| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 02 mars 2011 : 23:16:52
|
Pour certains travaux pouvant présenter des complications, il est prudent de prévoir dans le budget voté une certaine somme pour les aléas, que l'on peut souvent bien expliquer et justifier avant de passer au vote.
A la fin des travaux, s'il y a un excédent, il sera évidemment remboursé aux copropriétaires, mais pour cela il faudra attendre la fin de l'exercice et l'approbation des comptes par l'AG, conformément au décret du 14 mars 2005.
Deux questions se posent alors :
1) l'AG a-t-elle la possibilité d'affecter cette somme à d'autres travaux votés au lieu de la rembourser à chacun des copropriétaires?
2) Les textes législatifs permettent-ils la possibilité de rembourser l'excédent au copropriétaire d'origine (en cas de mutation)? Si oui, comment s'y prendre?
|
Édité par - chenkak le 02 mars 2011 23:21:09 |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 03 mars 2011 : 07:36:03
|
Question légitime, ignorée des textes. Il faut voter sur la base devis, point. Le décret comptable prévoit dans les annexes l'éventualité d'un excès ou d'un déficit sur les travaux votés. Le processus de régularisation n'est pas défini, chaque syndic fait sa cuisine.
La contradiction du décret comptable : l'annexe 1 donne une situation de trésorerie après répartition, alors que la répartition doit être accomplie après l'AG. L'annexe 2 présente les comptes avant répartition.
Rien de bien malin : la régularisation étant spécifique à la copropriété, il faut tout simplement identifier des comptes spécifiques dans la nomenclature des comptes. Mon syndic utilise des comptes 48, les comptes régularisation. Chaque copropriétaire reçoit le détail de sa régularisation, en tant que projet.
Ainsi, l'approbation des comptes permet la compensation des comptes 48 par les comptes des copros. Si excédent, une résolution spécifique peut décider d'affecter l'excédent à un financement précis.
Si un excès est à rembourser, il revient à l'acheteur sauf dispositions prises par le notaire. |
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 03 mars 2011 : 08:39:00
|
Heureusement que l'on a ,de temps en temps, une demande et une réponse détaillée qui souvent s'appliquent à un de vos problèmes
citation: Si un excès est à rembourser, il revient à l'acheteur sauf dispositions prises par le notaire.
je suppose qu'il s'agit d'un accord entre acheteur et vendeur pris devant notaire
que la répartition doit être accomplie après l'AG
en fonction du 5° de l'article D11 le projet de répartition individuelle doit pourtant être joint à la convocation....? |
|
|
|
3
Posté - 03 mars 2011 : 10:12:22
|
|
citation: Si un excès est à rembourser, il revient à l'acheteur sauf dispositions prises par le notaire.
pour être un peu plus précis : Si un excès est à rembourser, il revient au propriétaire au moment où l'assemblée décide de solder cette opération et donc de reverser l'excès.
Les dispositions prises chez le notaire sont inopposables au SDC !
Non, l'AG ne peut affecter ce solde à d'autres travaux... mais.... l'AG peut voter de nouveaux travaux dont les fonds doivent être versés au même moment que le remboursement de l'excès. Ceci fera une opération nulle sur les comptes de proprios (sauf les débiteurs...  ) |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 03 mars 2011 : 11:29:26
|
|
citation: Non, l'AG ne peut affecter ce solde à d'autres travaux. ???
je ne vois pas ce qui pourrait empêcher un syndicat de décider en AG de le faire ! l'AG est souveraine elle peut par exemple décider d'affecter l'excès de travaux votés à une provision pour travaux futurs (bas de laine pour le ravalement, par exemple).
Il est biensûr interdit au CS et au syndic de jouer aux vases communicants pendant l'exercice. |
|
|
|
5
Posté - 03 mars 2011 : 11:51:08
|
mespres : en cas d'excédent sur un compte trvaux, le syndic après l'approbation des comptes par l'AG doit créditer la quote-part de cet excédent à chaque copropriétaire.
L'AG ne peut imposer, sauf à l'Unanimité, d'affecter ces excédents au compte de dépenses ou à tout autre compte.
L'AG peut voter l'ouverture d'un compte pour travaux futurs, le syndic appelera les fonds à chaque copro.
mespres : le CS qui joue aux vases communiquant ??? Le CS n'a aucun pouvoir de décision sur l'affectation d'excédants, tout comme le syndic. |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 03 mars 2011 : 14:42:48
|
|
citation: L'AG ne peut imposer, sauf à l'Unanimité, d'affecter ces excédents au compte de dépenses ou à tout autre compte
Quel texte vous permet d'énoncer cela ?
article 24 :
citation: Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
je n'ai rien trouvé dans la loi --> donc article 24, à moins que vous ne trouviez l'article afférent.
citation: mespres : le CS qui joue aux vases communiquant ??? Le CS n'a aucun pouvoir de décision sur l'affectation d'excédants, tout comme le syndic.
Mais nous sommes bien d'accord, nous écrivons la même chose ! |
|
|
|
7
Posté - 03 mars 2011 : 14:58:03
|
mespres : tout simplement parce que l'excédent de charges sur les comptes de dépenses ou de travaux n'appartient pas au SDC, mais à chaque copropriétaire.
Le syndic doit créditer chaque copro. de cet excédent d'appel de fonds, qui viendra au crédit de son compte de charges PERSONNELLE.
mespres : l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels. |
|
|
|
chenkak
Contributeur senior
619 message(s)
Statut:
|
|
8
 Posté - 03 mars 2011 : 15:41:14
|
Merci pour ces réponses.
Il est donc bien clair que le remboursement de l'excédent ira au nouveau copropriétaire.
Le copropriétaire "vendeur" sera donc manifestement lésé, d'autant plus qu'il ne sera probablement même pas au courant de l'excédent au moment de la transaction de mutation.
Je comprends encore plus la réticence ou refus de certains copropriétaires qui envisageraient une vente de leur appartement au moment de voter des travaux importants.
Le législateur a encore beaucoup à faire pour améliorer les textes...
Personne n'a donc trouvé une astuce pour contourner la difficulté de cette "injustice" de la "justice"? |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 03 mars 2011 : 15:55:32
|
je note que vous ne produisez aucun texte, j'en déduis que vous êtes dans l'erreur : l'unanimité dont vous parlez n'a aucuns fondements juridiques.
|
|
|
|
10
Posté - 03 mars 2011 : 16:53:42
|
|
citation: Personne n'a donc trouvé une astuce pour contourner la difficulté de cette "injustice" de la "justice"?
si l'astuce existe mais elle est entre le vendeur l'acquéreur et les notaires : mettre une clause dans le sens souhaité dans l'acte de vente et compter sur le sens civique de chacun 
il n'est pas possible de produire untexte sur quelque chose que vous volez : les provisions pour travaux sont prévus pour des travaux votés en AG ; si le proprio a trop versé de provisions par rapport à la réalisation de travaux, cet argent qu'il a versé et provisionné doit lui être remboursé . Une AG ne peut pas décider de ce que chacun fait de son argent personnel...
la seule solution est de voter une résolution pour nouveaux travaux dont l'appel de provisions coincide avec la date de restitution du solde des travaux précédents. C'est ensuite un jeu d'écritures. |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 03 mars 2011 : 17:17:03
|
fort bien. La régularisation ne peut que créditer les copros, ou les débiter.
Si crédit, l'AG peut voter une résolution pour utiliser ce crédit à une fin particulière, à l'article 24. Tout le monde est d'accord ?  |
|
|
|
12
Posté - 03 mars 2011 : 17:25:33
|
il doit y avoir un probleme de vue ....
citation: les provisions pour travaux sont prévus pour des travaux votés en AG ; si le proprio a trop versé de provisions par rapport à la réalisation de travaux, cet argent qu'il a versé et provisionné doit lui être remboursé
citation: Le syndic doit créditer chaque copro. de cet excédent d'appel de fonds, qui viendra au crédit de son compte de charges PERSONNELLE.
citation: L'AG ne peut imposer, sauf à l'Unanimité, d'affecter ces excédents au compte de dépenses ou à tout autre compte.
citation: Si un excès est à rembourser, il revient au propriétaire au moment où l'assemblée décide de solder cette opération et donc de reverser l'excès.
etc... |
|
|
|
13
Posté - 03 mars 2011 : 18:08:44
|
|
mespres : citation: fort bien. La régularisation ne peut que créditer les copros, ou les débiter.
Si crédit, l'AG peut voter une résolution pour utiliser ce crédit à une fin particulière, à l'article 24. Tout le monde est d'accord ?
mespres : vous êtes d'accord tout seul !!!
Relisez mes posts et ceux de rambouillet qui confime également que le syndic doit rembourser les copropriétaires du trop perçu.
L'AG ne peut pas imposer à un copropriétaire de verser un reliquat de comptes travaux sur un autre fond !!!! chacun fait ce qu'il veut avec son argent.
Si l'AG décide de créer un fond pour travaux futurs, chaque copropriétaire sera content d'avoir un crédit sur la gestion de 'lannée passée.
En copropriété, le réliquat de fin d'année n'appartient pas au SDC mais à chaque copropriétaire.
Un appel de fonds travaux ne sert qu'aux travaux pour lesquels l'AG a adopter la résolution.
mespres : citation: je note que vous ne produisez aucun texte, j'en déduis que vous êtes dans l'erreur
OHHHHHHHHHHHHHH!!!!
mespres :mais produisez donc un texte me prouvant le contraire
Je remarque vous avez souvant des approches très personelles du fonctionnement de la coporpriété. |
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 03 mars 2011 : 18:22:08
|
|
citation: Non, l'AG ne peut affecter ce solde à d'autres travaux... mais.... l'AG peut voter de nouveaux travaux dont les fonds doivent être versés au même moment que le remboursement de l'excès. Ceci fera une opération nulle sur les comptes de proprios (sauf les débiteurs
en gros vous indiquez le même résultat que mespres mais avec 2 votes
pour moi pas de problème sauf que les deux "opérations" doivent avoir la même base de répartition
sauf que, d'après Philippe388,il faut que les votes soient fait à l'unanimité
|
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 03 mars 2011 : 18:25:59
|
|
|
|
|
16
Posté - 03 mars 2011 : 18:45:16
|
mespres : attention au dérapage !!!! votre dernier post ne prouve rien sur votre position de l'affectation des soldes des comptes de charges.
Pour vous être agréable et vous remettre dans le droit chemin je vous donne le texte de loi que vous n'avez pas trouvé :
Vu l'article 8 alinéa 6 du décret du 14 mars 2005 qui dispose que les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de .charges ;
Généralement le syndic crédite les comptes des copropriétaires, mais des copropriétaires peuvent demander un virement ou un paiement par chèque des soldes exédentaires de charges.
felix1930 : L'AG adopte les comptes, et le syndic rembourse les excédents à chacun ou appelle les fonds en cas de dépassements à chacun des copros, dans chaque catégories de charges, et en respectant les différentes grilles de charges, bien évidemment.
L'AG décide de voter une fonds travaux, cela n'a pas de rapport direct avec l'apurement des comptes, et le remboursement des excédents, que le syndic peut rembourser directement à chaque copro. sans créditer leur compte de charges.
Je parlais de l'Unanimité, quand l'AG décide d'affecter ces exédents sur d'autres comptes. Nous l'avons fait dans notre résidence en votant une résolution en ce sens, pour affecter cet excédent aux comptes de dépenses afin de "soulager" les appels de fonds.
mespres estime que l'AG peut décider à l'article 24 d'affecter les exédents sur d'autres comptes. Ce n'est pas possible à cet article.
|
|
|
|
felix1930
Contributeur vétéran
1050 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 03 mars 2011 : 21:13:30
|
Nous l'avons fait dans notre résidence en votant.....
donc , comme vous l'avez fait , vous en déduisez que avez raison....
peut être, peut être pas,,
c'est le refrain de tous (presque tous) les syndics < nous faisons comme cela partout donc c'est la bonne méthode ,c'est la règle....>
pour moi,comme déjà indiqué, cela est possible sous réserve de faire 2 votes, à la majorité habituelle
voire de prévoir 2 résolutions, comme çà le problème de l'unanimité,chère à Phillipe , n'a pas lieu d'être |
|
|
|
18
Posté - 03 mars 2011 : 22:18:29
|
vous avez compris, il faut quatre résolutions distinctes :
1- l'une l'approbation des comptes donc ceux des travaux et dans ce cas le solde est remboursable dès l'AG
2- l'autre un vote pour les travaux à faire : choix de l'entreprise et montant
3- les dates d'exigibilité des provisions (c'est là qu'il faut être en adéquation
4- (si nécessaire) les honoraires du syndic pour les travaux |
|
|
|
19
Posté - 03 mars 2011 : 23:17:57
|
|
felix1930 : citation: pour moi,comme déjà indiqué, cela est possible sous réserve de faire 2 votes, à la majorité habituelle
voire de prévoir 2 résolutions, comme çà le problème de l'unanimité,chère à Phillipe , n'a pas lieu d'être
Désolé de vous contredire, mais vous n'avez pas saisi mon derneir post, et le texte de loi qui OBLIGE le syndic a rembourser les excédents, soit en créditant le compte de charges, soit en remboursant par chèque ou par virement les copros.
Quelque soit le nbre de vote que vous désirez , l'AG ne peut pas décider d'affecter ses fonds à d'autre trvaux.
Les fonds appartiennet aux copros et pas au SDC. SI tous les copros sont d'accord, c'est l'Unanimité, l'AG pourra adopter une résolution sur l'affectation des excédants.
|
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 03 mars 2011 : 23:21:08
|
|
citation: mespres estime que l'AG peut décider à l'article 24 d'affecter les exédents sur d'autres comptes. Ce n'est pas possible à cet article.
que nenni non pas !
Une fois qu'un excédent est réparti, 2000 € pour fixer les idées, une autre résolution , basée sur l'article 18 alinéa 5 de la loi de 1965 peut faire voter une provisions spéciale pour travaux :
citation: - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
c'est à l'article 25, non à l'article 24 comme je le pensais.
En résumé, pas d'unanimité dans les dispositif !
Ceci étant, je comprends bien qu'un copropriétaire est en droit d'exiger un chèque correspondant à sa quote-part d'excédent. libre à lui d'en faire un du même montant quelques mois après, si l'AG a voté une provision spéciale pour travaux.
Je comprends qu'il est une règle intangible qui édicte qu'une régularisation de charges excédentaire ne peut produire qu'un crédit sur les comptes de copropriétaires. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
