| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Pariou
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 18 févr. 2011 : 21:59:50
|
Bonsoir,
Je souhaiterais acheter des studios ou appartements en autofinancement et les louer.
Mon principal objectif est de cotiser au RSI et de valider des trimestres de retraite (j'ai 51 ans et je ne travaille plus).
Le statut de LMnP me permettrait d'accéder à celui d'auto entrepreneur mais je souhaiterais éviter de faire du "meublé".
Je n'ai pas non plus les fonds qui m'ouvrent au statut de LMP.
Puis-je m'inscrire comme auto entrepreneur afin de gérer la location de non-meublés ?
Ce que dit la loi :
Sont exclues du régime fiscal de la microentreprise les activités relevant de ....
... la TVA immobilière (opérations des marchands de biens, les lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières ; en revanche, la location de fonds de commerce, la location de locaux meublés ou destinés à être meublés peuvent en bénéficier).
Quel est votre avis sur mon projet ? sa faisabilité ?
Je suis preneur de tous vos avis
Merci
Pariou
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 19 févr. 2011 : 08:12:53
|
|
citation: Je souhaiterais acheter des studios ou appartements en autofinancement et les louer. Donc aucun emprunt.
citation: Mon principal objectif est de cotiser au RSI et de valider des trimestres de retraite (j'ai 51 ans et je ne travaille plus).
Le statut de LMnP me permettrait d'accéder à celui d'auto entrepreneur mais je souhaiterais éviter de faire du "meublé".
Je n'ai pas non plus les fonds qui m'ouvrent au statut de LMP. De toutes facons, LMP et LMnP sont du meublés donc je comprends mal
Vous ne donnez pas la raison qui veut vous faire éviter le meublé, alors que vous ne parlez que de meublé (LMP-LMnP)
citation: Puis-je m'inscrire comme auto entrepreneur afin de gérer la location de non-meublés ? Je n'en vois pas l'intéret.
Vous ne parlez pas de rendement, d'investissement, de travail, vous voulez juste acheter et payer le RSI!!!!!!!!!
En foncier nu, je ne vois pas trop comment vous allez déduire de vos recettes les charges engagées pour le RSI, il n'y a aucune facon de le faire.
Vous voulez vous mettre autoentrepreneur,mais pour quel métier?
Si il s'agit d'être le propre exploitant de vos biens, c'est inutile, mais si il s'agit de devenir le gérant de vos biens, et que vous propriétaire payez vous autoentrepreneur pour gérer, il vous faut une licence selon loi Hoguet que sauf exception vous n'aurez pas.
citation: Ce que dit la loi :
Sont exclues du régime fiscal de la microentreprise les activités relevant de ....
... la TVA immobilière (opérations des marchands de biens, les lotisseurs, agents immobiliers, les opérations sur les parts de sociétés immobilières ; en revanche, la location de fonds de commerce, la location de locaux meublés ou destinés à être meublés peuvent en bénéficier). Certes, mais vous ne voulez pas de meublé....
citation: Quel est votre avis sur mon projet ? sa faisabilité ?
Je suis preneur de tous vos avis
Merci
Pariou
Infaisable. Allez sur le meublé.... |
Édité par - ribouldingue le 19 févr. 2011 08:19:24 |
|
|
|
 2
 Posté - 19 févr. 2011 : 08:23:56
|
Si vous avez 100 000 euros avec un rendement de 10% qui génèrent donc 10 000 euros de recettes, et que vous achetiez sans emprunt, il y a gros a parier que vous allez -en meublé- payer pas loin de 3000 ou 4000 euros de RSI dans une structure complexe autoentrepreneur rien que pour le RSI.
Vous perdez donc 3000 ou 4000 euros par an pour un 'truc' presque inutile.
Si vous pouvez emprunter:
Investissez 300 000 avec un rendement de 8% Ă 10% (pas facile a trouver, mais il faut prendre son temps) et vous avez donc 24 000 Ă 30 000 euros par ans de recettes.
Vous demandez l'inscription au RCS en essayant de le faire a un endroit ou on ne vous le refuse pas.
Pas facile, il faut enquêter, mais faisable (Il est impératif d'etre inscript au RCS pour pouvoir cotiser au RSI dans ce cadre de LMP).
Votre cotisation -si ce n'est pas votre seule activité (vous etes salarié ou au chomage)- sera de moins de 600 euros par an.
Sinon ce devrait etre de moins de 1000 euros car votre revenu meublé va reste nul pendant 5 à 10 ans.
Ca a un sens, et ca se tient.
Il y a en outre une réalité économique au montage. |
Édité par - ribouldingue le 19 févr. 2011 08:43:16 |
|
|
|
Pariou
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 20 févr. 2011 : 18:16:44
|
Merci Ribouldingue pour ces informations.
J'ai un K de 300K€
C'est insuffisant pour obtenir le statut de LMP : les rdts dans du meublé sont d'env. 4 à 6% dans ma commune.
Je ne peux pas non plus emprunter (chĂ´meur).
Il me reste la possibilité de faire de la location de meublé (LMnP)
Cependant, je souhaite cotiser pour ma retraite et valider 4 trimestres / an.
Mon idée serait donc de prendre le statut d'autoentrepreneur pour gérer la location de mes meublés.
Avec ce statut les charges sociales représentent 13% du CA (dont 1% d'impôts) si l'activité est la vente ou 23% si l'activité est de la prestation de service...
Je ne sais pas quel est le bon chiffre pour le LMnP car j'ai vu les 2 sur différents forum => Je vais creuser davantage.
Pour valider 4 trimestres de retraite / an il faudrait que mes recettes soit > 800h00 de smic soit 800x9,00 = 7 200 €.
Mais en réalité il faut appliquer un abattement sur le CA de 71% pour une activité commerciale et 50% pour une activité de prestation de service soit un CA annuel à réaliser resp. de 24 040€ mini ou 13 936 € pour valider 4 trimestres de retraite (chiffres 2009).
A suivre... car j'ai encore tout Ă apprendre avt de valider ou non ce projet.
Merci |
Édité par - Pariou le 20 févr. 2011 19:59:55 |
|
|
|
4
Posté - 20 févr. 2011 : 19:24:21
|
Cherchez en dehors de votre commune, dans quel coin de France ĂŞtes vous?
Investir dans de l'immbilier meublé avec un rendement de moins de 8%, c'est frizou, ou alors vous etes en train de vous lancer dans un produit packagé avec marges a tous étages qui vont engraisser un de ces inutiles qui sévissent principalement dans les niniches fiscales?
Un appartement qu'on loue avec des meubles, c'est ca un meublé. Ca rapporte en général 7% sans meuble, ce serait quand même incroyable qu'a 300 000 vous ne pouviez pas trouver qqhose qui rapporte pas loin de 8% surtout si vous achetez avec des locataires deja en place.
300 000 Ă 8% = 24 000, 300 000 Ă 10% = 30 000.
Je ne saispas ou est la barre LMP, pour vous.
citation: Je ne peux pas non plus emprunter (chĂ´meur). C'est pas vraiment vrai.
Vous ne pouvez certes pas emprunter 700 000 euros pour compléter vos 300 000 et faire le million, c'est exact.
Surtout que si vous emprunter 700 000 Ă 4,5% assurance incluse pour placer Ă 4% hors impots et charges diverses, ce ne serait pas beau a voir, et vous pourriez remercier votre banquier de ne pas vous laisser faire ca.
Ne sachant pas dans quel coin de France vous ĂŞtes, c'est un peu difficile, mais je dirais a priori dans votre cas:
1/ Visez un immeuble a un peu plus de 300 000 avec deja des locataires dedans PLUS des appartements a rénover.
2/ Ayant donc des revenus prouvé, si possible sur au moins deux logements, vous avez un revenu prouvé qui vous permet d'emprunter qqchose, avec en plus des revenus potentiels supplémentaires.
Vous pouvez donc emprunter qqchose comme 50 000 Ă 150 000 meme en Ă©tant au chomage, surtout si vous avez qqchose en banque. mĂŞme 50 000 cane se refuse pas, ce sont les frais de notaire plus 20 000 euros.
3/ Si vous avez des travaux, n'hésitez pas a faire un autre emprunt, si possible dans une autre banque, sans parler de l'une a l'autre, ou pour la plomberie si il y a du gaz avec gaz de france, ils pretent de l'ordre de 3000 à 5000 euros par logement a un petit prix. le timing est important
4/ Dans votre cas, vous pouvez meme peut etre vous lancer si besoin dans un crédit a la conso de 10 000 a 15 000 euros supplementaire, qui sera remboursé par les déductoins d'impots en LMP que vous aurez avec les frais liés à l'acquisition du bien (7%à 10% de 300 000 à 400 000 va fait quand meme pas mal d'argent....
C'est du boulot, mais le premier boulot, c'est de refuser 5% de rendement,et d'aller au dessus de 8% impérativement et rapidement. |
Édité par - ribouldingue le 20 févr. 2011 19:29:40 |
|
|
|
Pariou
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 20 févr. 2011 : 20:25:01
|
Encore une fois merci Ribouldingue
citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est du boulot, mais le premier boulot, c'est de refuser 5% de rendement,et d'aller au dessus de 8% impérativement et rapidement.
Oui c'est vrai il faut absolument que je vise un rdt sup Ă 5%.
Mais je suis d'un naturel prudent et c'est pour cela que je table sur 5%
(quid si meublé non-occupé durant 3 ou 4 mois l'été ?)
J'hésite encore sur un achat en résidence étudiante (dans l'ancien) avec un revenu net (hors Taxe fonc.) de 218,32 €HT pour un investissement de 45 K€ => soit une rentabilité d'env. 5% nette avec l'avantage de la sécurité (?)
Edit : Je suis sur Clermont-Ferrand |
Édité par - Pariou le 20 févr. 2011 21:25:12 |
|
|
|
6
Posté - 20 févr. 2011 : 21:06:22
|
|
5% c'est ce qu'on trouve pour du neuf dans ce genre de programme... |
|
|
|
7
Posté - 21 févr. 2011 : 07:35:40
|
A clermont Ferrand on peut acheter en centre ville des immeubles complets a plusieurs logements pour moins de 300 000 avec des rendements SUPERIEUR Ă 8%. Il faut chercher un peu, mais ca se trouve.
C'est une ville dans laquelle les rendements dans l'ancien sont intéressants.
http://www.seloger.com/annonces/ach...=360000&tri=
Ca n'a pas de sens d'acheter avec un rendement de 4% |
|
|
|
philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 21 févr. 2011 : 11:57:04
|
|
|
|
|
Pariou
Nouveau Membre
6 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 21 févr. 2011 : 16:38:51
|
|
citation: Un bon conseil chercher un immeuble
Merci Philippe et Ribouldingue pour ce conseil qui confirme ce que j'ai pu lire par ailleurs.
Cependant je ne me sens pas prêt à acheter un immeuble : trop risqué car je n'investis pas pour augmenter mon patrimoine mais bien pour me nourrir dans qques années : donc je recherche un risque avoisinant 0 !
J'ai 2 ans pour finaliser mon projet => je préfère démarrer doucement en me mettant à l'affut d'opportunités dès maintenant mais sans précipitation.
Par contre un agent immobilier me dit que la principale période de vente de meublés se situe en mars/avril (ce qui semble assez logique).
=> Est-ce votre avis ? |
|
|
|
philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 21 févr. 2011 : 16:51:52
|
|
|
|
|
11
Posté - 21 févr. 2011 : 17:33:03
|
|
citation: Cependant je ne me sens pas prêt à acheter un immeuble : trop risqué car je n'investis pas pour augmenter mon patrimoine mais bien pour me nourrir dans qques années : donc je recherche un risque avoisinant 0 ! Alors l'immeuble d'occasion est la solution plus que le LMnP packagé neuf survendu et qui se rachètera d'occasion au prix du rendement, donc le 5% d'aujourd'hui sera vendu 7% ou 7,5% plus tard, c'est donc le risque zero avec 35% de moins-value assurée...
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
