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tnopud
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 Posté - 17 févr. 2011 : 14:30:29
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Notre nouveau Syndic a été élue en Aout 2006, ensuite il a convoqué 4 AG, pour travaux; puis en Avril 2008, AG pour approbation de comptes, plus une résolution pour la dispense du compte bancaire séparé; aucune avant n'avait traité ce sujet. Il me semble qu'il m'ait possible sur la base de l'article 18, de demander l'annulation de son mandat, ainsi que la remise en cause de l'ensembles des AG qu'il a convoquée.?? Il n'avait pas ouvert ce compte séparé, et versé l'ensemble de l'argent reçu sur son compte société. Vos avis m'intéresses sur ce sujet.
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:34:41
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CHANGER de syndic au plus vite ................. |
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Posté - 17 févr. 2011 : 14:37:51
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si c'est un syndic pro, en fait ce n'est pas un pro.... et il vous faut ne plsu verser d'argent et trouver un homme ou une femme digne de ce nom (le nom : syndic  )
si c'est un non pro (dit aussi bénévole  ), c'est vous qui avez du boulot pour lui faire une formation ... ou en changer.
Votre syndic actuel a tout faux et même philippe vous dirait qu'il mérite le pénal : mettre l'argent sur son compte société, c'est du détournement de fonds....  |
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tnopud
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 Posté - 17 févr. 2011 : 14:42:32
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C'est un syndic pro, très connu, il fait sa pub sur un bateau; Pour changer de syndic il faut une majorité que je n'ai pas. J'envisage de demander la désignation d'un administrateur provisoire ?? |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2011 : 15:21:20
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Attention ce n'est pas si simple que cela.
Par exemple un syndic, qui ne fait rien pendant 2 ans, qui fait une AG (sachant que le syndic n'a plus de raison de la faire), si vous ne contester pas cette AG dans le délai des 2 mois art 42 loi du 10 juillet 65, vous ne pouvez plus contester sa nomination...
Ce syndic a-t-il eu le quitus ?
Il faut vraiment tous les éléments pour conseiller.
Par contre, le syndic dont vous parlez est effectivement une catastrophe, et dans une copro depuis que nous l'avons quitté pour un syndic de proximité nous avons économisé beaucoup de temps, d'argent et la copro est mieux gérée. Mais il n'y a pas que la voile, l'ennemi est encore pire.
Et le syndic qui veut racheter le bateau est aussi pire...
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Posté - 17 févr. 2011 : 15:43:30
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tnopud : citation: C'est un syndic pro, très connu, il fait sa pub sur un bateau
Etes vous sur que ce critère vous garantie qu'il soit réellement pro?
Ce que vous avez expliqué dans votre post de départ nous confimre que celui-ci n'y connait pas grand chose sur la copro.
Vous parlez de plusieurs AG en 2006, puis en 2008, et après ?????
le syndic DOIT convoquer une AG pour approuver les comptes du syndicat, voter le budget, approuver les comptes travaux, voter des trvaux nouveau ET renouveller son contrat.
Il doit également demander une dérogation pour ne PAS ouvrir un compte séparé au nom du SDC.
POur demander un administrateur provisoire il faut qu'il y ai carence du syndic ou vancace du syndic ( quelle est la date de fin de contrat), ou que la copropriété soit en difficulté financière ( plus de 25% d'impayés).
Rien ne vous emêche de poser une réolution à la prochaine AG pour la mise en concurrence de ce syndic pro ( avez vous un autre contrat). Notifier le au syndic par RAR bien avant la date de l'AG. |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 15:52:18
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À Sunbird :
Il n'était pas possible de contester:
D'une part dans le délai de deux mois, car j'ignorai à ce moment là qu'il n'avait pas ouvert de compte séparé, comme l'impose la loi et l'indiquait son contrat,
D'autre part, pour contester il fallait une raison, et celle là était ignorer, puisqu'elle n'était même pas en résolution.
En effet, il a eut le quitus, voté par la majorité, mais pas par moi, mais je ne crois pas cela important, puisque c'était un fait caché!?
Et que la loi impose qu'une résolution soit voté pour la dispense d'un compte au nom du syndicat.
Nos travaux ont été très important, plus de 600 000 euros sont passés sur ce compte entre Aout 2006 et Mars 2008!
Nous sommes une petite copropriété, 5 personnes.
Avant travaux très bonne entente, depuis très mauvaise entente.
Notre syndic est pire qu'une catastrophe, il représente le maximum de l'incompétence, doublé de la seule recherche du profit pour lui! Et jamais la défense du syndicat.
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 16:01:09
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À Philippe388:
"Il doit également demander une dérogation pour ne PAS ouvrir un compte séparé au nom du SDC."
Arrivée en Aout 2006, Résolution autorisant cette dispense a été votée en Mars 2008, pas avant, d'après l'article 18, c'est illégal, et la nullité de son mandat est de fait!? (prescription 10 ans)
Toutes les AG d'approbation des comptes ont été tenues, dans les temps.
Notre copropriété n'est pas en difficulté, tous les appels de fonds ont été honorés.
Pour demander un changement de syndic il faudrait que la majorité soit avec moi, ce n'est pas le cas! |
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Posté - 17 févr. 2011 : 16:31:44
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@tnopud,
"puis en Avril 2008, AG pour approbation de comptes, plus une résolution pour la dispense du compte bancaire séparé;"
dites nous quel a été le résultat du vote sur la résolution de dispense du compte séparé.
Et quid du renouvellement du contrat du syndic après l'AG d'avril 2008??
Car en effet, votre syndic semble bien s'être mis en règle vis à vis de l'obligation de compte séparé si il a obtenu, même à postériri de l'AG une dispense.
Par contre sur la durée de son mandat c'est le flou le plus complet depuis l'AG d'Avril 2008: en effet il aurait du se produire une AG au plus tard 6 mois après la fin de l'exercice 2008 soit en Octobre 2009 !
Si le mandat de votre syndic était de 1 an vous êtes sans syndic.
Si il était de 3 ans ça va être très juste (Avril 2011) !
Donc je vous demande ce qui est écrit à propos du renouvellement du mandat ou de l'élection du syndic dans le PV AG de Avril 2008 |
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| Signature de kikiladoucette |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 16:48:36
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À Kikiladoucette :
Le résultat du vote sur la dispense d'ouverture d'un compte séparé a été accepté à la majorité, en avril 2008, le contrat de syndic a toujours été renouvelé dans les temps,
Le problème n'est pas là , d'après l'article 18, si le syndic n'a pas fait voté la résolution de dispense d'ouverture de compte séparé soit le jour de sa première élection soit dans les trois mois qui suivent, la nullité de son mandat est de fait,
Donc ses convocations seraient illégales.
Je n'ai appris que très récemment que le syndic n'avait pas ouvert de compte au nom du syndicat,
Je suis en procès avec eux, ayant demandé la photocopie d'un chèque qu'ils avaient émis pour un fournisseur, c'est à la vue de cette photocopie que je me suis rendu compte qu'il y avait un problème. |
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:09:43
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Merci tnopud, pour votre réponse.
En ce qui concerne le compte séparé, votre syndic s'est mis en règle, avec du retard mais il échappe ainsi à une ou des annulations de droit en cascade si tant est qu'un copropriétaire ait eu la présence d'esprit de contester ART.42. Ce qui malheureusement pour vous n'est pas le cas comme vous le précisez en expliquant les raisons de votre retard à l'allumage.
En ce qui concerne le renouvellement du contrat du syndic, j'ai le regret de vous le dire mais vous ne nous aidez pas beaucoup.
La question était:"Donc je vous demande ce qui est écrit à propos du renouvellement du mandat ou de l'élection du syndic dans le PV AG de Avril 2008". |
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| Signature de kikiladoucette |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:09:47
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Info. complémentaire, relevés dans "Le Code de Copropriété." Article 18.
« Si l’obligation faite au Syndic de soumettre à l’assemblée la question de l’ouverture d’un compte séparé n’était pas respectée, le mandat du syndic, indiquait le texte, sera nul de plein droit (Cass. 3ème civ., 13 Février 2007) »
« La nullité ne peut toutefois être demandée que pendant un délai de dix ans à compter de la date de l’assemblée. » (Jurisprudence) »
Si la nullité est de fait, il n'est pas syndic et n'a pas le droit de convoquer une ou des AG.!? |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:20:14
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À Kikiladoucete :
"L'AG désigne F....A en qualité de syndic selon contrat joint, à compter de la présente AG jusqu'à l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice au 30 Juin 2008....
Son mandat prendra fin au plus tard le 31 mars 2010."
Cette AG a été tenue,
Ensuite une autre AG a renouvelé son mandat.
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:27:50
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Il est syndic aussi longtemps qe l'affaire n'est pas portée devant un juge seul à même de dire si son mandat est nul ou pas.
Sauf qu'il y aurait conflit avec son éventuelle désignation par une AG en avril 2008 ou plus tard. Dans la mesure où le mandat du syndic était annulé antérieurement à l'AG d'avril, il n'en serait pas moins syndic, l'AG d'avril 2008 (et depuis ?) n'ayant pas été contestée dans les 2 mois au motif qu'elle était convoquée par une personne n'ayant pas qualité. |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:34:58
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Le syndic va bomber le torse en disant qu'il a le quitus sur sa gestion...
Comme vous aviez voté contre le quitus, vous aviez la possibilité de contester pendant les 2 mois.
Maintenant, que fait votre conseil syndical? Car il est toute de même là pour contrôler un minimum le syndic.
Plus je lis ce forum, plus je m'intéresse aux syndics et aux copropriétés, je suis de plus en plus persuadé qu'il devrait avoir un forum pour "conpropriétaire" dans lequel j'aurai ma place. |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:40:22
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À Gedehem:
Dans le code de copro. il est clairement expliqué, qu'une AG convoqué par une personne non habilité est nulle de plein droit, ce qui me semble être le cas.
La contestation dans le délai de deux mois ne pouvait être faite, puisqu'il y avait ignorance de la non ouverture d'un compte au nom du syndicat!
Il est aussi écrit toujours dans le même code que les engagements pris de bonne foi par le syndic restent valables. |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:48:40
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citation: Initialement posté par tnopud
À Gedehem:
Dans le code de copro. il est clairement expliqué, qu'une AG convoqué par une personne non habilité est nulle de plein droit, ce qui me semble être le cas.
La contestation dans le délai de deux mois ne pouvait être faite, puisqu'il y avait ignorance de la non ouverture d'un compte au nom du syndicat!
Il est aussi écrit toujours dans le même code que les engagements pris de bonne foi par le syndic restent valables.
J'ai eu le même problème , et j'ai posé la question à un juriste d'une association (bien connue) de copropriétaire il y a 2 semaines.
La réponse du juriste, oui l'AG n'était pas valable, mais comme elle n'a pas été contestée dans les 2 mois après la diffusion du PV, l'AG devient valable et la nomination du syndic aussi... |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:52:31
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À Sunbird :
Sur le quitus, n'ont été validés à ce jour que les comptes généraux, pas encore les comptes travaux, annexe N°4 et 5;
Sur le Conseil Syndical, pendant les travaux c'étaient les deux majoritaires, qui en ont profités pour tirer de très gros avantages, ensuite j'étais CS avec un autre copro. Mais le syndic n'a jamais refusé de me communiquer des pièces, quand nous les demandions, mais le syndic n'a pas communiqué, OBSTRUCTION.
Ensuite comme nous devenions gênants, les deux majoritaires nous ont virés...
Donc un conseil syndical peut n'avoir aucun pouvoir, surtout quand il dérange et le syndic et les majoritaires... |
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tnopud
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Posté - 17 févr. 2011 : 17:56:05
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À Sunbird :
Je comprends ce que vous dites, mais il n'est pas possible de contester une AG sans motif, et à ce moment là le motif était inconnu. |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2011 : 18:03:00
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Votre dossier est compliqué. Si votre but est de virer F....A il faut à mon avis trouver un compromis entre tous les coproprio et que chacun fasse un pas.
Car ce n'est jamais simple de faire un procès et chacun a intérêt à trouver une porte de sortie. Le mieux est peut être de trouver un nouveau syndic qui montrera aux autres que la copro sera mieux gérée, et cela fera économiser de l'argent à tous. Si vous êtes déjà 2, il ne doit pas être trop difficile de convaincre 1 ou 2 autres coproprios. Parler avec vos opposants, et arriver à leur faire accepter l'idée de changer de syndic pour la paix de la copro. |
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Posté - 17 févr. 2011 : 18:10:14
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tnopud : vous désirez contester une AG de 2006 ???? vous dites que tous les comptes ont été approuvés et quitus donné ( grosse bétise), que tous les copros payent leurs charges, et que la dérogations ets votée chaque année depuis 2008, que cherchez vous donc ???
Si le tribunal annule cette AG de 2006, que désirez vous faire par la suite.
Le tribunal nommera un administrateur judiciaire pour élir un autre syndic avec tous les frais supplémentaires liés à sa gestion.
Ce syndic a t'il été réelu depuis mars 2010, date de fin de mandat ?? pour 3 ans ??? ( grosse bétise)
POurquoi ne pas avoir mis en concurrence ce syndic depuis 2006 ???
600 000€ de trvaux pour 5 copropriétaires ??? |
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