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sonia75
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 Posté - 04 févr. 2011 : 16:11:42
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Bonjour à vous,
En parallèle de la vente de mon appartement (mon message ci-dessous), je suis en train d'acquérir un nouvel appartement.
J'ai signé le compromis et dois signer prochainement la vente.
J'ai constaté depuis divers pbs sur la chaudière à gaz et l'installation en général
Suite à ma demande, le vendeur n'a pu me remettre aucun rapport de révision technique de ces 6 dernières années, le locataire en place jusqu'à début 2010 ne l'a jamais fait apparemment et le propriétaire ne l'a pas refait ensuite qd il a récupéré l'appartement et avant de le mettre en vente.
Examiné par un chauffagiste, la chaudière serait carbonisée de l'intérieur avec des traces de monoxyde de carbone, liée à une absence de ventilation haute et basse dans la pièce a priori.
Le diagnostic gaz ne précise aucune anomalie tant sur la chaudière (capot grillé pourtant) ni sur l'installation (malgré l'absence de ventilation). J'ai appelé le diagnostiqueur qui a reconnu sa faute.
Ma question est désormais la suivante : que puis-je faire pour obtenir réparation sur le fait que l'on m'a fourni un "faux" diagnostic gaz lors de la signature du compromis (il me semble que c'est une faute assez lourde... pour des questions de sécurité) et que deuxièmement le vendeur n'a pas fait l'entretien annuel obligatoire, même après libération de l'appartement par le locataire, avant de le mettre en vente.
J'aimerais négocier sur le prix ou sur les différents frais, compte tenu de la facture salée qui m'attend pour changer la chaudière et remettre l'installation aux normes de sécurité (plus de 2500€).
Je dois signer le 1e mars prochain. Que me conseillez-vous et que feriez-vous à ma place ?
Je me souviens que ma notaire m'avait spécifié lors de la vente de mon appartement que le vendeur avait obligation de laisser dans l'appartement des équipements de chauffage valides..., a priori.
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Édité par - sonia75 le 04 févr. 2011 16:13:16 |
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Posté - 04 févr. 2011 : 17:18:58
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En matière de vente, le bien est vendu "en l'état" et sauf dissimulation volontaire... le vendeur n'est en rien obligé de "vendre" un logement avec un équipement de chauffage en état de fonctionnement...cela entre dans le cadre des négociations prélables à l'achat.
Concernat le diagnostiqueur
citation: Le diagnostic gaz ne précise aucune anomalie tant sur la chaudière (capot grillé pourtant) ni sur l'installation (malgré l'absence de ventilation). J'ai appelé le diagnostiqueur qui a reconnu sa faute.
En l'absence d'écrit de sa part, il vous sera difficile de négocier une minoration de prix avant ou le jour de la signature. Faites savoir au diagnostiqueur que vous souhaitez un écrit attestant de son erreur et qu'à défaut vous engagerez des poursuites à son encontre... cela le fera peut-être "bouger". |
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sonia75
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 Posté - 04 févr. 2011 : 18:31:58
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Ok, merci de votre réponse... pas très encourageante... :-)
- Concernant les obligations du vendeur, n'est-il pas obligé de veiller à l'entretien annuel de la chaudière comme le prévoit la loi et me transmettre ce rapport technique ? N'est-ce pas une faute de sa part ?
- Je vais suivre votre conseil et demander un courrier écrit au diagnostiqueur.
Sinon, j'ai de mon côté 3 devis de chauffagiste agréés mentionnant tous le problème de ventilation et la non conformité de l'installation (j'ai pu avoir accès à l'appartement avant la signature pour faire établir des devis de travaux et c'est ainsi que j'ai été informée de l'erreur du diagnostiqueur), n'est-ce pas une preuve de falsification du diagnostic de gaz ?
- Dans l'hypothèse où j'arrive à obtenir un courrier du diagnostiqueur reconnaissant son erreur, que suis-je en droit de réclamer légalement auprès de mon vendeur ?
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Posté - 04 févr. 2011 : 18:35:38
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rappel : certes le diagnostiqueur a peut-être fait une erreur, mais c'est le vendeur qui vous a fourni ce certificat.
Si vous avez des documents de plusieurs chauffagistes qui montrent que le diagnostic n'est pas conforme à la réalité, il faut lui mettre le nez dedans et lui dire qu'à ce titre vous pouvez interrompre le procesus de vente.
c'est au vendeur à faire "suer" le disgnostiqueur sauf s'il y a collution  |
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sonia75
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4
Posté - 04 févr. 2011 : 18:44:39
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Merci Rambouillet.
Oui j'ai pensé à cela (j'attends le retour de ma notaire sur la possibilité légale d'annuler la vente).
Mais dans l'absolu, je ne souhaite pas annuler la vente, par contre dans la mesure où j'achète le bien au prix fort malgré de nombreux travaux, j'aimerais pouvoir réclamer une réduction du prix (entre 500 et 1000€ soit environ un tiers du prix de remplacement de la chaudière et mise en conformité de l'installation).
Il me semble que quand une surface carrez est fausse, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix en conséquence donc cela pourrait sembler logique qu'il y ait aussi une compensation financière sur un diagnostic gaz faux également, non ?
Merci à vous,
bonne soirée |
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Posté - 04 févr. 2011 : 19:02:49
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citation: Il me semble que quand une surface carrez est fausse, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix en conséquence donc cela pourrait sembler logique qu'il y ait aussi une compensation financière sur un diagnostic gaz faux également, non ?
Au-delà de 5% de différence par rapport à la réalité ! 
Faites "semblant" d'en faire une condition sine qua non de votre signature, vous verrez bien ce qu'il en est...
Cet achat, concerne-t-il un bien en vente depuis longtemps, au juste prix, à un prix élevé ???
Toutes ces données, que vous êtes seule à connaître, entrent en ligne de compte quant à vos possibilités de négociation... |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 04 févr. 2011 : 19:27:32
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et pourquoi ne pas commencer par demander une baisse du montant des travaux(2500 €)?
puisque vous pourriez avoir la preuve que le diagnostic est "erroné" |
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sonia75
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7
Posté - 04 févr. 2011 : 19:33:39
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ce n'est pas évident car je n'aimerais pas que cet appartement me passe sous le nez, mais c'est vrai que je l'ai acheté au prix fort et il y a déjà pas mal de travaux de rafraichissement à faire (fenêtres, revêtement de sols, peinture...et encore je ne sais pas encore ce qu'il en est côté plomberie et électricité !).
Mon idée était peut-être d'y aller au culot, le jour de la vente et d'annoncer au vendeur les faits et réclamer sur cette base une exonération de certains frais ou une déduction.
Comme nous serons déjà prêts à signer, je me dis que pressé de vendre, il acceptera plus facilement et ne voudra pas prendre de risque.
Mais je souhaite me renseigner en amont de mes droits légaux en la matière de sorte à pouvoir bien argumenter le jour J...
Avis bienvenue sur cette idée !
@Nefer : les travaux sont facturés par un chauffagiste indépendant du vendeur... vous voulez dire demander au vendeur une participation aux frais ? |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2011 19:35:01 |
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sonia75
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Posté - 04 févr. 2011 : 19:44:41
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Je rajoute un texte explicatif qui peut servir à d'autres, trouvé à l'instant sur le net, en cas de diagnostic erroné :
citation:
Malgré tout, la potentialité d'un diagnostic incomplet ou erroné existe. L'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur pour toute erreur de diagnostic, sauf pour le DPE (diagnostic de performance énergétique). Si vous êtes vendeur ou loueur, et que l'expertise présente des erreurs, vous pouvez à votre tour demander des comptes au diagnostiqueur. La présence d'assurance de sa part trouve sa justification dans ce cas. Vous pouvez aussi mettre en cause l'agent immobilier ou le notaire, au titre de son devoir de conseil et d'information, si celui-ci vous a recommandé un expert précis, mais aussi si la conformité du document est remise en question. Les diagnostics qui génèrent le plus de conflits sont ceux qui concernent le mesurage des lots de copropriété. Du fait de la relative jeunesse des diagnostics immobiliers, la jurisprudence est peu fournie en la matière, mais on peut d'ores et déjà statuer que l'expert est tenu à une obligation de moyens, et sa faute, si faute il y a, consiste à ne pas avoir mis en oeuvre les moyens suffisants pour mener à bien sa mission : diagnostic incomplet qui ne mentionne pas une partie accessible, anomalie sur l'installation du gaz, ou présence de termites non signalée par exemple. Le vendeur étant entièrement responsable vis-à -vis de l'acheteur des éventuels vices cachés, il ne pourra être exonéré de la garantie des vices cachés si le diagnostic est incomplet ou erroné. En délivrant un diagnostic, l'expert engage sa responsabilité délictuelle, et le vendeur lésé doit prouver la faute et démontrer qu'elle est cause de préjudice. Pour vous aider, sachez qu'un expert suit toute une méthodologie pour mener à biens sa mission et qu'il vous est facile de vous procurer les règles légales et normatives qui la régissent.
http://www.travauxprox.com/diagnost...onsable.html
Et aussi :
citation: L'erreur de diagnostic :
Les conséquences d'un diagnostic erroné peuvent entraîner la diminution du prix de vente ou de location et même l'annulation de la vente.
http://diagnosticetrenovation.com/x...e=Diagnostic |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2011 19:50:04 |
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Posté - 05 févr. 2011 : 06:17:57
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citation: et encore je ne sais pas encore ce qu'il en est côté plomberie et électricité
j'ose espérer que vous avez le diagnostic électricité ?.......
par contre, je vous déconseille d'attendre le jour de la vente, car vous aurez tout le monde contre vous.... vendeur, notaire et agent immobilier... car le temps manquera pour la négociation.
faites le maintenant, faites une sorte de chantage. Si les faits sont tels que vous le dites, il y a de grandes chances que vous puissiez négocier qq chose, .....
mettez tous les textes que vous avez, sous son nez.
Au besoin demandez à votre notaire qu'il écrive au vendeur ou à l'agent immobilier que la vente ne pourra se faire que par un diagnostic préalable contradictoire du fait d'informations douteuses en sa possession. |
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sonia75
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Posté - 05 févr. 2011 : 10:23:47
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citation: Initialement posté par rambouilletj'ose espérer que vous avez le diagnostic électricité ?.......
Oui mais vous savez les diagnostiqueurs ne se cassent guère la tête pour les établir. Comme me l'a expliqué un artisan, il faut normalement démonter le tableau électrique pour vérifier si les branchements sont conformes alors vous pensez bien que sans ça ça n'a pas grande valeur... J'aurais la "surprise" quand mon artisan débutera les travaux ! |
Édité par - sonia75 le 05 févr. 2011 10:49:22 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mars 2011 : 10:05:24
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Je rajoute un article intéressant des Echos sur le sujet (qui vient contredire ce qu'énonce le notaire traditionnellement lors de la vente à savoir l'exonération de la responsabilité du vendeur pour vice caché, en sa qualité de non professionnel) :
"Lorsqu'il découvre des vices cachés, l'acheteur immobilier peut obtenir l'annulation de la vente ou une réduction de prix, confirment deux décisions de la Cour de Cassation. La clause de l'acte notarié selon laquelle le vendeur ne serait pas responsable d'éventuels vices cachés est sans valeur.
Pour les juges de la Cour de Cassation, la clause de l'acte notarié selon laquelle le vendeur d'un bien immobilier ne serait pas responsable d'éventuels vices cachés est sans valeur. D'ailleurs, vendre un logement avec une installation électrique dangereuse car non-conforme aux normes, c'est risquer l'annulation de la vente. A deux reprises, la Cour de cassation vient de juger que ces défauts dangereux, non décelables par un acheteur profane, constituaient des vices cachés. Le vendeur a notamment connaissance des défauts lorsqu'il a lui-même bricolé l'installation électrique, a expliqué la Cour. Il doit d'ailleurs informer l'acquéreur lorsqu'il a connaissance d'un défaut grave.
Dans un cas, le vendeur avait prolongé dangereusement, notamment dans la salle de bains, l'installation électrique vétuste, ce qu'un électricien avait refusé de faire. Dans l'autre cas, le chauffage électrique non conforme aux règles de l'art, était exposé à un phénomène anormal de condensation et donc aux court-circuits.
Dans ces deux affaires(Cass. Civ 3, 6.10.2010, N° 1194 et 21.9.2010, N° 1100), les juges ont annulé la vente immobilière. L'ignorance de l'acheteur lui permet en effet d'invoquer, lorsqu'il les découvre, la règle des vices cachés pour obtenir l'annulation de la vente ou une réduction de prix. Il suffit à l'acheteur d'établir que s'il avait eu connaissance du vice -en l'occurence une installation électrique non conforme -, il n'aurait pas acheté le bien immobilier ou il l'aurait acquis à un prix minoré par rapport aux exigences du vendeur".
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