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FLEUR92
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France
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 Posté - 09 févr. 2011 : 11:55:53
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Bonjour,
Je viens de recevoir de mon syndic une 1ere relance sur mes charges en lettre simple facturé "FRAIS POUR LA PRESENTE RELANCE 17,10€
Je lui ai adressai le mail suivant
J'accuse réception de votre 1ere relance en date du 02 02 2011
Je peux constater que vous m'avez facturer des "frais pour la présente relance" 17,10€
Je vous prie de bien vouloir me les créditer au plus vite cette somme et de m'adresser un relevé de compte avec cette opération apparente.
D'abord parce que la "Simple" relance fait partie des tâches de gestion courante d'un syndic, comme me cesse de la rappeler la 23émé chambre de la cour d'appel de Paris ; dès lors facturer des frais de relance simple est "abusif" au sens de la commission des clauses abusives (qui caractérise ainsi les tâches courante facturées EN PLUS)
Il m'a répondu ceci
Madame,
Nous constatons que votre compte de copropriété présente à ce jour un débit de 2229,33 €, ce qui justifie pleinement la relance que vous avez reçu.
Quand au cout il est conforme à notre contrat en cours sur votre copropriété.
Aussi nous ne serons que vous recommander à nous indiquer les mesures que vous comptez prendre pour vous mettre en règle avec la copropriété, faute de quoi vous vous exposez a d’autres actions contentieuses dans l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires.
Dans l’attente.
C'est vrai je leur doit cette sommes(leur frais de relance inclus) mais cela ne leur donne pas le droit de me facturer des frais illégale juridiquement. Il évoque le contrat passé avec la résidence ?
J'ai tardé pour régler mes charge car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndic qui venait ensuite. Mais ca il s'en foute, je le sais Depuis 2004 que je suis copro, c'est la premier fois que je recois des frais de relance.
J'ai bien compris qu'il ne me rembourserons pas les 17,10 € de relance effectué en LETTRE SIMPLE. Mais est ce possible d'en faire la demande de remboursement au TRIBUNAL D'INSTANCE ??
quel serait mes chance de réussite et de succès
Merci de votre aide
Cordialement
**modération**
fil déplacé et balises réparées
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 févr. 2011 12:13:37 |
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 Posté - 09 févr. 2011 : 12:16:04
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oui vous pouvez sans doute même saisir le juge de proximité pour une somme pareille.
mais vous risquez, dans votre situation, de vous retrouver avec un recours abusif sur le dos...ou avec une deuxième relance par huissier : il vous rembourseront les 17 euros et vous feront payer 600 euros d'exploit à la place. Gagné !
commencez donc pas payer vos dettes ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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 Posté - 09 févr. 2011 : 12:30:18
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fleur92 : l'AG a addopté le contrat du syndic, avec ces frais de relance à 17,10 € !!!
On peut les juger illégaux et faire un proçès à ce sujet !!!
Mais vous devez une forte somme à votre SDC et vos raisons ne sont pas justifiées.
Vous avez de la chance que votre syndic ne vous ai pas assigné au tribunal pour une telle somme. Il DOIT maintenant le faire, car vous continuez à ne pas payer vos charges de copropriété.
IL doit également prendre une hypothèque légale au nom du SDC pour garantir la totalité de ces dettes en cas de vente judiciaire ou non.
Vos 2229 € de dettes pénalisent le SDC et l'ensemble de vos voisins. Si d'autres copropriétaires ont la même attitude, le syndic devra appeler un fond de solidarité pour boucher les trous de tréosrerie.
Ne payez pas ces 17.10 € mais les 2229 € par retour du courrier en demandant une remise gracieuse de ces frais de relance simple. Le syndic vous recréditera certainement cette somme; pas besoin d'aller au tribunal, fleur92, pour réclamer ces 17.10 € !!! 
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kerso4
Contributeur actif
177 message(s)
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Posté - 09 févr. 2011 : 12:57:14
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Heu, Philippe388, je ne serai pas aussi optimiste que vous.
J'ai déménagé, et dans les cartons, j'ai oublié de payer mes charges (oui oui, ca arrive...). 1ere relance avec frais, que je me suis acquitté en enlevant les frais de relance. Ca a duré 2 ans, je payé a chaque fois en temps et en heure mes charges, sauf que je déduisais toujours les 12€ de frais de relance que j'avais eu la 1ere fois.
au bout d'un moment, j'en ai eu marre et je les ai payé, malgré mes coups de tel et mes courriers demandant une remise gracieuse....
Mais qui ne tente rien n'a rien!!!
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Posté - 09 févr. 2011 : 14:20:01
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fleur92, vous etes débiteur auprès du syndicat des copropriétaires et vous vous étonnez de ces frais de relance.
Aviez vous pris contact avec le syndic pour lui expliquer vos soucis et proposer un échéancier....
si non, ne venez pas vous plaindre de frais que le syndicat a voté (contrat du syndic).
D'autant plus que cette relance va nécesité des débours au syndicat (photocopie + timbre) à cause de vous.
Aller au tribunal et engager des frais est démesuré par rapport à cette valeur et le juge va certainement vous renvoyer dans votre coin : il va s'appuyer sur des faits :
1- vous avez une dette vis à vis du syndicat
2- ces frais sont prévus suite à décision de ce même syndicat.
payez votre dette et ces frais et la prochaine fois prenez vos précautions, vous etes indéfendable ! |
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Posté - 09 févr. 2011 : 14:21:04
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kerso4 : mais vous avez payé vos charges !!! votre syndic n'a pas été très sympa, mais vous n'avez pas sollicité de sa haute bienvaillence pour une remsie de ces frais.
Je viens de recevoir une réponse à ma demande de remise des majorations de retard concernant les cotisations Urssaf, cette réponse est positive, l'Urssaf plus sympa et correct que votre syndic !!!!  |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 09 févr. 2011 : 14:28:45
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"J'ai tardé pour régler mes charge (2.229 €) car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndic qui venait ensuite."
Heureusement que je ne suis pas votre syndic, parce que dès les premiers 100 e de retard vous auriez eu ma relance (gratuite pour vous mais pas pour le syndicat !)(*), et pour les 100 suivants c'était la "Mise en demeure", avec recours au juge dans les 10 jours qui suivaient si vous n'aviez rien payé !
Ce que vous exposez relève de l'inconscience, de l'irresponsabilité, il ne faut pas avoir peur de le dire !
Car ce n'est pas le syndic que vous pénalisez mais le syndicat, les autres copropriétaires !
".... ce sont les charges du syndicAT qui venait ensuite. Mais ca ils s'en foutent , ....
OUI, ils se foutent de vos histoire de crédit et autres dépenses qui vous auriez engagé ailleurs. En revanche, ils ne se foutent pas du tout de faire rentrer les fonds que chacun DOIT AU SYNDICAT pour payer les dépenses courantes !
Votre argument est, pardon de le dire ainsi, ridicule !
Que diriez vous si votre employeur vous annonçait :
"Je ne vous donne pas de salaire ce mois-ci, ni les 3 ou 4 mois qui suivent, parce que nous venons de faire un emprunt pour acheter telle machine et votre salaire viendra après !"
C'est exactement la même chose ici : si vous n'êtes pas en mesure de payer vos charges/provisions au syndicat, il ne faut pas emprunter pour vos besoins personnels : ce prêt passera après !
(*) dans la mesure où le "contrat de mandat" du syndic adopté prévoit 17 € pour la simple relance, le syndic facture valablement le syndicat de 17 €.
Ce qui est contestable sans doute c'est ensuite la facturation par le syndicat de ces 17 € au copropriétaire en cause.
PS : l'Urssaf plus sympa et correct que votre syndic !!!! " :
Cas classique, car l'Urssaf n'impute personne pour ces frais de relance. Ce n'est pas le cas pour le syndic, qui facture automatiquement le syndicat pour les frais engagés par ces relances ou MED, frais d'administration du syndicat. Peut-il les "remettre" ensuite ?
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Édité par - Gédehem le 09 févr. 2011 14:41:28 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 10 févr. 2011 : 15:47:08
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citation: Initialement posté par FLEUR92
Bonjour,
C'est vrai je leur doit cette sommes(leur frais de relance inclus) mais cela ne leur donne pas le droit de me facturer des frais illégale juridiquement. Il évoque le contrat passé avec la résidence ?
Le syndic n'a pas le droit de vous facturer les frais de relance : un point c'est tout.
Donc mettez le en demeure par LRAR de vous restituer les sommes illégalement perçues. Faute de remboursement, ce sera une action au tribunal compétent, généralement la 23ième chambre du TI de Paris si justement vous êtes à Paris.
Présumant aussi que vous avez pu vous informer sur le site de l'ARC à cet effet.
citation: Initialement posté par FLEUR92
J'ai tardé pour régler mes charge car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndic qui venait ensuite. Mais ca il s'en foute, je le sais Depuis 2004 que je suis copro, c'est la premier fois que je reçois des frais de relance.
Sauf qu'il ne peuvent s'en foutre et s'en foutre plein les poches par la même occasion.
Certes devant la Loi de juillet 65 et son décret d'application de mars 67, vous êtes redevable au SDC des sommes votées, et budgétisée.... Mais....
Vos retards de paiement ne peuvent être pris pour refus de paiement, et cela devant le tribunal ça fait une différence.
Petite astuce, en cas de procédure juridique :
L’article 1147 du Code Civil stipule :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
et le suivant :
L’article 1148 du Code Civil qui stipule :
« Il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »
Ca dans la tronche de votre syndic, par le biais d'un avocat, frais de procédure en sus en exigeant le remboursement des sommes illégalement perçu par le syndic, et votre syndic se pissera dessus.
citation: Initialement posté par FLEUR92
J'ai bien compris qu'il ne me rembourserons pas les 17,10 € de relance effectué en LETTRE SIMPLE. Mais est ce possible d'en faire la demande de remboursement au TRIBUNAL D'INSTANCE ??
quel serait mes chance de réussite et de succès
Commencer d'abord par la LRAR de mise en demeure de restituer les sommes illégalement perçues.
Sans réponse de la part du syndic sous quinzaine dès réception de la LRAR, alors vous pourrez commencer la procédure devant le TI.
Si cela ne tenais qu'à moi, je dirais que vous êtes gagnante à 100%.
Mais avec les juges, nul ne peut vraiment garantir une victoire haut la main. En cas d'échec, c'est la procédure d'appel, et ainsi de suite comme précisé justement par Emmanuel Wormser.
citation: Initialement posté par philippe388
fleur92 : l'AG a addopté le contrat du syndic, avec ces frais de relance à 17,10 € !!!
On peut les juger illégaux et faire un proçès à ce sujet !!!
Ou on peut ne pas donner quitus lors de la prochaine AG et accepter l'approbation des comptes sous toute réserve de modification des textes de Loi en vigueur.
citation: Initialement posté par philippe388
Mais vous devez une forte somme à votre SDC et vos raisons ne sont pas justifiées.
2K€ une forte somme ! Laissé moi rire !
OK si le SDC de fleur92 est en compte séparé, je veux bien admettre un petit trou dans la trésorerie. Mais si le compte du SDC de fleur92 est un compte unique géré par le syndic, c'est du pipi de chat.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous avez de la chance que votre syndic ne vous ai pas assigné au tribunal pour une telle somme. Il DOIT maintenant le faire, car vous continuez à ne pas payer vos charges de copropriété.
Mais oui.... lol
citation: Initialement posté par philippe388
IL doit également prendre une hypothèque légale au nom du SDC pour garantir la totalité de ces dettes en cas de vente judiciaire ou non.
Ah bon parce que maintenant les syndics font des procédure de vente judiciaire pour 2K€, alors que le prix au m² est de ..... lol
La procédure serait alors disproportionné par rapport à la somme demandé, surtout si cette somme contient des frais illégaux.
On pourrait même être en droit de se demander si il n'y a pas un recours abusif du syndic pour récupérer une somme aussi banal, qu'il récupère en frais de photocopie.
citation: Initialement posté par philippe388
Vos 2229 € de dettes pénalisent le SDC et l'ensemble de vos voisins.
OK ça c'est vrai.
citation: Initialement posté par philippe388
Si d'autres copropriétaires ont la même attitude, le syndic devra appeler un fond de solidarité pour boucher les trous de tréosrerie.
Et bien nous y voilà , alors qui est solidaire de qui dans une copro.
Si le voisin gagne au loto devra t'il aussi partager ses gains avec ses voisins par "solide-hilarité".
A quel titre la solidarité doit t'elle s'exercer ? Pourquoi le copropriétaire X devrait se sentir solidaire du copropriétaire Y ? Ni marié, ni PaCsé, ni union maritale libre, ni gosses en commun, donc c'est quoi les dettes de solidarité d'un copro vis-à -vis d'une autre, si ce n'est que cet appel de fond de solide-hilarité n'a été qu'à la faveur des syndics.
citation: Initialement posté par philippe388Ne payez pas ces 17.10 € mais les 2229 € par retour du courrier en demandant une remise gracieuse de ces frais de relance simple. Le syndic vous recréditera certainement cette somme; pas besoin d'aller au tribunal, fleur92, pour réclamer ces 17.10 € !!!
C'est justement sur cela que compte les syndics, que les copropriétaires n'aillent jamais au tribunal pour faire valoir leur droit, et on débouche sur des petits arrangements entre amis. On connait la suite, entre copains copines, on se tambourinent.
Par contre n'hésiter pas à adresser la question des frais de relance illégaux et illégalement perçus par le syndic lors de la prochaine AG.
citation: Initialement posté par rambouillet
fleur92, vous etes débiteur auprès du syndicat des copropriétaires et vous vous étonnez de ces frais de relance.
Aviez vous pris contact avec le syndic pour lui expliquer vos soucis et proposer un échéancier....
C'est effectivement la bonne démarche, en premier lieu le syndic aurait pu tout aussi bien proposer un échéancier. fleur92 ne l'a peut être pas fait, ni demandé, mais le syndic non plus. |
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sybarite
Contributeur actif
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Posté - 10 févr. 2011 : 16:16:31
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Que des frais de relance simple soient illicites oui, mais cela n'a rien à voir avec votre dette.
elle représente quoi ? 1 an ? 1an 1/2 d'impayés ? c'est faramineux pour une copropriété.
Alors, vous pouvez effectivement légalement contester ces frais, mais si j'étais le syndic (et je ne le suis pas car jamais je n'ai laissé déraper des dettes), je passerai à l'étape suivante, mise en demeure, puis cdt article 19 et procédure ! |
Édité par - sybarite le 10 févr. 2011 16:19:49 |
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Posté - 10 févr. 2011 : 16:34:53
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luc standon : citation: Ca dans la tronche de votre syndic, par le biais d'un avocat, frais de procédure en sus en exigeant le remboursement des sommes illégalement perçu par le syndic, et votre syndic se pissera dessus.
Il est vrai que d'aller en justice pour 17.10 € cela fera rire le syndic !!!
luc standon : citation: Vos retards de paiement ne peuvent être pris pour refus de paiement, et cela devant le tribunal ça fait une différence.
???? du grand n'importe quoi!!!
fleur92 est de mauvaise foi, son argument du remboursement de crédit puis du paiement des charges de copro. sera rejeté par le tribunal !!! cela ne peut être considéré comme un accident d ela vie, maladie ou chomage
luc standon : citation: 2K€ une forte somme ! Laissé moi rire !
OK si le SDC de fleur92 est en compte séparé, je veux bien admettre un petit trou dans la trésorerie. Mais si le compte du SDC de fleur92 est un compte unique géré par le syndic, c'est du pipi de chat.
Expliquue nous cela ??? compte séparé ou compte individualisé dans le compte du syndic ne change au rien au montant des impayés. C'est le SDC qui est pénalisé.
Un syndic qui boucherait un trou de trésorerie avec les comptes d'autres copropriété sera en totale illégalité. Un compte de SDC de copropriété ne peut être débiteur !!!
luc standon : citation: A quel titre la solidarité doit t'elle s'exercer ? Pourquoi le copropriétaire X devrait se sentir solidaire du copropriétaire Y ? Ni marié, ni PaCsé, ni union maritale libre, ni gosses en commun, donc c'est quoi les dettes de solidarité d'un copro vis-à -vis d'une autre, si ce n'est que cet appel de fond de solide-hilarité n'a été qu'à la faveur des syndics.
Un appel de fonds de soladiraté pour boucher le trou des mauvais payeurs est nécessaire dès que le syndic est dans l'impossibiliét de payer les charges de copropriété. Les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux, mais le SDC doit payer des factures comme l'eau le GAZ, l'électricité, les assurances, les salaires des employés, .....
Un appel de fonds solidarité en faveur du syndic ?? ou avez vu cela, luc standon ???
Un syndic qui n'est plus en mesure de gérer la copro à cause de mauvais payeurs demandera au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire.
Voilà un Uinaute au fait des lois de la copropriété. Un GRAND irresponsable, à eviter dans une copropriété !!!!!
Mon cher luc standon, vous devez combien à votre SDC ???
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maisoui
Nouveau Membre
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Posté - 10 févr. 2011 : 17:01:07
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Luc STANDON a raison sur le fond.
Quand aux principes, je serai le syndic je créditerai les 17,60 €.
Et aussitôt une LRAC qui elle sera payante et incontestable.
Au cas ou cette charmante dame me ferai parvenir un chèque, il irai direct à la broyeuse s'il n'a pas été expédié en LRAC et la procédure continuera (les frais aussi).
Rira bien qui rira... |
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sybarite
Contributeur actif
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11
Posté - 10 févr. 2011 : 17:20:50
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Maisoui, le rôle du syndic est de recouvrer les fonds pour le bien su syndicat, pas de se venger. Si Fleur92 paye ses arriérés mazel tov ! |
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Posté - 10 févr. 2011 : 19:16:30
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maisoui : citation: Luc STANDON a raison sur le fond.
Quand aux principes, je serai le syndic je créditerai les 17,60 €.
Et aussitôt une LRAC qui elle sera payante et incontestable.
Au cas ou cette charmante dame me ferai parvenir un chèque, il irai direct à la broyeuse s'il n'a pas été expédié en LRAC et la procédure continuera (les frais aussi).
Rira bien qui rira...
maisoui : connaissez quelque chose à la copropriété, ou votre remarque n'est que de la provocation ????
Sur le fond, je crois que vous n'avez rien saisi de la bonne marche de la copropriété ou ce sont les copros qui décident de cette gestion, le syndic n'étant qu'un mandataire élu par l'AG des copropriétaires.
Penez que le syndic a tort de relancer les mauvais payeurs et encouragez ce syndic a jeter les paiements à la poubelle si ils n'arrivent pas en RAR est stupide et idiot. Aucun syndic ne fera cela.
maisoui : pour votre info, l'argent du SDC appartient au SDC et non au syndic. Pour faire simple, un syndic est " l'employé du SDC, c'est à dire des copropriétaires appartenant à ce SDC !!!! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 févr. 2011 : 20:09:29
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citation: Initialement posté par philippe388
Il est vrai que d'aller en justice pour 17.10 € cela fera rire le syndic !!!
Non vous n'allez pas en justice pour 17.10 €, vous y aller pour stopper l'engrenage du syndic, et dire stop aux frais illégaux.
citation: Initialement posté par philippe388
fleur92 est de mauvaise foi, son argument du remboursement de crédit puis du paiement des charges de copro. sera rejeté par le tribunal !!! cela ne peut être considéré comme un accident de la vie, maladie ou chômage
C'est vous qui me faites rire, d'une certaine manière, car vous même ne pourrez pas prouver si Fleur92 est de mauvaise foi ou pas.
Comment pouvez-vous prétendre l'issu d'une décision d'un juge, par avance ? Moi-même malgré l'argumentaire j'ai bien précisé que cela ne pouvait être garantie.
Après vous parlez des accidents de la vie : maladie, ou chômage. Croyez-vous vraiment que seules ces deux catégories peuvent faire foi devant le Tribunal ?
Sachez dès lors, que le surendettement d'une personne pour avoir contracté divers prêts (y compris des crédits à la consommation) peuvent aussi être une circonstance atténuante pour un juge.
Vous semblez oublier un peu vite la Loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 (préparé par Mme Lagarde et Martin Hirsch) portant réforme du crédit à la consommation, tendant à limiter les abus pratiqués par la plupart des sociétés qui proposent des crédits à la consommation, bien souvent responsables des situations de surendettement des ménages.
Vous semblez oublier un peu vite les débats contradictoires qui ont eut lieux : ce ne sont pas les personnes qui ont fait des crédits qui ont été nommés responsables de leur situation de surendettement, il ont eux été placé victimes des facilités d'octroi des crédits qu'ils faisaient.
Cette réforme met justement l'accent sur ce principe : le surendetté n'est plus coupable d'avoir un appétit d'ogre financier, mais il est victime de son appétit. De sa boulimie économique
Dès lors, êtes vous certain, vous même philippe388, à 100% que le juge n'accordera pas une fleur (un plan d'épuration de la dette, un échéancier obligatoire accepté par les parties) à Fleur92, en première instance, si elle monte son dossier comme un bouquet, et arrive à prouver qu'elle a été elle-même victime de surendettement ?
citation: Initialement posté par philippe388
Explique nous cela ??? compte séparé ou compte individualisé dans le compte du syndic ne change au rien au montant des impayés. C'est le SDC qui est pénalisé.
Un syndic qui boucherait un trou de trésorerie avec les comptes d'autres copropriété sera en totale illégalité. Un compte de SDC de copropriété ne peut être débiteur !!!
Je serais effectivement moins conciliant lorsqu'un copropriétaire place le SDC avec des pertes ; lorsque le SDC dont il fait parti a un compte séparé au nom dudit SDC.
Par contre 2K€ de perte sur un compte individualisé d'un SDC dans le compte d'un syndic et le syndic se met alors à lever les bras au ciel.
Mouais, bien là , si j'étais copropriétaire dans ce syndic, je commencerais par m'inquiéter d'une part sur sa garantie financière ; et d'autre part, je me dirais que ce syndic n'a rien en poche (réserve). Donc je proposerais vite fait de changer de syndic offrant de bonnes garanties et des reins financièrement plus solides pour ne pas qu'il s'écroule (dépôt de bilan) dès le premier impayé d'un copropriétaire (2K€), et fasse un pseudo appel de solidarité auprès des copropriétaires qui sont, eux, soient avec un solde à zéro, voire créditeur (si si, il y en a quelque uns).
Par contre, oui, le syndic sera appuyer lors de l'AG pour recouvrir ladite créance afin de montrer aux autres copropriétaires qu'ils ne peuvent pas non plus faire de même.
Mais avouez qu'un syndic qui essaye de placer un appel de fond de solidarité entre copropriétaires pour 2K€... Cela démontre surtout la fragilité financière du syndic en question.
citation: Initialement posté par philippe388
Un appel de fonds de solidarité pour boucher le trou des mauvais payeurs est nécessaire dès que le syndic est dans l'impossibilité de payer les charges de copropriété.
Soit vous êtes vous même un syndic, soit vous êtes payé par l'unnion des syndics pour écrire sur ce forum
1 - A quel pourcentage estimez vous le risque de difficulté financière relevant d'un problème d'impayé dans une copro ? Je ne vous parle pas des 25%.
2 - Par contre, vous oubliez de signaler que bien souvent le syndic lui s'octroie des facilités de paiement sur 60, ou 90 jours, voire plus, auprès des fournisseurs. De fait si les copropriétaires payent tous leur charges régulièrement chaque trimestres, le syndic lui bénéficie d'un roulement de trésorerie sur 90 jours. Et vous voudriez faire croire qu'un syndic serait en difficulté de trésorerie pour les 2K€ de Fleur92 ? Allons... Allons...
3 - Aller Phil388, combien de conseillés syndicaux demandent le grand livre comptable du syndic lorsqu'ils "vérifient" les comptes du SDC. Bien souvent, la vérification s'apparente simplement au pointage du compte des dépenses et à la vérification de la bonne répartition des charges. Pour le reste, la très grande majorité des vérifications ne va pas plus loin. D'ailleurs, pourquoi est il toujours aussi difficile d'obtenir ce grand livre comptable, auprès du syndic, lorsque les comptes du SDC ne sont pas séparé, alors que le syndic n'hésitera pas à demander quitus lors de l'AG ?
citation: Initialement posté par philippe388
Les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux,
Exacte.
citation: Initialement posté par philippe388
...mais le SDC doit payer des factures comme l'eau le GAZ, l'électricité, les assurances, les salaires des employés, .....
Juste, histoire de signaler concernant certaines charges que vous citez : concernant l'eau, le gaz, et l'électricité : il y a ce que l'on appel le maintien d'énergie minimum.
N'y a t'il pas non plus un minimum légale d'accès aux fluides prévu par la Loi ?
Votre argument ainsi présenté risque de faire sourire les copropriétaires qui ont été victime de squatte dans leur logement : En effet, combien de copropriétaires ont justement voulu se débarrasser de vilains squatteurs en leur coupant le gaz, l'eau, et l'EDF de leur logement occupé illégalement. C'est le premier réflexe d'un propriétaire, pour faire évacuer sans autre forme de procès les squatteurs qui ne paient ni loyers ni charges.
Et bien croyez le ou non, mais la tâche est rude, voire impossible, du fait de l'accès minimum aux fluides qu'ils ont légalement le droit de réclamer, alors même qu'ils sont aussi squatteurs.
Alors prétendre que si les charges d'une copropriété présentent un déficit tel que cela va entrainer la coupure de l'eau, du gaz, et de l'EDF dans la copropriété, cela ne tient pas debout. Qui plus est si les abonnements individuels des résidents de la copropriété sont payés.
A la limite, il risquerait d'y avoir un maintien d'énergie minimum. Mais certainement pas une coupure tel que vous le faite entendre.
Exemple de l'eau est criant : l'eau arrive dans la copropriété sur un compteur générale, avant d'être réparti dans les différent logement de la copro. Qu'il y ai des compteurs individuels ou un seul compteur générale l'eau coulera toujours pour chaque copropriétaire.
Par contre, pour le reste des charges, cela fonctionne par priorité de paiement en fonction de la trésorerie. Vous et moi le savons fort bien, je suppose.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndic qui n'est plus en mesure de gérer la copro à cause de mauvais payeurs demandera au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire.
Et j'appuierais la demande qui plus est ! Surpris, non ?
J'explique :
1 - Pas de quitus au syndic lors des AG.
2 - La question qui sera dès lors adressée au tribunal par le SDC est la suivante : Comment notre SDC qui a mandaté un syndic professionnel en lui donnant pratiquement tous les pouvoirs, ce qui est confirmé par l'article 18 de la Loi de juillet 65, oui comment notre SDC a pu arriver à une telle situation au point que l'on soit obligé d'avoir recours à la nomination d'un mandataire ad-hoc, sans que le syndic ne fasse quoique ce soit avant d'en arriver justement à cette situation presque dramatique pour le SDC ?
N'y aurait il pas aussi des erreurs de gestion de la part du syndic qui n'a pas su prendre à temps les mesures adéquates (et nécessaires) ?
Et toc !
citation: Initialement posté par philippe388
Voilà un Uinaute au fait des lois de la copropriété. Un GRAND irresponsable, à éviter dans une copropriété !!!!!
Effectivement, je ne suis pas très apprécié des syndics 
citation: Initialement posté par philippe388Mon cher luc standon, vous devez combien à votre SDC ???
Cela dépends du syndic 
NB - Réédition pour correction de faute. Par contre, pas le temps de corriger la syntaxe ou les erreurs d'accords restants. Mais l'idée est là . Cordialement.
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Édité par - Luc Standon le 10 févr. 2011 22:56:04 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 févr. 2011 : 22:14:19
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citation: Initialement posté par philippe388
Sur le fond, ... la bonne marche de la copropriété ou ce sont les copros qui décident de cette gestion, le syndic n'étant qu'un mandataire élu par l'AG des copropriétaires.
Excellente remarque : Là j'approuve à 200%. J'y reviendrai sous un autre angle d'attaque à la fin de ce message.
Mais si seulement c'était vrai, le prix pratiqué des syndics ne serait pas si élevé. Les mandats de gestion seraient tous conformes aux recommandations de la CRC (Commission Relative à la Copropriété), et l'ARC n'aurait même pas lieu d'exister
Même plus besoin de faire intervenir le Conseil National de la Consommation (CNC), pas plus que la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes). La Commission des Clauses Abusives ne servirait même plus à rendre avis ou des rapports.
Monsieur NOVELLI n'aurait pas eut besoin de faire un arrêté (bien qu'incomplet), et les Syndics ne seraient pas en train de réclamer un Ordre Professionnel à leur image. Nous ne serions même pas en train d'entamer des débats concernant une loi sur les contrats de syndic, etc.
Le monde tournerait rond, et tous nous serions heureux de vivre dans la paix, la joie et l'harmonie... Sauf qu'à un moment le réveil sonne et le retour à la réalité est plus brutal que de vivre au Pays des merveilles d'Alice.
D'ailleurs pourquoi la Loi n'autoriserait le mandat de cogestion ? Cela ne serait peut être pas si idiot, non ?
Simplement parce que les syndics savent se dégager de leurs responsabilités lorsque cela les arrangent.
citation: Initialement posté par philippe388
Pensez que le syndic a tort de relancer les mauvais payeurs
Ce n'est pas ce qui a été dit.
Prenons l'exemple de Fleur92 qui reçoit une lettre simple de Relance facturée illégalement 17€. A se demander le coût de la LRAR légale de relance, facturé par le syndic de Fleur92, d'ailleurs ?
Pourquoi le syndic ne facture pas dès le départ la LRAR de relance légale à 5 ou 6 €, et propose dès le début de la dette d'un copropriétaire un échéancier. C'est pourtant simple non ?
Bien non, le syndic lui préfère attendre, attendre, attendre et encore attendre, jusqu'au moment ou il envoie une lettre simple facturée illégalement 17€ sans rien proposer d'autre si ce n'est le début d'une action judiciaire au frais évidement du SDC sous réserve que cela lui soit remboursé à l'issue de la procédure qu'il estime gagné d'avance.
Évidement le copropriétaire défaillant se braque, et s'oblige même à se défendre par le biais d'un avocat. Aurait il mieux fallu qu'il commence à rembourser au SDC de ce qu'il doit, plutôt que de supporter les frais d'un avocat en plus, ce qui creuse encore ses finances personnels et l'empêche de rembourser ses frais au SDC : bref c'est le serpent qui se mort la queue.
Évidement, généralement, une fois arrivé à ce stade, c'est le syndic (contrôle la danse) qui choisi l'avocat pas le SDC, qui lui se contentera d'avancer les frais de procédure et d'avocat (en espérant les recouvrir ultérieurement).
Et le comble c'est que du coup, lors de la prochaine AG, le syndic ose faire voter un appel de fond de "solide-hilarité" sur le dos du SDC, et demande en prime quitus pour sa gestion, alors que lui même a laissé pourrir la situation. Excellent ça !
citation: Initialement posté par philippe388
et encouragez ce syndic a jeter les paiements à la poubelle si ils n'arrivent pas en RAR est stupide et idiot. Aucun syndic ne fera cela.
Ca c'est certain, jeter l'argent à la poubelle, personne ne penserait à le faire, et encore moins les syndics même les plus philanthrope
Mais j'ai connu des syndics qui jetaient de l'argent par les fenêtre. Enfin tant que cela n'était pas son argent, mais celui des SDC cela ne le dérangeait que peu, ou disons plutôt qu'à moindre frais coûts. Jusqu'au jour où son mandat ne fut plus renouvelé
citation: Initialement posté par philippe388
pour votre info, l'argent du SDC appartient au SDC et non au syndic. Pour faire simple, un syndic est " l'employé du SDC, c'est à dire des copropriétaires appartenant à ce SDC !!!!
Phillippe388, je maintien : j'adore vos propos et je vous soutien à 200% ! Mais allons ensemble, si vous le voulez bien, jusqu'au bout du raisonnement :
qui demande les quitus lors des AG ? moi je n'ai jamais vu un copropriétaire écrire de lui même qu'il souhaitait que le syndic mandataire du SDC se dégage de ses responsabilités professionnels (et pour lesquelles il est d'ailleurs assuré). Jamais vue non plus un CS demandé pareil chose. Le quitus est donc bien demandé par le syndic qui rédige les convocations.
Or le syndic ne rend compte de son mandat que verbalement : jamais par écrit, ce qui est dommage pour les copros qui voteront une décharge de responsabilité du syndic (souvent sans le savoir), mais ce qui est aussi bien commode pour le syndic.
Regrettablement, depuis le décret n°2010-391 du 20 avril 2010, il est à présent demandé au CS de fournir un rapport à joindre aux convocations.
C'est étrange tout de même : le syndic demande quitus, et c'est au CS que l'on demande un rapport écrit. En toute logique le syndic devrait lui aussi joindre son rapport à la convocation (surtout s'il demande quitus pour ses actes de gestion), non ?
Ah bien non suis bête, c'est normale, puisque le syndic est le mandataire du SDC, un peu équivalent à un employé (ou plutôt un sous-traitant) en CDD d'une année renouvelable, et le SDC est le mandant : Le Bosse quoi !
Donc c'est le "big bosse", le SDC, qui part la voie suave de son CS fait le rapport concernant entre autre les actes du gestion du syndic. Le CS ayant évidement tout contrôlé et vérifié desdits actes de gestion du syndic, y compris celui des recouvrements de charges, et des impayés.
Le hic c'est que bien souvent, le CS ne se rend compte de cela qu'au moment où justement il vérifie les comptes dans les bureau du syndic, avant d'établir avec le syndic la convocation pour la prochaine AG. Ce qui revient à dire que s'il n'y avait pas l'AG, le copros défaillant continuerait à être défaillant encore longtemps avant que le syndic ne s'empare de la question.
C'est évidement dans ce sens qu'il faut voir les choses, sinon pourquoi un copropriétaire comme Fleur92 atteindrait plus de 2K€ de retard de paiement de charges avant de recevoir une lettre simple de relance de la part du syndic qui devra lui-même justifier (verbalement de préférence, et le plus souvent) le pourquoi de son inaction, laissant ainsi trainer des dettes à la charge du SDC ? Et en plus, il faudrait voter un appel de fond de solidarité ?
Si ça c'est pas aussi du foutage de gueule de la part des syndics, c'est quoi alors ?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 févr. 2011 : 23:01:19
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Pardon de le dire ainsi, mais tout ceci est du bla bla pour café du commerce !
La réalité c'est celle d'un syndicat qui a voté des busgets prévisionnels, qui a rendus exigibles des provisions, et des AG qui ont approuvés des comptes, faisant ressortir que Fleur92 a une créance totale vis à vis du syndicat de 2229 €.
Le syndic a toutes les pièces et justifications nécessaires pour recouvrer cette créance au profit du syndicat sans état d'âme.
Si sur ces 2229 € Fleur conteste 17 €, elle le dira au juge, qui la condamnera à payer au syndicat 2212 €, plus les intérets de retard, + les frais nécessaires suivants la mise en demeure, + 500 € au titre de l'art.700 ncpc.
Total de la facture pour Fleur : 3000 €...
Tout le reste n'est qu'élucubration !
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sybarite
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Posté - 11 févr. 2011 : 08:14:06
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Je reste toutefois étonné qu'on laisse déraper ainsi un impayé !
un rappel pour cette somme, c'est du laisser aller ! on devrait être au moins à la MED, voire l'assignation, sinon au protocole (échéancier si vous préférez).
PS: G2M, 500 € d'article 700, sauf à ce que le copropriétaire soit de mauvaise foi et en mesure de payer, c'est rêver un peu |
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17
Posté - 11 févr. 2011 : 08:42:59
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luc standon :: que du bla-bla !!!. je rejoins gedehem sur les mauvais payeurs, ils bloquent la gestion de la copropriété. Un bon syndic est un syndic qui ne perd pas de temps pour les relances.
luc standon : citation: Mouais, bien là , si j'étais copropriétaire dans ce syndic, je commencerais par m'inquiéter d'une part sur sa garantie financière ; et d'autre part, je me dirais que ce syndic n'a rien en poche (réserve). Donc je proposerais vite fait de changer de syndic offrant de bonnes garanties et des reins financièrement plus solides pour ne pas qu'il s'écroule (dépôt de bilan) dès le premier impayé d'un copropriétaire (2K€), et fasse un pseudo appel de solidarité auprès des copropriétaires qui sont, eux, soient avec un solde à zéro, voire créditeur (si si, il y en a quelque uns).
luc standon : citation: Mais avouez qu'un syndic qui essaye de placer un appel de fond de solidarité entre copropriétaires pour 2K€... Cela démontre surtout la fragilité financière du syndic en question.
FAUX et idiot. Une copro ne fonctionne pas de la sorte.
luc standon : de long discours sans aucune base juridique et du fonctionnement de la copropriété.
Un mauvais payeur qui s'inquiète de la santé finanacière de son syndic et de la valeur de sa garantie financière est assez irresponsable, mais totalement idiot !!!
luc standon : citation: N'y a t'il pas non plus un minimum légale d'accès aux fluides prévu par la Loi ?
Pas pour une copropriété !!!! ne mélangez pas tout . Les factures sont établies au nom du SDC. Si de l'argent manque dans la caisse du SDC, un syndic appelera des fonds aux copros pour les payer.
luc standon : pour sortir plus intelligent de ce post, renseignez vous sur le role du syndic. Un syndic n'est pas un banquier il gère les fonds du SDC, un comptable si vous comprenez ce mot !!!.
Si il existe des mauvais payeurs que vous soutenez, c'est le syndicat qui sera en faillite et non le syndic. Les fonds, ou la caisse, appartient au syndicat et non au syndic.
Vous écrivez " si je suis copropriétaire chez ce syndic " : vous n'y comprenez rien. Vous êtes copropriétaire dans une résidence avec d'autres copropriétaires réunis dans un syndicat de copropriétaires qui gère la copropriété. Ce syndicat de copropriétaires donne mandat à un syndic, "employé du syndicat" pour gérer les parties communes de la résidence.
Un syndic commet une faute grave, condamnable, en payant des facutres d'une copropriété avec des fonds personnel ou d'autres comptes de SDC. Cela s'appelle " détournements de biens sociaux".
Un syndic gère les biens communs à tous les copros, qui sont par conséquent " des associés" dans la gestion de ses biens puisque chacun participe à en payer les charges.
Pour info : le quitus n'existe pas en coporpriété, il n'existe pas de texte de loi sur le quitus.
Ce n'est pas le syndic qui vote en AG, mais bien les copropriétaires, ils sont donc responsables de leurs votes, un quitus DOIT TOUJOURS être rejetté.
Pour finir luc standon : je ne suis pas syndic, tout les Uinautes ( sauf vous) ont pu s'en apercevoir depuis quelques années, car je dénonce les dérives de cette profession MAIS j'ai bien appris mes leçons sur les lois de 1965 et 1967, et le RDC est mon livre de chevet. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 févr. 2011 : 09:07:00
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Il faut revenir les pieds sur terre : les impayés et les retards de paiements sont la 1ère plaie de nos copropriétés.
La 1ère préoccupation d'un syndic, comme d'un CS, c'est de faire rentrer les fonds pour le premier, de controler qu'ils rentrent bien pour le second.
Mettons des provisions trimestrielles pour Fleur à 450 €, cela lui ferait en gros 5 trimestres de retard. Si j'étais son syndic, comme dit plus haut ce que reprend Sybarite, elle serait déja au tribunal après mise en demeure sans effet.. Alors les 17 € .......
Certains font la distinction entre les circonstances de la vie et la mauvaise foi. Nous sommes d'accord, il faut les prendre en compte bien que les circonstances de la vie ne doivent pas non plus être un frein au paiement des charges un jour ou l'autre.
Ici il ne s'agit pas de cela : les 2229 € n'ont pas été payé .."...car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndicat qui venait ensuite."
Autrement dit, "vous comprenez, j'ai changé de voiture et ne peux pas tout payer, le crédit et les charges. Les dépenses du syndicat viendront après."
Ce n'est pas admissible, il faut le dire, dénoncer ces pratiques, peu importe qui pose la question !
PS : sybarite, si l'avocat du syndicat demande 1000 € au titre de la'rt.700 mettant en avant la mauvaise foi du débiteur comme c'est à l'évidence le cas ici, vous pouvez être certain des 500 € attribués par le juge. |
Édité par - Gédehem le 11 févr. 2011 09:09:46 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 11 févr. 2011 : 21:34:28
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citation: Initialement posté par Gédehem
La réalité c'est celle d'un syndicat qui a voté des busgets prévisionnels, qui a rendus exigibles des provisions, et des AG qui ont approuvés des comptes, faisant ressortir que Fleur92 a une créance totale vis à vis du syndicat de 2229 €.
Le syndic a toutes les pièces et justifications nécessaires pour recouvrer cette créance au profit du syndicat sans état d'âme.
Non pas sans état d'âme, mais dans l'intérêt du SDC, et je vous rejoins donc sur ce point. C'est là toute la nuance : qu'a donc fait le syndic entre le moment où le solde du compte de Fleur92 était en équilibre et le moment où le solde est à -2229€ ? C'est là le hic du syndic en temps que gestionnaire ayant les pleins pouvoirs.
citation: Initialement posté par Gédehem
Tout le reste n'est qu'élucubration !
Cela dépendra du juge et de l'avocat de Fleur92. Le débat contradictoire repose sur des arguments, là je vous apporte des arguments contradictoires, et la seule réponse que vous opposez, ainsi que phillippe388, c'est d'ignorer la défense : Comme procureur vous tiendriez les premiers rôles, surtout s'il s'agit d'un procès de Moscou, évitant ainsi au syndic de justifier de ses actes de gestion en laissant creuser la dette d'un copropriétaire, que ce soit Fleur92 ou un(e) autre.
citation: Initialement posté par sybarite
Je reste toutefois étonné qu'on laisse déraper ainsi un impayé !
Voilà enfin quelqu'un qui se pose la question : comment le cabinet Bla-Bla agissant en qualité de syndic professionnel, dans les intérêts du SDC a t'il pu laisser la situation d'un impayé de copropriétaire pendant plusieurs trimestres d'affilés sans réagir.
Puis à un moment, le syndic sentant la date d'AG arrivée, se réveille subitement et lance une procédure de recouvrement (au frais du SDC), sans même avoir préalablement pris contacte avec le copropriétaire défaillant, dans le cadre de ses missions.
Imaginez justement que le copropriétaire est défaillant parce qu'il est décédé de la malaria à Tombouctou, depuis une année. C'est un exemple, mais n'y a t'il pas une carence de communication ? Peut être même une carence de communication du CS ?
citation: Initialement posté par sybarite
un rappel pour cette somme, c'est du laisser aller ! on devrait être au moins à la MED, voire l'assignation, sinon au protocole (échéancier si vous préférez).
C'est du laissé aller de la part de Fleur92, certes, mais elle peut trouver des justifications, et des arguments. Chose que ne semble pas admettre ni Phillippe388, ni Gédehem. Alors qu'ils ont pu dans d'autres sujets apporter des réponses qui m'ont été assez utiles.
Le hic, est que je considère qu'il y a aussi un laissé aller de la part du syndic, dans ce cas. Et c'est là que le bas blesse.
citation: Initialement posté par philippe388
je rejoins Gédehem sur les mauvais payeurs, ils bloquent la gestion de la copropriété.
Exacte, mais comment faites-vous le distinguo entre un mauvais payeur et un mauvais syndic ?
citation: Initialement posté par philippe388
Un bon syndic est un syndic qui ne perd pas de temps pour les relances.
Surtout que les frais de relance ne rentre pas non plus dans la poche du SDC, mais dans celle du syndic Par contre c'est bien le SDC qui se trouve du coup en déficit 
citation: Initialement posté par philippe388
FAUX et idiot. Une copro ne fonctionne pas de la sorte...
Soit, mais le cas de Fleur92 n'est pas unique à son propre SDC, et il se peut aussi qu'elle ne soit pas non plus l'unique cas du même SDC.
Donc voilà comment cela fonctionne (rectifier moi si je me trompe) : Imaginez un SDC de 60 lots. Sur ces 60 lots, en année 1, les comptes s'équilibrent. Tout va bien l'AG donne quitus au syndic, et vote les budgets prévisionnels, les fonds d'appels de travaux, etc...
Début d'année 2 : et premier cas d'impayé (ou retard de paiement) pointe le bout de son nez. Nommément le copropriétaire A
Le syndic relance en Lettre simple facturée illégalement (ces frais rentre dans la poche du syndic), puis il envoi la LRAR légale facturée 2 fois plus que la lettre simple (cela rentre toujours dans la poche du syndic).
Pendant ce temps, le déficit augmente, les comptes du SDC ne s'équilibrent plus. Le syndic ne bouge pas plus que cela. Évidement aucune proposition d'un échéancier, ni aucune autre prise de contacte ni du syndic, ni du CS d'ailleurs, avec le copropriétaire A défaillant.
Fin d'année 2 : L'AG approchant, le syndic lance la procédure de recouvrement judiciaire, frais d'avocat en sus.
Le SDC supporte les frais de procédure et d'avocat, pensant qu'il sera rembourser en totalité des frais ainsi avancés, au moins par le biais des dommages et intérêts, si l'application de l'article 700 du NCPC ne les couvre pas : En pratique, il est effectivement extrêmement rare que les juges allouent une somme couvrant les frais réellement engagés, la plupart du temps la somme accordée couvre seulement entre 1/3 et 2/3 de ces frais.
AG de l'année 2 : Le SDC fait la leçon de moral au copropriétaire A défaillant de 2K€. L'AG approuve les comptes du SDC avec un déficit non pas de 2K€ mais de 4K€. Et oui les frais avancés de l'avocat et de la procédure renforce le déficit non budgétisé du copropriétaire A défaillant.
Mais le syndic reçoit encore quitus. Ils sont sympa dans cette copropriété.
Début d'année 3 : La procédure a eut lieu. Le copropriétaire A défaillant a été condamné aux dépends, l'art. 700 du NCPC alloue 1/3 des frais engagés, mais des carences du syndic sont pointés. Dommage pour le SDC qui avait donné quitus (car il ne pourra plus faire jouer l'assurance en responsabilité civile du syndic pour ces carences, afin de recouvrir les sommes non alloué par jugement). Oups le détaille qui irrite.
Le copropriétaire A rembourse finalement sa dette (il était temps). Le SDC pense avoir gagné, mais il perd tout de même 2/3 des frais d'avocat et de la procédure engagé (je simplifie), soit 2/3 de 2K€ = 1 333.3333 €uros.
Le syndic lui n'a rien perdu. Au contraire, il y a même gagné : déjà en frais de lettres de relance ; puis, il a fait bosser un vieux copain, avocat, sur un dossier classique et simple. L'avocat pourra d'ailleurs toujours être utile plus tard. Et la responsabilité du syndic n'a jamais été engagée, puisque, en plus, le quitus a été accordé à chaque AG. C'est ce que l'on appel savoir mettre du beurre dans les épinards, non ?
Pendant ce temps là , deux copropriétaires B et C deviennent eux aussi défaillants pour l'année 3, n'ayant pas les mêmes surfaces, ni les mêmes tantièmes que le copropriétaire A anciennement défaillant, donc
B se retrouve avec une dette de 4K€;
et C se retrouve avec un dette de 3K€.
Le syndic relance, et hop rebelote.... Mais là c'est deux procédures distinctes en plus pour le SDC. Pour les calcul on va dire que les frais d'avocat et de procédure reste les mêmes pour chacune des 3 affaires.
L'AG de l'année 3 arrive donc, mais là , où en est le SDC à ce moment ? For real Et où en est le syndic ? 
Dois-je faire la démonstration ?
A l'AG de la troisième année : le syndic bon prince, propose même de voter un fond de solide-hilarité, car les comptes du SDC commencent à faire grise mine. Les copropriétaires votent encore le quitus, à l'exception du copro A possiblement.
Le système est bien huilé, non ?
citation: Initialement posté par philippe388
Pas pour une copropriété !!!! ne mélangez pas tout . Les factures sont établies au nom du SDC. Si de l'argent manque dans la caisse du SDC, un syndic appelera des fonds aux copros pour les payer.
C'est bien ce que je dit, quoiqu'il arrive le syndic est toujours gagnant. puisque le syndic agit au nom du SDC, et se dégage de ses responsabilités.
citation: Initialement posté par philippe388
luc standon : pour sortir plus intelligent de ce post, renseignez vous sur le role du syndic.
Houla l'intelligence est une qualité que j'arrive à obtenir en de très rares occasions, et seulement à l'heure intelligente justement, donc au moment de l'apéro. Hors de ces heures intelligentes, la nature humaine reprend le dessus.
citation: Initialement posté par philippe388
Un syndic n'est pas un banquier il gère les fonds du SDC, un comptable si vous comprenez ce mot !!!.
Ah ok, un peu comme Roméo et Julien
au service compta, qui sont devenu vraiment potes.
citation: Initialement posté par philippe388
Si il existe des mauvais payeurs que vous soutenez,
Non... Mais bon.
citation: Initialement posté par philippe388
c'est le syndicat qui sera en faillite et non le syndic. Les fonds, ou la caisse, appartient au syndicat et non au syndic.
C'est là où je pointe aussi une responsabilité (partielle) du syndic.
Ce que je veut dire, c'est que si je paie un gestionnaire pour qu'il s'occupe de mes intérêts, je n'attend pas de lui qu'il me foute dans la ***** progressivement, car sa procédure de recouvrement n'est pas la meilleure, ni au mieux de mes intérêts dans le cadre de ses actes de gestion. Et en plus ce gestionnaire voudrait que je le décharge de ses responsabilités chaque année ? Des claques oui.
Que le SDC soit avec un solde à 0€ ou en déficit, le syndic lui est gagnant quoiqu'il arrive.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous écrivez " si je suis copropriétaire chez ce syndic " : vous n'y comprenez rien. Vous êtes copropriétaire dans une résidence avec d'autres copropriétaires réunis dans un syndicat de copropriétaires qui gère la copropriété. Ce syndicat de copropriétaires donne mandat à un syndic, "employé du syndicat" pour gérer les parties communes de la résidence.
Ah d'accord.... C'est donc ça que je n'avais pas encore compris 
Vous m'avez éclairé, j'en suis ébloui.
citation: Initialement posté par philippe388
le quitus n'existe pas en coporpriété, il n'existe pas de texte de loi sur le quitus.
Ce n'est pas le syndic qui vote en AG, mais bien les copropriétaires, ils sont donc responsables de leurs votes, un quitus DOIT TOUJOURS être rejetté.
Ah là nous sommes d'accord. Rien à dire on est sur la même longueur d'onde.
citation: Initialement posté par philippe388
je ne suis pas syndic, tout les Uinautes ( sauf vous) ont pu s'en apercevoir depuis quelques années, car je dénonce les dérives de cette profession
Disons que cela fait 2 ou trois fois que sur d'autres sujet, vous dénoncez certes une situation, mais vous n'enfoncer pas suffisamment le clou, à mon avis. Donc je me suis permis dans ce sujet... Bref.
citation: Initialement posté par philippe388
MAIS j'ai bien appris mes leçons sur les lois de 1965 et 1967
heu 67... Ce n'est pas une loi, mais c'est le décret d'application de la loi de 65, il me semble  On est pointilleux ou on ne l'est pas
citation: Initialement posté par philippe388
et le RDC est mon livre de chevet.
cela va être chaud pour la soirée de la Saint Valentin.
Une lecture sensuelle du RDC devrait honteusement plaire à votre dame 
Ne le prenez pas mal, il faut bien un peu d'humour pour détendre l'atmosphère |
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2011 : 23:12:39
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Luc S, sans vouloir polémiquer, vos propos sont à coté de la plaque !
Vous faites l'avocat de la défense de Fleur ! C'est tout à votre honneur !
Mais les éléments que vous avancez ne sont pas des arguments en "défense".
"C'est du laissé aller de la part de Fleur92, certes, mais elle peut trouver des justifications, et des arguments."
"Le débat contradictoire repose sur des arguments, là je vous apporte des arguments contradictoires, et la seule réponse que vous opposez, ainsi que phillippe388, c'est d'ignorer la défense."
Pardon, mais si vous aviez bien lu, Fleur avance comme argument "pour sa défense ..."
"J'ai tardé pour régler mes charge car j'avais un crédit a liquider, mais maintenant c'est fait et dans mon programme ce sont les charges du syndicat qui venait ensuite.".
Ce n'est plus du "laissé aller" !
Entre le PV d'AG qui montre le vote du budget prévisionnel et les échéance exogibles, aunsi que l'approbation des comptes, pas besoin d'être procureur à Moscou pour trouver que l'histoire du crédit est un argument un peu mince ..... à considérer que c'est un argument !
En étant simplement un petit uinaute "conseilleur", on peut même trouver que c'est là un élément aggravant, le financement des dépenses collectives passant avant les dépenses personnelles "de confort".
Alors le petit juge de service, pas de doute qu'il ne va pas aimer et donc le retenir .....
Sauf évennement personnel grave (on connait : chomage, divorce, décés, etc ...), auquel cas il faut en parler avec le syndic ou au moins un membre du CS pour envisager un possible aménagement transitoire, tout retard de paiement ou impayé "parce que j'ai le crédit, faut changer la voiture, le fiston qui s'installe, la nouvelle télé, etc etc ...." n'est pas justification, au contraire.
PS : on est sorti du sujet, qui portait sur une histoire de 17 € pour une créance de 2229 €, exusez du peu !
PS 2 : payer sa part de charges à la copropriété pour financer les dépenses communes "copropriété" c'est comme payer sa part d'impot à l'Etat pour les dépenses collectives "Société" : cela passe avant tout le reste.
Vous retardez le paiement de vos impots avec comme argument le finan cement d'un crédit à terminer ? |
Édité par - Gédehem le 11 févr. 2011 23:14:35 |
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