet escalier n'étant pas identifié au nombre des parties communes spéciales (Cass 6.05.2003 in Loy et Copro)... "Une telle exonération des charges ne serait valable que si le lot (commerce) concerné n'avait aucun accès à la partie commune dont il s'agit." (CA Paris 28.05.2003).
"Les frais d'entretien des escaliers sont à ranger dans la catégorie des charges d'entretien (donc répartis à proportion de la valeur relative des parties privatives, sans égard à leur utilité). En effet l'escalier constitue un élément indispensable de l'immeuble qui ne saurait être assimilé à un élément d'équipement" (Cass. 04/01/1989). " Il en résulte que dès lors qu'un règlement de copropriété dispose que les murs d'un escalier sont partie commune, le coût des travaux de réfection de la peinture des escaliers doit être compris dans les charges communes réparties entre tous les copropriétaires, l'un deux ne peut refuser de payer les charges en invoquant le défaut d'utilité pour son lot de l'entretien des murs d'escalier" (Cass. 12/01/1982 - Bull. cass. n°9).
Il n'est pas possible de confondre ici la spécialisation des parties communes, qui induit une spécialisation des charges, avec l'exonération de charges pour certains lots au motif qu'ils n'ont pas utilté de tel service ou élément d'équipement commun. (*)
Une partie commune spéciale ou non est une partie commune à charge de tous ou de ceux concernés Le critère "utilité", n'est pas applicable à une partie commune, spéciale à certains ou non..
Maintenant, il faut savoir faire la différence entre une "parties commune" (spéciale ou non) et un "service collectif" ou un "élément d'équipement commun", .. ....
Ceci dit, on ne va pas y passer des mois !
(*) l'ascenseur, le chauffage collectif, les interphones, les antennes collectives, etc ... ne sont pas des "parties communes".
Ajout, parce qu'il faut tout de même revenir à la question posée initialempent, au cas où Potus ne saurait plus où il en est !
"Est-il légal de créer pour les escaliers deux grilles séparées et indépendantes afin de dissocier les charges, en se basant sur les tantièmes précisés pour chaque lot par le RDC."
OUI : il faut instituer la spécialisation des charges en adoptant une résolution instituant chaque cage d'escalier "partie commune spéciale", les copropriétaires de chaque cage, donc y compris ceux du RdeCH (sauf les commerces exonérés) supportant les dépenses engagées dans "leur" cage. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2011 22:17:28 |
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etc
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Posté - 30 janv. 2011 : 12:29:56
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Gédehem,
Je pense comme vous que l’on va pouvoir y arriver sereinement puisque c’est le moment de l’estocade... Au moins, nous avons pu identifier là où nos avis divergent : « la possibilité d’exonérer les rez-de-chaussée de charges escalier à la condition qu’ils (les escaliers) soient explicitement classés comme partie commune spéciale ».
1) Pour commencer par le principe d’utilité (bien qu’il n’ait rien à voir avec ce point sur lesquels nos avis divergent).
citation: Or seuls les "services communs et éléments d'équipement communs" sont susceptibles d'être répartis selon le critère "utilité" dont il s'agit L.art.10 al.1.
[…]
Il n'est pas possible de confondre ici la spécialisation des parties communes, qui induit une spécialisation des charges, avec l'exonération de charges pour certains lots au motif qu'ils non pas utilté de tel service ou élément d'équipement commun.
Une partie commune spéciale ou non est une partie commune à charge de ceux concernés Le critère "utilité", n'est pas applicable à une partie commune.
Maintenant, il faut savoir faire la différence entre une "parties commune" (spéciale ou non) et un "service collectif" ou un "élément d'équipement commun", .. .... Je pense que j’ai assez martelé, martelé, et encore martelé, savoir faire la différence et être totalement d’accord avec vous pour m’éterniser sur cette évidence! Je le prendrai pour votre volonté de vouloir me taquiner, ce que j’accepte de bon cœur. Si vraiment j’ai pu vous faire penser le contraire (mais je pense que vous êtes le seul), je vous demande une deuxième fois de me citer. Car encore une fois, avancer ces arguments (que je partage) peut laisser penser que je pense le contraire. Mais avec ce que j’ai remis au clair récemment, je pense que tous ceux qui nous liront n’auront aucun doute quant à mon avis, qui est le même que le vôtre sur ce point-là .
Nous sommes totalement d’accord ! alors pourquoi continuer à parler d’éléments d’équipement commun et de principe d’utilité ? Ceci ne fait qu’ajouter une complexification supplémentaire.
2)
citation: (Gédehem:) Si un escalier est classé "partie commune spéciale", c'est que c'est avant tout une partie commune. Nous sommes d'accord ? Nous sommes totalement d’accord. Bien entendu, une « partie commune spéciale », tout comme une « partie commune générale » est une « partie commune ». Ah quoi bon le rappeler ? Ceci ne fait qu’ajouter une simplification non-nécessaire.
Cependant, une partie commune n’est « spéciale » que si elle est explicitement classée comme telle. Un règlement de copropriété qui ne mentionnerait une partie de l’immeuble que comme « partie commune » la mettrait au rang des « parties communes générales ». Pour cette raison, faisons toutefois attention aux termes que nous choisissons. Que nous employions des termes généraux est une chose mais un règlement de copropriété, lui, se doit d’être précis. Tout mon raisonnement tient à la condition précise que l’escalier soient « partie commune spéciale », aussi dois-je moi-même bien le préciser.
3) Pour un immeuble constitué d’un seul bâtiment, les charges relatives aux parties communes générales sont supportés par tous les lots de cet immeuble. Pour un immeuble constitué de plusieurs bâtiments, les charges relatives aux parties communes spéciales au bâtiment B sont supportées par tous les lots du bâtiment B.
Nous sommes totalement d’accord ! alors pourquoi continuer à parler de charges spéciales bâtiments A, B, C… ? Ceci ne fait qu’ajouter une complexification supplémentaire.
C’est bien pour cela, pour n’embrouiller personne (et je vous demanderai de faire la même chose), que j’ai moi donné l’exemple d'un seul bâtiment qui résume bien là où nous ne sommes pas d’accord (pour le rappeler : « la possibilité d’exonérer les rez-de-chaussée de charges escalier si l’escalier est explicitement classé comme partie commune spéciale ».).
Ah quoi bon faire dévier le débat sur l’utilité, les éléments d’équipement commun, les charges spéciales par bâtiment, les charges d’une porte dont seuls deux lots ont la clef et j’en passe. Je pense que vous le conviendrez, ne partons pas dans tous les sens. Ca ne sert à rien de multiplier les situations et les exemples qui s’écartent du débat.
Ceci étant dit, passons à la vrai question, sur laquelle nous ne sommes pas d’accord. Pour que l’on ne retienne que l’essentiel, j’en fait un message séparé.
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Contributeur senior
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Posté - 30 janv. 2011 : 12:41:44
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La Vrai Question à se poser
Prenons SVP cet exemple (que j’ai déjà donné) et pas un autre
Dans un immeuble, qui n’est composé que d’un bâtiment avec un seul escalier :
Si les lots du rez-de-chaussée (comme tout autres lots) n’ont pas de quote-part de PROPRIETE dans la « partie commune spéciale » qu’est l’escalier, et bien ils ne paient pas !
Vous n’êtes pas d’accord avec moi, c’est votre droit.
Aussi, proposant moi-même de vous citer un exemple d’arrêt, je vous demandais quel cas de jurisprudence pouvait vous laisser penser le contraire.
Vous avez réuni là une belle moisson et ne m’attarderai que sur l'un d’entre eux : l’arrêt le plus récent et celui-là même qui démonte vos arguments, celui que je n’attendais que de vous citer.
L’un de nous (vous) en a donc fait une mauvaise interprétation !
Pour ne pas rogner cet arrêt et pour que tout le monde se fasse une idée, je le cite dans son intégralité :
Cour de Cassation Chambre civile 3 du 6 mai 2003 02-10.828
citation: M. Weber ., président M. Chemin., conseiller rapporteur M. Guérin., avocat général MM. Cossa, Choucroy. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires 1, place Victor Hugo à Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM X..., Y..., Z..., A..., B... C..., les époux D..., MM. E..., F..., G..., les consorts H..., M. I..., la société civile immobilière (SCI) Hugo 1, les consorts J... et les consorts K... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de cette loi ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2001), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, place Victor Hugo (le syndicat) a assigné la société La Mondiale et la société civile immobilière Mayoly Spindler (la SCI), propriétaires de deux lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée, pour faire réputer non écrites les stipulations de l'article 52 du règlement les dispensant de contribution aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et d'éclairage des escaliers ; que la société Fondis est venue aux droits de la société La Mondiale ;
Attendu que pour débouter le syndicat, l'arrêt retient que l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement puisse mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, que ce texte ne subordonne pas cette solution à la constitution des parties communes spéciales, que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots, qu'il n'est pas discuté que tel est bien le cas en l'espèce pour les lots du rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété pouvait, dès lors, valablement stipuler que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d'entretien de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a débouté le syndicat de sa demande d'annulation des dispositions de l'article 52, alinéa 2, du règlement relatives aux frais d'entretien, de réparation et de réfection des escaliers et aux frais d'éclairage des escaliers, en tant qu'elles stipulent que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne contribuent pas à ces frais, l'arrêt rendu le 11 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Fondis et la SCI Mayoly Spindler aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille trois.
Publication : Bulletin 2003 III N° 95 p. 87
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 11 Octobre 2001
Qu’est-ce que dit cet arrêt ?
Je reprends à mon compte les explications/interprétations de cet article commentant l’arrêt, car cela y est très bien et clairement résumé. http://www.jurisprudentes.net/Regul...scalier.html
« […] La Haute juridiction se fonde sur les articles 10, alinéa 2 (relatif aux charges générales), et 43 (disant non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public) de la loi du 10 juillet 1965. En effet, en l’absence de clause expresse du règlement de copropriété classant les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d’entretien, de conservation, et d’administration proportionnellement à leur quote-part.
La clause doit donc être réputée non écrite, dès lors que les copropriétaires du rez-de-chaussée ont accès à l’escalier, partie commune générale. En conséquence, la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est subordonnée à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales.(1) Elle pourrait aussi être admise lorsque le lot exonéré de charges n’a pas d’accès aux escaliers litigieux.(2)[…] »
(1) Ce que je me tue à vous dire depuis le début ! (et ce qui est le cas dans ma copropriété) (2) Ce qui, comme je le dis précédemment, semble être le cas dans la copropriété de Potus
citation: (etc :)- Il semble, dans votre cas, que les escaliers soient une « partie commune générale ».Les rez-de-chaussée sont exclus des charges escaliers (sans que ces derniers ne soient classés parties commune « spéciale ») uniquement par la clause que vous citez. Cela peut être admis dans la mesure où ces rez-de-chaussée n’ont aucun accès à l’escalier.
J’espère que ce sera maintenant clair pour tout le monde.
Vous pouvez, si vous le souhaiter, en débattre pendant des mois, avec les personnes qui ont rendu cet arrêt.
Si vous discutez l’interprétation que l’on doit en faire, on peut continuer mais, attention Gédehem, vous allez me devoir une 3ème caisse de Champagne.
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