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hacamboy
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 Posté - 21 mars 2011 : 12:30:53
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Sachant que l'AG a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
Pouvez vous me dire la latitude qu'ont les copropriétaires de choisir la catégorie étant donné que les endroits du règlement de copro qui abordent ce sujet sont les suivants:
-page 10 Bat. A une loge et un appartement de gardien
-page 12 Bat F une loge et un appartement de gardien
-page 143 parties communes générales
les loges des concierges et leurs logements, et les autres locaux communs à tous les copropriétaires
-page 162 charges spéciales à certains copropriétaires
les deux concierges sont respectivement en charge
-des bâtiments A à E pour la concierge installée dans le bâtiment A
-du bâtiment F pour la concierge installée dans ce même bâtiment.
-page 163
point 7 l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles et des divers ustensiles nécessaires au concierge,
pour le nettoyage et l'entretien de chaque bâtiment.
De plus le logement de la loge nécessite des travaux pour être rendu habitable
Quel est le mode de délibération du poste non logé (article 25 ou article 26 comme le prétend le syndic compte tenu de son “interprétation” du RDC).?
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2011 : 18:56:23
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La présence de loges + logements de fonction dans e descriptif de votre RDC induit le service "gardien-concierge" correspondant exercé par au moins 2 employés du syndicat.
Ce service commun "gardien-concierge" doit être précisé dans d'autres rubriques de votre RDC.
Il faut vérifier si une précédente AG n'aurait pas supprimé ce services par 2 emplyés (ou l'un des 2), car on ne comprend pas que 2 appartements de fonction ne soient pas "habitables", manquement du syndicat.
Faute pour une AG de délibérer sur ce point, tout copropriétaire peut imposer l'embauche d'employés pour satisfaire à l'obligation du service qui découle du RDC. Le syndic devait pourvoir le/les postes prévus au RDC et décidés par une AG.
Sur la suppression du service collectif prévu au RDC, c'est la régle de l'unanimité (normal : modification dans la jouissance des lots). Certains admettent la double maj.art.26.
La décision de l'AG sur le nombre et la catégorie des employés est prise à la maj.art.24. Toutefois chez vous c'est impossible sans préalablement modifier le RDC, lequel imposerait un/des employés logés (puisque "logement de fonction")
Le changement de catégorie en employé "non logé" imposerait sinon l'inanimité, au moins la double maj.art.26. Ce changement de catégorie revient de fait à modifier le RDC en supprimant l'emploi "logé" pour du "non logé".
La définition du "Gardien-concierge" est donné par l'article L.771-1 du Code du travail.
La CCN (convention dérogeant au droit du travail) reprend cette définition pour distinguer les employés en 2 catégories :
Cat A : employé non logé rémunéré selon une tarification horaire.
Cat B : employé logé rémunéré selon des taches calculées en unité de valeur (UV) sans aucune référence à un horaire. |
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hacamboy
Nouveau Membre
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Posté - 21 mars 2011 : 22:44:57
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merci pour cette réponse
Le règlement de copro ne traite que des charges p 162 citée
un concierge en ABCDE et un en F.
Un seul des appartements n'est pas habitable celui du ABCDE
Sur la réponse
Faute pour une AG de délibérer sur ce point, tout copropriétaire peut imposer l'embauche d'employés pour satisfaire à l'obligation du service qui découle du RDC. Le syndic devait pourvoir le/les postes prévus au RDC et décidés par une AG. Cela veut il dire qu'une embauche d'un employé d'immeuble est possible dans cet état de fait(absence de logement) sans vote modificatif du RDC?
Les copropriétaires peuvent ils refuser d'entériner définitivement cette transformation de poste puisque des travaux pourraient à long terme leur faire retrouver un concierge logé?
Pour les employés ou concierges d'immeuble nous avons la petite brochure de l'ARC complété par la lecture du DalloZ.
cordialement |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2011 : 10:37:44
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Le problème de base vient de l'absence d'entretien/téfection de ce/ces logements de fonction par le syndicat.
S'il faut mettre en cause, chercher une reponsabilité, c'est sur le syndicat qu'il faut se tourner. Accessoirement vers le syndic, qui aurait du sans attendre proposer de tels travaux, au besoin les entreprendre de sa propre initiative y compris en cas de refus de l'AG de les voter.
Il faut bien comprendre les choses : le syndic est chargé de faire respecter le réglement de copropriété.
Il existe des logements de fonction, des employés les occupaient. Au départ de l'un ou l'autre (peu importe le motif) le syndic est tenu de le remplacer pour assurer le service collectif "gardien-concierge" qui découle de la présence de logements de fonction, avec des taches d'entretien.
Un employé s'en va, le syndic est tenu de le remplacer. Il ne peut ici de sa propre initiative passer contrat avec une entreprise en loeu et place du ou des employés d'immeuble.
Le logement de fonction se dégrade ?
le syndicat est obligé de l'entretenir, à défaut au syndic de le faire y compris si le syndicat refuse les travaux.
Vous l'indiquez vous même :
"Les copropriétaires peuvent ils refuser d'entériner définitivement cette transformation de poste puisque des travaux pourraient à long terme leur faire retrouver un concierge logé ?"
Le syndicat est obligé par le RDC et la CCN à entretenir ses logements de fonction.
Il pourrait ne pas engager de travaux s'il décide préalablement de supprimer ces postes, ou de les modifier par une décision modifiant le RDC (plus d'employé logé = plus besoin de logements de fonction) |
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hacamboy
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Posté - 22 mars 2011 : 10:58:40
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Merci à vous
savoir quand même à quoi mène la nécessité d'avoir ce service sans avoir le logement.On est ici dans un conflit entre deux visions: un poste logé ou un poste non logé. Faute de logement faire changer le RDC revient à entériner un poste non logé.
Cordialement
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hacamboy
Nouveau Membre
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Posté - 22 mars 2011 : 23:18:42
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est il possible que soit voté à l'AG le droit pour le syndicat de pouvoir choisir entre employé et Gardien/concierge?(donc les deux possibilités) En stipulant que dans le premier cas le syndicat loue à son bénéfice le logement de fonction autonome de la loge.
Ou faut il l'un ou l'autre?
Cordialement |
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