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jofranc.138
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 Posté - 16 févr. 2011 : 11:03:55
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Bonjour,
Je suis membre du CS, Ã la Commission des Comptes.
Notre exercice comptable est clos le 30 Septembre de chaque année.
Notre Syndic a de sérieuses difficultés à convoquer l'AG , sa comptabilité n'est pas tenue a jour et les comptes n'ont pas encore été vérifiés.-
Par conséquent l'AG ne pourra certainement pas avoir lieu avant le 31 Mars, date fatidique, puisque les AG doivent se tenir dans les six mois suivant l'arrêt des comptes, au plus tard._
Dans un tel cas, que peut faire le CS (il n'y a pas de Président) pour sauvegarder les intérêts des copropriétaires et quelles dispositions particulières pouvons nous prendre à ce sujet. Merci.
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BANZAI
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 Posté - 16 févr. 2011 : 11:49:02
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quelle est la date de validité du mandat de votre syndic? |
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sybarite
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Posté - 16 févr. 2011 : 11:59:33
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Petite précision, c'est l'assemblée qui doit approuver le budget qui doit être en principe tenue dans les 6 mois de la clôture de l'exercice précédent. Donc tant que le mandat du syndic est valable, il peut convoquer. d'ou la question de Banzai, |
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Posté - 16 févr. 2011 : 13:46:51
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et il n'existe aucune sanction si l'AG destinée à la cloture des comptes n'a pas lieu dans les délais (6 mois)...
et tout cela en espérant que le mandat du syndic ne soit pas libéllé ainsi : "jusqu'à l'AG prévue pour l'appobation des comptes.... "  |
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jofranc.138
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4
Posté - 16 févr. 2011 : 16:02:54
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Le Syndic a été "" réélu le 20 Janvier 2010 pour une période de UN AN ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième Assemblée Générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 (article 25)"".
C'est ce qu'il y a d'inscrit dans le PV de l'AG. |
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sybarite
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5
Posté - 16 févr. 2011 : 16:13:42
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mauvaise nouvelle ! son mandat à expiré le 19 janvier 2011. Une assemblée convoqué par lui serait annulable |
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jofranc.138
Nouveau Membre
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6
Posté - 16 févr. 2011 : 17:09:14
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Alors, que faire: on passe outre même si cette solution risque d'être contestée, mais je crois que les copropriétaires ne contesteraient pas l'AG car nous avons l'intention de mettre notre Syndic en concurrence car il n'est pas à la hauteur il y a de très nombreux copros mécontents. |
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sybarite
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Posté - 16 févr. 2011 : 17:24:29
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Tant que personne ne conteste, il n' y a pas de problème sauf que si vous désignez un nouveau syndic sur la base d'un AG annulable (pendant 2 mois) c'est risqué. Mais si les copros sont OK pour remplacer le syndic, ça vaut le coup d'essayer. |
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Posté - 16 févr. 2011 : 17:27:00
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la résolution est ambigue :
* soit, un an, soit le 19/01/2011 : donc plus de syndic
* soit, après la seconde réunion : il y a le temps de venir voir.
la meilleure solution, serait (si personne ne veut contester une AG) la mise en demeure de convoquer cette AG sous 8 jours, mais AVANT, le président du CS sous couvert de faire passer une info à tous les copros, demande (ou au moins essaie) la liste proprios au syndic.
En effet, si le président doit convoquer en cas de carence du syndic, il lui faut la liste à jour aves les adresses de TOUS les proprios. |
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sybarite
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Posté - 16 févr. 2011 : 18:50:44
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Pour qu'il y ait une seconde reunion, encore faudrait il qu'il y ai eu la première dans les délais... |
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 00:56:04
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"la résolution est ambigue :.."
Il n'y a aucune ambiguité ici : le mandat d'UN an donné le 20 janvier 2010 se termine le 19 janvier 2011 à minuit.
Depuis cette date (bientôt 1 mois), ce syndicat est dépourvu de syndic, l'ex-syndic ne pouvant faire aucun acte au nom du syndicat, particulier pour recevoir et/ou engager les fonds du syndicat.
Reste la question de la convocation d'une AG avec changement de syndic. Sauf que sur ce qu'expose Jofranc, ce n'est pas pour tout de suite que cette AG pourra être convoquée, à supposer qu'elle le soit un jour si le sortant (qui est tiers au syndicat) n'est pas en mesure de tenir la compta et d'arreter des comptes (justes) !
"la meilleure solution, serait (...) la mise en demeure de convoquer cette AG sous 8 jours,...."
Impossible : puisqu'il n'y a plus de syndic, il ne peut être convoquée d'AG par le pdt du CS (au cas où il n'y aurait pas de convoc de l'ex.) dans la mesure où il ne peut être fait application de D.art.8, qui suppose qu'un syndic puisse être mis en demeure de convoquer. 
Plus de syndic depuis le 20.01.2011, plus personne à mettre en demeure. 
Autrement dit, sans être pessimiste, il me semble que l'affaire est très mal engagée, la situation très dangereuse, qui plus est si les choses doivent trainer encore 1 ou 2 mois !
En particulier parce qu'il n'y a plus personne pour payer les fournisseurs, ou alors fraduleusement par une personne n'ayant pas qualité.
Combien êtes vous dans votre syndicat, détenez-vous copie de la liste des copropriétaires à jour ?.
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Édité par - Gédehem le 17 févr. 2011 01:00:02 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 08:01:51
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je persiste à penser qu'il y a ambiguité et qu'il n'est pas certain qu'un juge dise le SDC sans syndic. Nous en avons souvent parlé ici, je ne vais pas recommencer.
ce sur quoi on est d'accord, c'est de tenter une convocation d'une AG, mais encore faut-il avoir la liste et adresse.
et attention, il restera le pb des "sous" : Ã quels niveaux sont-ils etc...
l'idéal, c'est de faire convoquer une AG par ce syndic avec approbation des comptes et d'arrêter de lui "envoyer" les provisions... et CHANGER de syndic |
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Posté - 17 févr. 2011 : 08:22:32
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 12:25:03
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Aucune ambiguité depuis 2 arrêts de Cassation, (26.05.2004 et 22.09.2004 bien connus).
Pour ce dernier :
"Durée du mandat du syndic
Cassation - 22 septembre 2004
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2002), que, le 22 mai 1997, l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble en copropriété a renouvelé le mandat de syndic de la société Satrag pour une durée d'un an, devant prendre fin lors de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997 ; que cette société ayant convoqué une assemblée générale pour le 8 juin 1998, au cours de laquelle son mandat n'a pas été renouvelé, elle a, le 12 juin 1998, convoqué une nouvelle assemblée pour le 24 juin 1998 au cours de laquelle son mandat l'a été ; que sur requête de trois copropriétaires, un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance du 23 juin 1998 ; que l'assemblée générale réunie le 26 novembre 1998, à l'initiative de ce dernier, a nommé le cabinet Postic comme syndic ; que, reprochant à la société Satrag de lui avoir causé un préjudice financier en poursuivant son activité de syndic au-delà de la limite de son mandat, le syndicat des copropriétaires du 23/26, rue de l'Yvette à Paris a assigné celle-ci en remboursement de diverses sommes ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Satrag fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la durée maxima du mandat du syndic est de trois ans et lorsque le syndic est nommé pour une année qui prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice, son mandat n'expire que lors de la tenue d'une assemblée qui, après épuisement de son ordre du jour, refuse son renouvellement ; qu'ainsi en considérant que le mandat de la société Satrag, qui avait été nommée pour une telle durée, avait pris fin lors de l'assemblée du 8 juin 1998, qui avait approuvé les comptes et s'était interrompue après le vote d'une résolution refusant le renouvellement de son mandat, la cour d'appel a violé l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le mandat de la société Satrag avait été renouvelé le 22 mai 1997 pour une durée d'un an prenant fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, ce qu'elle ne pouvait ignorer et qu'il appartenait à celle-ci de faire en sorte que ce vote intervînt avant le 22 mai 1998, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le mandat de la société Satrag prenant fin le 22 mai 1998, celle-ci ne pouvait après cette date convoquer une assemblée générale et qu'elle devait rembourser diverses sommes que le syndicat avait dû payer en raison du maintien de son activité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;"
Concernant la question "durée du mandat de syndic et sa date échéance", tout CS devrait connaitre la recommandation n°15 de la CRC dont s'inspire le juge pour statuer :
"B -Quant à la durée des fonctions du syndic :
- De s'abstenir d'utiliser des formules telles que "le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le ....."
- D'utiliser au contraire des formules dénuées de toute ambiguité telles que " le syndic est nommé pour une durée de ... qui commencera le .... pour se terminer le .....""
On doit noter que cette recommandation n°15 de la CNC présidée par le Conseiller Capoulade est en date du 6 juin 1996, que nous sommes presque 15 ans plus tard, et que "le professionnel" qui utiliserait une autre formule serait en retard de 3 guerres au moins, si ce n'est 5 ou 6 !!
PS : c'est pourquoi, avec d'autres, je recommande une formule non pénalisante pour tous, syndic comme syndicat, pour le mandats d'UN an, qui devrait être la régle, qui doivent faire au moins 13 mois par sécurité.
Mandat d'un an à compter date AG + 1 an + 30 jours fin de mois.
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Édité par - Gédehem le 17 févr. 2011 12:31:04 |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2011 : 12:29:23
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Regardez tout de même le contrat avec le syndic. Car souvent on a la résolution de l'AG qui va par exemple du 20 janvier 2010 au 19 janvier 2011, et dans le contrat il y a une clause qui ajoute quelques mois du style jusqu'à la présentation des comptes le 30 mai 2011 en AG.
J'ai découvert cela récemment, je ne sais pas si c'est légal, mais cela existe.
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mespres
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Posté - 17 févr. 2011 : 13:27:17
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mal rédigé mais l'idée est là :
citation: réélu le 20 Janvier 2010 pour une période de UN AN ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième Assemblée Générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 (article 25)
La deuxième partie de la phrase ne veut rien dire, mais son rédacteur a très certainement voulu exprimer :
citation: réélu le 20 Janvier 2010 pour une période de UN AN ou jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 (article 25)
C'est maintenant du français. Cela n'est pas satisfaisant, il faut rajouter une butée :
citation: réélu le 20 Janvier 2010 pour une période de UN AN ou jusqu'à la date de la prochaine assemblée générale qui aura lieu le 19 juin au plus tard , conformément à l'article 25 de la loi du 10 Juillet 1965 (article 25)
Comment un juge lirait il le galimatia écrit par le syndic ? C'est une bonne question
Il est navrant de voir des syndics, logiquement licenciés en droit , maitriser aussi mal le français |
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:13:11
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Ce n'est pas de la mauvaise maitrise du français, c'est la classique opération "Roulage dans la farine" !
Un bon nuage et c'est l'opacité !
"Regardez tout de même le contrat avec le syndic"
Il n'existe pas de "contrat de syndic" !
Il existe le "mandat", qui forme le contrat, d'où le "contrat de mandat" du syndic, contrat de mandat qui procède du mandat, de la délégation de pouvoir.
Vous noterez que la loi de 65 ne parle jamais d'un 'contrat' de syndic.
".... la résolution de l'AG qui va par exemple du 20 janvier 2010 au 19 janvier 2011."
Dans un tel cas, passé le 19 janvier 2011, qui est l'échéance de la délégation de pouvoir/mandat donné par l'AG, ce syndicat est dépourvu de syndic, point final, peu importe ce que peut éventuellement préciser le contrat de mandat qui en découle. |
Édité par - Gédehem le 17 févr. 2011 14:17:52 |
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:33:33
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citation: Il n'existe pas de "contrat de syndic" !
Il existe le "mandat", qui forme le contrat, d'où le "contrat de mandat" du syndic, contrat de mandat qui procède du mandat, de la délégation de pouvoir.
gedehem vous ne seriez pas en train de nous rouler dans la farine .... 
je plaisante...................................... |
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