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gaelle00
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 Posté - 09 févr. 2011 : 11:39:13
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Bonjour Ă tous,
J'ai le statut de LMNP depuis 1 an maintenant et je suis au régime réel simplifié.
J'ai acheté un appart en indivision (50/50) avec mon ami que je loue en colocation.
Le revenu approximatif des loyers est de 25000/ an et les charges sont d'environ 16000€ (6000 d interets emprunt, 4000 d'amortissent, taxe fonciere ...)
Le résultat net est donc d'environ 9000€ / an.
Probleme: l'IR va faire mal!!
Pour le moment, y a pas de probleme car je suis en deficit grace aux frais de notaire mais dans 2 ans....
Question: Est-il possible de créer une SARL soumise à l'IS pour gerer cette location meublée et donc de n'etre imposé que sur 15% du benefice? (car inferieur a 38 120€) au lieu des 30% à l'IR comme actuellement?
Merci d'avance
Gaelle
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philippe30
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Posté - 09 févr. 2011 : 17:32:41
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Bonjour,
Quelle chance gaelle00 d'être imposé à 30% sur vos revenus , cela laisse présager de bons revenus donc .. il faudra payer des impôts...
Pourquoi angoisser dans 2 ans car si vous avez fait un achat à crédit ce n'est pas au bout de trois ans qu'il faut revoir sa position , normalement vous ne devriez pas payer d'impôt aussi vite ou du moins très peu.
Vous n'avez de charges propriétaires sur ce bien au sein de la copropriété ?
Maintenant la partie IS qui plus est dans une SARL doit être MUREMENT REFLECHI car toute structure à l'IS induit la plus value professionnelle sans prise en compte d'un délai de 15 ans de rétention qui efface la prise en compte des plus values des particuliers.
Donc dans une structure sarl is en cas de vente du bien :
1°) plus professionnelle
=> prix achat - Valeur nette comptable = montant assujetti à la plus value ensuite si vous dépassez 38120 de bénéfice suite à la vente alors vous prenez une imposition à 33% ( sur la part > à 38120 )
2°) SARL = vous êtes gérant majoritaire alors vous êtes assujetti aux cotisations sociales forfaitaires même si vous ne vous versez pas de salaires.
3°) Récupération de dividendes qui ont déjà pris un coup de 15 % et quand vous vous versez des dividendes alors vous imputer 60 % du montant dans vos revenus en tant que valeur mobilieres.
Voila je crois n'avoir rien oublier .... si une chose A MEDITER et voir impérativement un conseiller fiscal
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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ZX-6R
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 Posté - 11 févr. 2011 : 16:51:05
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Bonjour Gaelle,
Mettez de côté les 9k€ gagnés et achetez un studio dans 2 ans, vous mettez les 18 k€ en apport, ça vous fera de nouvelles charges et gommera vos bénéfices. |
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philippe30
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Posté - 11 févr. 2011 : 17:50:57
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Bonjour,
citation: Mettez de côté les 9k€ gagnés et achetez un studio dans 2 ans, vous mettez les 18 k€ en apport, ça vous fera de nouvelles charges et gommera vos bénéfices.
Mais cela fera aussi surtout de nouveaux bénéfices ..... plus important que les 9K€ et Gaelle00 va revenir ( ce que j'espère car depuis le 9/02 elle a disparu ) pour nous dire qu'elle veut monter une S.A dans les iles pour ne plus payer d'impôts
ZX-6R , un nouveau studio avec apport ou pas va générer des revenus locatifs qui ne pourront pas gommer ses bénéfices même si il y a des charges et autres couts car cela au lieu de la payer en impôts , vous le payez au sein de la copropriété et surtout cela ne pourra pas effacer les bénéfices
Cela revient Ă prendre l'exemple suivant de de Gaelle
citation: Le revenu approximatif des loyers est de 25000/ an et les charges sont d'environ 16000€ (6000 d interets emprunt, 4000 d'amortissent, taxe fonciere ...)
Le résultat net est donc d'environ 9000€ / an.
C'est un cercle sans fin ...........
Philippe
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gaelle00
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Posté - 11 févr. 2011 : 23:10:31
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merci pour vos reponses
Philippe, je n'ai malheureusement pas l'intention de m'exiler aux iles caimans pour gerer ma location ;)
Je ne pense pas en effet que realiser un nouvel investissement permette de gommer l'imposition...
et passer Ă la SARL en IS me pose probleme au niveau de la plus value.
Je crois donc qu'il n'y a pas de solution miracle, il faudrait donc que je conserve le statut actuel.
dommage... |
Édité par - gaelle00 le 11 févr. 2011 23:11:35 |
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philippe30
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Posté - 12 févr. 2011 : 07:06:09
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Bonjour,
Je vous sens déçue Gaelle , vous pouvez envisager de nouveaux investissements dans une structure IS qui sera fiscalement dissocié de vos revenus et vous évitera de flirter avec le nouveau 41 % annoncé ( je ne suis pas concerné mais moi j'aimerais bien ..).
Dans le type d'opérations que vous envisagiez , il s'agissait surtout d'éviter l'impôt et ça il n'aime pas du tout à Bercy....remarquez il y a pire que nous mais la différence c'est que l'on essaye de constituer un patrimoine et comme les Français "moyen" sont plus nombreux , ça rapporte plus de taper dessus ( c'est un autre débat sans issue ...)
Prenez le temps de voir comment fonctionne votre investissement ( foncier , charges , assemblée etc ...) et ensuite voyez pour un autre investissement monté éventuellement dans une SCI ou autre
Philippe
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ZX-6R
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Posté - 16 févr. 2011 : 11:36:22
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Je persiste :)
Si vous mettez 18k€ d'apport dans un appart qui coute 100k€, vous aurez des frais d'acquisition (environ 7k€ de notaire et 2k€ de credit logement, sans compter les travaux de remise en etat). Ces frais seront déductibles de votre revenu, donc vous payerez moins d'impôts.
Les revenus générés par cet investissement seront limités vu qu'il y aura un credit. Et rien ne vous empeche de recommencer l'opération tous les 2 ans. (et eventuellement faire un achat revente de temps en temps pour dégager du cash) |
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philippe30
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Posté - 16 févr. 2011 : 11:54:32
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bonjour,
citation:
Je persiste :)
Si vous mettez 18k€ d'apport dans un appart qui coute 100k€, vous aurez des frais d'acquisition (environ 7k€ de notaire et 2k€ de credit logement, sans compter les travaux de remise en etat). Ces frais seront déductibles de votre revenu, donc vous payerez moins d'impôts.
ZX-6R , vous avez tort de persister .... , bien sur qu'un nouvel investissement va généré des frais déductibles de l'achat mais à moins de faire un très mauvais investissement qui va plomber vos autres revenus locatifs , rassurez moi vous ne fonctionnez pas comme ça ??
Un nouvel investissement doit être analysé dans un premier temps en rentabilité propre => coût , frais , interet d'emprunt
A moins de passer par un investissement de defiscalisation type Malraux pour l'ancien , je vous confirme Si vous achetez un autre bien cela va bien vous généré des revenus lcoatifs en plus ou au mieux à zéro
citation: Les revenus générés par cet investissement seront limités vu qu'il y aura un credit. Et rien ne vous empeche de recommencer l'opération tous les 2 ans. (et eventuellement faire un achat revente de temps en temps pour dégager du cash)
Refaire l'opération tous les 2 ans , vous finirez par recevoir de l'argent des impots suivant votre théorie ....
Attention aux opérations d'achat et de revente , il faudrait pas vous faire requalifier en marchand de biens car cela vous couterais plus que vos impothétiques réductions d'impots.
Donnez moi des arguments chiffrés de votre théorie ZX-6R afin que l'on puisse discuter du sujet
Philippe
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ZX-6R
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Posté - 16 févr. 2011 : 18:09:35
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Alors, prenons un investisseur sur Paris qui achete des studios pour les louer en meublé.
1er achat
studio : 100k€
notaire + frais : 8k€
Travaux : 10k€
Loyer : 7200€ cc
charges : 1k€
crédit : 6.5k€ (sur 25 ans)
apport = travaux + notaire (18k€)
Nous avons donc au niveau fiscal:
recettes : 7200€
Charges :
interets (70% du credit au début) : 4500€
ch : 1000€
taxes : 500€
Resultat : 1200€
- amortissements
frais d'acquisition : 18k€ / 5 = 3.6k€
gros oeuvre 40 ans 100k*40%*0.75/40=750€
facade etanchéité.. 20 ans 100k*20%*0.75/20=750€
IGT 15 ans 100k*15%*0.75/15=750€
agencements 7 ans 100k*25%*0.75/7=2.7k€
total amort : 8.5k€
On utilise 1,2k€ pour compenser le benefice du studio acheté, il reste 8.5-1.2=7 300€ d'amortissement imputable sur l'immeuble bénéficiaire.
Au plaisir de vous lire Philippe,
Christophe,
Resultat fiscal = 0
Voila pour le LMNP. |
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philippe30
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Posté - 16 févr. 2011 : 19:58:17
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Bonjour,
Effectivement , je pensais bien que vous auriez des chiffres qui allais corroborer vos dires , c'est normal
Vos frais pour l'achat du premier studio ( notaire etc ) ne sont valables
que la première année ensuite les intérêts d'emprunt vont diminuer dans le temps donc votre résultat fiscal va augmenter mais vous allez me rétorquer que vous allez acheter un nouveau studio ....
Ensuite dans votre plan d'achat , il faut forcement des liquidités pour pouvoir financer vos travaux ( gros œuvre , façade etc ...) comment faites vous ? 
Nous sommes bien entendu dans une demande de réduction d'imposition mais pour moi cela ne doit pas passer par des frais excessif , je veux dire pas n'importe quoi pour éviter l'impôt et surtout pas un surcout à coté 
Maintenant hormis ces aspects je suis d'accord avec votre démonstration mais je trouve son cout disproportionné pour ramener à 0 un bénéfice de 1200 € qui intégré dans vos revenus si vous êtes au TMI 14% ou 30 % représente somme toute fort peu en plus à payer....
Philippe
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Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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ZX-6R
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Posté - 17 févr. 2011 : 09:57:55
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Rectificatif :
Les amortissements des frais d'achats sont sur 5 ans.
Pour la part des intérets, oui elle baissera doucement, et oui, je propose d'acheter de nouveaux studios tous les ans ou tous les 2 ans.
Pour les liquidités, il faut en plus faire un achat revente de temps en temps, mais pas trop pour ne pas se faire requalifier marchand de bien. Par contre, les banques pretent 100% des frais liés aux travaux, il suffit d'avoir l'apport pour les frais de notaire. (et encore elles pretent parfois à 110%, mais je ne le conseille pas)
Un achat revente qui fait gagner 50k€ doit permettre d'acheter 3 studios, donc permet de tenir 6 ans si on en achete un tous les 2 ans.
De plus, sur Paris, la valeur augmente rapidement +20% dans le 2e en 2010. Mais ça, c'est plutôt un "pari" car les prix peuvent fluctuer en fonction de la fiscalité, des taux d'interets... Personnellement, je crois à une hausse continue sur Paris.
Donc pour finir mon histoire, au bout d'un certains temps, on a assez pour passer LMP. (Je sais que vous n'aimez pas Philippe! :) ) mais sur ce point je suis en désaccord. Donc, on passe LMP, on change de modele d'amortissement des frais d'acquisition (en charge sur l'année d'achat au lieu d'amortir sur 5 ans ; mon comptable m'a validé qu'on peut changer d'un exercice sur l'autre) Et donc on impute ses deficits fonciers sur les revenus de son salaire. Le résultat LMP reste lui à zéro si on continue regulierement d'acheter à credit. Le RSI reste au minimum 550€ par an vu qu'on a un resultat fiscal à zéro.
Ca se passe comme ça dans le meilleur des mondes :)
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philippe30
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Posté - 17 févr. 2011 : 10:44:41
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Bonjour,
citation: Pour les liquidités, il faut en plus faire un achat revente de temps en temps, mais pas trop pour ne pas se faire requalifier marchand de bien. Par contre, les banques pretent 100% des frais liés aux travaux, il suffit d'avoir l'apport pour les frais de notaire. (et encore elles pretent parfois à 110%, mais je ne le conseille pas)
Au fur et à mesure de vos achats cela va générer des charges qui vont augmenter et votre revenu de salarié ne parviendra plus à couvrir ces charges inhérentes à la gestion des biens.
Charges de copro , foncier etc , réparation
citation:
Un achat revente qui fait gagner 50k€ doit permettre d'acheter 3 studios, donc permet de tenir 6 ans si on en achete un tous les 2 ans.
De plus vos achats et revente , même en considérant une augmentation des prix , cela va vous générer de la plus value, des frais de notaire ce qui diminuera d'autant vos gains de revente sans parler du remboursement du crédit.
Au final vous ne récupérez que peu ....
citation:
Donc pour finir mon histoire, au bout d'un certains temps, on a assez pour passer LMP. (Je sais que vous n'aimez pas Philippe! :) ) mais sur ce point je suis en désaccord. Donc, on passe LMP, on change de modele d'amortissement des frais d'acquisition (en charge sur l'année d'achat au lieu d'amortir sur 5 ans ; mon comptable m'a validé qu'on peut changer d'un exercice sur l'autre) Et donc on impute ses deficits fonciers sur les revenus de son salaire. Le résultat LMP reste lui à zéro si on continue regulierement d'acheter à credit. Le RSI reste au minimum 550€ par an vu qu'on a un resultat fiscal à zéro.
Ca se passe comme ça dans le meilleur des mondes :)
c'est un très beau monde que vous évoquez , on pourrait y croire mais il existe d'autres mondes ....
Voici un autre monde qui est le mien :
Achat de plusieurs studios et appartements dans le sud ou je réside , certains sont bientot payés ce qui va me permettrent de les revendre afin d'investir dans maisons de village et des immeubles ( ce que j'ai commencé à faire ) en faisant un apport suite à la vente de certains biens afin d'augmenter la rentatabilité ( dans un cadre SCI / amortissement / apport compte courant )
Car en fonction du volume de biens détenus vous allez vous apercevoir qu'il devient onéreux et fatiguant de suivre des biens dans plusieurs copropriétés différentes et les assemblées générales deviennent vite un contrainte.
MĂŞme si vous avez un petite surface de type studio , vous payez des charges parfois importantes sans avoir de poids en AG.
Dans le cadre d'un immeuble , vous pouvez très bien mettre en place une structure LMP mais surtout vous réduisez sensiblement le cout.
Voila , c'est le monde de l'investissement dans les immeubles de rapport.
Vous y avez peut déjà pensé mais c'est une voie à envisager ....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Édité par - philippe30 le 17 févr. 2011 10:46:47 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 11:18:57
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citation: Initialement posté par gaelle00
J'ai le statut de LMNP depuis 1 an maintenant et je suis au régime réel simplifié.
J'ai acheté un appart en indivision (50/50) avec mon ami que je loue en colocation.
Le revenu approximatif des loyers est de 25000/ an et les charges sont d'environ 16000€ (6000 d interets emprunt, 4000 d'amortissent, taxe fonciere ...)
Le résultat net est donc d'environ 9000€ / an.
Probleme: l'IR va faire mal!!
Pour le moment, y a pas de probleme car je suis en deficit grace aux frais de notaire mais dans 2 ans.... C'est
1/ soit le montage de départ qui est mal fait. Si on ne veut pas payer d'impot, il fallait emprunter le maximum
2/ soit le rendement du bien qui est exceptionnel, et dans ce cas il n'y a pas lieu de se plaindre de payer un impot.
Normalement si vous amortissez les meubles sur une courte période, et décomposez votre bien en composants, dont certains on 15 ans, vous devriez avoir un revenu bien moindre, j'avoue ne pas comprendre comment vous n'avez QUE 400 4000 euros d'amortissement et aucun amortissement en différé d'utilisation, il y a quelque chose qui ne va pas dans l'exposé...
CORRECTIONS tardives, mais en rouge sang avec les biffures de rage qui vont bien |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2011 15:15:13 |
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ZX-6R
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Posté - 17 févr. 2011 : 11:25:45
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Effectivement, nous n'en sommes pas au même niveau. Moi je débute seulement depuis un peu plus d'un an. Je multiplie les studios sur Paris. Pour l'instant je ne me plains pas car au total mes loyers me permettent de payer toutes mes charges et d'avoir quelques centaines d'euros de bénéfice mensuel.
Effectivement, les nombreuses AG prennent du temps et les frais sont parfois délirants... Acheter un immeuble me parait pas mal. Ce n'est pas possible pour moi sur Paris, et je ne connais pas assez bien la province pour me lancer dans cette aventure, peut etre un jour... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 17 févr. 2011 : 11:41:48
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ZX-6R
Contributeur débutant
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15
Posté - 17 févr. 2011 : 12:03:36
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citation: Initialement posté par philippe30
Et envisagez un immeuble , c'est toujours plus interessant.
Je veux bien vous croire, plus de syndic de copro, le bonheur!!! |
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Posté - 17 févr. 2011 : 12:42:39
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citation: Initialement posté par ZX-6R
Rectificatif :
Les amortissements des frais d'achats sont sur 5 ans. Non.
Les frais d'achat sont sur option exercé par l'exploitant (même option pour tous les biens):
1/ Soit assimilés au cout du bien en question, et amortis sur la même durée
2/ Soit portés en charge déductible l'année de l'achat (après abattement de 15% pour le terrain dt décomposition en composants).
Il n'est plus possible d'amortir de tes frais sur 5 ans.
Seuls les frais de première exploitation (constitution de société, recherche du premier investissement, conseils juridiques, ....) sont amortissables sur 5 ans. |
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Posté - 17 févr. 2011 : 12:54:27
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citation: 1er achat
studio : 100k€ notaire + frais : 8k€ Travaux : 10k€
Loyer : 7200€ cc charges : 1k€ crédit : 6.5k€ (sur 25 ans)
apport = travaux + notaire (18k€)
100 000 + 8 000 + 10 000 = 118 00 = 18 000 + 100 000 emprunt
le total des mensualité est de 6 500 euros annuel si je comprends bien
citation: Nous avons donc au niveau fiscal:
recettes : 7200€
Charges :
interets (70% du credit au début) : 4500€ On dira plutot que vous avez emprunté 100 000 euros à 4,5% assurance incluse, ca me parait plus clair...
citation: ch : 1000€
taxes : 500€
Resultat : 1200€ 7 200 - 4 500 - 1000 - 500 = 1 200
citation: - amortissements
frais d'acquisition : 18k€ / 5 = 3.6k€
gros oeuvre 40 ans 100k*40%*0.75/40=750€
facade etanchéité.. 20 ans 100k*20%*0.75/20=750€
IGT 15 ans 100k*15%*0.75/15=750€
agencements 7 ans 100k*25%*0.75/7=2.7k€
total amort : 8.5k€ Je trouve votre facon de manipuler les chiffres tres trompeuse.
Dites plutot que vous décomposez
100 000 = 25 000 terrain + 30 000 gros oeuvre + 15 000 facade étanchéité + 12 375 IGT + 17 625 agencement
Pourquoi pas tout simplement 15 000 de terrain? Et des chiffres arrondis pour le reste?
citation: On utilise 1,2k€ pour compenser le benefice du studio acheté, il reste 8.5-1.2=7 300€ d'amortissement imputable sur l'immeuble bénéficiaire.[/quote]Comprends pas... |
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Posté - 17 févr. 2011 : 12:59:40
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Disons que vous avez deja
1/ 8000 euros déductible l'année de l'achat,
2/ plus une dotation aux amortissements supérieure au chiffre que vous donnez, car vous oubliez aussi les meubles, outre le fait que votre terrain ne devrait compter que pour 15%
3/ Et que en allant dans le détail comptable, il y aura un peu plus que 1 200 de dotation utilisable pour le nouvel immeuble ce qui va vous permettre d'avoir un petitr peu de déficit pour celui-ci aussi. |
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Posté - 17 févr. 2011 : 13:05:02
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citation: Donc, on passe LMP, on change de modele d'amortissement des frais d'acquisition (en charge sur l'année d'achat au lieu d'amortir sur 5 ans ; mon comptable m'a validé qu'on peut changer d'un exercice sur l'autre) Et donc on impute ses deficits fonciers sur les revenus de son salaire.
Le résultat LMP reste lui à zéro si on continue regulierement d'acheter à credit. Le RSI reste au minimum 550€ par an vu qu'on a un resultat fiscal à zéro.
Oh la la, changez de comptable!
Il n'y a aucun changement de modèle comptable quand on passe de LMnP a LMP.
Il a toujours tout faux en parlant d'amortir sur 5 ans, il a loupé sérieusement les révisions comptables des années 2005-2006
Quand a la persistance de la méthode imposée sur le plan comptable, si il passe outre, c'est sa responsabilité, mais demandez lui de l'écrire quelque part quand même...
Enfin: Il ne s'agit nullement de déficit foncier, mais de déficit BIC
Le RSI reste au minimum 550€ par an vu qu'on a un resultat fiscal à zéro. <=== Au maximum plutot, ou alors 'bloqué à la valeur minimale exigible de' |
Édité par - ribouldingue le 17 févr. 2011 13:08:27 |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:50:53
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Oula, beaucoup de réponses d'un coup!
Je reprends dans l'ordre :
Amortissement des frais d'acquisition
citation: 1/ Soit assimilés au cout du bien en question, et amortis sur la même durée
Le bien étant amorti par composant, sur quelle durée amortissez vous les frais d'acquisition? Vous les ajoutez au prix du bien et les décomposez eux aussi?
2e post, vous avez tout à fait raison, j'ai pris *0.75% au lieu de *0.85% car le terrain ne represente pas 25% mais 15%, merci d'avoir rectifé.
citation: Quand a la persistance de la méthode imposée sur le plan comptable, si il passe outre, c'est sa responsabilité, mais demandez lui de l'écrire quelque part quand même...
J'ai moi aussi lu l'inverse, mais s'il le fait, je ne vais pas l'en priver... J'ai un e-mail, je ne suis pas sur que ça suffise comme preuve...
citation: Le RSI reste au minimum 550€ par an vu qu'on a un resultat fiscal à zéro. <=== Au maximum plutot, ou alors 'bloqué à la valeur minimale exigible de'
Oui, j'ai oublié une virgule, Le RSI reste au minimum, soit 550€. Là encore merci de vos précisions.
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